Forward-Darlehen-Vergleich 2022

Anschlussfinanzierung sichern

Feda Mecan
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Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 20. September 2022

Forward-Darlehen-Vergleich: Das Wichtigste auf einen Blick

  • Endet die Zinsfestschreibung deiner Immobilienfinanzierung, benötigst du für die Finanzierung eines Restbetrags eine Anschlussfinanzierung.
  • Mit dem Forward-Darlehen gibt es eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Die Besonderheit besteht darin, dass du aktuell günstige Zinsen für die spätere Zeit sicherst.
  • Eine Antragstellung für ein Forward-Darlehen ist bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung der Immobilienfinanzierung gestattet.
  • Bei einem Forward-Darlehen garantieren Banken den heutigen Zinssatz für morgen. Dafür berechnen sie einen monatlichen Forward-Aufschlag auf den Basiszins. Die günstigsten Zinsen erhältst du durch einen kostenlosen Forward-Darlehen-Vergleich.
  • Bei Nichtabnahme oder Kündigung des Forward-Darlehens wird eine Abnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
  • Forward-Darlehen mit günstigen Zinsen kannst du u.a. bei Anbietern wie Baufiline, Baufinanzierungspool24, BBBank oder ING erhalten.

Günstiger als Mitte 2021 wird Baugeld kaum mehr werden. Die Zinsprognosen gehen von höheren Bauzinsen in der Zukunft aus. Das Ende der Corona-Pandemie scheint in Sicht. In den USA steigen Zinsen und Renditen der Staatsanleihen, was als Zeichen für eine Normalisierung der Finanzmärkte gewertet wird. Auch der Leitzins der EZB liegt nach der zweiten Erhöhung im September 2022 mittlerweile wieder bei 1,25 Prozent. Experten erwarten eine weitere Zunahme der Inflation, was Kreditzinsen weiter verteuern würde.

Endet die Zinsbindung deiner Baufinanzierung in den kommenden Jahren, solltest du dich schon heute mit einer Anschlussfinanzierung beschäftigen. Günstigere Zinsen von heute kannst du dir mit einer Variante der Anschlussfinanzierung für die Zukunft sichern.

Was ist ein Forward-Darlehen genau? Lohnt sich der Antrag für ein Forward-Darlehen? Was kostet Verbraucher:innen die Absicherung heutiger Konditionen für die Zukunft? In unserem Ratgeber erhältst du die Antworten.

Vergleichsrechner zur Anschlussfinanzierung

Unser Forward-Darlehen-Vergleich hilft dir dabei, den Anbieter mit den günstigsten Zinsen für deine Anschlussfinanzierung zu finden. Benötigst du in den nächsten 12 bis 60 Monaten eine Anschlussfinanzierung? Dann könnte ein Forward-Darlehen das Richtige für dich sein. Du hast die Wahl, ob du den neuen Darlehensvertrag bei deiner jetzigen Bank unterschreiben oder deine Baufinanzierung zu einer anderen Bank umschulden möchtest.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen steht Bauherr:innen und Immobilienkäufer:innen als spezielle Variante der Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Besteht nach dem Ende der Zinsbindung eine Restschuld bei deiner Baufinanzierung, wird ein Anschlussdarlehen benötigt. Die Anschlussfinanzierung schließt sich unmittelbar nach dem Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens an und führt die Tilgung des Restdarlehens fort.

Das Forward-Darlehen gleicht im Wesentlichen einer klassischen Finanzierung. Die Besonderheit liegt darin, dass du die Anschlussfinanzierung lange vor dem Auslaufen des Erstkredites beantragen und künftige Konditionen vertraglich festschreiben kannst.

Je nach Bank und der Entwicklung der Zinssätze am Markt ist ein Vertragsabschluss meist bis zu 60 Monate im Voraus realisierbar. Angenommen, dein Baudarlehen der Phase 1 läuft noch 40 Monate – dann kannst du mit einem Forward-Darlehen das Anschlussdarlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt festmachen. Endet dein aktuelles Baudarlehen in weniger als 12 Monaten, kannst du kein Forward-Darlehen in dieser Variante mehr abschließen.

Merke:

Wenn du ein Forward-Darlehen abschließt, sicherst du dich gegen künftig steigende Zinsen ab. Weil dir die aktuellen Zinskonditionen für die Zukunft vertraglich zugesichert werden, bezahlst du einen gewissen Aufpreis. Du gehst also eine Wette auf steigende Zinsen ein und nimmst an, dass eine Zinsersparnis den Forward-Aufschlag insgesamt mehr als wett macht.

Zinsprognosen für die Zukunft müssen allerdings nicht aufgehen. Niemand kann verbindlich Aussagen darüber treffen, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Größenordnung die Zinsen steigen. Helfen kann dir bei deiner Einschätzung aber der Fakt, dass die Zinsen seit Ende Juli 2022 wieder im Anstieg begriffen sind – die Zinswende ist in vollem Gange.

Im September 2022 werden 10-jährige Hypothekendarlehen mit Zinsen von um die 3 Prozent angeboten, 15-jährige Baudarlehen um 3,6 Prozent und 20-jährige Immobiliendarlehen um 3,8 Prozent. Für die kommenden Monate wird mit einer weiteren Zunahme der Bauzinssätze gerechnet. Finanzexpert:innen der Frankfurter Finanzberatung FMH gehen davon aus, dass Zinssätze für Baudarlehen auf bis zu 1,25 Prozent zum Ende des Jahres steigen könnten. Schwankungen bei den Tiefst- und Höchstständen der Effektivzinsen hat es in der jüngeren Vergangenheit immer wieder gegeben. Im Vergleich zu den 4 Prozent Bauzinsen in 2011 ist eine heutige Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung sehr günstig erhältlich.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie ein Annuitätendarlehen: Darlehensnehmer:innen zahlen auf der Basis einer festen Laufzeit und Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate. Der Abschlusszeitpunkt ist die eigentliche Besonderheit des Forward-Darlehens und der Unterschied zum Annuitätendarlehen. Während eine normale Anschlussfinanzierung zum Ende des laufenden Baudarlehens abgeschlossen wird, kannst du den Forward-Kredit lange vor Ende der Zinsbindungsfrist des Erstdarlehens abschließen.

Im Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens (auch Forward-Periode genannt) fallen keine Zinsen für die neue Finanzierung an. Du bezahlst die Kosten der Darlehensbereitstellung durch die Bank über einen Zinsaufschlag. Je länger die Forward-Periode andauert, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Läuft dein alter Baukredit aus, tritt das vorab abgeschlossene Forward-Darlehen an dessen Stelle. Der Darlehensbetrag wird ausgezahlt und die Restschuld aus der alten Baufinanzierung abgelöst. Du beginnst mit der Tilgung des neuen Annuitätendarlehens und zahlst die beim Vertragsabschluss festgelegte monatliche Kreditrate.

Tipp:

Wo du deine Anschlussfinanzierung abschließt, ist deine Entscheidung. Deine Bank scheint auf den ersten Blick eine gute Wahl zu sein. Doch bedenke: Der Antrag für ein Forward-Darlehen lohnt sich bei einem Fremdanbieter, denn dieser kalkuliert im Gegensatz zu deiner Bank mit dem aktuellen Objektwert und nicht mit dem Wert bei der Erstfinanzierung. Im letzten Jahrzehnt sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Ist ein Großteil der Darlehensschuld bereits getilgt, vermindert sich dadurch der Beleihungswert. Das drückt die Forward-Zinsen. Ein Bankenwechsel bei der Anschlussfinanzierung hat einen gewissen Mehraufwand zur Folge, weil du entsprechende Kreditunterlagen zusammenstellen und vorlegen musst. Die Zinsersparnis wird allerdings so groß sein, dass sich die Mühe lohnt.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Ein Forward-Darlehen hat zahlreiche Vor- und auch Nachteile, die du bei deiner Entscheidung für oder gegen eine Vorab-Finanzierung berücksichtigen solltest.

Vorteile des Forward-Darlehens

Zinsvorteil, Zinssicherheit und Planungssicherheit gehören zu den Vorteilen des Forward-Darlehens:

  • Aktuell günstige Zinsen können für eine zukünftige Anschlussfinanzierung gesichert werden.
  • Gegen steigende Zinsen bis du abgesichert. Steigen die Bauzinsen in den nächsten Jahren, sparst du mit einem Forward-Darlehen viel Geld.
  • Deine in Zukunft zu zahlende Rate kennst du unter Umständen schon Jahre zuvor. Damit ist deine Baufinanzierung auf lange Sicht gut kalkulierbar.

Nachteile des Forward-Darlehens

Die Nachteile des Forward-Darlehens lassen sich hauptsächlich am Zinsaufschlag und an der Abnahmeverpflichtung festmachen.

Während der Bereitstellungsphase, also der Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung, zahlst du nur dein Altdarlehen zurück. Für die vorab gewährte Zinssicherheit deines Neudarlehens wird allerdings ein Zinsaufschlag je nach Vorab-Dauer und Anbieter zwischen 0,01 bis 0,05 Prozent je Monat fällig.

Hast du den Vertrag für einen Forward-Kredit verbindlich unterschrieben, musst du das Darlehen auch abnehmen. Es gelten die vereinbarten Konditionen. Verweigerst du die Annahme, verlangt die Bank eine Abnahmeentschädigung. Die hohe Entschädigung zahlst du auch, wenn der Auszahlungstermin erst in den kommenden Jahren ansteht.

Gut kalkulieren solltest du auch deinen Finanzbedarf, denn hast du mehr Darlehen aufgenommen als eigentlich benötigt und nimmst die restliche Summe nicht ab, fällt darauf eine Nichtabnahmeentschädigung an.

Die künftige Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen entscheidet wesentlich darüber, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt. Eine genauere Beschäftigung mit dem Thema Zinsentwicklung ist vor Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt zu empfehlen. Das schließt einen ausgiebigen Forward-Darlehen-Vergleich mit ein, damit du den aktuell günstigsten Anbieter findest. Ein gewisses Risiko lässt sich bei Vorabschluss einer Finanzierung nicht vollkommen ausschließen, da sich die Zinsen anders als angenommen entwickeln können.

Hinweis

Deine vorab vereinbarte Anschlussfinanzierung kostet unter Umständen mehr als der Abschluss eines herkömmlichen Kredites ohne den Zinsaufschlag bei Ablauf des Festzinsdarlehens. Dessen solltest du dir bewusst sein.

Wie lange im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

Bei den meisten Anbietern werden Forward-Darlehen mit Abschluss bis zu 60 Monate im Voraus angeboten. Das eröffnet dir die Möglichkeit, ein neues Darlehen lange vor Ablauf der Zinsbindung des jetzigen Baudarlehens abzuschließen.

Läuft deine aktuelle Baufinanzierung erst in 62 Monaten aus, musst du mit der Antragstellung für ein Forward-Darlehen noch warten. Angenommen, dein Darlehen verfügt über eine Zinsbindung bis zum 1. Juli 2028. Damit wärst du ab dem 1. Juli 2023 in der Lage, ein Forward-Darlehen für die Finanzierungsphase ab dem 2. Juli 2028 abzuschließen.

Hinweis

Beachten musst du, dass die Zinsbindung nicht in weniger als einem Jahr ausläuft. Denn dann entfällt die Möglichkeit zum Abschluss eines Forward-Darlehens. Eine Anschlussfinanzierung lässt sich dann auf herkömmlichem Weg sicherstellen. Du kannst dein Darlehen bei deiner finanzierenden Bank verlängern (Prolongation) oder du wechselst zu einem Anbieter mit besseren Zinskonditionen (Umschuldung).

Was unterscheidet Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen?

Zum Ende der Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung müssen Bauherr:innen oder Käufer:innen eine benötigte Anschlussfinanzierung für die Restschuld sicherstellen. Sie haben die Wahl, die Finanzierung mit der bisherigen Bank fortzuführen oder sich einen neuen Kreditgeber zu suchen. In beiden Fällen lässt sich das mit einem Forward-Darlehen je nach Anbieter bis zu 5 Jahre vor dem Auslaufen der Erstfinanzierung bewerkstelligen.

Die Prolongation – Vor-und Nachteile

Die Prolongation bedeutet, dass der Vertrag mit dem bisherigen Darlehensgeber verlängert wird.

Die Bank übermittelt ihren Kreditkund:innen in der Regel mehrere Monate vor Ablauf der zinsgebundenen Finanzierung ein neues Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Die Zinskonditionen können besser oder schlechter als beim bisherigen Darlehen ausfallen.

Die Bank wird sich bei ihrem Angebot an den Marktzinsen orientieren. Es liegt an den Kreditnehmer:innen, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Wird es angenommen, läuft das Anschlussdarlehen mit den neuen Konditionen weiter. Wird das Darlehensangebot abgelehnt, müssen Kreditnehmer:innen für eine Anschlussfinanzierung sorgen.

Ein Vorteil der Prolongation ist die unkomplizierte Sicherstellung einer Anschlussfinanzierung. Das neue Angebot wird dir ohne dein Zutun zugeschickt, du brauchst nur zu unterschreiben und alles Weitere läuft wie gewohnt weiter. Du ersparst dir damit eine erneute Vorlage von Immobilien- und Bonitätsunterlagen.

Mit den Angeboten des bisherigen Darlehensgebers finanzierst du möglicherweise weniger effizient, als es bei einem anderen Anbieter der Fall wäre. Du kannst mit deiner Bank verhandeln. Naturgemäß steht ein Verhandlungsspielraum jedoch nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Hinweis

Eine Prolongation lohnt sich, wenn die Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase nicht sehr hoch ausfällt. Die Auswirkungen etwas höherer Hypothekenzinsen sind dann eher gering. Bietet dir die Bank einen Darlehensvertrag mit marktüblichen Zinsen, spricht nichts gegen eine Prolongation.

Die Umschuldung – Vor- und Nachteile

Bei einer Umschuldung erfolgt der Abschluss der Anschlussfinanzierung mit einem neuen Anbieter. Mit der neuen Finanzierung wird das Baudarlehen bei Ablauf der Zinsbindung abgelöst. Der Darlehensgeber erhält im Gegenzug die Grundschulden als Sicherheit eingetragen. Kreditnehmer:innen zahlen ihre Raten zu den neuen Konditionen beim Kreditgeber.

Der größte Vorteil einer Umschuldung erwächst aus der günstigeren Anschlussfinanzierung. Den Zinsaufschlag bei Anbieterwechsel aufgrund der Bearbeitung des neuen Darlehensvertrags machen Zinsersparnisse bei langen Laufzeiten mehr als wett. Selbst bei Zehntelprozenten ist das Sparpotenzial enorm.

Ein Nachteil der Umschuldung gegenüber der Prolongation ist der höhere Aufwand. Du musst zunächst Anbieter vergleichen. Es werden eine erneute Bonitätsprüfung und ein neues Immobiliengutachten benötigt. In die Kosten-Nutzen-Rechnung sind die fälligen Notar:innen- und Grundbuchgebühren einzubeziehen.

Eine Umschuldung ist bei hoher Restschuld zum Ende einer Finanzierungsphase mit Festzins sinnvoll. Einige Umschuldungsmodelle empfehlen sich, wenn auf längere Sicht mit Zinssteigerungen zu rechnen ist.

Das Forward-Darlehen als spezielles Umschuldungsmodell

Ein Forward-Darlehen bietet sich als Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank oder zur Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber an. Der Vorteil ist, dass du bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beim Thema Anschlussfinanzierung aktiv werden kannst.

Wenn du bei deiner Bank kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnest, empfiehlt sich ein Vorausdarlehen. Damit kannst du dir eine Anschlussfinanzierung mit den gegenwärtig günstigeren Zinsen für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte sichern.

Die vereinbarten Konditionen gelten für den gesamten Rückzahlungszeitraum. Unerwartet wieder fallende Zinsen würden bedeuten, dass du dann einen Zinssatz über dem aktuellen Kapitalmarktniveau zahlen würdest.

Hinweis

Der Antrag für ein Forward-Darlehen lohnt sich bei einem Fremdanbieter, denn dieser kalkuliert im Gegensatz zu deiner Bank mit dem aktuellen Objektwert und nicht mit dem Wert bei der Erstfinanzierung. Im letzten Jahrzehnt sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Das drückt den Beleihungswert, was den Forward-Zinsen zugutekommt.

Echtes vs. Unechtes Forward-Darlehen: Das sind die Unterschiede

Die Geschichte der Forward-Darlehen ist eng mit der Finanzierung kommunaler und gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften verbunden. Mittlerweile wird die Darlehensform der Baufinanzierung von privaten Kreditkund:innen genutzt. Damit können sie das aktuelle Sollzinsniveau für Immobilienfinanzierungen sichern, deren Inanspruchnahme lange Zeit nach Vertragsabschluss gewünscht wird.

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Die Zinsentwicklung befand sich zuletzt einige Jahre auf einem Tief, bevor sie nach dem Ende der Nullzinsphase aktuell wieder im Anstieg begriffen ist. Wer bauen oder Immobilien kaufen möchte, muss momentan mit einem höher werdenden Bauzins rechnen. Bauherr:innen und Hauskäufer:innen bietet sich mit einem Forward-Darlehen die Möglichkeit, die verhältnismäßig günstigeren Sollzinsen gegenüber einem eventuell weiter ansteigenden Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung der Restschuldtilgung zu sichern. Die Immobilienfinanzierung mit einem Forward-Darlehen hat den Vorteil der Planungssicherheit.

Vorausdarlehen lassen sich in echte und unechte Forward-Darlehen unterteilen, wobei der wichtigste Faktor die Art der Zinsbindung ist, aber auch der Aufschlag für die Reservierung des derzeitigen Sollzinssatzes eine Rolle spielt.

In folgender Tabelle stellen wir beide Arten kurz vor:

Echtes Forward-DarlehenUnechtes Forward-Darlehen
Die Zinsbindungsfrist beginnt mit der Auszahlung des Darlehens.Die Zinsbindung beginnt im Gegensatz zum echten Forward-Darlehen bereits mit dem Vertragsabschluss.
Kreditnehmer:innen zahlen fast immer einen Zinsaufschlag.Diese Art Vorausdarlehen ist mit einer Vorlaufzeit von bis zu 12 Monaten erhältlich.
Ein aktionsbedingtes Aussetzen für wenige Monate ist in Einzelfällen möglich.Den Zeitraum von Vertragsbeginn bis zur Auszahlung nennt man „bereitstellungszinsfreie Zeit“.
Darlehensnehmer:innen können über die volle Laufzeit der Zinsbindung ihr Darlehen tilgen.Der Zinsaufschlag fällt im Vergleich zum echten Forwarddarlehen vermindert aus.
Dir steht der volle Zeitraum für eine Zinssicherheit zu.Hiervon profitieren Kreditnehmer:innen, die in den nächsten Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Beispiel:Beispiel:
Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate vereinbart und darauf eine folgende Zinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungsdauer genau 10 Jahre.

Kreditnehmer:innen erhalten eine Zinssicherheit von 10 Jahren.
Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate vereinbart und darauf eine anschließende Zinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungszeit 9 Jahre.
Die Tilgungsdauer des Darlehens verkürzt sich auf 9 Jahre ab Auszahlungstermin.

Ob in deinem Fall ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen die optimale Vertragslösung ist, hängt von deiner speziellen Situation ab (Ablauf der Zinsbindung, Restschuld). Das unechte Forward-Darlehen ist bei einer Forward-Periode unter 12 Monaten anzutreffen. Für dich ist wichtig, das Ende der Sollzinsbindung zu beachten. Einen Vorteil hat das unechte Forward-Darlehen: Der Zinsaufschlag für die Reservierung des aktuellen Darlehenszinssatzes fällt im Vergleich mit dem echten (klassischen) Forward-Darlehen geringer aus.

Forward-Darlehen: Diese Kosten / Gebühren können anfallen

Ein Forward-Darlehen ist wesentlich dadurch gekennzeichnet, dass für die Versicherung aktueller Zinsen für spätere Zeit ein Zinsaufschlag zu zahlen ist. In Ausnahmefällen, beispielsweise während bestimmter Aktionen, verzichten Banken in den ersten Monaten der Vorlaufzeit auf den Aufschlag. Ein Forward-Darlehen ohne Aufschlag wirst du selten am Markt antreffen.

Die Höhe des Aufschlags hängt von der Vorlaufzeit bei Abschluss des Forward-Darlehens ab. Eine längere Vorlaufzeit zieht einen höheren Aufschlag nach sich. Beim Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten ist der Aufschlag geringer als für eines mit 50 Monaten Vorlaufzeit.

Die Aufschlagsspanne bewegt sich je nach Bank und Angebot in einem Bereich von 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat. Du kannst für eine Kalkulation einen Forward-Darlehen-Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat verwenden.

Aufschlagsberechnung & Beispiel

Diese Formel hilft bei der Aufschlagsberechnung:

Zinsaufschlag pro Monat x Monate der Vorlaufzeit + Darlehenszinssatz.

Angenommen, du möchtest dir ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 50 Monaten sichern. Der Zinssatz beträgt 2,0 Prozent pro Jahr. Der Zinsaufschlag liegt bei 0,02 Prozent pro Monat. Die Rechnung für das Beispiel lautet:

0,02 Prozent x 50 Monate + 2,0 Prozent = 3,0 Prozent p.a.

Das Forward-Darlehen erhältst du für 3,0 Prozent pro Jahr. Bei einer festgelegten Zinsbindung auf 10 Jahre zahlst du auf die Restschuld bzw. den Darlehensbetrag ab Auszahlung des Forward-Darlehens 10 Jahre lang 3,0 Prozent pro Jahr.

Der Zinsaufschlag ist beim Vorausdarlehen der einzige Kostenposten. Zusätzliche Bereitstellungszinsen oder Abschlussgebühren fallen nicht an.

Diese Besonderheiten & Aktionen bieten ausgewählte Forward-Darlehen-Anbieter

  • Bei der ING besteht bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung die Möglichkeit, -0,10 Prozent Regional-Zins-Rabatt zu erhalten.
  • Die BBBank bietet einen extra Zinsrabatt für den öffentlichen Dienst.
  • Über Baufinanzierungspool24 erhältst du Zugang zum Vorausdarlehen mit der Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen bis zu 10 Prozent, in einigen Fällen sogar ohne Zusatzkosten.

Mit unserem Forward-Darlehen-Vergleich ist es einfach, ein Darlehen mit einem guten Zinsangebot zu finden. Die Finanzierungsberater:innen der jeweiligen Anbieter helfen dir, entsprechende Vorausdarlehen mit optimalen Bedingungen zusammenzustellen.

Welche Zusatzkosten können bei einer Umschuldung anfallen?

Es besteht keine Pflicht, die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Geldinstitut durchzuführen. Eine Umschuldung auf eine andere Bank ist nach 10 Jahren Laufzeit ohne Zahlung einer Entschädigung erlaubt.

Möchtest du deine Bank wechseln, weil du günstigere Zinskosten nutzen möchtest, musst du die Wechselkosten in die Ertragsrechnung mit einkalkulieren.

Der Zinssatz beim neuen Anbieter sollte wenigstens 0,1 Prozentpunkte geringer als das bisherige Finanzierungsangebot ausfallen. Zusatzkosten fallen für das Eintragen einer neuen Grundschuld oder durch das Abtreten einer Grundschuld an. Die Höhe der Notar:innen- und Grundbuchgebühren ist geregelt. Diese bewegen sich zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der Darlehenssumme.

Tipp:

Die Formalitäten und Kosten eines Wechsels sollten dich nicht abschrecken. Meist zahlst du lediglich für die Abtretung der Grundschuld. Dein alter Darlehensgeber reicht die Kreditbesicherung an die neue Bank weiter. Der Zinsvorteil durch den Wechsel des Kreditgebers wird die Kosten übertreffen. Um die Umschreibung kümmern sich die alten und neuen Kreditgeber.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Die aktuelle Marktsituation entscheidet, ob der Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen eine gute Wahl ist. Niedrige Marktzinsen und in Zukunft steigende Bauzinsen wären ein Grund, ein Vorausdarlehen abzuschließen. Dazu solltest du die aktuellen Zinsen betrachten und dich mit Zinsprognosen beschäftigen.

Schließt du jetzt den Darlehensvertrag ab, sicherst du dir die günstigen Zinsen für die Zukunft, wenn die Konditionen voraussichtlich schlechter werden, als sie es heute sind.

Der aktuelle Zinssatz ist allerdings gegenüber der langjährigen Niedrigzinsphase erstmals im Sommer 2022 wieder gestiegen, mit weiterer Tendenz nach oben. Angesichts der anhaltenden Inflation und der von einigen Ökonomen und Finanzexperten prognostizierten Rezession wäre der Zeitpunkt für eine langjährige Zinsbindung aktuell nicht der günstigste.

Ein Forward-Darlehen macht bei hohen Marktzinsen bzw. einem Zinssatz über dem langjährigen Durchschnitt keinen Sinn. Du würdest schlechte Konditionen in eine spätere Anschlussfinanzierung überführen. Hier empfiehlt es sich, auf wieder sinkende Zinsen einer späteren Anschlussfinanzierung zu spekulieren.

Wichtig:

Bei Vertragsabschluss eines Forward-Darlehens werden u.a. Darlehensumfang, Laufzeit, Zinsbindung, Soll- und Effektivzins sowie Tilgungssatz festgelegt. Achte unbedingt auf Nebenbedingungen wie Möglichkeiten zur Sondertilgung oder einer Ratenänderung während der Zinsbindung. Werden dafür Gebühren fällig, sollten diese wenigstens gering ausfallen.

Forward-Darlehen – unser Fazit

Forward-Darlehen waren lange zu sehr günstigen Konditionen zu haben. Die Bauzinsen bewegten sich jahrelang auf einem sehr niedrigen Niveau. Die aktuelle Leitzinserhöhung mit der Prognose auf einen weiteren Anstieg haben die Niedrigzinsphase bis auf Weiteres beendet. Ein Ende von Russlands Krieg gegen die Ukraine und der damit verbundenen weiteren Zunahme der Inflation ist derzeit nicht absehbar.

Für Bauherr:innen und Immobilienkäufer:innen ist es also fraglich, ob es aktuell lohnenswert ist, sich im Rahmen eines Forward-Darlehens für mehrere Jahre an die jetzt weniger günstigen Zinsen zu binden. Durch die schwer zu prognostizierende Zinsentwicklung im Laufe der nächsten Jahre könnte es aber ebenso gut sein, aktuell noch vergleichsweise günstig wegzukommen.

Unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau in Zukunft entwickeln wird: Auf alle Fälle macht es sich bezahlt, unseren Forward-Darlehen-Vergleichsrechner zurate zu ziehen, um von einem passenden Angebot mit den für dich bestmöglichen Konditionen zu profitieren.

In jedem Fall lohnt es sich auch, beim Vergleich der Darlehensangebote auf die Objektwertgröße zu achten. Mit dem richtigen Anbieter lassen sich Forward-Aufschläge für mehrere Jahre ausgleichen. Du zahlst dauerhaft den zum Abschlusszeitpunkt bestehenden Zinssatz und brauchst dich in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten nicht mehr um eine Finanzierung zu bemühen.

Ob sich ein Forward-Darlehen im Einzelfall lohnt, lässt sich weitestgehend mit einer Kalkulation bestimmen. Die Zinsentwicklung in der Zukunft wird zeigen, ob deine Wette auf steigende Zinsen aufgeht. Wenn das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung unter dem Stand zum Zeitpunkt des Abschlusses liegt, geht die Wette zu deinen Ungunsten aus.

Häufige Fragen und Antworten zum Forward-Darlehen

Ist ein Forward-Darlehen jetzt schon sinnvoll, wenn ich meine Anschlussfinanzierung erst in 60 Monaten benötige?

Wenn du eine Anschlussfinanzierung mittels eines Forward-Darlehens sicherstellen möchtest, bedeutet das, dass du dich mit deiner Bank vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist über einen Anschlussvertrag einigst. Diesen kannst du bis zu 60 Monate vorher abschließen. Expert:innen sehen einen Zeitraum von 36 Monaten als sinnvoll an.

Kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Für alle Formen von Immobilienkrediten gilt das Recht auf Sonderkündigung – Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen eingeschlossen. Eine Kündigung der Baufinanzierung ist grundsätzlich nach 10 Jahren möglich. Kündigst du innerhalb der Sollzinsbindung, wird dir deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Lässt sich ein Forward-Darlehen auch zu Beginn einer Baufinanzierung abschließen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Finanzierungsprodukt, das zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung verwendet werden kann. Bei einem Großteil der Anbieter kannst du ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung abschließen. Eine kurze Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung von 60 Monaten ist möglich. Sinnvoll ist das nur, wenn die Bauzinsen bei Vertragsabschluss hoch sind und ein sinkendes Zinsniveau erwartet wird.

Warum ist das Forward-Darlehen bei niedrigen Zinsen interessant?

Der Sinn und Zweck von Forward-Darlehen ist es, sich gegen das Risiko steigender Bauzinsen in der Zukunft abzusichern. Interessant ist ein Forward-Darlehen, wenn die Bauzinsen so niedrig sind, dass in Zukunft höhere Zinssätze wahrscheinlich sind. Du musst eine Einschätzung vornehmen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden.

Kann ich das Forward-Darlehen auch schon abschließen, bevor ich eine Immobilie habe?

Nein, ein Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung und kann nur während einer laufenden Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden.

Wie lange habe ich nach erfolgreicher Kündigung Zeit für die Umschuldung eines Forward-Darlehens?

Mit dem Wirksamwerden einer Kündigung muss das Forward-Darlehen fristgemäß zurückgezahlt werden. Du hast für die Rückzahlung 2 Wochen Zeit. Wende dich zwecks Abstimmung des Rückzahlungstermins an deine:n Bankberater:in. Die Rückzahlung des Forward-Darlehens solltest du am besten sofort durchführen. Nach Ablauf der Rückzahlungsfrist verliert das Darlehen den erteilten Kündigungsstatus.

Bietet ein Forward-Darlehen auch die Möglichkeit für Sondertilgungen?

Forward-Darlehen können wie andere Baufinanzierungsdarlehen im Rahmen von Sondertilgungen zurückgezahlt werden. Sinnvoll ist eine Sondertilgung, wenn du von der Bank keinen Zinsaufschlag berechnet erhältst. Bei vielen Kreditinstituten ist ein Zinsaufschlag allerdings üblich.

Was ist die Nichtabnahmeentschädigung bei einem Forward-Darlehen und wie kann ich diese berechnen?

Im Rahmen eines Forward-Darlehens verpflichtet sich die Bank zur Darlehensauszahlung zu den zugesagten Konditionen und du zur Abnahme des Darlehens. Kommt es aus irgendwelchen Gründen zur Verweigerung der Abnahme eines Forward-Darlehens, einer Darlehensrate oder allgemein zum Rücktritt vom Kreditvertrag nach Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Hier geht es in der Regel um entgangene Zinsen, wobei Zinsen aktueller Baudarlehen in die Berechnung einfließen. Du kannst die Nichtabnahmeentschädigung mithilfe eines Vorfälligkeitsentschädigungsrechners ermitteln.

Mit welchen Zusatzkosten ist bei einem Forward-Darlehen zu rechnen?

Zu den typischen Zusatzkosten für ein Forward-Darlehen gehört der Forward-Aufschlag. Einige Banken verzichten während ihrer Aktionsangebote für kurze Zeit auf den Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen hängt von der Dauer der Wartezeit ab und liegt bei 0,01 bis 0,04 Prozent pro Monat. Ein längerer Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Darlehenssumme von beispielsweise 50 Monaten bedeutet einen höheren Aufschlag im Vergleich mit einem Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr.

Wie kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Grundsätzlich kannst du ein Forward-Darlehen wie jeden anderen Baukredit nach Ablauf einer 10-jährigen Zinsbindungsfrist plus einer 6-monatigen Kündigungsfrist kündigen. Während der Vertragslaufzeit bedarf die Kündigung einer Zustimmung seitens der Bank. Das gilt nicht bei Verkauf des eigenen Hauses. Die Bank muss deine Kündigung zwar entgegennehmen, doch berechnet sie dir eine Nichtabnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung.

Feda Mecan

Veröffentlicht von

Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.