Eigentümergemeinschaft
Wer Wohneigentum in einer Wohnanlage erwirbt, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Innerhalb der Gemeinschaft gelten Regeln, die ein Eigentümer:in einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses kennen und beachten sollte. In unserem Beitrag betrachten wir die Eigentümergemeinschaft und die Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder:innen. Wir sagen dir auch, welche Schwierigkeiten in einer Eigentümergemeinschaft auftreten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Käufer:in einer Eigentumswohnung tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei.
- Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Es enthält zugleich Vorgaben zur Verwaltung.
- Ein Wohnungseigentümer:in hat Rechte und Pflichten. Beschlüsse, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden in der Eigentümerversammlung gefasst.
- Für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung reicht aus Gesetzessicht eine Mehrheit aus. Eine Einstimmigkeit für bestimmte Maßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft festlegen.
- Kosten, die beim Unterhalt des Gemeinschaftseigentums, für Gebäudeinstandhaltung und Verwaltung anfallen, trägt die Eigentümergemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 WEG.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft, auch Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG), bilden alle Eigentümer:innen einer Wohnanlage. Eine typische Eigentümergemeinschaft bilden alle Eigentümer:innen von Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses. Eine WEG kann in einem Reihenhaus, welches auf einem nicht geteilten Grundstück errichtet wurde, aus zwei Eigentümer:innen bestehen.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses geht automatisch die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft einher. Mit dem Kauf der Wohnung bzw. von Wohneigentum in einer Wohnanlage ist die Inbesitznahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verbunden.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer:in einen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie. Dessen Umfang ergibt sich aus der Größe der Wohnung bezogen auf das Wohnobjekt. Gemeinschaftseigentum wie die Fassade kann ein Eigentümer:in nicht nach seinen Belieben instand halten.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Eigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer:innen tragen entsprechend Verantwortung. Die Wohneigentümergemeinschaft (kurz WEG) ist zuständig für alle Beschlüsse und die damit verbundenen Kosten. Die Grundlage der Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz.
Die Verwaltung der Immobilie einer Eigentümergemeinschaft ist durch das Gesetz zwingend vorgeschrieben. Sie kann ein professioneller Verwalter übernehmen, wobei auch die Eigenverwaltung durch Mitglieder:innen der Gemeinschaft erlaubt ist.
Das Kürzel WEG wird für Eigentümergemeinschaft (Wohneigentümergemeinschaft) und Wohnungseigentumsgesetz verwendet.
Die rechtliche Grundlage einer Eigentümergemeinschaft
Die rechtliche Grundlage einer Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1951. Im Weiteren gelten die 2020 in Kraft getretenen neuen Regelungen nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes („Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ vom 01.12.2020).
Die Grundlage einer Eigentümergemeinschaft bildet die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum (§ 3 WEG). Alternativ kann eine Begründung der WEG im Rahmen einer Teilungserklärung erfolgen (§ 8 WEG).
Im WEG (§§ 13 ff. Abschnitt II WEG) sind die Rechte und Pflichten der Mitglieder:innen einer Eigentümergemeinschaft sowie die Hausverwaltung durch die Eigentümer:innen (§§ 23 ff. Abschnitt II WEG) geregelt.
Im Paragraph 29 WEG werden die Aufgaben des Verwaltungsbeirats erfasst. Der Beirat wird aus dem Kreis der Eigentümer:innen gewählt und übernimmt die Überwachung und Unterstützung der Hausverwalter.
So wirst du Teil einer Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erlangst du Miteigentum an einer Immobilie und wirst automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Deine Wohnung stellt Sondereigentum dar. Das Gemeinschaftseigentum ist im Besitz aller Miteigentümer:innen. Miteigentumsanteile bilden die Grundlage von Regelungen zur Aufteilung der gemeinschaftlich entstehenden Kosten.
Begründung der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Teilungserklärung
Erfolgt die Begründung der Eigentümergemeinschaft durch eine Teilungserklärung gibt es einige Besonderheiten.
Die Teilungserklärung muss Angaben zum Sonder- oder Teileigentum innerhalb einer Wohnimmobilie enthalten, für das zusätzlich eine notarielle Beglaubigung erforderlich ist. Dokumentiert wird das jeweilige Eigentum (Wohnung, Alleineigentum an Sondernutzungsbereichen) durch einen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. In der Gemeinschaftsordnung sind die Regeln für die Eigentümergemeinschaft (Stimmrecht, Kostenaufteilung, etc.) festgelegt.
Eine Eigentümergemeinschaft entsteht in der Theorie rechtlich mit der Aufteilung der Wohnanlage in mehrere Bereiche bzw. durch eine Teilungserklärung. Aus einer „werdenden Wohneigentümergemeinschaft“ wird mit dem Grundbucheintrag des Sonder- und Teileigentums eine tatsächliche WEG.
Rechte und Pflichten von Immobilienbesitzern
Die Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentumserwerb in einer Wohnanlage (Eigentumswohnung, Reihenhaus, etc.) einhergehen, ergeben sich aus Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung, Hausordnung und Gemeinschaftsordnung. Zusätzlich Regelungen entstehen durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Liegt keine spezielle Gemeinschaftsordnung vor, gelten die allgemeinen Bestimmungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Der Eigentümergemeinschaft obliegt es, gemeinsam die entstehenden Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu zahlen. Die Gemeinschaft aller Eigentümer:innen kommt beispielsweise für Kosten für die Sanierung von Fassaden oder Dächern oder das Betreiben eines Aufzugs auf.
Der Umfang der Kostenbeteiligung wird häufig anteilsweise, bezogen auf das im Grundbuch eingetragene Miteigentum berechnet.
Dies sind deine Rechte in einer Eigentümergemeinschaft:
- Recht auf Nutzung des Sondereigentums (§ 13 WEG): Ein Wohnungskäufer:in kann seine Wohnung vermieten oder verpachten. Nutzungsgrundlage bilden die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, in denen Einschränkungen vorgesehen sein können. Umbauten am Sondereigentum, die mehr als Renovieren darstellen, bedürfen einer Zustimmung in der Eigentümerversammlung.
- Recht auf geregeltes Zusammenleben: Gemeinschaftseigentum ist mit einem Mitgebrauchsrecht (§ 13 ff. WEG) am Grundstück und Gebäudeteilen verbunden. Eine Hausordnung der Eigentümergemeinschaft gibt den Rahmen für das geregelte Zusammenleben vor. Die Einhaltung kann gefordert und notfalls eingeklagt werden.
- Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlungen: In einer Eigentümerversammlung können Eigentümer:innen Ergebnisse von Tagesordnungspunkten mit ihren Stimmrechten beeinflussen oder über den Hausverwalter entscheiden.
- Recht auf gemeinsame Entscheidungen: Beschlüsse über Modernisierungen oder Umbauten der Wohnanlage müssen mehrheitlich durch Wohnungseigentümer:innen gefasst werden. Die Kosten dafür werden zwischen allen Miteigentümer:innen aufgeteilt. Gegen Beschlüsse der Eigentümer:innen kann innerhalb von einem Monat gerichtlich vorgegangen werden.
- Recht auf Unterlageneinsicht: Abrechnungen zum Zwecke der Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung der Wohnanlage, inklusive der Vorauszahlungen, müssen wahrheitsgetreu sein. Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen müssen für den Eigentümer:in einsehbar und nachprüfbar sein.
Wichtige Pflichten in der Eigentümergemeinschaft:
- Zahlung des Hausgeldes
- Zahlung einer Instandhaltungsrücklage (abhängig von der Höhe der Stimmanteile)
- Zahlung von Sonderumlagen gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung
- Verwaltung des Wohneigentums (externer Verwalter oder Eigentümerverwaltung)
- Kostenübernahme für Instandhaltung und Reparatur von Sondereigentum
- Ordnungsgemäße Nutzung des Gemeinschaftseigentums
- Nachkommen der Verkehrssicherungspflicht
- Zutritt zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen gewähren
- Haftung für Schulden
Neben den Rechten gibt es für Wohnungseigentümer:innen eine Fülle von Pflichten. Pflichtverletzungen können für einzelne Eigentümer:innen oder die Eigentümergemeinschaft folgen haben. Bei notorischen Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung und Hausordnung kann per Richterentscheid das Verlassen der Wohnanlage erwirkt werden.
Das entscheidet die Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft ist zur Verwaltung der Wohnimmobilie verpflichtet. Diese kann ein professioneller Verwalter übernehmen oder durch einen Eigentümer:in erfolgen.
Einmal pro Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden. Einzelne Eigentümer:innen können eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.
Ein Zweck der Eigentümerversammlung ist es, über Anträge des Verwalters zur Instandhaltung der Immobilie zu entscheiden bzw. Beschlüsse beispielsweise über eine Fassadensanierung zu fassen.
Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfordern die Zustimmung der Miteigentümer:innen.
Über die Tagesordnung zur Versammlung muss vorab eine Abstimmung erfolgen. Nur über die auf der Tagesordnung aufgeführten Punkte können rechtlich bindende Beschlüsse gefasst werden. Beschlüsse über Punkte wie „Sonstiges“ sind rechtlich nicht wirksam.
Das wird auf einer Eigentümerversammlung beschlossen
Die Eigentümerversammlung trifft Entscheidungen über alle Punkte, die ihr durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung oder das WEG-Gesetz zugewiesen wird:
- Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
- Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung
- Bestellung und Abberufung eines Hausverwalters
- Bestellung des Verwaltungsbeirats
- Hausordnung (zum Beispiel Tierhaltung bei Vermietung)
- bauliche Veränderungen an der Wohnanlage
- Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter
- Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
- Abschluss von Versicherungen
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig der anwesenden Eigentümer:innen oder Anzahl der Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Teilnahme von Eigentümer:innen auf digitalem Weg ist möglich, wenn die Eigentümerversammlung das erlaubt. Unter Bedingungen kann ein Beschluss ohne Versammlung gültig sein (§ 23 WEG, Abs. 3).
Sondereigentum & Teileigentum
Sondereigentum sind praktisch alle Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses. Grundsätzlich umfasst das Eigentum an einer Eigentumswohnung neben dem Sondereigentum einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Vereinfacht gesagt: Sondereigentum gehört nur einem Eigentümer:in, während das Gemeinschaftseigentum sich im Besitz aller Eigentümer:innen befindet.
Das Sondereigentum bezieht sich zunächst auf eine Eigentumswohnung, die Wohnzwecken dient. Sondereigentum kann gewerblich und sonstig genutzte Räume umfassen. Darunter fallen Werkstätten, Tiefgaragenstellplätze, Lagerräume usw.). Dieses Art von Sondereigentum wird als Teileigentum bezeichnet. Teileigentum ist rechtlich dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz vom Dezember 2020 sieht vor, dass Freiflächen als Sondereigentum ausgewiesen werden dürfen. Zu den sondereigentumsfähigen Freiflächen zählen Gartenflächen, Terrassen oder Fahrzeugstellplätze.
Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
Teile einer Wohnanlage können nicht unter das Sondereigentum eines Eigentümers oder einer Eigentümerin fallen. Trotzdem unterliegen sie der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers oder einer Eigentümerin. Ein Sondernutzungsrecht stellt ein bestimmtes Recht eines Eigentümers oder einer Eigentümerin am Gemeinschaftseigentum dar. Ein Eigentümer:in nutzt gemeinschaftliche Flächen alleine, ohne dass sie sein Eigentum darstellen. Entsprechende Rechte sind Bestandteil der Teilungserklärung, weil es sonst zu Auseinandersetzungen in der Eigentümergemeinschaft kommen kann.
Regelung von Zahlung, Betriebskosten und weiteren Kosten
Die Kosten der Eigentümergemeinschaft werden durch § 16 Abs. 2 WEG geregelt. Jeder Wohnungseigentümer:in trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie anfallende Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Die Basis bildet sein Miteigentumsanteil. Davon abweichende Regelungen kann die Gemeinschaftsordnung enthalten.
Eine Abänderung der gesetzlichen Vorgabe ist durch die Gemeinschaftsordnung nach Zustimmung aller Eigentümer:innen möglich. Kosten können ebenso nach Wohnfläche zuzüglich der Nutzfläche von Teileigentum verteilt werden.
Vorauszahlungen von Kosten erfolgen über das Hausgeld. Zu den typischen Hausgeldkosten gehören:
- Strom und Heizung für Gemeinschaftsbereiche
- Rücklagenbildung für die Instandhaltung
- Hausverwaltung
- Hausmeistertätigkeiten
- Gartenpflege
- Treppenhaus & Gemeinschaftsraum Reinigung
- Kabel-TV, Sat-Anlage
- Müllentsorgung
- Gebäudeversicherung
- Kontoführungskosten
Die Höhe des monatlichen Hausgeldes liegt durchschnittlich bei 2,50 Euro bis 4 Euro je Quadratmeterfläche und Monat. Bei einer 100 Quadratmeter Wohnung müsstest du als Wohnungseigentümer:in jeden Monat ungefähr 250 bis 400 Euro zahlen.
Als Wohnungseigentümer:in darfst du gewisse Aufwendungen wie Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen. Maximal sind Handwerkerkosten über 1.200 Euro pro Jahr zulässig. Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigung oder Gartenpflege können bis zum Betrag von 4.000 Euro jährlich geltend gemacht werden.
Welche Probleme können bei einer Eigentümergemeinschaft auftreten?
Ein häufiger Grund für Auseinandersetzungen in Eigentümergemeinschaften ist die Verteilung der Kosten, die in unterschiedlichem Umfang für Eigentümer:innen anfallen.
Stell dir vor, du wohnst in einer Erdgeschosswohnung und nutzt daher den Fahrstuhl im Haus nicht. Gleichwohl wirst du an den Fahrstuhlkosten proportional beteiligt. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch vor, dass die Miteigentumsanteile den Umfang der Kostenbeteiligung bestimmen und alle Eigentümer:innen ausgehend vom Solidarprinzip die Lasten tragen. Besser wäre für dich wäre eine Regelung in der Teilungserklärung, dass du nicht an den Kosten beteiligt wirst, weil du diese Aufzuganlage nie nutzt.
Wohnst du in einem Haus, wo bezogen auf die Anzahl die Wohnungen mehr Tiefgaragenstellplätze vorhanden sind, sollte die Abrechnung entsprechend der Stellplatznutzung bzw. auf Basis der Teilungserklärung erfolgen.
Probleme bereitet häufig die Kostenverteilung für Grünflächenpflege und Bewirtschaftung von Gärten in der Wohneigentumsanlage. Hast du als Wohnungseigentümer:in ein Sondernutzungsrecht für Gartenanteile, musst du für alle im Garten anfallenden Kosten (Pflanzungen, Rasenpflege oder notwendige Baumfällung) aufkommen.
Zahlreiche Auseinandersetzungen zwischen Eigentümer:innen gibt es hinsichtlich der Notwendigkeit von Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen. Während ein Eigentümer:in beispielsweise vorhandenes Geld in eine neue Fassade einsetzen möchte, halten Miteigentümer:innen die Sanierung zu diesem Zeitpunkt für nicht notwendig.
Wenn die Kosten der vorgesehenen Sanierungsmaßnahme die angesparte Instandhaltungsrücklage übersteigen, ist Streit unter den Mitglieder:innen der Eigentümergemeinschaft vorprogrammiert.
Es kommt vor, dass die Sonderumlage von Miteigentümer:innen nicht aufgebracht werden kann oder will. Das verhindert das Umsetzen einer gemeinsam beschlossenen Sanierungsmaßnahme. Es ist schwierig, derartige Probleme in der Gemeinschaft für alle zufriedenstellend zu lösen.
Ein Sondereigentümer:in darf selbst Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum beauftragen, ohne dass damit ein Recht auf eine Erstattung der Kosten vom Gemeinschaftsvermögen verbunden wäre. Unerwartete Ausgaben am Gemeinschaftseigentum sind durchaus möglich. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung bedarf es entsprechender Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Fazit
Eigentümergemeinschaft zur Verwaltung einer Wohnanlage mit Rechten und Pflichten
Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind für die Instandhaltung ihres Sondereigentums zuständig. Zusätzlich obliegt ihnen im Rahmen der Eigentümergemeinschaft die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das schließt die Übernahme entsprechender Kosten mit ein.
Alle wesentlichen Regelungen zur Eigentümergemeinschaft und zu den Rechten und Pflichten der Mitglieder findest du im Wohnungseigentumsgesetz, in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einer jeweiligen Eigentümergemeinschaft.
Als potentieller Wohnungskäufer:in solltest du dir die Aufzeichnungen über die letzten Eigentümerversammlungen vorlegen lassen. Wurden Sanierungsmaßnahmen beschlossen, gehen die damit verbundenen finanziellen Anforderungen mit dem Verkaufen der Wohnung auf den neuen Eigentümer:in über. In den Versammlungsprotokollen wirst du Informationen zum Umgang der Eigentümer:innen untereinander erhalten.
FAQ: Fragen und Antworten zur Eigentümergemeinschaft
Wann liegt eine Eigentümergemeinschaft vor?
Wird eine Immobilie im Rahmen einer Teilungserklärung in mehrere Einheiten unterteilt, die unterschiedlichen Eigentümer:innen gehören, liegt eine Eigentümergemeinschaft vor. Mitglieder:innen der Gemeinschaft haben bestimmte Rechte und Pflichten.
Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?
In der Regel wird der Verwalter der Eigentumsgemeinschaft zur Eigentümerversammlung einladen. Fehlt dieser übernimmt die Einberufung der Beirat. Gemeinschaftsmitglieder:innen haben das Recht eine außerordentliche Eigentümerversammlung (über den Verwalter) einzuberufen.
Für welche Maßnahmen müssen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einstimmig erfolgen?
Im Wohnungseigentumsgesetz wird die Einstimmigkeit bei der Beschlussfassung nicht gefordert. Die Eigentümergemeinschaft kann Vereinbarungen treffen, dass bestimmte Maßnahmen der Einstimmigkeit bedürfen. Grundsätzlich liegt ein einstimmiger Beschluss vor, wenn alle Anwesenden einer Eigentümerversammlung den Beschluss zugestimmt haben. Die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen ist nicht notwendig.
Kann der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden?
Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen haben das Recht, einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus Gründen von Rechtswidrigkeit innerhalb einer Frist von einem Monat anzufechten. Nichtige Beschlüsse können jederzeit aufgehoben werden.
Wie funktioniert eine Eigentümergemeinschaft?
Alle Eigentümer:innen eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage bilden von Gesetzes wegen eine Eigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung werden Mehrheitsbeschlüsse beispielsweise zu den Lasten des Gemeinschaftseigentums oder zur Dachsanierung gefasst. Die Stimmrechtsverteilung erfolgt häufig nach dem Wertprinzip. Weitere Möglichkeiten sind Kopfprinzip und Objektprinzip.
Ist eine Eigentümergemeinschaft Pflicht?
Die Eigentümergemeinschaft ist für Wohnanlagen mit Eigentümer:innen von Sondereigentum per Gesetz vorgeschrieben, ebenso wie deren Verwaltung. Sie besteht unabhängig davon, ob Wohneigentum selbst genutzt oder vermietet wird.
Kann ein Eigentümer:in Verwalter sein?
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aller Wohnungseigentümer:innen ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 18 Abs. 1 WEG). Verwalter kann sowohl eine professionelle Hausverwaltung als auch ein Eigentümer:in sein.
Welche Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft?
Wohnungseigentümer:innen teilen sich die Kosten und Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Die Berechnungsgrundlage bildet der jeweilige im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil. Das von Eigentümer:innen zu zahlende Hausgeld, inklusive einer Instandhaltungsrücklage, dient der Unterhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Über eine zusätzliche Sonderumlage entscheidet die Eigentümerversammlung.