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Baufinanzierung

by Redaktion16. Februar 2016

Baufinanzierung – Wie funktioniert sie?

Baufinanzierungen erleben seit einigen Jahren einen Boom, wie er lange nicht stattfand. Grund ist das historische Zinsniveau, welches bereits seit einigen Jahren anhält. Für viele Mieter, die entsprechendes Eigenkapital angespart haben, bietet sich die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren und dabei eine niedrigere monatliche Belastung zu haben, als in einer Mietwohnung.

Ein anderer Grund für den Anstieg der Finanzierungsvolumina liegt in der niedrigen Verzinsung von Anlagen im Einlagen- und Anleihesegment. Nicht jeder Anleger möchte in Aktien investieren und zieht daher den Erwerb einer fremd vermieteten Immobilie vor. Die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum, sei es zur Selbstnutzung, sei es zur Vermietung, führte zwangsläufig auch dazu, dass die Immobilienpreise anzogen. Der Preisanstieg lag in Deutschland in den letzten Jahren um die sechs Prozent pro Jahr.

Preisanstieg ImmobilienQuelle: http://www.vdpresearch.de/2015/02/preisanstieg-bei-wohnimmobilien-halt-an-leicht-abgeschwachte-preisentwicklung-bei-gewerblichen-immobilien/

Trotz der nach wie vor anziehenden Immobilienpreise macht es immer noch Sinn, jetzt einzusteigen und sich mit dem Thema „Baufinanzierung“ näher zu beschäftigen. In diesem Zusammenhang bietet das Internet hervorragende Möglichkeiten, auch für den direkten Abschluss einer Baufinanzierung. Dass der Onlineabschluss immer populärer wird, belegen die folgenden Zahlen: Im Jahr 2010 betrug der Anteil der online abgeschlossenen Baufinanzierungen noch 0,8 Prozent, im Jahr 2014 bereits 10 Prozent.

Es darf an dieser Stelle aber nicht vergessen werden, dass es durchaus auch Regionen in Deutschland gibt, die nachgebende Preise bei Wohnraum verzeichnen. Dazu zählt beispielsweise das Ruhrgebiet, welches sich zurzeit in einem Umbruch hinsichtlich der wirtschaftlichen Ausrichtung hin zu Dienstleistung und Forschung entwickelt.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung eigentlich?

Kern der Baufinanzierung, im Gegensatz zu einem klassischen Ratenkredit, ist die dingliche Besicherung. Hypotheken und Grundschulden bedingen, dass die Immobilie an den Geldgeber, die Bank, durch den Eintrag einer Grundschuld abgetreten wird. Hypotheken spielen heute nur noch eine untergeordnete Rolle, da sie vom Konstrukt her komplexer sind, als eine Grundschuld. Der Eintrag der Grundschuld findet in der Abteilung II des Grundbuches statt. Da die Bank bei einem notleidenden Darlehen sofort vollstrecken könnte, also hervorragende Sicherheiten besitzt, fallen die Zinsen für eine Baufinanzierung deutlich niedriger aus, als für einen Raten- oder Dispokredit.

Die Beleihungsprüfung

Hat der Interessent eine entsprechende Immobilie gefunden, benötigt er verschiedene Unterlagen, damit die Bank den Wert des Objektes und damit die Höhe des Darlehens berechnen kann. Zu den Unterlagen zählen unter anderem

  • Lageplan und Katasterauszüge
  • Baubeschreibung oder Wertgutachten
  • Grundbuchauszüge
  • Fotos vom Objekt

Anhand dieser Unterlagen ermittelt die Bank jetzt den Beleihungswert. Dieser weicht in der Regel vom Verkehrswert ab, da Letzterer den Wert widerspiegelt, den ein Käufer bereit ist zu zahlen. Der Beleihungswert stellt den objektiven Wert der Immobilie, unabhängig davon, ob der Markt stagniert oder überhitzt ist.

Eine solide Finanzierung bedeutet, dass die Bank 80 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen vergibt, der Erwerber die Differenz zum Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten trägt. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten und eventuell die Maklercourtage. Da die Grunderwerbssteuer Sache der Bundesländer ist, ebenso die Maximierung der Maklercourtage, fallen diese Kosten von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Im Mittel ergeben sich Kosten von rund zwölf Prozent.

Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro, der Beleihungswert 280.000 Euro ergibt sich folgendes Bild:

Die Bank finanziert 224.000 Euro, der Erwerber muss 112.000 Euro aus eigener Tasche aufbringen. Die 80-Prozentregelung weichte in den vergangenen Jahren allerdings immer mehr auf, je nach Bonität finanzieren die Kreditinstitute inzwischen bis zu 100 Prozent des Kaufpreises.

Dabei müssen wir allerdings zwischen der Kreditvergabe durch eine Hypothekenbank und einer Geschäftsbank differenzieren. Hypothekenbanken dürfen per Gesetz nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes ausreichen. Die Differenz übernimmt dann als sogenanntes 1b-Darlehen die kooperierende Geschäftsbank oder Sparkasse mit einem Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent pro Jahr.

Wer ein Haus neu baut und dabei nicht auf einen Bauträger mit Festpreisgarantie zurückgreift, sollte den Finanzierungsrahmen generell um rund zehn bis zwanzig Prozent höher ansetzen. Dies erspart eine Nachfinanzierung, wenn sich die Kosten an der einen oder anderen Stelle als höher herausstellen. Häuser, die lange Zeit ohne Außenputz stehen oder unfertige Außenanlagen haben, sind Zeugen einer nicht sauber kalkulierten Finanzierung.

Was zählt zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählt bei einer Baufinanzierung mehr, als mancher potentielle Erwerber glaubt. Angerechnet werden

  • Barvermögen
  • Wertpapiere
  • Einlagen
  • Bausparguthaben
  • Rückkaufswerte von Lebens- oder Rentenversicherungen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Verwandtendarlehen
  • Eigenleistung bei Neubau oder Renovierung

Gerade das Arbeitgeberdarlehen als Eigenmittel ist vielen Erwerbern unbekannt, stellt aber eine interessante Variante dar. Was es bei einem Arbeitgeberdarlehen zu beachten gibt, lesen Sie hier.

Der Ablauf einer Baufinanzierung bis zur Darlehensauszahlung

Der Ablauf einer Baufinanzierung stellt einen klar strukturierten Prozess dar.

  1. Potentielle Käufer sollten im Vorfeld eine eingehende Prüfung der Eigenmittel vornehmen und daraus den möglichen Kaufpreis ermitteln.
  2. Eine Vorabprüfung durch eine Bank vermeidet, dass das gewünschte Objekt am Ende nicht finanzierbar ist.
  3. Haben die Interessenten die passende Immobilie gefunden, können die Käufer den Notar wählen, der den Kaufvertrag protokollieren soll. Beiden Seiten muss ausreichend Zeit zur Prüfung des Vertragsentwurfes eingeräumt werden.
  4. Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch, um sicherzustellen, dass die Immobilie auch veräußert werden kann, und der Verkäufer zum Verkauf legitimiert ist.
  5. Wurde der Kaufvertrag protokolliert, muss der Käufer schnellstmöglich die Grunderwerbsteuer bezahlen. Erst dann erhält er vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das zuständige Grundbuchamt keinen Finger rührt.
  6. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung, die Sperrung des Grundbuches für weitere Einträge.
  7. Liegen der Bank alle erforderlichen Unterlagen, also auch der Kaufvertrag, vor, erfolgt die Beleihungswertermittlung und Festsetzung des möglichen Darlehens.
  8. Kommt der Kreditvertrag zustande, erfolgen die Grundschuldbestellung zugunsten der Bank und die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.
  9. Das Grundbuchamt nimmt die endgültige Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vor.

Was gilt es, im Rahmen der Baufinanzierung zu beachten?

Banken wollen und müssen Baufinanzierungen verkaufen. Aus betriebswirtschaftlichen Gründen sind sie natürlich an möglichst hohen Margen interessiert. Auch wenn sich die Zinsen in einem absoluten Tal befinden, gibt es immer noch gravierende Unterschiede zwischen den einzelnen Instituten. Ein Blick in den Baufinanzierungsvergleich macht dies deutlich.

Zunächst einmal ist natürlich die Höhe des Zinssatzes von Bedeutung. Zinsen für eine Baufinanzierung hängen zum einen von der Dauer der Zinsbindung ab, zum anderen davon, wie hoch der Beleihungsauslauf, die Darlehenshöhe in Vergleich zum Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie, angesetzt werden muss. Bezüglich des Beleihungsauslaufs unterscheidet sich die Höhe des Machbaren vom jeweiligen Institut.

  • Versicherer dürfen bis zu 50 Prozent des Beleihungswertes finanzieren.
  • Bei Hypothekenbanken sind bis zu 60 Prozent möglich.
  • Der reguläre Beleihungsauslauf beträgt bei Geschäftsbanken und Sparkassen bis zu 80 Prozent.
  • Für darüber hinausgehende Beträge wird ein weiterer Zinszuschlag erhoben.

Neben der Höhe der Zinsen kommt dem Thema Sondertilgung eine besondere Bedeutung zu. Baufinanzierungen sind Verträge, die nicht selten eine Laufzeit von 20 Jahren und mehr erreichen. Niemand kann vorhersagen, wie sich seine wirtschaftliche Situation in diesem Zeitraum entwickelt. Vor dem Hintergrund, dass kein Darlehen das beste Darlehen ist, scheint es natürlich verlockend, die Darlehensschuld durch Sondertilgungen schneller abzutragen. Viele Institute bieten standardmäßig Sondertilgungen von zehn Prozent pro Jahr auf die verbliebene Restschuld an. Wer außerplanmäßig, das Darlehen ganz oder teilweise zurückführt, muss in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.

Niedriger Zins – hohe Tilgung!

Der Dauer der Zinsbindung kommt ebenfalls eine besondere Rolle zu. Je niedriger die Zinsen sind, um so länger sollte die Zinsfestschreibung erfolgen. Stand Januar 2016 empfiehlt es sich sogar, eine Zinsbindung bis zum Ende des Darlehens zu wählen – billiger wird das Baugeld nicht mehr.

Ein fataler Fehler wäre es, bei niedrigen Zinsen auf eine kurze Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zurückzugreifen. Die vermeintliche Ersparnis kann ein Schuss sein, der nach hinten losgeht. Eine möglichst hohe Tilgung bei möglichst langer Zinsbindung ist das Gebot. Warum?

Je niedriger der Darlehenszins ausläuft, um so länger dauert die Rückführung eines Darlehens. Bei einer Darlehenshöhe von 100.000 Euro, einem Zinssatz von einem Prozent und einer Tilgung von einem Prozent beträgt die Restschuld nach zehn Jahren 89.487,11 Euro. Beträgt der Zinssatz jedoch drei Prozent, läuft die Restschuld nur noch bei 88.355,31 Euro aus. Steigt die Tilgung bei einem Prozent Zinsen auf drei Prozent pro Jahr, stehen am Ende des zehnten Jahres sogar nur noch 68.462,93 Euro als Restschuld offen.

Angenommen, der Käufer entscheidet sich für eine kurze Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent, kann es passieren, dass die Rate für die Anschlussfinanzierung aufgrund bis dahin gestiegener Zinsen trotz erfolgter Tilgung höher ausfällt, als die Anfangsrate. Im schlimmsten Fall kann die Baufinanzierung nicht mehr bedient werden.

Die Bauzeitzinsen

Bauherren sind in der Situation, dass zwar das Darlehen in einer Summe bewilligt und bereitgestellt wird, aber erst im Rahmen des Baufortschrittes Zug um Zug ausgezahlt wird. Für die Banken bedeutet dieser Sachverhalt, dass die Gelder für sie gebunden sind, aber noch keine Darlehenszinsen damit verdient werden. Zur Kompensation werden dem Darlehensnehmer daher sogenannte Bauzeit- oder Bereitstellungszinsen in Rechnung gestellt. Einige Institute berechnen diesen Zins bereits ab dem 31. Tag nach Darlehenszusage, andere erst ab dem 91. Tag. Die Höhe der Bauzeitzinsen liegt einheitlich bei 0,25 Prozent pro Monat.

Ein Wort zur Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird erhoben, wenn der Darlehensnehmer seine Finanzierung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsdauer zurückführt. Sie stellt eine Kompensation der Bank für die entgangenen, aber kalkulierten Zinseinnahmen dar. Die einzige Ausnahme sind Darlehn mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Diese Kredite können zum Ende des zehnten Jahres gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Sieht der Darlehensvertrag Sondertilgungen vor, müssen diese bei Berechnung der Entschädigung berücksichtigt werden (LG Frankfurt a.M. AZ XI ZR 388/1, 19.1.2016).

Verbraucherschützer empfehlen dringend, die Berechnung der Bank von einem Experten prüfen zu lassen. Die Begründung findet sich hier. Vorweg sei gesagt, es geht im Einzelfall um vier- bis fünfstellige Beträge.

Welche Darlehensarten gibt es eigentlich bei der Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung kann durch verschieden Darlehensarten abgewickelt werden. Insgesamt stehen vier Modelle zur Auswahl:

  • Das Annuitätendarlehen
  • Das endfällige Darlehen
  • Das Volltilgerdarlehen
  • Das Bauspardarlehen

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen stellt die häufigste Variante bei einer Baufinanzierung dar. Der Darlehensnehmer zahlt jeden Monat eine feste Rate, die Annuität. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und der Tilgungshöhe zusammen. Mit jeder Tilgung verringert sich damit der Zins, da das Darlehen kontinuierlich abnimmt. Dafür steigt die Höhe der Tilgung innerhalb der Rate an. Ärgerlich ist nur, dass bei monatlicher Zahlung zwar jeden Monat eine Tilgung erfolgt, diese aber in den meisten Fällen erst am Ende des Jahres verrechnet wird. Der Darlehensnehmer bezahlt folglich das gesamte Jahr bis zum 31. Dezember die Zinsen auf die Restschuld, welche am zurückliegenden 1. Januar bestand. Einige Banken bieten jedoch auch eine halbjährliche oder vierteljährliche Tilgungsverrechnung an.

Das Cap-Darlehen

Eine besondere Variante des Annuitätendarlehens bietet das Cap-Darlehen. Das Cap-Darlehen stellt eine Mischung aus festem und variablem Zinssatz dar. Die Zinsen werden in bestimmten Zeitabständen immer wieder an den dann aktuellen Zinssatz angepasst, sind aber mit einer Obergrenze, dem Cap, gedeckelt. Damit profitiert der Darlehensnehmer in Zeiten volatiler Bauzinsen davon, wenn die Zinsen nach unten nachgeben, läuft aber nicht Gefahr, über einen bestimmten Satz hinauszugehen. Diese Option lassen sich die Banken innerhalb des Cap-Darlehens durch die sogenannte Cap-Prämie bezahlen.

Das KfW-Darlehen

Grundsätzlich kann jeder Darlehensnehmer einen Teil seiner Finanzierung über die KfW laufen lassen. In Zeiten höherer Zinsen profitieren die Kunden von den eher günstigen Zinsen der KfW. Über die KfW können maximal 50.000 Euro in eine klassische Finanzierung eingebracht werden. Dazu kommen allerdings noch die Darlehen für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen bei Bestandsimmobilien. Detaillierte Informationen zu den Baufinanzierungs-Produkten der KfW finden sich hier auf der Seite der KfW.

Das endfällige Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen handelt es sich um zwei getrennte Verträge. Zum einen besteht ein Kreditvertrag mit der Bank, zum anderen ein Sparvertrag welcher Art auch immer, der an die Bank abgetreten ist. Der Darlehensnehmer zahlt an die Bank nur die Zinsen, parallel dazu beispielsweise in einen Fondssparplan ein. Am Ende der Darlehenslaufzeit löst der Sparplan das Darlehen ab. Für Eigennutzer stellt diese Variante die schlechtere Option dar, da die Summe der Zinsen höher ausfällt als bei einem Annuitätendarlehen. Im Fall einer fremd vermieteten Wohnung kann diese Form allerdings durchaus sinnvoll sein, da die Zinsen in voller Höhe steuerlich abzugsfähig sind.

Das Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen funktioniert genau umgekehrt wie das Annuitätendarlehen. Der Kreditnehmer tilgt bei dieser Form der Baufinanzierung jedes Jahr einen festen Betrag. Der Zinssatz nimmt daher jedes Jahr ab, die Rate damit auch.

Quelle: bkm.de

Der Nachteil des Volltilgerdarlehen liegt darin, dass die Raten zu Beginn relativ hoch ausfallen.

Das Bauspardarlehen

Bauspardarlehen finden besonders in Zeiten hoher Zinsen Zulauf, da sie dann deutlich günstiger ausfallen als ein Bankdarlehen. Bei einer Bausparfinanzierung handelt es sich um ein Zwei-Phasen-Modell.

Zunächst zahlt der Bausparer in einen Vertrag ein. Der Bausparvertrag wird auf eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Je nach Tarif muss ein bestimmter Prozentsatz der Bausparsumme aus der Sparleistung resultieren. Ist die Quote erreicht, kommt der Vertrag in die Zuteilung. Je nach Dauer, Bausparsumme und Eigenanteil dauert es jetzt, bis die zur Zuteilung notwendige Bewertungsziffer erreicht ist. Kann der Vertrag die Bewertungsziffer vorweisen, wird das Darlehen ausgezahlt.

Je nach Tarif und Nachfrage nach Darlehen dauert es zwischen drei und zwölf Monaten, bis der Vertrag die Zuteilungsreife erreicht. Muss der Immobilienerwerber den Kaufpreis vor Erreichen der Zuteilung entrichten, greift eine Zwischenfinanzierung. Im Rahmen der Zwischenfinanzierung bezahlt der Käufer nur die Darlehenszinsen an die Bausparkasse, das zugeteilte Bauspardarlehen löst dann die Zwischenfinanzierung ab.

Dieses Konstrukt kommt auch zum Tragen, wenn die Baufinanzierung über einen Bausparvertrag erfolgen soll, zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs aber noch kein Bausparvertrag besteht. Die Krux dabei ist, dass die monatliche Belastung in der Zeit bis zur Zuteilung recht hoch ist, da neben der Sparrate auch die Darlehenszinsen anfallen.

Bauspardarlehen kennen keine Zinsbindungsdauer, da die Finanzierung über die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist.

Tipp: Immobilienbesitzer sollten immer einen kleinen Bausparvertrag für unvorhergesehene Reparaturen oder Sanierungen in der Hinterhand haben. Nicht umsonst tragen Bausparverträge auch den Spitznamen „Krankenversicherung für die Immobilie“.

Forwarddarlehen – was ist das?

Wer bereits eine Baufinanzierung am Laufen hat, wird möglicherweise neidisch auf diejenigen schielen, die gerade zu Traumkonditionen ihre Immobilie finanziert haben. Die Befürchtung liegt nahe, dass die eigene Zinsbindung ausläuft, wenn die Bauzinsen wieder kräftig gestiegen sind. Für diese Immobilienbesitzer lautet die Lösung „Forwarddarlehen“. Mit einem Forwarddarlehen können Darlehensnehmer heute schon auf der Basis der aktuell gültigen Zinsen die nächste Zinsbindungsphase vereinbaren, auch wenn diese erst in einigen Jahren beginnt. Die Vorlaufzeit für ein Forwarddarlehen beträgt zwischen sechs Monaten und, je nach Bank, bis zu fünf Jahren. Unabhängig, wie sich die Zinsen entwickeln, muss das Forwarddarlehen jedoch dann zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden.

Tipp: Stand Januar 2016 können die Zinsen nur schwer weiter sinken. Ein Forwarddarlehen ist daher alle denen angeraten, die innerhalb der nächsten Jahre ihre Finanzierung neu ordnen müssen.

Diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute durch einen marginalen Zinsaufschlag honorieren. Der Zinsaufschlag richtet sich nach der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens. Forwarddarlehen müssen nicht bei der Bank abgeschlossen werden, bei der aktuell die Finanzierung läuft. Am Ende der Zinsbindungsdauer empfiehlt es sich generell, nach Alternativen Umschau zu halten.

Wechsel der Bank – welche Kosten kommen auf mich zu?

Wer sich dafür entscheidet, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Bank zu wechseln, muss dabei mit zusätzlichen Kosten rechnen. Der erste Gedanke zielt darauf ab, die bestehende Grundschuld zu löschen und zugunsten des neuen Institutes eine neue Grundschuld eintragen zu lassen. Welche Kosten dabei anfallen, zeigt die folgende Tabelle:

Grundschuld                                        75.000€               125.000 €                   175.000 €

Grundbuchamt   Löschung                88,50 €               126,00 €                      163,50 €

Eintragung                                             177,00 €             252,00 €                      327,00 €

Notar    Löschung                               107,30 €             150,80 €                        194,30 €

Eintragung                                             226,50 €             313,20 €                     400,20 €

Gesamtkosten                                  599,00 €             842,00 €                  1085,00 €

Es geht aber auch deutlich günstiger. Der Schlüssel liegt in der Abtretung der bestehenden Grundschuld, eine Praxis die durchweg akzeptiert wird.

Die Kosten für die notariell beglaubigte Abtretung stellen sich folgendermaßen dar:

Grundschuld                                        75.000 €               125.000 €            175.000 €

Grundbuchamt   Eintragung              88,50 €                  126,00 €               163,50 €

Notar    Abtretung                                 56,60 €                   78,30 €                204,30 €

Gesamtkosten                                       145,10 €                 204,30 €               367,80 €

Baufinanzierungen sind kein Hexenwerkt. Eine strukturierte Herangehensweise, die im Vorfeld alle möglichen Fragen beantwortet, erleichtert die Finanzierung und lässt keine ungeahnten Finanzierungslücken auftreten.

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