Hypothek

Feda Mecan | Anzahl Artikel: 422

Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 19. November 2023

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Was genau eine Hypothek ausmacht und wie sie funktioniert, werden wir dir in diesem Artikel erklären. Dabei gehen wir auch auf die Voraussetzungen ein, die Kreditnehmer:innen erfüllen müssen, um eine Hypothek erhalten zu können. Zusätzlich dazu behandeln wir die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform.

Das Wichtigste in Kürze

Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten, sollte allerdings nicht mit der sogenannten Grundschuld verwechselt werden.
Bei einer Hypothek ergibt sich für die Bank ein geringes Risiko, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Dies führt zu niedrigen Zinsen.
Hypotheken werden in der Regel über Zeiträume von 15 bis 35 Jahren vergeben. Oftmals wird nicht der gesamte Immobilienwert beliehen.

Was ist eine Hypothek?

Die sogenannte Hypothek stellt ein Grundpfandrecht dar, welches bei Finanzierungen von Immobilien zum Einsatz kommt. Hierbei überträgt der Besitzer einer Immobilie das Recht an seinem Objekt an einen Gläubiger. In der Regel handelt es sich beim Gläubiger um eine Bank. Die Gegenleistung der Bank besteht darin, dass der Immobilienbesitzer eine Finanzierung für die Wohnung oder das Haus erhält.

Besondere Merkmale und Verwendungszwecke

In der Regel nehmen Immobilienkäufer:innen eine Hypothek bei einem Kreditinstitut auf, um die mit dem Kauf verbundenen Kosten stemmen zu können. Dementsprechend handelt es sich um eine gängige Finanzierungsmethode für Immobilien. Für die Bank besteht ein großer Vorteil dieser Finanzierungsmöglichkeit darin, dass sie eine Sicherheit hat, falls der Kreditnehmer die Kreditraten nicht mehr begleichen kann. Schließlich kann das Objekt in einem solchen Fall zwangsversteigert werden, wobei die Einnahmen aus der Versteigerung an die Bank gehen.

Unterschiede zur Grundschuld

Auch wenn es sich bei der sogenannten Grundschuld ebenfalls um ein Grundpfandrecht handelt, so bestehen durchaus Unterschiede zwischen diesen beiden Rechten. Der Betrag bei einer Hypothek ist an die Höhe der hiermit verbundenen Forderung geknüpft. Das bedeutet, dass die Hypothek kleiner wird, wenn Kreditnehmer:innen ihre Schulden abzahlen. Im Gegensatz dazu bleibt die Grundschuld allerdings in der vereinbarten Höhe bestehen, solange bis der Kredit vollständig getilgt ist. Bei der Hypothek besteht eine feste Bindung, sodass diese nur für das zugeordnete Darlehen genutzt werden kann. Eine Grundschuld ist allerdings unabhängig von der Forderung. Dies ermöglicht eine gesonderte Übertragung.

Hinweis

Heutzutage kommt die Grundschuld häufiger zum Einsatz als die Hypothek. Umgangssprachlich wird aber immer noch oft von einer Hypothek gesprochen.

Rechtslage

In § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der gesetzliche Inhalt einer Hypothek beschrieben. Hierin wird festgehalten, dass Grundstückseigentümer:innen ihr Grundstück gegen die Zahlung einer bestimmten Geldsumme belasten können. Anwendbare Vorschriften finden sich in § 1192 BGB.

Wer darf Hypotheken vergeben?

Hypotheken werden von Kreditinstituten wie Banken oder Bausparkassen verwendet. Hierzu gehören sogenannte Hypothekenbanken. Aber auch Versicherungsgesellschaften wie zum Beispiel Lebensversicherer können Hypotheken vergeben.

Voraussetzungen für die Aufnahme einer Hypothek

Nicht jeder kann eine Hypothek einfach so auf ein Haus aufnehmen. Hierfür müssen nämlich bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Grundsätzlich muss die Bank den Eindruck haben, dass der Kreditnehmer auch dazu in der Lage ist, die Kreditraten zu bezahlen. Die Bonität von Kreditnehmer:innen spielt hier eine große Rolle.

Dementsprechend sind die gängigen Voraussetzungen für die Vergabe einer Hypothek eine feste Anstellung, die Erzielung eines regelmäßigen Einkommens und die Einbringung von genügend Eigenkapital. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser. Ein Eigenkapitalanteil in Höhe von 20% des Kaufpreises ist zu empfehlen.

So funktioniert eine Hypothek

Bei einer Hypothek handelt es sich um einen Kredit bei einem Hypothekengeber, für den Zinsen gezahlt werden müssen. Damit der Hypothekengeber eine Absicherung für das zur Verfügung gestellte Kapital erhält, bekommt er das Grundpfandrecht an der zu finanzierenden Immobilie. Für den Fall, dass du deine Raten nicht mehr stemmen kannst, kann er das Objekt zwangsversteigern, sodass er nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt. Um eine Hypothek aufnehmen zu können, sollte das Gespräch mit einer Bank gesucht werden, um die Konditionen abzuklären.

Arten der Hypothek

Es gibt mehrere Arten von Hypotheken, die sich voneinander in gewisser Hinsicht unterscheiden. In den folgenden Abschnitten möchten wir genauer auf die einzelnen Hypothekenarten eingehen.

Briefhypothek

In der Regel kommt eine sogenannte Briefhypothek zum Einsatz. Bei dieser Art von Hypothek erfolgt die Ausstellung eines Hypothekenbriefs über das Grundbuchamt. In diesem Brief ist der Inhalt der Grundbucheintragung angegeben. Gläubiger:innen erwerben die Briefhypothek erst dann, wenn der Hypothekenbrief an sie übergeben wurde. Dies ist auch dann gültig, wenn es sich um eine Verpfändung oder Pfändung der Hypothek handelt.

Buchhypothek

Von einer sogenannten Buchhypothek spricht man dann, wenn die Erteilung des Hypothekenbriefs im Grundbuch ausgeschlossen wird. Dementsprechend wird im Gegensatz zur Briefhypothek kein solcher Brief erteilt. Um dies zu ermöglichen, müssen sich sowohl Gläubiger:innen als auch Eigentümer:innen einig sein. Dies muss zudem im Grundbuch angegeben werden.

Vor- und Nachteile

Zu den Vorteilen einer Hypothek zählt, dass es sich um ein günstiges Darlehen handelt, das mit niedrigen Zinssätzen punkten kann. Zudem gehen Kreditgeber:innen ein geringes Risiko ein, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Nachteilhaft ist jedoch, dass die Hypothek an eine konkrete Forderung gebunden ist. Erhöht sich der Kapitalbedarf, dann muss in der Regel eine weitere Hypothek aufgenommen werden.

Vorteile:

Günstiger Kredit
Geringe Zinsen
Niedriges Risiko

Nachteile:

Forderungsbindung

Wann lohnt sich eine Hypothek?

Die Hypothek dient der Kapitalbeschaffung für Immobilieneigentümer:innen. Grundsätzlich ist die Aufnahme einer Hypothek für all diejenigen sinnvoll, die eine hohe Darlehenssumme benötigen und von niedrigen Zinsen profitieren möchten. Dies kann sich vor allem beim Kauf einer Immobilie im Ausland lohnen. Denn Objekte im Ausland werden von heimischen Banken oft nicht finanziert. Hast du also bereits eine abbezahlte Immobilie in Deutschland, dann kannst du eine günstige Hypothek für dein Haus in Deutschland aufnehmen, um das Objekt im Ausland finanzieren zu können.

Dauer, Kosten und Höhe einer Hypothek

Wie hoch eine Hypothek ausfällt, hängt hauptsächlich vom Wert der zugrunde liegenden Immobilie ab. Im Normalfall beträgt die Hypothek etwa 60 bis 70% des Objektwertes. Das liegt daran, dass es auch bei Wohnungen und Häusern zu Wertverlusten kommen kann. Zu den bei einer Hypothek anfallenden Kosten gehören die Zinsen zuzüglich eventuell entstehender Bereitstellungszinsen. Zusätzlich dazu müssen die Notarkosten für die Beglaubigung und die Beurkundung gezahlt werden. Auch bei der Eintragung ins Grundbuch fallen Kosten an sowie für die Wertermittlung der Immobilie.

Unter Umständen kommt es zu einem Abschlag vom Ausgangswert, welcher auch als Disagio bezeichnet wird. Das bedeutet, dass Kreditnehmer:innen nicht die volle Kreditsumme erhalten, was zu zusätzlichen Kosten führt. Die Kosten lassen sich über eigene handwerkliche Leistungen im Rahmen einer Muskelhypothek drücken. Eine Hypothek kann über eine sehr lange Zeit laufen, üblich sind hier Zeiträume zwischen 15 und 35 Jahre.

Hinweis

Wie viel eine Immobilie genau wert ist, wird im Normalfall von Gutachter:innen festgelegt.

Haftung

Bei Hypotheken gilt, dass Kreditnehmer:innen persönlich haften. Das bedeutet konkret, dass nicht nur das zu finanzierende Grundstück der Haftung unterliegt. Dementsprechend haftet derjenige, der die Hypothek aufgenommen hat, mit seinem gesamten privaten Vermögen.

Finanzierung

Wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht, denken viele Verbraucher:innen oft sofort an die Hypothek. Doch mittlerweile kommen seltener Hypothekendarlehen zum Einsatz und häufiger Annuitätendarlehen, die über eine Grundschuld abgesichert sind. Das liegt daran, dass sich die Hypothek immer nur auf einen bestimmten Kredit beschränkt und sich während der Rückzahlung verringert, sodass eine geringere Sicherheit für die Bank besteht. Dementsprechend stellen Hypotheken nur noch rund ein Fünftel aller Grundpfandrechte dar.

Baufinanzierungs-Vergleich

Berechnungsbeispiele

Nehmen wir einmal an, du möchtest ein Haus für 210.000 Euro kaufen, die Nebenkosten betragen 22.197 Euro und du bringst ein Eigenkapital von 40.000 Euro ein. Dann benötigst du einen Kredit in Höhe von 192.197 Euro. Solltest du dich nun für eine Hypothek entscheiden, bei der über eine Sollzinsbindung von 20 Jahren 2% pro Jahr getilgt werden sollen und bei der ein gebundener Sollzins pro Jahr in Höhe von 4,71% anfällt, dann würde sich die monatliche Rate auf 1.074,70 Euro belaufen. Am Ende der Laufzeit besteht somit eine Restschuld von 64.581 Euro, die entweder mit Eigenkapital oder über eine Anschlussfinanzierung gezahlt werden kann.

Tilgung

Bei einer Hypothek wird ein bestimmter prozentualer Anteil am Darlehen pro Jahr getilgt. Um diesen Betrag sinkt die Kreditschuld. Sollte ein Ehepaar ein Haus gekauft und hierauf eine Hypothek abgeschlossen haben, dann ist nach einer Trennung für die Zahlung der noch offenen Raten derjenige verantwortlich, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Bei Nutznießergebrauch können die beteiligten Personen individuelle Vereinbarungen treffen. Eine Übernahme der Kreditraten ist in einem solchen Fall durchaus möglich, allerdings ist die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich.

Löschen einer Hypothek

Wenn Kreditnehmer:innen eine Hypothek löschen lassen möchten, dann brauchen sie hierfür eine löschungsfähige Quittung oder eine Löschungsbewilligung der Gläubiger:innen. Für den Fall, dass die Erteilung eines Hypothekenbriefs erfolgt ist, wird auch dieser benötigt. Diese Dokumente können vom jeweiligen Gläubiger eingeholt werden. Hast du die notwendigen Dokumente vorliegen, dann kannst du mit diesen zum Notar gehen und sie notariell beglaubigen lassen. Im Anschluss daran können die Unterlagen entweder vom Darlehensnehmer selbst oder vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Hinweis

Handelt es sich beim Gläubiger um eine Behörde, dann ist nur die Unterschrift der Behörde und das Behördensiegel erforderlich.

Bilanzierung

Hypotheken stehen auf der Passivseite der Bilanz. Hier finden sich auch das Eigenkapital und Verbindlichkeiten. Dementsprechend gehören Hypotheken zum Fremdkapital.

Hypothek in der Steuererklärung

Wenn die über eine Hypothek finanzierte Immobilie vermietet wird, dann können die Zinsen in Form von Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Die Raten für die Tilgung lassen sich jedoch nicht absetzen.

Hypothek im Grundbuch

Eine Hypothek muss immer notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen werden. Danach stellt das Grundbuchamt eine Urkunde bzw. einen Hypothekenbrief aus. Nach Abzahlung des Darlehens erlischt die Hypothek und es erfolgt die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld.

Fazit

Die Hypothek stellt eine Finanzierungsmöglichkeit für Immobilieneigentümer:innen dar. Mittlerweile werden allerdings nicht mehr so viele klassische Hypotheken vergeben, da diese für Banken weniger attraktiv als andere Alternativen sind. Besonders gut eignet sich die Aufnahme einer Hypothek, wenn Eigentümer:innen ihre deutsche Immobilie belasten, um ein Objekt im Ausland zu erwerben. Das liegt daran, dass die meisten Banken keine ausländischen Immobilien finanzieren, für inländische Objekte aber günstige Kreditzinsen anbieten.

FAQ: Fragen und Antworten zur Hypothek

Was ist der Unterschied zwischen dem Kredit und der Hypothek?

Hypotheken dienen der Finanzierung von Immobilien. Hierbei verfügt die Bank über das jeweilige Objekt als Sicherheit und kann dieses zur Not über eine Zwangsversteigerung veräußern. Normale Kredite müssen nicht zwingend mit Sicherheiten hinterlegt werden.