Baufinanzierung Vergleich

Baufinanzierung – warum ein Vergleich sinnvoll ist

Eine Baufinanzierung ist eine zweckgebundene Finanzierung mit einem geringen Forderungsausfallrisiko. Deshalb gewähren die Banken und Sparkassen, die einen Immobilienkredit in der Regel durch eine Hypothek oder Grundschuld absichern, Kreditnehmern bei einer Finanzierung sehr gute Konditionen. Diese sind mit den Konditionen eines normalen Verbraucherkredits nicht zu vergleichen und zinsgünstiger.

Baufinanzierung Vergleich 2017

In der folgenden Tabelle finden Sie einen ausführlichen Vergleich der besten Baufinanzierungsangebote. Darunter geht`s mit dem Ratgeber weiter. Viel Erfolg beim Vergleichen!


Ein Überblick:

  • Baufinanzierung Vergleich 2017
  • Raten
  • Besonderheiten & Finanzierungsarten
  • Verträge
  • Rieser
  • Tilgung

Deutsche Banken und Sparkassen leihen sich Geld bei der Europäischen Zentralbank. Bei einem niedrigen Leitzinssatz bekommen sie das Geld zu einem niedrigen Zinssatz. Dann können sie Kreditnehmern einen Kredit zu guten Konditionen anbieten.

Der Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Als Folge dieser Entwicklung können Verbraucher sehr günstig eine Baufinanzierung erhalten und sich leichter den Traum von eigenem Heim erfüllen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten, sollten Sie die Gunst der Stunde und sich jetzt für eine Baufinanzierung entscheiden und die Angebote der verschiedenen Banken bei onlinebanken.com vergleichen. Denn die Kreditinstitute habe die Möglichkeit, die Konditionen für eine Baufinanzierung selbst festzulegen. Diese Möglichkeit nehmen sie auch wahr. Deshalb unterscheiden sich die Baufinanzierungsangebote der verschiedenen Banken.

Die angebotene Zinssätze sind, so scheint es zumindest auf den ersten Blick, bei allen Banken und Sparkassen fast auf demselben Niveau. Oft unterscheidet sich der angebotene Effektivzinssatz, der neben dem Nominalzins alle Nebenkosten enthält, nur um 0,5 oder 0,6 Prozentpunkte. Dieser Unterschied sieht nicht sehr groß aus. Bei einer langen Tilgungsdauer kann er sich aber gravierend auf die monatliche Rate auswirken, da dann die Tilgung nur einen Bruchteil der Rate ausmacht. Denn bei einer langen Laufzeit ist in den Anfangsjahren der Zinsanteil sehr hoch.

Effektive Jahreszins Auswirkung auf monatliche Rate

Wie sich der angebotene Effektivzinssatz auf die Höhe der monatlichen Belastung auswirkt, lässt sich am besten an einem Beispiel erklären. Bei unserem Beispiel vergleichen wir die Angebote von 2 Banken bei einem Nettokreditbetrag von 100.000 Euro einer Tilgung von 2 Prozent.

Die erste Bank sieht bei einem Kreditbetrag von 100.000 Euro und einer Zinsbindung von 10 Jahren einen Zinssatz von 1,42 Prozent vor. Dies entspricht bei einer 2-prozentigen Tilgung einer monatlichen Rate von 284 Euro. Ein zweiter Anbieter hat bei gleichen Rahmenbedingungen eine Verzinsung von 2,02 Prozent. Bei ihm beträgt die monatliche Rate 333 Euro. Dies entspricht einem Plus von 49 Euro bzw. 17,3 Prozent.

Wie man unserem Beispiel entnehmen kann, führt allein die Erhöhung des Effektivzinssatzes um 0,6 Prozentpunkte dazu, dass ein Kreditnehmer über 17 Prozent mehr zahlen muss. Da dies niemand möchte, empfehlen wir jeden, einen Baufinanzierungsvergleich durchzuführen. Dies können Sie mit unserem Vergleichsrechner tun.

Arten der Baufinanzierung und ihre Besonderheiten

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Immobilie zu finanzieren. In vielen Fällen empfiehlt es sich, die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung miteinander zu kombinieren und so nicht nur von einem guten Zinsniveau zu profitieren, sondern auch staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Damit Sie einen ersten Überblick über die Möglichkeit der Baufinanzierung erhalten, stellen wir Ihnen verschiedenen Varianten kurz vor und gehen dabei auf die Besonderheiten folgender Finanzierungsformen ein:

–                Annuitätendarlehen

–                Volltilgerdarlehen

–                Vollfinanzierung

–                Forward-Darlehen

–                Variables Darlehen

–                Bausparvertrag

–                Riester-Rente

–                Lebensversicherung

Das Annuitätendarlehen – die klassische Form der Baufinanzierung

Bei dem Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische Form der Baufinanzierung. Hier zahlt der Bauherr jeden Monat einen festgelegten Betrag, der sich aus dem Kreditzins und der Tilgung zusammensetzt. Der Bauherr hat bei dieser Finanzierungsform jeden Monat dieselbe Belastung. Dies ist ein großer Vorteil. Der Nachteil ist jedoch, dass die Annuität, also die monatliche Zahlung, in den ersten Jahren einen sehr großen Zinsanteil aufweist. Als Folge dessen reduziert sich die Restschuld nur minimal. Um dies zu verhindern, sollten Sie die anfängliche Tilgung möglichst hoch wählen. Sie sollte mindestens 2 Prozent betragen. Nur so ist es möglich, eine Immobilie in einem angemessen Zeitrahmen vollständig zu tilgen.

Die Dauer der Zinsbindung ist bei einem Annuitätendarlehen festgeschrieben. Die Zinsbindung kann 5 bis 20 Jahre betragen. Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Zinssatz an den aktuellen Markt angepasst. Dies kann für den Bauherrn von Vor- oder Nachteil sein. Warum dies so ist, erfahren Sie im Abschnitt Zinsen.

Das Volltilgerdarlehen – eine spezielle Form des Annuitätendarlehens

Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens. Dies Besonderheit dieses Darlehens liegt in der Tatsache, dass bei diesem Darlehen die Hypothek mit Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt ist und eine Anschlussfinanzierung nicht benötigt wird.

Um ein Darlehen in 5 oder in 20 Jahren vollständig tilgen zu können, ist der Tilgungssatz sehr hoch zu wählen. Dies ist, vor allem wenn man sich noch etwas finanziellen Spielraum einräumen möchte, nur wenigen Bauherren möglich. Deshalb entscheiden sich Bauherren selten für ein Volltilgerdarlehen.

Sofern Sie sich für ein Volltilgerdarlehen interessieren, sollten Sie genau prüfen, ob Sie sich die Raten für ein solches Darlehen wirklich die nächsten 10 oder 20 Jahre lang aufbringen können. Nur weil Sie heute gut verdienen, muss dies nicht in der Zukunft der Fall sein. Es gibt viele Veränderungen, die sich auf Ihr zukünftiges Einkommen auswirken können. Bedenken Sie bitte, wir sich Ihre Familienplanung auf Ihr Budget auswirken kann. Fragen Sie sich, ob Sie oder Ihr Partner in 10 Jahren noch Vollzeit arbeiten gehen möchte oder ob ein Partner doch ein paar Jahre zuhause bleibt, um die Kinder zu betreuen.

Sollten Sie sich unsicher sein, wie sich die Zukunft entwickelt, sollten Sie lieber eine Baufinanzierung mit einer geringeren Annuität wählen und bei der Auswahl des Anbieters darauf achten, dass hohe Sondertilgungen möglich sind.

Vollfinanzierung – eine Finanzierung für Bauherren ohne Eigenkapital

Die Vollfinanzierung ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens bei der der Bauherr kein Eigenkapital mit einbringt und bei der die Bank gegebenenfalls nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten finanziert.

Für die Banken stellt eine Vollfinanzierung ein sehr großes Risiko dar. Aus diesem Grund verlangen Banken von Bauherren ohne Eigenkapital einen sehr hohen Zins. Wie groß die Unterschiede sind, macht folgendes Beispiel sehr gut deutlich.

Im ersten Fall kauft ein Mann eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro. Er hat Eigenkapital in Höhe 100.000 Euro und möchte bei einer Tilgung von 2 Prozent ein Nettokredit in Höhe 100.000 Euro aufnehmen. Er bekommt von seiner Bank einen effektiven Zinssatz von 1,18 Prozent angeboten und muss eine monatliche Rate von 264 Euro bezahlen. Ein zweiter Mann ohne Eigenkapital möchte im selben Haus für 100.000 Euro eine kleinere Wohnung kaufen. Er fragt bei derselben Bank 100.000 Euro an und bekommt von der Bank einen Zinssatz von 1,79 Prozent angeboten und muss, sofern er das Angebot annimmt, jeden Monat eine Rate von 315 Euro bezahlen. Bei einem gleichen Nettokreditbetrag sind die rund 50 Euro bzw. 20 Prozent mehr.

Wie man an unserem Beispiel sieht, sind die Konditionen bei einer Vollfinanzierung immer sehr schlecht. Aus diesem Grund raten wir Ihnen tendenziell von einer Vollfinanzierung ab. Sollten Sie sich trotzdem für diese Finanzierungsform entscheiden, sollten Sie bei der Auswahl eines Anbieters auf die Möglichkeiten der kostenlosen Sondertilgungen achten.

Forward-Darlehen – eine Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung

Bei dem Forward-Darlehen handelt es sich um spezielles Annuitätendarlehen, welches bereits jetzt abgeschlossen aber erst zu einem späteren Zeitpunkt, oft erst in ein paar Jahren, ausgezahlt wird. In der Regel wird dieses Darlehen für eine Anschlussfinanzierung verwendet.

Die Konditionen eines Forward-Darlehens sind schlechter als bei einem sofort fälligen Annuitätendarlehen, da die Banken und Sparkassen bei dieser Darlehensform einen Aufschlag erheben. Nichtsdestotrotz kann der Abschluss eines solchen Darlehens sinnvoll sein, da man sich durch ein solches Darlehen einen günstigen Zinssatz sichern kann.

Wenn ein Bauherr in 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt und mit steigenden Zinsen rechnet, kann er sich durch das Forward-Darlehen einen günstigen Zins sichern. Er muss dabei allerdings bedenken, dass es sich bei einem Forward-Darlehen um einen richtigen Vertrag und nicht nur um eine Option handelt. Dies bedeutet in der Praxis, dass der vereinbarte Zins auch dann gilt, wenn das Zinsniveau gefallen ist. Man muss das Darlehen in Anspruch nehmen. Tut man das nicht, hat die Bank einen Entschädigungsanspruch in Form einer Nichtabnahmeentschädigung.

Das variable Darlehen – ein Darlehen ohne festen Sollzinssatz

Bei dem variablen Darlehen gibt es im Gegensatz zum Annuitätendarlehen keine langfristige Sollzinsbindung. Die Höhe der monatlichen Rate setzt sich bei diesem Darlehen aus der vereinbarten Tilgung sowie den Zinsen laut aktuellem Zinssatz zusammen.

Beim variablen Darlehen wird der Sollzinssatz circa aller 3 Monate angepasst. Die Grundlage für die Anpassung stellt die Entwicklung des Euribor-Geldmarktzinses dar. Wenn dieser steigt, steigen die Kosten für das variable Darlehen. Dies ist gerade bei einem knappen Budget ein großes Risiko. Deshalb denken viele Anleger, dass das variable Darlehen grundsätzlich eine schlechte Finanzierungsalternative ist. Dies ist jedoch nicht so. In Einzelfällen kann die die Aufnahme eines variablen Darlehens sinnvoll sein.

Wir empfehlen die Aufnahme eines variablen Darlehens dann, wenn Sie das Darlehen nur für die Zwischenfinanzierung benötigen. Sofern Sie beispielsweise in einem Jahr 50.000 Euro aus einer Festgeldanlage erhalten, empfiehlt es sich, diesen Betrag durch das variable Darlehen zwischenzufinanzieren. Der Grund hierfür liegt in der Tatsache, dass ein variables Darlehen mit einer Frist von 3 oder 6 Monaten gekündigt werden kann, ohne das eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. Ihnen entstehen durch die Kündigung somit keine Kosten.

Sofern auf dem Geldmarkt das Zinsniveau sehr hoch ist und Sie mit einem fallenden Leitzinssatz rechnen, sollten Sie sich unter Umständen ebenfalls für ein variables Darlehen entscheiden. Denn ein variables Darlehen können Sie, wenn der Zinssatz ein tiefes Niveau erreicht, in ein Annuitätendarlehen umwandeln.

Bausparvertrag – die ideale Ergänzung zum Annuitätendarlehen

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine spezielle Form der Baufinanzierung. Er ist kein klassisches Immobiliendarlehen, da jeder Bausparvertrag eine Ansparphase vorsieht. Damit Sie einen Bausparvertrag für Ihre Immobilienfinanzierung verwenden können, müssen Sie in der Regel erst einmal 30 bis 50 Prozent der Bausumme angespart haben.

Falls Sie eine Immobilie mit einem Wert von 150.000 Euro vollständig durch Ihren Bausparvertrag finanzieren möchten, benötigen Sie bei einer vorgeschriebenen Ansparsumme von 40 Prozent ein Guthaben von 60.000 Euro auf Ihrem Bausparkonto. Wenn Sie dies nicht haben und auch in absehbarer Zeit auf das Konto nicht einzahlen können, empfehlen wir Ihnen, den Bausparvertrag ergänzend zu einem Annuitätendarlehen zu verwenden und beispielsweise nur eine Bausparsumme von 50.000 Euro zu wählen, da hier bei gleichen Rahmenbedingungen nur ein Ansparbetrag von 20.000 Euro anfällt.

Durch einen Bausparvertrag, der zu jeder Zeit abgeschlossen werden kann, kann ein zukünftiger Bauherr schon heute von den positiven Rahmenbedingungen profitieren und sich einen günstigen Zinssatz sichern. Dies ist, gerade unter der Berücksichtigung des derzeitigen Zinsniveaus, ein sehr großer Vorteil. Deshalb empfehlen wir allen, die vielleicht auch erst in 5 oder 10 Jahren eine Immobilie bauen oder erwerben möchten, schon heute einen Bausparvertrag abzuschließen. Dieser kann, sofern bestimmte Voraussetzungen gegebenen sind, staatlich gefördert werden. Über die genauen Möglichkeiten der Förderung gehen wir später im Punkt Fördermöglichkeiten noch genauer ein.

Riester-Rente – die private Altersvorsorge kann für die Baufinanzierung genutzt werden

Die Riester-Rente ist eine staatlich geförderte Rente, die der Altersvorsorge dient. Aufgrund der staatlichen Förderung ist bei dieser Rente eine Auszahlung vor dem vollendetem 60. bzw. 62 Lebensjahr grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt jedoch bei einer Immobilienfinanzierung.

Sofern Sie die Riesterförderung für die Finanzierung Ihrer selbst genutzten Immobilie verwenden, können Sie schon heute durch das Wohn-Riestern auf die Förderung zugreifen. Allerdings sollten Sie dabei beachten, dass Sie der Erhalt der Riester-Zulagen an die Voraussetzung der Eigennutzung geknüpft ist. Die kann in der Praxis zu Problemen führen.

Wenn Sie beispielsweise heute für eine selbst genutzte Eigentumswohnung Wohn-Riester erhalten, müssen Sie die erhalten Zulagen zurückzahlen, falls Sie die Wohnung zum Beispiel in 2 Jahren wieder verkaufen oder vermieten. Ausnahmen von dieser Regelung gelten nur, wenn Sie den Förderbetrag innerhalb einer gewissen Frist wieder in selbst genutztes Wohneigentum investieren oder die Vermietung Ihrer Wohnung berufsbedingt sowie befristet ist und sie beispielsweise nach einem einjährigen Auslandsaufenthalt Ihre Wohnung wieder selbst nutzen.

Lebensversicherung – eine teure und unsichere Finanzierungsalternative

LebensversicherungViele Bauherren haben irgendwann einmal eine kapitalbildende Lebensversicherung abgeschlossen und fragen sich, ob sie das Guthaben aus der Lebensversicherung für die Baufinanzierung verwenden können. Diese Frage können wir mit einem klaren Ja beantworten. Nichtsdestotrotz raten wir aufgrund der hohen Kosten davon eher ab.

Sofern Sie Ihre Lebensversicherung für Ihre Baufinanzierung verwenden möchten, stehen Ihnen 3 Möglichkeiten offen. Die erste Möglichkeit ist die Nutzung der privaten Lebensversicherung als endfällige Hypothek. Wenn Sie sich für diese Variante entscheiden, wird die Lebensversicherung in eine Hypothek umgewandelt. Sobald sie fällig wird, wird die Baufinanzierung getilgt. Bis dahin zahlen Sie nur die Zinsen auf Ihr Bauspardarlehen.

Ob eine vollständige Tilgung Ihres Bauspardarlehens durch Ihre Lebensversicherung möglich ist, ist jedoch nicht sicher. Sofern Sie die Überschussbeteiligung mit einberechnen, besteht ein großes Risiko. Es ist denkbar, dass die Überschussbeteiligung geringer als erwartet ausfällt und Sie nur den Garantiezins erhalten. Dadurch kann eine Finanzierungslücke entstehen, die Sie irgendwie schließen müssen. Deshalb raten wir Ihnen von der Lebensversicherung als endfällige Hypothek gerade unter Berücksichtigung der hohen Zinsen, die durch die späte Tilgung entstehen, eher ab. Sollten Sie sich trotzdem für diese Variante entscheiden, empfehlen wir Ihnen bei der Finanzierung nur mit dem Garantiekapital zu rechnen. Anderenfalls ist das Risiko des Entstehens einer Finanzierungslücke vor allem unter der Beachtung des derzeit niedrigen Zinsniveaus zu hoch.

Sofern Sie das möchten, können Sie Ihre Lebensversicherung beleihen und ein sogenanntes Policendarlehen aufnehmen. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass Sie bei dieser Variante das komplette Darlehen zuzüglich aller anfallenden Zinsen an die Versicherung zurückzahlen müssen.

In den meisten Fällen ist der Zinssatz für ein Policendarlehen sehr hoch. Deshalb ist ein Policendarlehen nur selten günstiger als ein klassisches Annuitätendarlehen.

Die Lebensversicherungshypothek und das Policendarlehen haben sehr viele Nachteile. Deshalb raten wir Ihnen von diesen Finanzierungsformen eher ab. Wir empfehlen Ihnen, sofern Sie für Ihre Baufinanzierung das Guthaben aus der Lebensversicherung unbedingt benötigen, den Verkauf der kapitalbildenden Lebensversicherungspolice. Wenn Sie Ihre Versicherung am Zweitmarkt verkaufen, erhalten Sie in der Regel mehr Geld, als wenn Sie Ihre Versicherung kündigen.

Der Verkauf einer kapitalbildenden Lebensversicherungspolice ist eine gute Möglichkeit, zusätzliches Eigenkapital für die Baufinanzierung zu erhalten. Als Nachteil ist jedoch zu erwähnen, dass durch den Verkauf der Risikoschutz zum Beispiel in Form der Hinterbliebenenvorsorge entfällt. Dies hat zur Folge, dass Sie für die Absicherung Ihrer Familie eine neue Risikolebensversicherung abschließen müssen. Dies Konditionen für diese können sich, sofern die Versicherung schon länger bestand, sehr verschlechtern, da sich ein höheres Eintrittsalter negativ auf den Versicherungsbeitrag auswirkt.

Baufinanzierung – diese staatlichen Fördermöglichkeiten gibt es

Privates Wohneigentum stellt eine sichere Form der Altersvorsorge dar. Aus diesem Grund fördert der Staat durch verschiedene Maßnahme der Erwerb bzw. die Sanierung von privatem Wohneigentum. Die wichtigsten Maßnahmen stellen wir Ihnen im folgenden Abschnitt vor. Dies sind:

–                das KfW-Wohneigentumsprogramm

–                die KfW-Programme für energieeffizient Sanieren und Bauen

–                die Wohnungsbauprämie

–                das Wohn-Riestern

Die wichtigsten Fakten zum KfW-Wohneigentumsprogramm im Überblick

Das KfW-Wohneigentumsprogramm ist ein Programm, welches den Bau und Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie den Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften fördert. Die Förderung findet in Form eines zinsvergünstigten Darlehens statt.

Bei dem KfW-Kredit können Sie aus verschiedenen Laufzeitvarianten wählen. Einige Varianten sehen tilgungsfreie Jahre vor.

Den KfW-Kredit können Sie direkt bei Ihrer Hausbank beantragen. Die maximale Kredithöhe bei diesem Darlehen beträgt 50.000 Euro, ein Eigenkapital ist nicht erforderlich.

Die wichtigsten Fakten zu den KfW-Programmen für energieeffizient Sanieren und Bauen im Überblick

Die KfW Bankengruppe unterstützt Sie als Privatpersonen, sofern Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung energieeffizient sanieren oder bauen. Die Unterstützung erfolgt in Form eines zinsgünstigen Kredits und/ oder eines Zuschusses. Die Beantragung von Krediten kann nur über die Hausbank erfolgen. Zuschüsse können direkt beantragt werden.

Insgesamt gibt es im Bereich der Energieeffizienz zurzeit 5 Programme durch die KfW. Dies sind:

–                Energieeffizient Bauen

–                Energieeffizient Sanieren – Baubegleitung

–                Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit

–                Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss

–                Energieeffizient Sanieren – Kredit

Die Förderung Programme sind an verschiedenen Bedingungen geknüpft. Die Einzelheiten dazu können Sie auf der Internetseite der KfW Bankengruppe oder im Informationsportal Förderdatenbank nachlesen.

Die wichtigsten Fakten zur Wohnungsbauprämie im Überblick

Die Wohnungsbauprämie ist ein staatlicher Zuschuss. Sie ist zweckgebunden und findet vor allem im Bereich des Bausparens Anwendung. Es gibt viele einzeln Bestimmungen, die Sie erfüllen müssen, um die Wohnungsbauprämie zu erhalten. Deshalb möchten wir hier nicht ins Detail gehen und die wichtigsten Fakten für Sie nur kurz zusammenfassen:

–               Erhalt der Wohnungsbauprämie ist vom Einkommen abhängig

–               Einkommensgrenze für Einzelperson 25.600 Euro und für Ehepaare 51.200 Euro

–                Wohnungsbauprämie von 8,8 % wird in Form Zuschuss auf Bausparverträge u.ä. gewährt

–                jährliche Höchstprämie beläuft sich auf für 45,06 Euro (Einzelperson) bzw. 90,11 (Ehepaar)

–                bei einer vorzeitigen Verfügung muss die Prämie in der Regel zurückgezahlt werden muss

Aufgrund der relativ geringen Förderhöhe ist die Wohnungsbauprämie für die Baufinanzierung nicht von großer Bedeutung. Sofern Sie jedoch einen Bausparvertrag besitzen, empfehlen wir Ihnen die Wohnungsbauprämie in Anspruch zu nehmen.

Die wichtigsten Fakten zum Bausparen mit Riester im Überblick

Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen und die Voraussetzungen für eine Riesterförderung besitzen, können Sie Ihre Riesterförderung in den Bausparvertrag einfließen lassen. Sie halten dann, sofern Sie den Mindesteigenbeitrag in Höhe von 4 % der rentenversicherungspflichtigen Einnahmen des Vorjahres aufbringen, folgende Zulagen:

–                154 Euro im Jahr als Grundzulage

–                185 Euro im Jahr für jedes vor 2008 geborene Kind

–                300 Euro im Jahr für jedes später geborene Kind.

Aufgrund des sehr hohen Zuschusses lohnt sich das Wohn-Riestern für Sie, wenn Sie in den kommenden Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen möchten. Nutzen Sie die Option, aber vergleichen Sie die Angebote der verschiedenen Bausparkassen hinsichtlich der Guthabenverzinsung und des angebotenen Baufinanzierungszinssatzes. Dies können Sie mit unserem Vergleichsrechner tun.

Baufinanzierung – diese Zusammenhänge sollten Sie kennen

Zinsen, Zinsbindung und Tilgung – das müssen Sie wissen

In den vorgehenden Abschnitten haben wir Ihnen bereits die Möglichkeiten der Baufinanzierung erläutert. Jetzt möchten wir Sie über den Zusammenhang von Zins, Zinsbindung und Tilgung informieren.

Der Zinssatz für eine Baufinanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Neben der Höhe des Eigenkapitals sowie der anfänglichen Tilgung wirkt sich die Dauer der Zinsbindung maßgeblich auf Effektivzins aus.

Eine lange Zinsbindung führt unweigerlich zu einer Erhöhung des Effektivzinssatzes. Deshalb sollten Sie sich genau überlegen, welche Zinsbindung Sie wählen.

Unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus ist es unserer Meinung nach sinnvoll, sich für ein Angebot mit einer langen Zinsbindung zu entscheiden. Der Grund hierfür liegt in der Tatsache, dass in Zukunft die angebotenen Zinssätze mit großer Wahrscheinlichkeit wieder steigen werden. Die Steigerung wird voraussichtlich höher als der Zinsaufschlag ausfallen. Dies bedeutet für Sie, vor allem wenn Sie nur eine geringe Tilgung vereinbaren, dass Sie bei einer Kurzbindung in 5 oder 10 Jahren eine wesentlich höhere Rate bezahlen müssen.

Tilgung – so beeinflusst der Tilgungssatz die Finanzierungsdauer

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die meisten Bauherren bei einem Baufinanzierungsvergleich oft nur auf die Zinssätze und die Dauer der Zinsfestreibung achten. Dies führt häufig dazu, dass die Tilgung sehr gering ausfällt und der Bauherr nach Abschluss der Zinsbindung eine hohe Anschlussfinanzierung benötigt. Dies kann, wie folgendes Beispiel zeigt, aufgrund des Zinseszinseffekts ein großes Problem sein, da sich dadurch die Dauer der Finanzierung extrem erhöht.

Angenommen ein Bauherr benötigt einen Nettokredit in Höhe von 100.000 Euro auf. Er rechnet mit 3 Varianten. Bei Variante 1 kontrolliert er die Möglichkeit der Volltilgung. Bei Variante 2 und 3 rechnet er mit einer anfänglichen Tilgung von 4 bzw. 2 Prozent. Er erhält für diese 3 Varianten von einer Bank folgendes Angebot:

Variante 1:

–                Volltilgung innerhalb von 10 Jahren

–                angebotener Zinssatz 1,08 Prozent

–                monatliche Rate 880 Euro

–                Restschuld nach 10 Jahren: 0 Euro

–                Gesamtlaufzeit Kredit bei gleichbleibendem Zinssatz: 10 Jahre

–                Gesamtausgaben bei gleichbleibendem Zinssatz: ca. 105.000 Euro

Variante 2:

–                anfängliche Tilgung 4 Prozent

–                angebotener Zinssatz 1,15 Prozent

–                monatliche Rate 429 Euro

–                Restschuld nach 10 Jahren: 57.630 Euro

–                Gesamtlaufzeit Kredit bei gleichbleibendem Zinssatz: ca. 22 Jahre

–                Gesamtausgaben bei gleichbleibendem Zinssatz: ca. 113.000 Euro

Variante 3:

–                anfängliche Tilgung 4 Prozent

–                angebotener Zinssatz 1,18 Prozent

–                monatliche Rate 265 Euro

–                Restschuld nach 10 Jahren: 78.782 Euro

–                Gesamtlaufzeit Kredit bei gleichbleibendem Zinssatz: ca. 39 Jahre

–                Gesamtausgaben bei gleichbleibendem Zinssatz: ca. 125.000 Euro

Wie man unserem Beispiel entnehmen kann, veränderte sich der angebotene Zinssatz in Abhängigkeit von der Tilgungshöhe. Bei einer höheren Tilgung sinkt er. Nichtsdestotrotz ist der Unterschied nicht so groß, dass er sich gravierend auswirkt. Vor allem wenn die Variante 1 und 2 vergleicht, fällt auf, dass eine höhere Tilgung nicht automatisch zu einer extremen Einsparung bei den Kreditkosten führt. Die Einsparungen bei den Zinsen betragen hier nur rund 8.000 Euro. Deshalb sollten Sie, nicht unbedingt eine Vollfinanzierung vornehmen, sondern sich wirklich fragen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Im Zweifelsfall sollten Sie die Tilgungsrate oder den Kredit lieber etwas kleiner wählen und gezielt nach Baufinanzierungsangeboten mit Sondertilgungsoptionen suchen.

Sondertilgung – nicht immer ist eine Sondertilgung sinnvoll

Durch eine Sondertilgung können Sie Ihre Restschuld reduzieren, die monatliche Rate mindern oder die Tilgungsdauer reduzieren. Allerdings sollten Sie sich stets fragen, ob die Inanspruchnahme dieser Option sinnvoll ist. Gerade unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus muss dies nicht immer der Fall sein. Der Grund hierfür liegt in der Tatsache, dass man durch eine intelligente Anlage, zum Beispiel in ein Tagesgeldkonto, oft ein Zins erzielen kann, der über den vereinbarten effektiven Jahreszins der Baufinanzierung liegt. Wenn dies der Fall ist, sollte man die tun und den Zinsvorteil nutzen.

Kredithöhe – so viel Kredit können Sie sich leisten

Jeder Kredit muss pünktlich bedient werden. Damit Ihnen das gelingt, sollten Sie erst einmal fragen, welchen Kredit bzw. welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Um dies festzustellen, bieten sich verschiedene Methoden an. Eine Methode ist der Einnahmen- und Ausgabenvergleich. Hier stellen Sie alle Einnahmen sowie Ausgaben gegenüber und errechnen den Überschuss. Anschließend ziehen Sie noch eine finanzielle Reserve ab. Dann erhalten Sie die Höhe der maximal möglichen monatlichen Rate. Auf der Grundlage von diesem Ergebnis können Sie dann unseren Vergleichsrechner nutzen und verschiedene Konstellationen durchspielen.

Falls Ihnen das Aufstellen einer Vergleichsrechnung zu aufwendig, können Sie sich bei der Höhe der monatlichen Rate an Ihren Ausgaben für die Nettokaltmiete orientieren. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass die Nebenkosten für eine größere Wohnung oder ein Haus höher ausfallen können. Diese zusätzlichen Nebenkosten müssen Sie berücksichtigen. Deshalb ist sinnvoll, die Kaltmiete zu reduzieren.

Wenn Sie momentan jeden Monat 1.000 Euro für die Miete (Nettokaltmiete) aufbringen, sollten Sie mit einem Wert von maximal 850 Euro rechnen. Anschließend können Sie ganz einfach überprüfen, ob bzw. zu welchen Rahmenbedingungen Sie sich Ihren Traum vom eigenen Heim erfüllen können.

Eigenkapital – Eigenleistungen können Eigenkapital ersetzen

Für eine Baufinanzierung ist Eigenkapital nicht zwingen erforderlich. Es gibt jedoch viele Banken, die ein Darlehen nur vergeben, wenn Darlehensnehmer ein gewisses Eigenkapital haben.

Damit Sie möglichst aus vielen Darlehnsangeboten ein günstiges Angebot auswählen können und einen niedrigen Zinssatz erhalten, sollten Sie überprüfen, ob Sie Eigenkapital aufbringen können. Sollte dies nicht der Fall sein, ist das noch keine Katastrophe. Viele Banken erkennen auch Eigenleistungen als Eigenkapital an. Sofern Sie also zum Beispiel selbst die komplette Innengestaltung der Fußböden und Wände übernehmen, wird das von den Banken oft angerechnet. Dadurch erhalten Sie in vielen Fällen einen besseren Zinssatz als bei einer vollständigen Finanzierung.

Wenn Sie diesen Fakt berücksichtigen und die Eigenleistungen als solche angeben, können Sie, sofern Sie Angebote vergleichen, auch ohne Eigenkapital von einem günstigen Zinssatz profitieren und durch einen geringeren Darlehensbetrag ihre monatliche Belastung senken.

Umschuldung – so senken Sie die Kosten für Ihre Baufinanzierung

Der Leitzins in den vergangenen Jahren kontinuierlich gefallen. Davon profitieren jedoch nur Darlehensnehmer, die letzten Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben. Bauherren, die zum Beispiel 2007 oder 2008 ein Darlehen aufgenommen, müssen sehr hohe Zinsen zahlen. Damals befand sich der Leitzinssatz auf einem Rekordhoch, sodass die Kredite sehr teuer waren und aufgrund der vereinbarten Zinsfestschreibung noch heute sind.

Sofern Sie einen Baufinanzierungsvertrag mit einem hohen Effektivzins abgeschlossen haben, sollte Sie die Möglichkeit der Umschuldung überprüfen. Oft können Sie dadurch monatlich mehrere Hundert Euro sparen.

Wenn Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, müssen Sie wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Höhe dieser Entschädigung kann man berechnen. Dafür benötigt man u.a. folgende Angaben:

  • Datum des Darlehensabschlusses
  • Datum der geplanten Darlehenskündigung
  • Darlehenshöhe
  • Ratenhöhe
  • Zinslaufzeit
  • Ende der Sollzinsbindung

In der Regel entstehen dem Darlehensnehmer durch die vorzeitige Kündigung eines Darlehens Kosten von mehreren Tausend Euro. In einigen Fällen ist jedoch möglich, die Kosten zu umgehen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie den Darlehensvertrag innerhalb der ersten 6 Monate nach Beginn des 10. Jahres kündigen oder wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.

Unabhängig davon, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können oder nicht, sollten Sie unter Berücksichtigung des derzeitigen tiefen Zinsniveaus einen Baufinanzierungsvergleich vornehmen und falls eine Umschuldung zurzeit nicht sinnvoll ist, sich gegebenenfalls durch ein Forward-Darlehen eine günstige Anschlussfinanzierung sichern.

Anschlussfinanzierung – so profitieren Sie in Zukunft vom günstigen Zinsniveau

Viele Bauherren benötigen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung. Diese können sie bei jeder beliebigen Bank abschließen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nach Ablauf der Zinsbindung nicht an.

Sofern Sie heute oder in den nächsten 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie jetzt schon die Baufinanzierungsangebote vergleichen. Hierfür bietet sich ein Vergleich mit dem Vergleichsrechner von onlinebanken.com an. Der Vergleich geht schnell und ist für Sie selbstverständlich kostenlos.

Heute lohnt sich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus der Abschluss einer Baufinanzierung. In 2 oder 3 Jahren kann dies schon anders aussehen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, sofern die Zinsbindung für Ihre Finanzierung in den nächsten 5 Jahren ausläuft oder demnächst eine Kündigung des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist, sich den niedrigen Zinssatz durch Forward-Darlehen zu sichern. Dieses ist zwar in der Regel etwas teurer als normales Annuitätendarlehen, nichtsdestotrotz vermuten wir, dass Sie in ein paar Jahren nicht mehr ein so günstiges Darlehen erhalten können.

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