Mietkautionskonto Vergleich 2020

Das Mietkautionskonto ist nach wie vor die am häufigsten genutzte Methode, wenn neue Mieter für den Vermieter eine Kaution hinterlegen. Natürlich neben der Barkaution. Beim Mietkautionskonto Vergleich mit Alternativen stellt sich häufig heraus, dass es sich um ein transparentes und relativ einfach verständliches Bankprodukt handelt.

In unserem Beitrag erfährst du alles Wissenswerte rund um das Kautionskonto und kannst anschließend beurteilen, ob die Mietkaution auch dich als probates Mittel anspricht, falls du zukünftig in eine neue Mietwohnung ziehst.

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Das Gesetz zum Kautionskonto

Wenn du die Funktionsweise und Inhalte eines Mietkautionskontos verstehen möchtest, ist es wichtig, einige rechtliche Grundlagen zu kennen. Hattest du vielleicht in der Vergangenheit schon einmal Streit mit einem Vermieter? Tatsächlich zählt die Mietkaution zu den häufigsten Streitpunkten, die es im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern gibt. Daher ist es umso wichtiger, wenn du dich zum Thema Mietkautionskonto auskennst. Dann hat es der Vermieter nämlich schwerer, eventuell nicht berechtigte Ansprüche durchzusetzen.

Nahezu alle Vorschriften, die zum Mietkautionskonto existieren, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dort ist unter anderem definiert, dass die Mietkaution im Wesentlichen dazu dient, dass der Vermieter seine Ansprüche absichern kann, die – in finanzieller Hinsicht – aus einem beendeten Mietverhältnis resultieren. In dem Zusammenhang ist es wichtig, über ein Missverständnis aufzuklären:

Zahlreiche Mieter und auch nicht wenige Vermieter sind der Auffassung, dass die Mietkaution unter anderem in Anspruch genommen werden könnte, wenn der Mieter im Rückstand mit seinen Mietzahlungen ist. Dies ist allerdings falsch! Die Mietkaution darf nur für eventuelle Ansprüche des Vermieters an den Mieter genutzt werden, die nach Ende des Mietverhältnisses bestehen. Das kann zum Beispiel sein, dass Schäden in der Wohnung verursacht wurden, die der Mieter begleichen muss.

Vermieter darf nicht privates Konto nutzen

Eine wichtige gesetzliche Grundlage zum Mietkautionskonto ist, dass es dem Vermieter nicht erlaubt ist, die erhaltene Kaution auf sein privates Konto einzuzahlen. Stattdessen hat er die Pflicht, das Geld auf einem separaten Konto zu deponieren, also einem Mietkautionskonto. Dies ist im Paragraph 551 Abs. 3 des BGB geregelt. Eine weitere gesetzliche Vorschrift ist, dass das Mietkautionskonto eine Kündigungsfrist von höchstens drei Monaten haben darf.

Vom Grundsatz her darf der Vermieter die Mietkaution ausschließlich unter der Voraussetzung verlangen, dass diese innerhalb des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Es gibt also keine Vorschrift oder kein übergreifendes Gesetz, nach dem es verpflichtend wäre, beim Neubezug einer Mietwohnung automatisch eine Mietkaution zu leisten.

Ein wichtiges Detail im Paragraph 551 BGB ist ferner, dass die Höhe der Mietkaution begrenzt ist. So darf sich die zu zahlende Kaution maximal auf drei Monatsnettokaltmieten belaufen. Hast du zum Beispiel in deinem Mietvertrag die Klausel entdeckt, dass die Mietkaution vier Monatsmieten beträgt, wäre diese Klausel und die damit verbundene Forderung seitens des Vermieters unwirksam.

Ein weiterer Anspruch, der sich ebenfalls auf gesetzlicher Basis ergibt, besteht im Nachweis der Anlage. Du hast jederzeit das Recht vom Vermieter einen Nachweis zu fordern, wie er die Mietkaution angelegt hat. Im Paragraph 543 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass du die Mietkaution zum einen in drei gleichen Monatsraten zahlen darfst. Zum anderen muss die Zahlung der ersten Rate direkt zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Weigert sich der Vermieter übrigens, eine solche Ratenzahlung zu akzeptieren, hast du sogar das Recht, das gerade abgeschlossene Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Zusammengefasst sind es im Überblick folgende wichtige Grundlagen, die sich auf das Mietkautionssparbuch in rechtlicher Hinsicht beziehen:

  • Hauptregelungen sind im Paragraph 551 BGB zu finden
  • Mietkaution soll die Ansprüche des Vermieters an das Mietverhältnis nach deren Beendigung sichern
  • Vermieter darf Kaution nicht auf privates Konto einzahlen
  • Mietkautionssparbuch darf eine Kündigungsfrist von maximal drei Monaten aufweisen
  • Mietkaution kann nur verlangt werden, falls diese im Mietvertrag festgehalten wurde
  • Mietkaution darf drei Monatsnettokaltmieten nicht übersteigen (anders lautende Klauseln sind unwirksam)
  • Mieter haben einen Anspruch auf jederzeitigen Nachweis der Anlage
  • Mietkaution darf in drei Monatsraten gezahlt werden

Mietkautionskonto eröffnen

Im Normalfall muss ein Mietkautionskonto auch heute im Rahmen des Online-Angebotes vieler Banken in der Geschäftsstelle eines Kreditinstitutes eröffnet werden. Nur wenige Kreditinstitute bieten eine Online-Kontoeröffnung an, was unter anderem auf die zuvor angesprochenen rechtlichen Vorgaben zurückzuführen ist. Grundsätzlich gibt es zwei Varianten, nämlich dass zum einen das Konto auf den Namen des Vermieters und zum anderen auf den Namen des Mieters eröffnet wird.

Eröffnung auf den Mieter

In den meisten Fällen wird das Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters angelegt. Die Eröffnung selbst veranlasst allerdings in aller Regel der Vermieter. Allerdings ist es inzwischen nicht unüblich, dass der Mieter das Kautionskonto in eigener Regie eröffnet. Dabei ist es im Regelfall nicht einmal notwendig, dass Unterlagen zu Mietverhältnis beigebracht werden. Wichtig ist lediglich, dass das vom Mieter eröffnete Mietkautionskonto anschließend zu Gunsten des Vermieters als Mietsicherheit verpfändet wird.

Das bedeutet: Die Auszahlung des Guthabens kann niemals ausschließlich vom Mieter als Kontoinhaber veranlasst werden. Stattdessen muss der Vermieter diese Auszahlung offiziell und gegenüber der Bank freigegeben. Wenn du sich also als Mieter dafür entscheidest, das Mietkaution du auf deinen Namen selbst zu eröffnen, absolvierst du die folgenden Schritte:

  1. Eröffnung eines Mietkautionskontos in der Geschäftsstelle beantragen
  2. Mietkautionskonto zu Gunsten des Vermieters verpfänden (Verpfändungsvermerk seitens der Bank)
  3. Einzahlung des Kautionsbetrages auf das Konto
  4. Übergabe des Sparbuchs an den Vermieter

Eröffnung auf den Vermieter

Alternativ zur Eröffnung des Mietkautionskontos auf den Namen des Mieters ist es ebenfalls möglich, das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters anzulegen. In diesem Fall handelt es sich um ein sogenanntes Treuhandkonto für den Mieter. Damit wird gewährleistet, dass sich der Vermieter im Fall des Falles nicht einfach und ohne Begründung an dem Guthaben bedienen kann. Stattdessen ist im Prinzip die Zustimmung des Mieters notwendig, dass der Vermieter das Mietkautionskonto angreifen darf. Diese Form des Kautionskontos ist allerdings in der Minderheit, sodass Mietkautionskonten meistens auf den Namen des Mieters lauten. Dieser übergibt in der Regel dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit das Sparbuch, damit keine eigenmächtigen Verfügungen möglich sind.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Keine zwei Meinungen gibt es bezüglich der Höhe der Mietkaution. Selbst wenn im Mietvertrag anderes festgelegt sein sollte, so darf die Mietkaution dennoch maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Sollte in deinem Mietvertrag eine höhere Kaution festgelegt sein, ist die Klausel unwirksam und du musst daher dennoch nur die drei monatlichen Kaltmieten als maximale Höhe akzeptieren.

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Quelle: Immonet.de

Kündigung und Auszahlung der Mietkaution

An dieser Stelle weißt du sicherlich noch nicht, wie es sich mit der möglichen Kündigung und der Auszahlung der Mietkaution verhält. Zunächst zur Kündigung: Während der gesamten Mietzeit ist die Mietkaution weder vom Mieter noch vom Vermieter kündbar. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses darf eine Kündigung erfolgen bzw. die Mietkaution endet einen bestimmten Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses automatisch. Wichtig zu wissen ist im Rahmen der Kündigung, dass du nicht nur Anspruch auf die auf dem Konto deponierte Mietkaution hast. Darüber hinaus ist der Vermieter dazu verpflichtet, dir durch die Anlage des Geldbetrages erzielte Zinseinnahmen mit auszuzahlen.

Sollte der Vermieter bei der abschließenden Wohnungsabnahme keine Mängel feststellen und gibt er die Mietkaution frei, kann die Auszahlung sofort erfolgen. Er muss lediglich gegenüber der Bank seine Zustimmung erteilen, dass dir die Mietkaution ausgezahlt wird. Ansprüche aus der Mietkaution kann der Vermieter insbesondere unter den folgenden Voraussetzungen erheben:

  • Offene Nebenkostenabrechnung
  • Vereinbarte Reparaturen wurden nicht erledigt
  • Es gibt Beschädigungen in der Wohnung

Die aus den zuvor genannten Ursachen resultierenden Kosten darf der Vermieter vom Rückzahlungsbetrag der Mietkaution abziehen. Im Fall des Falles ist er sogar dazu berechtigt, die gesamte Mietkaution einzubehalten. Dem Vermieter steht übrigens ein angemessener Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung, um eventuelle Schäden und Mängel festzustellen. Zudem dient der Zeitraum dazu, eventuell offene Nebenkostenabrechnungen oder Mietschulden zu überprüfen. Welcher Zeitraum für eine solche Prüfung angemessen ist, darüber gibt es keine einheitlichen Gerichtsurteile. Meistens wird von einem Zeitraum zwischen drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen.

Was kann ich als Mieter für die zügige Auszahlung der Mietkaution tun?

Es ist keineswegs immer Boshaftigkeit des Vermieters, dass die Mietkaution zunächst einmal nicht oder nur sehr verzögert ausgezahlt wird. Du als Mieter kannst nämlich einiges dafür tun, dass die Rückzahlung der Kaution schnell und reibungslos verläuft. Dazu gehören unter anderem die folgenden Maßnahmen:

  1. Überprüfe, dass es keine offenen Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen mehr gibt
  2. Sollten Rückstände bestehen, begleiche diese möglichst umgehend
  3. Übergebe die Wohnung in vertragsmäßigen Zustand: Dies kann zum Beispiel im Mietvertrag festgelegten Schönheitsreparaturen oder eine Renovierung beinhalten sowie das Rücksetzen der Wohnung auf den Zustand bei Übergabe der Mietwohnung.
  4. Vereinbare mit dem Vermieter einen Termin zur Wohnungsübergabe und lass ein Übergabeprotokoll anfertigen

All diese Maßnahmen helfen dabei, dass du deine Mietkaution zügig nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt bekommst. Dies ist für viele Mieter durchaus wichtig, denn das Ende eines bisherigen Mietverhältnisses zieht oft den Beginn einer neuen Miete nach sich, bei der wiederum eine Mietkaution zu stellen ist.

Welche Alternative gibt es zum Mietkautionskonto?

Per Gesetz ist es nicht vorgeschrieben, dass im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis ein Mietkautionskonto eröffnet und genutzt werden muss. Daraus leitet sich ab, dass es ebenfalls keine Vorschrift gibt, die festlegt, wie die Mietkaution als Sicherheit gestaltet werden muss. Deshalb ist das Mietkautionskonto auch keineswegs die einzige Alternative, die Mieter und Vermieter zur Absicherung vereinbaren können. In jedem Fall muss der Vermieter jedoch zustimmen, falls du dich – neben dem Mietkautionskonto – für eine Alternative entscheidest, die wie folgt aussehen könnte:

  • Mietkautionsbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung
  • Treuhandkonto
  • Mietkautionsdepot

Damit du auch über diese möglichen Alternativen informiert bist, möchten wir darauf im Folgenden etwas näher eingehen.

Die Mietkautionsbürgschaft

Die Mietkautionsbürgschaft wird häufig ebenso als Mietbürgschaft bezeichnet. In diesem Fall fließt – anders als bei der klassischen Mietkaution als Mietkautionskonto – seitens des Mieters kein Geld an den Vermieter. Stattdessen gibt ein Kreditinstitut dem Mieter eine Bürgschaft und somit dem Vermieter eine Sicherheit, bei eventuellen Schäden eine Regulierung vorzunehmen. Die Mietkautionsbürgschaft erstreckt sich stets auf die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Mietkaution.

Der große Vorteil für dich als Mieter besteht darin, dass du keine Mietkaution zahlen musst. Der Vermieter profitiert bei der Mietkautionsbürgschaft davon, dass er die Sicherheit einer Bank hat, dass eventuelle Schäden nach Ende des Mietverhältnisses beglichen werden. Allerdings hat die Bank als Bürgschaftsbetrag natürlich in einem solchen Fall Ansprüche gegen den Mieter, nämlich dass dieser die entstandenen Aufwendungen ersetzt. Nachteilig an einer Mietbürgschaft ist vor allem, dass das Mietaval mit regelmäßigen Gebühren und zudem häufig einer Bearbeitungspauschale behaftet ist.

Die Mietkautionsversicherung

Eine weitere Alternative zum klassischen Mietkautionskonto ist die Mietkautionsversicherung. Im Gegensatz zu Mietkautionsbürgschaft werden solche Mietkautionsversicherungen in der Regel von speziellen Anbietern oder Versicherungsgesellschaften offeriert. Von der Funktionsweise her sind beide Varianten allerdings ziemlich ähnlich. Bei der Mietkautionsversicherung ist es ebenfalls so, dass der Versicherer zunächst Schadensersatzansprüche des Vermieters übernimmt und diese begleicht. Trotzdem hat er im Anschluss das Recht, die Regulierung des Schadens von dir zu verlangen.

Das Treuhandkonto

Das Treuhandkonto kommt dann zum Tragen, wenn das Mietkautionskonto auf den Namen des Vermieters eingerichtet wird. Wichtig ist dennoch, dass die Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt und verwaltet wird. Ferner ist der Vermieter bei einem Treuhandkonto dazu verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen. Die Zinsen müssen ferner auf dem Treuhandkonto verbleiben und nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter gezahlt werden. Ein solches Treuhandkonto hat für den Mieter im Wesentlichen den Vorteil, dass er sich überhaupt nicht um die Eröffnung des Mietkautionskontos kümmern muss.

Das Mietkautionsdepot

Bei einem klassischen Mietkautionskonto handelt es sich häufig um ein Sparkonto oder mittlerweile ebenfalls öfter um ein Tagesgeldkonto. In beiden Fällen ist die Verzinsung aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase jedoch sehr gering. Daher nutzen Mieter und Vermieter zunehmend eine weitere Alternative, nämlich das sogenannte Mietkautionsdepot.

In diesem Fall hinterlegt der Mieter keine Mietkaution in Form von Geld, sondern stattdessen werden – in aller Regel sehr risikoarme – Investmentfonds von dem vereinbarten Mietkautionsbetrag erworben. Dazu zählen insbesondere Geldmarktfonds, sichere Rentenfonds oder auch sogenannte Garantiefonds. Der große Vorteil für den Mieter besteht darin, dass der zu erzielende Ertrag bei einem Mietkautionsdepot meistens (deutlich) höher als beim Mietkautionskonto klassischer Natur ist.

Was sind die Vor- und Nachteile der Mietkaution?

Bevor du dich für das klassische Mietkautionskonto entscheidest, solltest du sowohl die Vor- als auch Nachteile kennen. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Vor- bzw. Nachteil für den Mieter oder für den Vermieter handelt. Der Mieter profitiert zum Beispiel davon, dass es sich beim Mietkautionskonto um eine sogenannte insolvenzsichere Anlage handelt. Das bedeutet: Sollte der Vermieter in Zahlungsschwierigkeiten sein oder sogar eine Privatinsolvenz drohen, haben die entsprechenden Gläubiger keinen Zugriff auf das Mietkautionskonto.

Das Geld gehört schlichtweg dem Mieter. Dies wird anhand der Unterlagen zum Kautionskonto so dokumentiert. Darüber hinaus gibt es ebenso kein Verlustrisiko, falls die kontoführende Bank Insolvenz anmelden sollte. Auf einem gewöhnlichen Mietkautionskonto greift nämlich die Einlagensicherung, die bis zu 100.000 Euro innerhalb der Europäischen Union beträgt.

Ein weiterer Vorteil des Mietkautionskontos besteht darin, dass – für dich als Mieter – keine Gebühren anfallen, wie es zum Beispiel bei einer Mietkautionsbürgschaft der Fall wäre. Stattdessen erhält der Mieter sogar eine Verzinsung oder eine andere Form des Ertrages, denn die zugeflossenen Erträge stehen ihm und nicht dem Vermieter zu. Die hohe Transparenz und die einfache Kontoeröffnung sind zwei weitere Vorteile, durch die sich das Mietkautionskonto sowohl für den Mieter als auch den Vermieter auszeichnet.

Im Überblick gibt es die folgenden Vorteile, die Verbindung mit einem Mietkautionskonto stehen:

  • Insolvenzsichere Anlage
  • Hohe Transparenz
  • Keine Kosten für den Mieter
  • Zinsertrag fließt dem Mieter zu
  • Einfache Kontoeröffnung und Handhabung

Es gibt auch Nachteile

Neben den Vorteilen existieren ebenso einige Nachteile, die du vor der Eröffnung eines Mietkautionskontos kennen solltest. Ein Nachteil besteht darin, dass du für das Einrichten eines Mietkautionskontos liquide Mittel benötigst. Diese sind vor allem im Zuge eines Umzuges oftmals knapp, sodass die Mietkaution durchaus zu einer finanziellen Belastung werden kann. Zudem steht dir das Geld während der gesamten Mietdauer nicht zur Verfügung, auch wenn es dir gehört.

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass – aufgrund der Niedrigzinsphase – der Ertrag auf einem Mietkautionskonto relativ gering ist. Die Zinssätze bewegen sich sowohl bei Spar- als auch bei Tagesgeldkonten nur noch im Bereich zwischen 0,1 und 0,4 Prozent. Hier bietet es sich an, über das Mietkautionsdepot als mögliche und vor allem rentable Alternative nachzudenken.

Ein weiterer Nachteil besteht für Mieter beim Mietkautionskonto darin, dass es unter Umständen bis zu sechs Monate dauern kann, bis das Geld nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt wird. In der Regel wirst du innerhalb dieses Zeitraums schon wieder eine andere Mietkaution für die neue Mietwohnung stellen müssen, sodass es dementsprechend zu einer doppelten finanziellen Belastung kommen wird.

Ferner ist das Einrichten und Führen eines Mietkautionskontos eventuell mit Kosten verbunden. Diese hat allerdings der Vermieter zu tragen, sodass es sich für den Mieter dabei um keinen Nachteil handelt. Demgegenüber besteht für den Mieter das Risiko, dass keine Kontrolle über die Mietkaution besteht, falls das Konto auf den Namen des Vermieters eröffnet wurde. Daher solltest du dieser Alternative nur dann zustimmen, wenn du den Vermieter sehr gut kennst oder ihm – aus anderen Gründen – vertrauen kannst.

Häufige Fragen zum Mietkautionskonto

Im Abschluss unseres Beitrages möchten wir gerne einige häufig auftretende Fragen zum Mietkautionskonto beantworten. Diese Antworten helfen dir vielleicht dabei, um das Mietkautionskonto mit seinen Bedingungen noch etwas besser zu verstehen.

❓ Warum gibt es wieder Servicegebühren?

In den meisten Fällen ist das Führen eines Mietkautionskonto sowie dessen Einrichtung mit einer Servicegebühr behaftet. Dies war nicht immer so, denn über einen längeren Zeitraum hinweg wurden solche Kautionskonten von zahlreichen Banken kostenfrei angeboten. Der Grund dafür, dass jetzt wieder vermehrt Servicegebühren berechnet werden, sind vor allem die niedrigen Kapitalmarktzinsen. Die Banken sehen also in dem Mietkautionskonto praktisch eine zusätzliche Einnahmequelle.

⏱️ Wann muss die Kaution auf das Konto eingezahlt werden?

Bei einem Mietkautionskonto hat der Mieter das Recht, die zu zahlende Kaution in drei gleichen und aufeinanderfolgenden Raten zu hinterlegen. Festgelegt ist allerdings, dass die erste Rate spätestens mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Beginnt dein Mietvertrag also beispielsweise am 1. Mai 2020, musst du spätestens bis zum 1. Mai die erste Rate der Mietkaution hinterlegt haben. Anschließend kannst du die zweite und dritte Rate in den darauf folgenden Monaten zahlen, also im Juni und Juli.

🤔 Wer zahlt die Gebühren?

Die Gebührenregelung ist beim Mietkautionskonto relativ eindeutig. Trotzdem gibt es einen weitverbreiteten Irrtum. Dieser besteht darin, dass der jeweiligen Mieter die von der Bank in Rechnung gestellten Gebühren zahlen muss, die im Zusammenhang mit dem Mietkautionskonto stehen. Dies ist nicht korrekt! Stattdessen ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Bankgebühren zu zahlen. Selbst wenn vertraglich vereinbart wird, dass der Mieter die Gebühren zu tragen hat, sind solche Klauseln im Mietvertrag nicht rechtswirksam.