Baunebenkosten

Einige Kaufinteressent:innen schenken lediglich den Kosten Beachtung, die für den Bau einer Immobilie angesetzt werden. Allerdings fallen viele weitere Kosten an. Hierbei spielen insbesondere die Baunebenkosten eine große Rolle. Daher werden wir dir in diesem Artikel im Detail erklären, aus welchen Bestandteilen sich die Baunebenkosten zusammensetzen und warum es so wichtig ist, dass Bauherr:innen diese Kostenblöcke im Blick haben. Zudem werden wir dir eine Checkliste mit an die Hand geben, in der die Baunebenkosten aufgelistet sind.

Definition und Höhe von Baunebenkosten

Bei den sogenannten Baunebenkosten handelt es sich um alle Kostenpunkte, die neben den hauptsächlichen Baukosten anfallen. Bauherr:innen können im Normalfall damit rechnen, dass die Nebenkosten ungefähr 15 bis 20% der veranschlagten Baukosten ausmachen werden. Die Baunebenkosten sollten keinesfalls mit den Kaufnebenkosten verwechselt werden, die beim Erwerb eines Grundstücks zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.

Zusammensetzung von Baunebenkosten

Die Baunebenkosten setzen sich aus vielen verschiedenen Kostenblöcken zusammen, denn beim Bau eines Gebäudes fallen neben den tatsächlichen Baukosten noch viele zusätzliche Kosten an. Um dir einen besseren Überblick zu verschaffen, werden wir dir im Rahmen der nächsten Abschnitte die Kostenpunkte aufzeigen, die zu den Baunebenkosten gehören.

Notar und Grundbuch

Neben den eigentlichen Baukosten müssen auch der Notar und die Eintragung ins Grundbuch bezahlt werden. Denn wenn du ein Haus bauen willst, dann ist ein eigenes Grundstück erforderlich. Das muss zuerst einmal gekauft werden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden muss. Dementsprechend ist der Gang zum Notar obligatorisch, sodass entsprechende Kosten entstehen. Diese sind allerdings bestimmten Regelungen unterworfen und hierdurch gedeckelt. Die Höhe der Notarkosten ist vom Kaufpreis des Grundstücks abhängig. Grundsätzlich müssen Bauherr:innen mit Gebühren in Höhe von 2-3% für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch rechnen. Das bedeutet konkret, dass bei einem Gegenwert von 200.000 Euro Gebühren in Höhe von insgesamt 4.000-6.000 Euro fällig werden.

Grunderwerbsteuer

Die sogenannte Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder ein Anteil an einem Grundstück erworben wird. Diese Steuer basiert auf dem Grunderwerbsteuergesetz. Hierbei handelt es sich um eine Ländersteuer, welche an die Kommunen weitergereicht werden kann. Das bedeutet, dass die Höhe dieser Steuer variiert, je nachdem, an welchem Ort du lebst. Abhängig vom jeweiligen Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 bis 6,5%. So können Bürger:innen, die in Sachsen oder Bayern leben, von einem niedrigen Steuersatz profitieren, während Bürger:innen von Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein, Saarland und Nordrhein-Westfalen einen deutlich höheren Steuersatz zahlen müssen.

Courtage

Bei dem Begriff Courtage handelt es sich um ein Synonym für Maklerprovision. Daher spricht man oft auch von der sogenannten Maklercourtage. Dabei fallen Kosten für die Provision eines Maklers nur dann an, wenn Makler:innen bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück eingespannt werden. Diese können Bauherr:innen dabei unterstützen, ein passendes Grundstück zu finden, verursachen allerdings zusätzliche Kosten. Es gibt keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe der Provision, sodass Makler:innen ihre Preise selbst festlegen können. Allerdings besteht in diesem Bereich eine gewisse Konkurrenz, sodass sich einzelne Makler:innen in der Regel, an den von Wettbewerber:innen aufgerufenen Preisen orientieren. Dementsprechend wird oftmals eine Provision in Höhe von 3 bis 7% des Kaufpreises erhoben.

Bauantrag und Baugenehmigung

Bereits für den Bauantrag und die Baugenehmigung entstehen Kosten. Diese Kosten lassen sich nicht vermeiden, da eine Immobilie erst dann gebaut werden darf, wenn die Genehmigung hierzu erteilt wurde. Der Bauantrag kann beim zuständigen Bauamt gestellt werden und lässt sich in 2 Bereiche untergliedern: Die kleine Baulagenberechtigung und die große Baulagenberechtigung. Die kleine Baulagenberechtigung ist nur in den folgenden Bundesländern zulässig: Berlin, Bayern, Baden-Württemberg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Schleswig-Holstein. Im Gegensatz zur großen Baulagenberechtigung, welche ausschließlich von eingetragenen Architekt:innen und Bauingenieur:innen beantragt werden darf, kann die kleine Baulagenberechtigung von vielen weiteren Personengruppen eingereicht werden.

Hierzu zählen Maurermeister:innen, Bautechniker:innen, Betonbaumeister:innen, Zimmermeister:innen sowie nicht eingetragene Architekt:innen. Alleine für die Anfertigung der erforderlichen Unterlagen entstehen hier bereits entsprechende Kosten und das unabhängig davon, wer die Einreichung der Unterlagen übernimmt. Allerdings fallen die Anforderungen der Bauämter unterschiedlich hoch aus, sodass die Kosten variieren können. Die Gebühren für den Bauantrag liegen bei 0,5% der Bausumme. Immer zu zahlen ist eine Mindestgebühr in Höhe von 100 bis 200 Euro. Die Baugenehmigung führt zu Kosten von rund 0,2 bis 0,7% der Baukosten.

Vermessung, Bodengutachten und Erschließung

Bevor ein Haus gebaut werden kann, werden Vermessungsunterlagen benötigt. Diese gehören ebenfalls zu den Baunebenkosten und bestehen aus einem objektbezogenen und einem amtlichen Lageplan. Damit die Vermessungsunterlagen anerkannt werden, muss eine professionelle Vermessung des Grundstücks von einem anerkannten Vermessungsbüro durchgeführt werden. Dies ist vor allem dann erforderlich, wenn Zweifel hinsichtlich der Markierungen bestehen oder bestimmte Grenzen nicht den Angaben auf der Flurkarte entsprechen. Die Höhe der Kosten kann der Vermessungsgebührenordnung entnommen werden. Die Kosten fallen daher bundesweit ähnlich aus. Bauherr:innen können mit Gesamtkosten in Höhe von etwa 2.500 Euro für die Vermessung rechnen.

Um festzustellen, ob das Haus auch auf solidem Untergrund gebaut wird, kann ein Bodengutachten erstellt werden. Hierdurch kann ermittelt werden, welche Vorkehrungen erforderlich sind, damit das Haus auf tragfähigen Untergrund gestellt werden kann. Hierdurch entstehen Kosten in Höhe von etwa 0,3 bis 0,5% der Baukosten. Vor dem eigentlichen Bau muss ein Grundstück erschlossen werden. Hierunter versteht man den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk. Wie hoch die Kosten für die Erschließung ausfallen, ist sowohl vom Aufwand als auch vom eingesetzten Material abhängig. Hierfür können einige tausend Euro anfallen. Bauherr:innen müssen für den Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung, an das Stromnetz, an das öffentliche Kanalisationssystem sowie an die Gasversorgung mit jeweils mindestens 2.000 Euro an Kosten rechnen. Daher sind erschlossene Grundstücke in der Regel deutlich teurer als solche, die erst noch erschlossen werden müssen.

Architekt, Statiker und Planer

Wer einen Architekten beschäftigt, der hat den Vorteil, dass die Immobilie frei gestaltet werden kann, sodass man nicht an bestimmte Muster eines Fertighauses gebunden ist. Allerdings steigen hierdurch die Baunebenkosten an. Dabei orientieren sich die Preise für Architekt:innen an der Honorarordnung. Angebote von Architekt:innen bestehen aus 9 Leistungsphasen. Bauherr:innen müssen entscheiden, ob sie jede Phase oder nur einen bestimmten Teil buchen wollen. Je mehr Leistungsphasen gebucht werden, desto höher fallen die Kosten aus. Im Durchschnitt betragen die Kosten für einen Architekten 12 bis 15% der Baukosten eines Gebäudes.

Der Job eines Prüfstatikers besteht darin, die Statik des Hauses zu überprüfen. Dabei wird unter anderem geprüft, ob der Untergrund standhaft genug ist und ob das Haus den geplanten Ansprüchen genügt. Die Kosten für die Überprüfung eines Statikers liegen in der Regel bei etwa 1.000 Euro, können aber auch auf bis zu 2.500 Euro ansteigen, wenn der Aufwand groß ist. Zusätzlich dazu können weitere Planungsleistungen in Anspruch genommen werden. Hierzu gehören zum Beispiel die Planung der Einfahrt und der Garage oder einer PV-Anlage. Auch der Garten sowie eine Anlage für die Nutzung von Grau- und Regenwasser bedürfen einer Planung. In der Regel werden diese Planungen allerdings vom Bauherrn selbst übernommen, sodass hierfür meist keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Versicherungen, Finanzierungsgebühren, Darlehenszinsen

Bauherr:innen können verschiedene Versicherungen in Anspruch nehmen. Manche Versicherungen müssen unter Umständen sogar abgeschlossen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Verträge mit einem Bauunternehmen abgeschlossen wurden, die Bauherr:innen dazu verpflichten, eine bestimmte Versicherung zu nutzen. Zu den möglichen Versicherungen zählen die Bauleistungsversicherung, die Bauherrenhaftpflicht, die Unfallversicherung und die Feuerrohbauversicherung. Die Bauleistungsversicherung zum Beispiel ist dann nützlich, wenn es zu unvorhergesehenen Schäden während der Bauphase kommt.

In der Regel fallen die Kosten hierfür aber nicht allzu hoch aus, die hierdurch entstehenden Kosten liegen meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Wird der Bau der Immobilie nicht aus eigenen Mitteln bezahlt, dann wird meist ein Baukredit in Anspruch genommen. Dementsprechend fallen Finanzierungsgebühren an, die je nach Bank unterschiedlich hoch ausfallen können. Da meist nicht genau klar ist, wann der Bau starten soll, erheben Banken oftmals Gebühren für die Bereitstellung des Kredits. Zusätzlich dazu fallen Darlehenszinsen auf die zur Verfügung gestellten finanziellen Mittel an, nachdem der Kredit ausgezahlt wurde.

Aushub des Erdreichs

Wenn der Bau tatsächlich startet, dann besteht die erste Aktion darin, das Erdreich auszuheben. Hierbei ist es unerheblich, ob nur eine Bodenplatte als Fundament genutzt oder ein Keller gebaut werden soll. In der Regel fallen 18 Euro pro Kubikmeter an Kosten an. Wenn es sich um einen felsigen Untergrund handelt, dann entsteht ein größerer Aufwand, welcher zu höheren Kosten führen kann. Dementsprechend kann es im schlimmsten Fall auch zu Kosten in Höhe von 80 Euro pro Kubikmeter kommen. Bauunternehmen orientieren sich in der Regel an der Bodenklasse, welche im Bodengutachten aufgeführt ist. Je höher die Bodenklasse ist, desto höher ist der Aufwand und demnach auch die Kosten. Auch die Entsorgung des Bodenmaterials verursacht Kosten. Hierfür fallen 8 bis 12 Euro pro Kubikmeter an Kosten an. Insgesamt sollten Bauherr:innen mit rund 11.000 Euro an Kosten für den Aushub rechnen.

Anlegen des Gartens, Außenanlagen, Innenausbau

Manche Bauunternehmen bieten auch an, den Garten anzulegen und kümmern sich um die Außenanlagen. Bei den Außenanlagen kann es sich neben dem Garten auch um Garagen oder einen Carport handeln. Die Kosten hierfür können je nach Ansprüchen des Bauherrn stark variieren, sodass eine pauschale Angabe der Kosten nicht möglich ist. Bei einem 600 Quadratmeter großen Grundstück müssen Bauherr:innen mit jeweils etwa 15.000 Euro rechnen für die Anlage eines einfachen Gartens und den Bau einer Doppelgarage. Wenn eine Immobilie schlüsselfertig übergeben werden soll, dann können nach dem Bau der Außenanlagen zusätzliche Arbeiten am Innenausbau erfolgen. Je nach Größe des Hauses und Ansprüchen des Bauherrn variieren die Kosten entsprechend, sodass Bauherr:innen sich bereits im Vorfeld über die in ihrem individuellen Fall entstehenden Kosten ausgiebig informieren sollten. Eine Aufstellung der Kosten kann auch von Architekt:innen erbracht werden.

Kosten berechnen: Vorgehen

Damit Bauherr:innen von einer entsprechenden Planungssicherheit profitieren können, sollten die Baunebenkosten so exakt wie möglich berechnet werden. Denn wer nicht alle anfallenden Kosten berücksichtigt, der läuft Gefahr, dass die finanziellen Mittel nicht ausreichen, um den Bau abschließen zu können. Dementsprechend sollte neben dem Kaufpreis des Grundstücks ermittelt werden, ob es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück handelt. Denn ist dies nicht der Fall, dann muss mit deutlich höheren Baunebenkosten gerechnet werden.

Zudem solltest du eine Checkliste anlegen, in der alle Baunebenkosten enthalten sind, die durch den Bau deines Hauses entstehen können. Daher solltest du dir bereits vor dem Bau Gedanken darüber machen, was alles benötigt wird. So kann zum Beispiel die Beschäftigung eines Architekten die Kosten massiv erhöhen. Wer Geld sparen will, sollte daher besser zu einem Fertighaus greifen. Hast du deine Checkliste erstellt, dann kannst du in Erfahrung bringen, wie hoch die Kosten für die einzelnen Punkte in deinem Fall aller Voraussicht nach ausfallen werden und bekommst hierdurch einen guten Überblick über die Kostensituation.

Checkliste & Tipps

Da die Baunebenkosten einen nicht unerheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen können, ist es sehr wichtig, alle anfallenden Kosten im Zusammenhang mit der Bebauung eines Grundstücks zu berücksichtigen. Daher haben wir eine Liste der Baunebenkosten erstellt, welche du unbedingt auf dem Schirm haben solltest, wenn du ein Haus bauen möchtest. Da die Baunebenkosten durchaus bis zu 20% der Gesamtkosten betragen können, sollten Bauherr:innen immer erst diese Checkliste abarbeiten, um sich einen Überblick über die durch den Bau entstehenden Kosten zu verschaffen.

• Notargebühren
• Eintrag ins Grundbuch
• Grunderwerbsteuer
• Vermessungskosten
• Maklerprovision (optional)
• Versicherungen
• Kosten für die Erschließung
• Kosten für Baubegleitung und Gutachten
• Finanzierungsgebühren
• Darlehenszinsen
• Kosten für den Aushub
• Abrisskosten (optional)
• Erschließungskosten
• Kosten für Baustrom und Bauwasser
• Kosten für Architekten, Statiker und weitere Planungen
• Kosten für das Bodengutachten
• Kosten für die Bauvertragsprüfung
• Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung und Baustelleneinrichtung

Fazit

FAQ: Fragen und Antworten zu Baunebenkosten