Forward-Darlehen Vergleich 2021: Anschlussfinanzierung sichern

Forward-Darlehen Vergleich: Das Wichtigste auf einen Blick

  • Endet die Zinsfestschreibung deiner Immobilienfinanzierung, benötigst du für die Finanzierung eines Restbetrags eine Anschlussfinanzierung.
  • Mit dem Forward-Darlehen gibt es eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Die Besonderheit besteht darin, dass du aktuell günstige Zinsen für die spätere Zeit sicherst.
  • Eine Antragstellung für ein Forward-Darlehen ist bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung der Immobilienfinanzierung gestattet.
  • Bei einem Forward Darlehen garantieren Banken den heutigen Zinssatz für morgen. Dafür berechnen sie einen monatlichen Forward Aufschlag auf den Basiszins. Die günstigen Zinsen erhältst du durch einen kostenlosen Forward-Darlehen Vergleich.
  • Bei Nichtabnahme oder Kündigung des Forward-Darlehens wird eine Abnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
  • Forwardarlehen mit günstigen Zinsen kannst du u.a. bei Anbietern wie Baufiline, Baufinanzierungspool24, BBBank oder ING erhalten.

Günstiger als Mitte 2021 wird Baugeld kaum werden. Die Zinsprognosen gehen von höheren Bauzinsen in der Zukunft aus. Das Ende der Corona-Pandemie scheint in Sicht. In den USA steigen Zinsen und Renditen der Staatsanleihen, was als Zeichen für eine Normalisierung der Finanzmärkte gewertet wird. Deutschland wird dem Trend folgen. Experten erwarten eine Zunahme der Inflation, was Kreditzinsen verteuern würde.

Endet die Zinsbindung deiner Baufinanzierung in den kommenden Jahren, solltest du dich schon heute mit einer Anschlussfinanzierung beschäftigen. Günstige Zinsen von heute kannst du dir mit einer Variante der Anschlussfinanzierung für die Zukunft sichern.

Was ist ein Forward-Darlehen genau? Lohnt sich der Antrag für ein Forward-Darlehen? Was kostet Kunden:innen die Absicherung heutiger Konditionen für die Zukunft? In unserem Ratgeber erhältst du die Antworten.

Vergleichsrechner zur Anschlussfinanzierung

Unser Forward-Darlehen Vergleich hilft dir dabei, die den Anbieter mit den günstigsten Zinsen für deine Anschlussfinanzierung zu finden. Benötigst du in den nächsten 12 bis 60 Monaten eine Anschlussfinanzierung? Dann solltest du dich um ein Forward-Darlehen kümmern. Du hast die Wahl: Du kannst den neuen Darlehensvertrag bei deiner jetzigen Bank unterschreiben oder deine Baufinanzierung zu einer anderen Bank umschulden.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen steht Bauherren und Immobilienkäufern als eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Besteht nach dem Ende der Zinsbindung eine Restschuld bei deiner Baufinanzierung, wird ein Anschlussdarlehen benötigt. Die Anschlussfinanzierung schließt sich unmittelbar nach dem Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens an und führt die Tilgung des Restdarlehens fort.

Das Forward-Darlehen gleicht im Wesentlichen einer klassischen Finanzierung. Eine Besonderheit gibt es, denn du kannst die Anschlussfinanzierung lange vor dem Auslaufen des Erstkredits beantragen und künftige Konditionen vertraglich festschreiben.

Je nach Bank und der Entwicklung der Zinssätze am Markt ist ein Vertragsabschluss meist bis zu 60 Monate im Voraus realisierbar. Angenommen dein Baudarlehen der Phase 1 läuft noch 40 Monate, dann kannst du mit einem Forward-Darlehen das Anschlussdarlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt festmachen. Endet dein aktuelles Baudarlehen in weniger als 12 Monaten, kannst du kein Forward Darlehen in dieser Variante mehr abschließen.

Merke:

Wenn du ein Forward-Darlehen abschließt, sicherst du dich gegen künftig steigende Zinsen ab. Weil dir die aktuellen Zinskonditionen in der Zukunft vertraglich zugesichert werden, bezahlst du einen gewissen Aufpreis. Du gehst eine Wette auf steigende Zinsen ein. Du nimmst an, dass eine Zinsersparnis insgesamt den Forward-Aufschlag mehr als wettmacht.

Zinsprognosen für die Zukunft müssen nicht aufgehen. Niemand kann verbindlich Aussagen darüber treffen, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Größenordnung die Zinsen steigen. Helfen kann dir bei deiner Einschätzung der Fakt, dass die Zinsen Ende Juni 2021 so niedrig sind, dass eine Zinswende sehr wahrscheinlich ist.

Aktuell werden 10-jährige Hypothekendarlehen mit Zinsen von um die 0,79 Prozent angeboten, 15-jährige Baudarlehen um die 1,00 Prozent und 20-jährige Immobiliendarlehen bei 1,24 Prozent.

Für die kommenden Monate wird mit einer Seitwärtsbewegung bei Bauzinssätzen gerechnet. Finanzexperten der Frankfurter Finanzberatung FMH gehen davon aus, dass Zinssätze für Baudarlehen auf bis zu 1,25 Prozent zum Ende des Jahres steigen könnten. Schwankungen bei den Tiefst- und Höchstständen der Effektivzinsen hat es in der jüngeren Vergangenheit immer wieder gegeben. Im Vergleich zu den 4 Prozent Bauzinsen in 2011, ist eine heutige Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung sehr günstig erhältlich.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

in Forward-Darlehen funktioniert wie ein Annuitätendarlehen. Der:die Darlehensnehmer:in zahlt auf der Basis einer festen Laufzeit und Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate. Der Abschlusszeitpunkt ist die eigentliche Besonderheit des Forward-Darlehens und der Unterschied zum Annuitätendarlehen. Während eine normale Anschlussfinanzierung zum Ende des laufenden Baudarlehens abgeschlossen wird, kannst du den Forward Kredit kannst lange vor Ende der Zinsbindungsfrist des Erstdarlehens abschließen.

Im Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens (auch Forward-Periode genannt) fallen keine Zinsen für neue Finanzierung an. Du bezahlst die Kosten der Darlehensbereitstellung durch die Bank über einen Zinsaufschlag. Je länger die Forward-Periode andauert, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Läuft dein alter Baukredit aus, tritt das vorab abgeschlossene Forward-Darlehen an dessen Stelle. Der Darlehensbetrag wird ausgezahlt und die Restschuld aus der alten Baufinanzierung abgelöst. Du beginnst mit der Tilgung des neuen Annuitätendarlehens und zahlst die beim Vertragsabschluss festgelegte monatliche Kreditrate.

Tipp:

Wo du deine Anschlussfinanzierung abschließt, ist deine Entscheidung. Deine Bank scheint auf den ersten Blick eine gute Wahl. Doch bedenke: Der Antrag für ein Forwardarlehen lohnt sich bei einem Fremdanbieter, denn dieser kalkuliert im Gegensatz zu deiner Bank mit dem aktuellen Objektwert und nicht mit dem Wert bei der Erstfinanzierung. Im letzten Jahrzehnt sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Ist ein Großteil der Darlehensschuld bereits getilgt, vermindert sich dadurch der Beleihungswert. Das drückt die Forward Zinsen. Ein Bankenwechsel bei der Anschlussfinanzierung hat einen gewissen Mehraufwand zur Folge, weil du entsprechende Kreditunterlagen zusammenstellen und vorlegen musst. Die Zinsersparnis ist so groß, dass sich die Mühe lohnt.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Ein Forward-Darlehen hat zahlreiche Vorteile und auch Nachteile, die du bei deiner Entscheidung für oder gegen eine Vorab-finanzierung berücksichtigen solltest.

Das sind Vorteile des Forward-Darlehens

Zinsvorteil, Zinssicherheit und Planungssicherheit gehören zu den Vorteilen des Forward-Darlehens.

  • Aktuell günstigen Zinsen kannst du dir für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern.
  • Gegen steigende Zinsen bis du abgesichert. Steigen die Bauzinsen in den nächsten Jahren, sparst du mit einem Vorab-Darlehen viel Geld.
  • Deine in Zukunft zu zahlende Rate kennst du unter Umständen Jahre voraus. Damit ist deine Baufinanzierung auf lange Sicht gut kalkulierbar.

Das sind Nachteile des Forward-Darlehens

Die Nachteile des Forward-Darlehens lassen sich hauptsächlich am Zinsaufschlag und in der Abnahmeverpflichtung festmachen.

Während der Bereitstellungsphase bzw. Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung zahlst du nur dein Altdarlehen zurück. Für die vorab gewährte Zinssicherheit deines Neudarlehens wird ein allerdings ein Zinsaufschlag je nach Vorab-Dauer und Anbieter zwischen 0,01 bis 0,05 Prozent je Monat fällig.

Hast du den Vertrag für ein Forward Darlehen verbindlich unterschrieben, musst du das Darlehen auch abnehmen. Es gelten die vereinbarten Konditionen. Verweigerst du eine Annahme, verlangt die Bank eine Abnahmeentschädigung. Die hohe Entschädigung zahlst du auch, wenn der Auszahlungstermin erst in den kommenden Jahren ansteht.

Gut kalkulieren solltest du deinen Finanzbedarf auch, denn hast du mehr Darlehen aufgenommen als eigentlich benötigt und nimmst die restliche Summe nicht ab, fällt darauf eine Nichtabnahmeentschädigung an.

Die künftige Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen entscheidet wesentlich darüber, ob sich ein Forward Darlehen lohnt. Eine genauere Beschäftigung mit dem Thema Zinsentwicklung ist vor Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt zu empfehlen. Das schließt einen ausgiebigen Forward-Darlehen Vergleich, damit du den aktuell günstigen Anbieter findest. Ein gewisses Risiko lässt sich bei Vorabschluss einer Finanzierung nicht vollkommen ausschließen, da sich die Zinsen anders als angenommen entwickeln können.

Hinweis

Deine vorab vereinbarte Anschlussfinanzierung kostet unter Umständen mehr als der Abschluss eines normalen Kredits ohne den Zinsaufschlag bei Ablauf des Festzinsdarlehens. Dessen solltest du dir bewusst sein.

Wie lange im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

Bei den meisten Anbietern werden Forward-Darlehen mit Abschluss bis zu 60 Monate im Voraus angeboten. Das eröffnet dir die Möglichkeit, ein neues Darlehen 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung des jetzigen Baudarlehens abzuschließen.

Läuft deine aktuelle Baufinanzierung erst in 62 Monaten aus, musst du mit der Antragstellung für ein Forward Darlehen noch warten. Angenommen dein Darlehen verfügt über eine Zinsbindung bis zum 1. Juli 2027. Damit wärst du ab dem 1. Juli 2022 in der Lage, ein Forward-Darlehen für die Finanzierungsphase ab dem 2. Juli 2027 abzuschließen.

Hinweis

Beachten musst du, dass die Zinsbindung nicht in weniger als einem Jahr ausläuft. Denn dann entfällt die Möglichkeit zum Abschluss eines Forward-Darlehens. Eine Anschlussfinanzierung lässt sich dann auf normalem Weg sicherstellen. Du kannst dein Darlehen bei deiner finanzierenden Bank verlängern (Prolongation) oder du wechselst zu einem Anbieter mit besseren Zinskonditionen (Umschuldung).

Was unterscheidet Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen?

Zum Ende der Zinsbindung  einer Immobilienfinanzierung müssen Bauherren oder Käufer eine benötigte Anschlussfinanzierung für die Restschuld sicherstellen. Sie haben die Wahl, die Finanzierung mit der bisherigen Bank fortzuführen oder sich einen neuen Kreditgeber zu suchen. In beiden Fällen lässt sich das mit einem Forward-Darlehen je nach Anbieter bis zu fünf Jahre vor dem Auslaufen der Erstfinanzierung bewerkstelligen.

Die Prolongation – Vor-und Nachteile

Die Prolongation bedeutet, dass der Vertrag mit dem bisherigen Darlehensgeber verlängert wird.

Die Bank übermittelt ihren Kreditkunden:innen in der Regel mehrere Monate vor Ablauf der zinsgebundenen Finanzierung ein neues Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Die Zinskonditionen können besser oder schlechter als beim bisherigen Darlehen ausfallen.

Die Bank wird sich bei ihrem Angebot an den Marktzinsen orientieren. Am: an der Kreditnehmer:in liegt es, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Wird es angenommen, läuft das Anschlussdarlehen mit den neuen Konditionen weiter. Wird das Darlehensangebot abgelehnt, muss der:die Kreditnehmer:in für eine Anschlussfinanzierung sorgen.

Ein Vorteil der Prolongation ist die unkomplizierte Sicherstellung einer Anschlussfinanzierung. Das neue Angebot wird dir ohne dein Zutun zugeschickt, du brauchst nur zu unterschreiben und alles Weitere läuft wie gewohnt weiter. Du ersparst dir damit eine erneute Vorlage von Immobilien- und Bonitätsunterlagen.

Mit den Angeboten des bisherigen Darlehensgebers finanzierst du möglicherweise weniger effizient als dass bei einem anderen Anbieter der Fall wäre. Du kannst mit deiner Bank verhandeln. Naturgemäß steht ein Verhandlungsspielraum nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Hinweis

Eine Prolongation lohnt sich, wenn die Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase nicht sehr hoch ausfällt. Die Auswirkungen etwas höherer Hypothekenzinsen sind nicht so stark. Bietet dir die Bank einen Darlehensvertrag mit marktüblichen Zinsen, spricht nichts gegen eine Prolongation empfehlenswert.

Die Umschuldung – Vor- und Nachteile

Bei einer Umschuldung erfolgt der Abschluss der Anschlussfinanzierung mit einem neuen Anbieter. Mit der neuen Finanzierung wird das Baudarlehen bei Ablauf der Zinsbindung abgelöst. Der Darlehensgeber erhält im Gegenzug die Grundschulden als Sicherheit eingetragen. Der:die Kreditnehmer:in zahlt seine Raten zu den neuen Konditionen beim Kreditgeber.

Der größte Vorteil einer Umschuldung erwächst aus der günstigeren Anschlussfinanzierung. Den Zinsaufschlag bei Anbieterwechsel aufgrund der Bearbeitung des neuen Darlehensvertrags machen Zinsersparnisse bei langen Laufzeiten mehr als wett. Selbst bei Zehntelprozenten ist Sparpotential enorm.

Ein Nachteil der Umschuldung gegenüber der Prolongation ist der höhere Aufwand. Du musst zunächst Anbieter vergleichen. Benötigt wird eine erneute Bonitätsprüfung und ein neues Immobiliengutachten. In die Kosten-Nutzen-Rechnung sind die fälligen Notar- und Grundbuchgebühren einzubeziehen.

Eine Umschuldung ist bei hoher Restschuld zum Ende einer Finanzierungsphase mit Festzins sinnvoll. Einige Umschuldungsmodelle empfehlen sich, wenn auf längere Sicht mit Zinssteigerungen zu rechnen ist.

Das Forward-Darlehen als spezielles Umschuldungsmodell

Ein Forward-Darlehen bietet sich als Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank oder zur Umschuldung bei einem neuen Kreditgeber an. Der Vorteil ist, dass du bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beim Thema Anschlussfinanzierung aktiv werden kannst.

Wenn du bei deiner Bank kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnest, empfiehlt sich ein Vorab-Darlehen. Damit kannst du dir eine Anschlussfinanzierung mit den gegenwärtig günstigen Zinsen für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte sichern.

Die vereinbarten Konditionen gelten für den gesamten Rückzahlungszeitraum. Unerwartet weiter fallende Zinsen bedeuten, dass du dann einen Zinssatz über dem aktuellen Kapitalmarktniveau zahlst. Bei dem aktuell bereits sehr niedrigen Bauzinsen ist ein weiteres Absinken eher unwahrscheinlich.

Hinweis

Der Antrag für ein Forwardarlehen lohnt sich bei einem Fremdanbieter, denn dieser kalkuliert im Gegensatz zu deiner Bank mit dem aktuellen Objektwert und nicht mit dem Wert bei der Erstfinanzierung. Im letzten Jahrzehnt sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Dass drückt den Beleihungswert, was den Forward Zinsen zugutekommt.

Echtes VS Unechtes Forward-Darlehen: Das sind die Unterschiede

Die Geschichte der Forward-Darlehen ist eng mit der Finanzierung kommunaler und gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften verbunden. Mittlerweile wird die Darlehensform der Baufinanzierung von privaten Kreditkunden:innen genutzt. Damit können sie das aktuelle Sollzinsniveau für Immobilienfinanzierungen sichern, deren Inanspruchnahme lange Zeit  nach Vertragsabschluss gewünscht wird.

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Die Zinsentwicklung befindet sich seit einigen Jahren auf einem Tief.  Wer bauen oder Immobilien kaufen möchte, profitiert von günstigem Baugeld. Bauherren und Hauskäufer bietet sich mit dem Forward-Darlehen die Möglichkeit, die derzeit günstigen Sollzinsen für eine Anschlussfinanzierung der Restschuldtilgung zu sichern. Die Immobilienfinanzierung mit einem Forward-Darlehen hat die Vorteile der Planungssicherheit und die Niedrigzins-Garantie.

Forward-Darlehen lassen sich in echte und unechte Forward-Darlehen unterteilen, wobei der wichtigste Faktor die Art der Zinsbindung ist, aber auch der Aufschlag für die Reservierung des derzeitigen Sollzinssatzes eine Rolle spielt.

In folgender Tabelle stellen wir beide Arten kurz vor:

Echtes Forward-DarlehenUnechtes Forward-Darlehen
Die Zinsbindungsfrist beginnt mit der Auszahlung des Darlehens.Die Zinsbindung beginnt im Gegensatz zum echten Forward-Darlehen bereits mit dem Vertragsabschluss.
Kreditnehmer:innen zahlen fast immer einen Zinsaufschlag.Diese Art Voraus-Darlehen ist mit einer Vorlaufzeit bis zu zwölf Monaten erhältlich.
Ein aktionsbedingtes Aussetzen für wenige Monate ist in Einzelfällen möglich.Den Zeitraum von Vertragsbeginn bis zur Auszahlung nennt man „bereitstellungszinsfreie Zeit“.
Darlehensnehmer:innen können über die volle Laufzeit der Zinsbindung ihr Darlehen tilgen.Der Zinsaufschlag fällt im Vergleich zum echten Forwarddarlehen vermindert aus.
Dir steht der volle Zeitraum für eine Zinssicherheit zu.Davon profitieren Kreditnehmer:innen, die in den nächsten Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Beispiel:Beispiel:
Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate vereinbart und darauf eine folgende Zinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungsdauer genau 10 Jahre.

Der:die Kreditnehmer:in erhält eine Zinssicherheit von 10 Jahren.
Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate vereinbart und darauf eine sich anschließende Zinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungszeit 9 Jahre.
Die Tilgungsdauer des Darlehens verkürzt sich auf 9 Jahre ab Auszahlungstermin.

Ob in deinem Fall ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen die optimale Vertragslösung ist, hängt von deiner speziellen Situation (Ablauf der Zinsbindung, Restschuld) ab. Das unechte Forward-Darlehen ist bei einer Forward-Periode unter 12 Monaten anzutreffen. Für dich ist wichtig, das Sollzinsbindungs-Ende zu beachten. Einen Vorteil hat das unechte Forward-Darlehen. Der Zinsaufschlag für die Reservierung des aktuellen Darlehenszinssatzes  fällt im Vergleich mit dem echten (klassischen) Forward-Darlehen geringer aus.

Forward-Darlehen: Diese Kosten/Gebühren können anfallen

Ein Forward Darlehen ist wesentlich dadurch gekennzeichnet, dass für die Versicherung aktueller Zinsen für spätere Zeit ein Zinsaufschlag zu zahlen ist. In Ausnahmefällen beispielsweise während bestimmter Aktionen verzichten Banken in den ersten Monaten der Vorlaufzeit auf den Aufschlag. Ein Forward Darlehen ohne Aufschlag wirst du selten am Markt antreffen.

Die Höhe des Aufschlags hängt von der Vorlaufzeit bei Abschluss des Forward Darlehens ab. Eine längere Vorlaufzeit zieht einen höheren Aufschlag nach sich. Beim Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten ist der Aufschlag geringer als für eines mit 50 Monaten Vorlaufzeit.

Die Aufschlagsspanne bewegt sich je nach Bank und Angebot in einem Bereich 0,01 bis 0,05 Prozent je Monat fällig. Du kannst für eine Kalkulation einen Forward Darlehen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat verwenden.

Aufschlagsberechnung & Beispiel

Diese Formel hilft bei der Aufschlagsberechnung:

Zinsaufschlag pro Monat x Monate der Vorlaufzeit + Darlehenszinssatz.

Angenommen, du möchtest dir ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 50 Monaten sichern. Der Zinssatz beträgt 2,0 Prozent pro Jahr. Der Zinsaufschlag liegt bei 0,02 Prozent pro Monat. Die Rechnung für das Beispiel lautet:

0,02 Prozent x 50 Monate + 2,0 Prozent = 3,0 Prozent p.a.

Das Forward Darlehen erhältst du für 3,0 Prozent pro Jahr. Bei einer festgelegten Zinsbindung auf zehn Jahre festgelegt, zahlst du auf die Restschuld bzw. Darlehensbetrag ab Auszahlung des Forward Darlehens zehn Jahre lang 3,0 Prozent pro Jahr.

Der Zinsaufschlag ist beim Voraus-Darlehen der einzige Kostenposten. Zusätzliche Bereitstellungszinsen oder Abschlussgebühren fallen nicht an.

Diese Besonderheiten & Aktionen bieten ausgewählte Forward Darlehen Anbieter

  • Bei der ING entfällt bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung bis sechs Monate im Voraus der Forward-Aufschlag.
  • Die BBBank bietet einen extra Zinsrabatt für den öffentlichen Dienst.
  • Über Baufinanzierungspool24 erhältst du Zugang zum Voraus-Darlehen mit der Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen bis zu 10 Prozent jährlich und dies in einigen Fällen ohne Zusatzkosten.

Mit unserem Forward-Darlehen Vergleich ist es einfach, ein Darlehen mit einem guten Zinsangebot zu finden. Die Finanzierungsberater der jeweiligen Anbieter helfen dir, entsprechende Forward-Darlehen mit optimalen Bedingungen zusammenzustellen.

Welche Zusatzkosten können bei Umschuldung anfallen?

Es besteht keine Pflicht, die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen durchzuführen. Eine Umschuldung auf eine andere Bank ist nach zehn Jahren Laufzeit ohne Zahlung einer Entschädigung erlaubt.

Möchtest du deine Bank wechseln, weil du günstigere Zinskosten nutzen möchtest, musst du die Wechselkosten in die Ertragsrechnung mit einkalkulieren.

Der Zinssatz beim neuen Anbieter sollte wenigstens 0,1 Prozentpunkte geringer als das bisherige Finanzierungsangebot ausfallen. Zusatzkosten fallen für das Eintragen einer neuen Grundschuld oder durch das Abtreten einer Grundschuld an. Die Höhe der Notar- und Grundbuchgebühren ist geregelt. Sie bewegen sich zwischen 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme.

Tipp:

Die Formalitäten und Kosten eines Wechsels sollten dich nicht abschrecken. Meist zahlst du lediglich für die Abtretung der Grundschuld. Dein alter Darlehensgeber reicht die Kreditbesicherung an die neue Bank weiter. Der Zinsvorteil durch den Wechsel des Kreditgebers wird die Kosten übertreffen. Um die Umschreibung kümmern sich alte und neue Kreditgeber.

Für wen und wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Die aktuelle Marktsituation entscheidet ob der Zeitpunkt für Forward-Darlehen eine gute Wahl ist. Niedrige Marktzinsen und in Zukunft steigende Bauzinsen wären ein Grund, ein Vorratsdarlehen abzuschließen. Dazu solltest du die aktuellen Zinsen betrachten und dich mit Zinsprognosen beschäftigen.

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Schließt du jetzt den Darlehensvertrag ab, sicherst du dir die günstigen Zinsen für die Zukunft, wenn die Konditionen voraussichtlich schlechter sind als heute.

Der aktuelle Zinssatz bewegt sich erheblich unter dem langjährigen Marktdurchschnitt. Die Zinserwartung führender Ökonomen und Finanzexperten ist auf einen ansteigenden Marktzinssatz gerichtet.

Gegenwärtig befinden wir uns real in einer Forward-Periode. Auf Grund der zu erwartenden Zinswende solltest du eine lange Zinsbindung wählen!

Wann ist ein Forward-Darlehen eher nicht sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen macht bei hohen Marktzinsen bzw. einem Zinssatz über dem langjährigen Durchschnitt keinen Sinn. Du würdest schlechte Konditionen in eine spätere Anschlussfinanzierung überführen.

Hier empfiehlt es sich, auf sinkenden Zinsen einer späteren Anschlussfinanzierung zu spekulieren. Rückblickend auf letzten zehn bis zwölf Jahre lohnte sich der Forward-Aufschlag eher nicht, denn die Zinsen sind bis wenige kleine Korrekturphasen kontinuierlich gefallen sind.

Wichtig:

Bei Vertragsabschluss beim Forwar-Darlehen werden u.a. Darlehensumfang, Laufzeit, Zinsbindung, Soll- und Effektivzins sowie Tilgungssatz festgelegt. Achte unbedingt auf Nebenbedingungen wie Möglichkeiten zur Sondertilgung oder einer Ratenänderung während der Zinsbindung. Werden dafür Gebühren fällig, sollten die wenigstens gering ausfallen.

Forward-Darlehen – Unser Fazit

Forward-Darlehen sind gegenwärtig zu sehr günstigen Konditionen zu haben. Die Bauzinsen bewegen sich auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Zinsprognosen sehen für die nächsten Monate  einen moderaten Anstieg bei den Zinssätzen. Auf lange Sicht könnte ein Anstieg stärker ausfallen.

Für Bauherren:innen und Immobilienkäufer:innen ist es sinnvoll, beim Vergleich der Darlehensangebote auf die Objektwertgröße zu achten und für einen Bankenwechsel offen zu sein.

Mit dem richtigen Anbieter lassen sich Forward-Aufschläge für mehrere Jahre ausgleichen. Du profitierst dauerhaft von den gegenwärtigen Niedrigzinsen und brauchst dich in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten nicht mehr um eine Finanzierung bemühen.

Ob sich ein Forwarddarlehen im Einzelfall lohnt, lässt sich weitestgehend mit einer Kalkulation bestimmen. Die Zinsentwicklung in der Zukunft wird zeigen, ob deine Wette auf steigende Zinsen aufgeht. Wenn das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung unter dem heutigen Stand liegt, hast du verloren.

Mit Blick auf die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre und Jahrzehnte stehen die Chancen für eine Finanzierungsersparnis durch ein Forward-Darlehen sehr gut.

Häufige Fragen und Antworten zum Forward-Darlehen

Ist ein Forward Darlehen jetzt schon sinnvoll, wenn ich meine Anschlussfinanzierung erst in 60 Monaten benötige?

Wenn du eine Anschlussfinanzierung mittels eines Forward-Darlehens sicherstellen möchtest, bedeutet das, dass du dich mit deiner Bank vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist über einen Anschlussvertrag einigst. Diesen kannst du bis zu 60 Monate vorher abschließen. Experten:innen sehen einen Zeitraum von 36 Monate als sinnvoll an.

Kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Für alle Formen von Immobilienkrediten gilt das Recht auf Sonderkündigung, eingeschlossen Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen. Eine Kündigung der Baufinanzierung ist grundsätzlich nach zehn Jahren möglich. Kündigst du innerhalb der Sollzinsbindung wird dir deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Lässt sich ein Forward-Darlehen auch zu Beginn einer Baufinanzierung abschließen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Finanzierungsprodukt, das zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung verwendet werden kann. Bei einem Großteil der Anbieter kannst du ein Forwarddarlehen bis zu 60 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung abschließen. Eine kurze Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung von 60 Monaten ist möglich. Sinnvoll ist das nur, wenn die Bauzinsen bei Vertragsabschluss hoch sind und ein sinkendes Zinsniveau erwartet wird.

Warum ist das Forward-Darlehen bei niedrigen Zinsen interessant?

Der Sinn und Zweck von Forward-Darlehen ist, sich gegen das Risiko steigender Bauzinsen in der Zukunft abzusichern. Interessant ist ein Forward-Darlehen, wenn die Bauzinsen so niedrig sind, dass in Zukunft höhere Zinssätze wahrscheinlich sind. Du musst eine Einschätzung vornehmen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln, musst du einschätzen. Wenn die Zinsen noch weiter sinken, ist der perfekte Zeitpunkt für den Abschluss des Forward-Darlehens möglicherweise erst in den kommenden Monaten zu finden,

Kann ich das Forward-Darlehen auch schon abschließen, bevor ich eine Immobilie habe?

Nein, Ein Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung und so kann nur während einer laufenden Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden.

Wie lange habe ich nach erfolgreicher Kündigung Zeit für die Umschuldung eines Forward-Darlehens?

Mit dem Wirksamwerden einer Kündigung muss das Forward-Darlehen fristgemäß zurückgezahlt werden. Du hast für die Rückzahlung 2 Wochen Zeit. Wende dich zwecks Abstimmung des Rückzahlungstermins an deinen Bankberater. Die Rückzahlung des Forward-Darlehens solltest du am besten sofort durchführen. Nach Ablauf der Rückzahlungsfrist verliert das Darlehen den erteilten Kündigungsstatus.

Bietet ein Forward-Darlehen auch die Möglichkeit für Sondertilgungen?

Forward-Darlehen können wie andere Baufinanzierungsdarlehen im Rahmen von Sondertilgungen zurückgezahlt werden. Sinnvoll ist eine Sondertilgung, wenn du von der Bank keinen Zinsaufschlag berechnet erhältst. Bei vielen Kreditinstituten ist ein Zinsaufschlag allerdings üblich.

Was ist die Nichtabnahmeentschädigung bei einem Forward-Darlehen und wie kann ich diese berechnen?

Im Rahmen eines Forward-Darlehens verpflichten sich die Bank zur Darlehensauszahlung zu den zugesagten Konditionen und du zu Abnahme des Darlehens. Kommt es aus irgendwelchen Gründen zur Verweigerung der Abnahme eines Forward-Darlehens, einer Darlehensrate oder allgemein zum Rücktritt vom Kreditvertrag nach Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Hier geht es in der Regel um entgangene Zinsen, wobei Zinsen aktueller Baudarlehen in die Berechnung einfließen. Du kannst die Nichtabnahmeentschädigung mithilfe eines Vorfälligkeitsentschädigungsrechners ermitteln.

Mit welchen Zusatzkosten ist bei einem Forward-Darlehen zu rechnen?

Zu den typischen Zusatzkosten für ein Forward Darlehen gehört der Forward Aufschlag. Einige Banken verzichten während ihrer Aktionsangebote für kurze Zeit auf den Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag bei einem Forward Darlehen hängt von der Dauer der Wartezeit ab und liegt bei 0,01 bis 0,04 Prozent pro Monat. Ein längerer Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Darlehenssumme von beispielsweise 50 Monaten bedeutet einen höheren Aufschlag im Vergleich mit einem Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr.

Wie kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Grundsätzlich kannst du ein Forward-Darlehen wie jeden anderen Baukredit nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist plus einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen. Während der Vertragslaufzeit bedarf die Kündigung einer Zustimmung seitens der Bank.  Das gilt nicht bei Verkauf des eigenen Hauses. Die Bank muss deine Kündigung zwar entgegennehmen, doch berechnet sie dir eine Nichtabnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung.