Hypothekenbanken

Realkreditinstitute als Spezialbanken

oliverschoch
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Letzte Überarbeitung am 25. Juli 2022
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Hypothekenbanken zählen in Deutschland zu den sogenannten Spezialbanken. Sie werden häufig alternativ als Realkreditinstitute bezeichnet, wobei es sich genau genommen heutzutage um Pfandbriefbanken als korrekte Titulierung handelt. Die Hypothekenbank zählt deshalb zu den Spezialkreditinstituten, weil die Geschäftstätigkeit nur aus wenigen Aufgaben besteht.

In unserem Beitrag erfährst du, worum es sich bei Hypothekenbanken handelt. Ferner gehen wir darauf ein, wie eine Hypothekenbank funktioniert, was es mit den vergebenen Krediten auf sich hat, worin der Unterschied zwischen Hypothekenbanken und Pfandbriefbanken besteht sowie auf die Vor- und Nachteile dieser Realkreditinstitute.

Das Wichtigste im Überblick

  • Bei Hypothekenbanken handelt es sich um Kreditinstitute, die sich auf die Immobilienfinanzierungen spezialisiert haben
  • Um eine Refinanzierung vornehmen zu können, geben Hypothekenbanken Pfandbriefe aus
  • Seit dem Jahre 2005 lautet die korrekte Bezeichnung für Hypothekenbanken aufgrund einer Erneuerung im Gesetz Pfandbriefbanken
  • Die Besicherung der vergebenen Immobiliendarlehen findet bei Hypothekenbanken durch im Grundbuch eingetragene Grundschulden statt

Was sind Hypothekenbanken?

Hypothekenbanken sind Kreditinstitute, die eine spezielle Aufgabe haben und deren Geschäftstätigkeit nur auf wenige Bereiche begrenzt ist. Damit stehen die sogenannten Spezialbanken im Gegensatz zum Universalbanken, die das komplette Bankgeschäft betreiben. Die wesentliche Aufgabe der Hypothekenbanken besteht darin, auf der einen Seite langfristige Immobilienkredite und auf der anderen Seite Kommunaldarlehen zu vergeben. Die Besonderheit besteht darin, dass im Bereich der Immobilienfinanzierung eine grundpfandrechtliche Absicherung existieren muss.

Hypothekenbanken refinanzieren sich dadurch, dass einerseits Kommunalobligationen und auf der anderen Seite Pfandbriefe ausgegeben werden. Durch die kommunalen Obligationen werden dementsprechend die angesprochenen Kommunaldarlehen finanziert, während dies mittels der ausgegebenen Pfandbriefe gleichsam mit den vergebenen Hypothekendarlehen geschieht. Die Spezialisierung der privatrechtlichen Kreditinstitute besteht demzufolge darin, in erster Linie durch Grundpfandrechte abgesicherte Kredite für den Kauf oder Bau von Immobilien zu vergeben.

Wichtig zu wissen ist, dass die Bezeichnung Hypothekenbank eigentlich nicht mehr korrekt ist. Nachdem im Jahre 2005 das Pfandbriefgesetz eingeführt wurde, lautet die korrekte Fachbezeichnung für die ehemaligen Hypothekenbanken nämlich Pfandbriefbanken. Trotzdem haben die deutschen Kreditinstitute dieser Art die Erlaubnis, sich auf der Grundlage des Paragraphen 43 Pfandbriefgesetz weiterhin als Hypothekenbanken bezeichnen zu dürfen. Allerdings sind die Kreditinstitute an die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes gebunden, was insbesondere durch die BaFin streng überwacht wird.

So funktioniert eine Hypothekenbank

Der Hauptgeschäftsbetrieb der Hypothekenbanken besteht darin, eine Beleihung von Grundstücken vorzunehmen, also dementsprechend an Kreditnehmer:innen Immobiliendarlehen zu vergeben. Grundsätzlich müssen Kreditinstitute sich natürlich bei zur Verfügung gestellten Krediten refinanzieren. Dies geschieht bei den Realkreditinstituten durch die Ausgabe der Hypothekenpfandbriefe. Dabei handelt es sich aller Regel um Pfandbriefe, die mit einem festen Zinssatz versehen sind. Wenn nun Anleger:innen diese Pfandbriefe erwerben, wird der Hypothekenbank damit Kapital zur Verfügung gestellt, welches das Kreditinstitut auf der anderen Seite an Kreditsuchende in Form eines Immobiliendarlehens verleihen kann.

Ein Hypothek wird heutzutage als Sicherheit von den Pfandbriefbanken kaum noch entgegengenommen. Stattdessen akzeptiert ein Reakreditinstitut in aller Regel zum Beispiel für die Beleihung des Grundstücks eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird. Die Funktionsweise einer Hypothekenbank lässt sich dementsprechend in den folgenden Schritten zusammenfassen:

  1. Wertpapiere (Hypothekenpfandbriefe) werden ausgegeben
  2. Anleger:innen kaufen Pfandbriefe, sodass der Hypothekenbank Kapital zufließt
  3. Zugeflossenes Kapital wird seitens der Bank als Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie verliehen
  4. Absicherung im Rahmen der Vergabe des Immobilienkredites durch Eintragung einer Grundschuld

Neben der Vergabe von Immobilienfinanzierungen besteht die Aufgabe einiger Hypothekenbanken auch darin, Staatskredite zu vergeben. Damit sind unter anderem auch Kommunaldarlehen gemeint, sodass Geld zum Beispiel an die Kommunen und Gemeinden fließt. Der Staatskredit und die anderen Darlehen an öffentliche Einrichtungen werden auch unter dem Begriff öffentliche Kredite zusammengefasst.

Kredite einer Hypothekenbank

Nach der Ausgabe von Pfandbriefen ist es die wesentliche Aufgabe für Hypothekenbanken, einen Kredit an bestimmte Kundenkreise zu vergeben. Dabei gibt es im Hypothekenbankgesetz bzw. im Pfandbriefgesetz einige Maßgaben, um welche Art von Darlehen es sich dabei seitens des Kreditinstitutes handeln darf. Grundvoraussetzung ist unter anderem, dass ein Grundpfandrecht existiert. Das bedeutet, dass nach der Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und des dadurch zugeflossenen Kapitals, welches verliehen wird, eine Grundschuld zu Lasten der Kreditnehmer:innen ins Grundbuch eingetragen wird. Bei den Beleihungen achten die Hypothekenbanken darauf, dass in der Regel 60 Prozent des Beleihungswertes des Objektes bzw. Grundstücks nicht überschritten wird. Auf dieser Grundlage sind es in erster Linie die folgenden Darlehensarten, die von den Kreditinstituten zur Verfügung gestellt werden:

  • Immobiliendarlehen
  • Modernisierungskredite
  • Staatskredite und Kommunaldarlehen

Die Immobiliendarlehen können für verschiedene Vorhaben genutzt werden, insbesondere natürlich für den Erwerb von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Darüber hinaus kann der Immobilienkredit ebenfalls im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommen. In Form der Modernisierungskredite können ebenfalls umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie finanziert werden. Die Banken stellen die Immobilienfinanzierung also im Grunde für die gleichen Zwecke zur Verfügung, wie es gewöhnliche Universalbanken tun würden.

Unterschiede Hypothekenbanken vs. Pfandbriefbanken

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird kein Unterschied zwischen Hypothekenbanken und Pfandbriefbanken gemacht, sondern die zwei Bezeichnungen werden meistens synonym verwendet. Allerdings gab es bis zum Juli 2005 ein Gesetz, auf dessen Grundlage die speziellen Kreditinstitute sich Hypothekenbanken nannten. Exakt dieses Gesetz wurde jedoch außer Kraft gesetzt, da fortan das Pfandbriefgesetz gelten sollte. Danach wiederum ist die rechtliche und fachlich korrekte Bezeichnung nicht mehr Hypothekenbank, sondern stattdessen handelt es sich jeweils – auf Grundlage des Pfandbriefgesetzes – um eine Pfandbriefbank.

Möchten die ehemaligen Hypothekenbanken nun Pfandbriefe ausgegeben, müssen sie dies bei der BaFin beantragen. Nach der Genehmigung nennen sich die Kreditinstitute dann in der Regel auch Pfandbriefbanken. Insofern gibt es von der Praxis her – aus Sicht der Kreditnehmer:innen und Anleger:innen – faktisch keinen Unterschied zwischen Hypotheken- und Pfandbriefbanken, jedoch von Seiten der rechtlichen Bedeutung und korrekten Bezeichnung her.

Hinweis

Kreditsuchende kommen immer dann eventuell mit Hypothekenbanken in Berührung, wenn sie einen Immobilienkredit aufnehmen möchten. Auf der anderen Seite müssen die Realkreditinstitute eine Refinanzierung vornehmen, was durch Ausgabe von Pfandbriefen geschieht, sodass auch Anleger:innen mit den Pfandbriefbanken zu tun haben können.

So sichern Hypothekenbanken ihre Forderungen ab

Pfandbriefe, die von Hypothekenbanken ausgegeben werden, gelten als besonders sicher. Ein Grund besteht darin, dass die vergebenen Kredite seitens der Pfandbriefbanken stets in größerem Umfang abgesichert sind. In erster Linie geschieht dies durch die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, selbstverständlich zu Gunsten der kreditgebenden Hypothekenbank. Selten werden heute noch alternativ Hypotheken eingetragen, da die Grundschuld für Banken flexibler und weitergehender verwertbar ist. Allerdings halten die meisten Pfandbriefbanken die Beleihungsgrenze von 60 Prozent ein, sodass ein Teil des Kredites blanko wäre, zumindest nicht über eine Grundschuld abgedeckt. Deshalb gibt es in der Regel weitere Sicherheiten, die mitunter hereingenommen werden. Dazu gehören insbesondere:

  • Abtretung einer Kapitallebensversicherung
  • Verpfändung von Sparguthaben
  • Verpfändung von Wertpapieren
  • Abtretung eines Bausparvertrages

In der Summe ist die Ausfallquote bei Immobilienkrediten, die durch Pfandbriefbanken vergeben werden, vergleichsweise gering.

Vor- und Nachteile der Hypothekenbanken

Im Folgenden möchten wir einige Vor- und Nachteile aufführen, die es im Zusammenhang mit Hypothekenbanken gibt.

Vorteile
  • Moderate Kostenstruktur, da nur wenig Standorte vor Ort
  • Hypothekenbanken treten als direkte Kreditgeber und nicht nur Kreditmakler auf
  • Wettbewerbsfähige Kreditbedingungen
  • Umfassendes Know-how durch Fokussierung auf wenige Produkte
Nachteile
  • Immobiliendarlehen wird seitens der Hypothekenbanken oft an Dritte veräußert
  • Zinssätze bei Pfandbriefen vergleichsweise gering
  • Keine weiteren Finanzprodukte im Angebot
  • Geringere finanzielle Mittel als viele Universalbanken

Fazit zu Hypothekenbanken

Hypothekenbanken sind Spezialkreditinstitute, die sich im Wesentlichen auf zwei Produkte konzentrieren. Zum einen werden Pfandbriefe ausgegeben, um zum anderen insbesondere Immobiliendarlehen und mitunter Kommunaldarlehen vergeben zu können. Interessant sind Pfandbriefbanken einerseits für Anleger:innen, die mit Pfandbriefen eine sichere Geldanlage haben. Zum anderen können Kreditnehmer:innen häufiger von günstigen Konditionen profitieren, die es durch die von Pfandbriefbanken vergebenen Immobilienkredite gibt.

Häufige Fragen und unsere Antworten zu Hypothekenbanken

Was sind Hypothekenbanken?

Hypothekenbanken sind Spezialkreditinstitute. Die Geschäftstätigkeit beschränkt sich in der Regel darf, auf der einen Seite Pfandbriefe auszugeben, mit denen sich die Banken refinanzieren. Auf der anderen Seite kann durch das zufließende Kapital dann ein Immobiliendarlehen oder ein sogenanntes Staatsdarlehen vergeben werden.

Wir arbeiten Hypothekenbanken?

Hypothekenbanken arbeiten auf der Grundlage, dass sie sich auf wenige Produkte im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit spezialisiert haben. Die Hauptaufgabe besteht in der Vergabe von Immobiliendarlehen, welche grundpfandrechtlich besichert sind und durch die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen refinanziert werden.

Wie sichern sich Hypothekenbanken ab?

In den weitaus meisten Fällen sind die von der Hypothekenbank vergebenen Immobiliendarlehen durch die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch zu Gunsten der Bank abgesichert. Darüber hinaus werden häufiger weitere Sicherheiten entgegengenommen, wie zum Beispiel die Abtretung einer Lebensversicherung oder auch die Verpfändung von Sparguthaben.

Welche Kontrollen unterliegt eine Hypothekenbank?

Genau wie alle anderen Kreditinstitute in Deutschland unterliegen auch die Hypothekenbanken in erster Linie der Kontrolle und Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, BaFin. Zudem müssen sich die Spezialbanken insbesondere an das Pfandbriefgesetz halten.

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Oliver Schoch

Veröffentlicht von

Als gelernter Bankkaufmann habe ich mich 2008 als Finanz-Journalist selbstständig gemacht. Seitdem verfasse ich nun in Vollzeit als Freiberufler nahezu ausnahmslos Beiträge zu Finanz- und Wirtschaftsthemen, wie Börse, Aktien, Geldanlage, Vermögensaufbau, Versicherungen und Finanzierungen. Zu meinem Repertoire zählen u.a. Ratgeber, Fachtexte, News, Blogbeiträge und eBooks.