Muskelhypothek

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 9. September 2022
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Durch den Einsatz einer sogenannten Muskelhypothek lassen sich Kosten beim Bau eines Hauses einsparen, weshalb es sich hierbei um einen wichtigen Baustein im Bereich der Immobilienfinanzierung handelt. Dabei bietet eine Muskelhypothek gleich mehrere große Vorteile, welche wir dir in diesem Artikel näher erläutern werden. Wir werden allerdings auch die Nachteile nicht außer Acht lassen. Zudem wirst du erfahren, wie die Eigenleistungen berechnet werden und welchen Teil der Bausumme du hierdurch maximal abdecken kannst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Muskelhypothek bietet Bauherren die Möglichkeit, Kosten zu sparen, indem handwerkliche Tätigkeiten selbst ausgeführt werden, anstatt hierfür Handwerker zu beschäftigen.
  • Großer Vorteil ist, dass die Lohnkosten der Handwerker gespart werden können. Zudem werden die Eigenleistungen von der Bank als Eigenkapital gewertet, sodass die Zinsen geringer ausfallen.
  • Auch die Wahrscheinlichkeit auf die Vergabe eines Darlehens steigt so, da du einen höheren Eigenkapitalanteil nachweisen kannst.
  • In der Regel akzeptieren Banken nur eine Eigenleistung in Höhe von maximal 30.000 Euro. Zudem dürfen nur die gesparten Lohnkosten angerechnet werden und nicht die Materialkosten.
  • Bei den gängigen Eigenleistungen, die akzeptiert werden, handelt es sich um eher einfache Tätigkeiten. Hierzu gehören zum Beispiel das Verlegen von Fliesen oder das Streichen von Wänden.

Was ist eine Muskelhypothek?

Bei der sogenannten Muskelhypothek handelt es sich um eine Möglichkeit für Bauherren und Eigentümer Kosten zu sparen, indem sie selbst Hand anlegen, statt Handwerker zu beauftragen. Dementsprechend spricht man hierbei auch von einer Eigenleistung. Denn statt viel Geld für Handwerker auszugeben, werden bestimmte handwerkliche Tätigkeiten selbst durchgeführt. Dabei wird die eigene Muskelkraft genutzt, weswegen der Name zustande kommt. Neben den eingesparten Kosten kommt es zu weiteren Vorteilen, welche wir dir im Rahmen dieses Artikels erklären werden.

Muskelhypothek als Baustein für Immobilienfinanzierungen

Wenn du ein Darlehen für den Hauskauf oder Hausbau aufnehmen möchtest, dann wirst du vermutlich den Kaufpreis oder zumindest einen großen Teil davon sowie die Nebenkosten als Kredit aufnehmen. In der Regel kommt es hierbei zu einer sehr hohen Kreditsumme. Dementsprechend fällt auch das Risiko recht groß aus und die Bank wird vermutlich einen höheren Zinssatz verlangen, da sie eine sehr große Summe an Fremdkapital zur Verfügung stellen muss. Entgegenwirken kannst du dem jedoch mit der Muskelhypothek. Bist du handwerklich geschickt, dann kannst du nämlich einige Dinge selbst erledigen und so die Höhe des Darlehens sowie die Zinskosten drücken. Zum Beispiel könntest du die Wände und Decken selber streichen.

Vorteile der Muskelhypothek

Eine Muskelhypothek bietet viele Vorteile. Du kannst diese einsetzen, um die Kosten der Finanzierung einer Immobilie zu drücken. Denn wenn du selbst handwerkliche Tätigkeiten durchführst, dann sparst du dir die Lohnkosten der Handwerker. Wenn du also einiges selbst erledigen kannst, lässt sich einiges an Geld sparen. Hast du Helfer im Freundeskreis, die ebenfalls über etwas handwerkliches Geschick verfügen, dann kannst du beim Hausbau oder Hauskauf noch mehr Geld sparen. Zudem werden die Eigenleistungen von Banken grundsätzlich als Eigenkapital angesehen. Das bedeutet, dass sich der Eigenkapitalanteil des Käufers hierdurch erhöht.

Somit lassen sich günstigere Zinsen verhandeln, da die Bank nun einen geringeren Teil finanzieren muss. Hierdurch lässt sich auf lange Sicht eine hohe Ersparnis erreichen. Außerdem besteht eine viel größere Wahrscheinlichkeit, dass du eine Zusage von der Bank für dein Darlehen erhältst, weil du nun deutlich mehr Eigenkapital einbringst. Um eine bessere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, erhältst du von uns noch eine Liste der Vorteile:

  • Die Kosten für den Bau fallen geringer aus
  • Es ist wahrscheinlicher, dass du einen Kredit von der Bank bekommst
  • Du erhältst günstigere Zinsen aufgrund der höheren Eigenkapitalquote
Hinweis Beachten solltest du allerdings, dass Banken in der Regel nur 15% der Gesamtsumme bzw. maximal 30.000 Euro als Eigenleistung akzeptieren. Zudem werden nur die gesparten Lohnkosten berücksichtigt, Materialkosten finden keine Berücksichtigung.

Berechnung der Eigenleistungen

Damit du ein besseres Gefühl dafür erhältst, wie die Berechnung von Eigenleistungen abläuft und mit welchen Ersparnissen du dabei rechnen kannst, möchten wir dir in diesem Abschnitt ein Beispiel aufzeigen, anhand dessen wir die Eigenleistungen berechnen werden. Nehmen wir hierfür ein sehr simples Beispiel und nehmen an, dass der zukünftige Eigentümer über kein besonderes handwerkliches Talent verfügt. Aber Wände und Decken streichen stellt kein Problem dar. Nun würden sich die Kosten bei Beauftragung von Handwerkern auf 10.000 Euro belaufen. Hiervon wären 8.000 Euro Lohnkosten und nur 2.000 Euro Materialkosten. Der Eigentümer hat vor, das gesamte Haus selbst zu streichen. Das bedeutet, dass er insgesamt 8.000 Euro an Eigenleistungen geltend machen kann. Denn die 2.000 Euro Materialkosten zählen nicht dazu, da Banken nur die Lohnkosten berücksichtigen.

Nachweis der Leistungen

Da das eingebrachte Eigenkapital von großer Bedeutung ist, da es einerseits das Risiko der Bank verringert und andererseits für dich zu geringeren Zinskosten führt, ist ein Nachweis der Leistungen unerlässlich. Das bedeutet für dich, dass du der Bank einen Nachweis darüber erbringen musst, welche Leistungen erbracht wurden. Bei sehr guten Profihandwerkern und viel Zeit ist es möglich, bis zu etwa 30% der Kosten für den Bau durch eigene Leistungen zu erbringen. In der Regel beläuft sich die Eigenleistung aber auf etwa 5% bis 15% der Baukosten. Solange du nicht über die erforderlichen fachlichen Qualifikationen verfügst, wird die Bank im Normalfall auch nicht mehr akzeptieren.

Hinweis Laut Baugesetzbuch sind die Kosten als Nachweis zulässig, die eingespart werden, weil keine Handwerker dafür beauftragt werden.

Gängige Eigenleistungen mit Akzeptanz

Bei den akzeptierten Eigenleistungen handelt es sich in der Regel eher um kleine Dinge, die viele Menschen auch selbst übernehmen können. Fundament und Rohbau sind also eher nicht gemeint. Stattdessen geht es um Tätigkeiten im Bereich des Trocken- und Innenausbaus. Mögliche Tätigkeiten könnten zum Beispiel das Streichen der Wände und der Decke sein oder aber auch das Verlegen von Bodenbelägen wie beispielsweise Teppich oder Fliesen.

Hinweis Achte unbedingt darauf, dass du nur Tätigkeiten durchführst, welche du dir auch zutraust und die dein Kompetenzlevel nicht übersteigen.

Risiken & Nachteile

Ein großes Risiko besteht darin, dass das Bauunternehmen keinerlei Haftung übernehmen wird, für die Eigenleistungen, welche du selbst erbracht hast. Sollten durch nicht ordnungsgemäße Durchführung also Schäden entstanden sein, dann musst du selbst für diese aufkommen. Zudem stehen weniger Banken zur Auswahl, welche Kredite für diese Art von Baufinanzierung vergeben. Ein großer Nachteil ist außerdem der hohe Zeitaufwand. Da Hobbyhandwerker in der Regel nicht so geübt sind, werden die gleichen Arbeiten in der Regel deutlich länger dauern als bei Profis, die jeden Tag die gleichen Tätigkeiten durchführen. Zudem wird während der Bauphase bereits intensiv gearbeitet, sodass du mit deinen Tätigkeiten oftmals auf den Feierabend und das Wochenende ausweichen musst. Das kann für sehr viel Stress sorgen. Daher solltest du es dir sehr gut überlegen, wie viel Eigenleistung du erbringen willst.

Versicherungen für Bauherren mit Muskelhypothek

Da das Arbeiten auf einer Baustelle nicht ohne Risiken vonstatten geht, solltest du dich mit den hierfür bestehenden Versicherungen auseinandersetzen. So kannst du zum Beispiel eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Diese deckt alle Arten von Schäden auf der Baustelle ab. Diese sollte unbedingt abgeschlossen werden, wenn du nicht im Schadensfall mit deinem kompletten Privatvermögen haften möchtest. Es ist nicht unüblich, dass Freunde oder Familienmitglieder aushelfen, damit es schneller vorangeht oder weil diese über spezielles Know-How in einem bestimmten Bereich verfügen.

In diesem Fall sollte eine Bauhelferversicherung abgeschlossen werden. Denn Bauhelfer müssen zwingend bei der Berufsgenossenschaft Bau gemeldet und über diese versichert werden. Dabei ist unerheblich, ob die Hilfe auf dem Bau entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Wird dies missachtet, kann es zu einem Bußgeld in Höhe von bis zu 2.500 Euro kommen.

Eigenleistungen sparen auch Geld ohne Finanzierungsvorteil

Selbst ohne einen Finanzierungsvorteil lässt sich durch den Einsatz von Eigenleistungen Geld sparen. Denn auch wenn die Bank dies nicht anerkennen sollte, so hast du dir trotzdem die Kosten für die Handwerker eingespart. Gerade bei größeren Immobilien können dies schnell mehrere tausend Euros sein, die du an Kosten eingespart hast, weil du dich selbst darum gekümmert hast. Da Handwerker mittlerweile recht teuer sind, kann es daher sehr sinnvoll sein, zumindest die einfachen Tätigkeiten selbst durchzuführen. Wenn du passende Baufinanzierungen finden möchtest, dann solltest du dir unseren Ratgeber hierzu genau durchlesen, eventuell findest du ja ein Kreditinstitut, welches dir ein Darlehen verschafft, sodass du gar nicht auf den Finanzierungsvorteil verzichten musst.

Kreditzinsen vergleich

Die Kreditzinsen sind der Hauptkostenfaktor beim Bau oder Kauf einer Immobilie. Auch wenn es auf den ersten Blick keinen großen Unterschied zu machen scheint, so haben selbst kleine Zinsunterschiede auf lange Sicht sehr großen Einfluss darauf, wie hoch deine Kosten ausfallen. Daher solltest du unbedingt sicherstellen, dass du einen besonders günstigen Zinssatz erhältst. Vergleichen kann dir in diesem Bereich locker mehrere tausend Euros einsparen. Lies dir daher unbedingt unseren sehr ausführlichen Kredit Vergleich durch, um das für dich beste Angebot zu finden.

Fazit

Die Verwendung einer Muskelhypothek kann sehr sinnvoll sein, um Kosten einzusparen. Denn hierdurch kannst du dir nicht nur die hohen Lohnkosten für Handwerker einsparen, sondern auch gleich die Zinskosten der Bank drücken, da die eingebrachten Eigenleistungen als Eigenkapital gewertet werden. Dies kann die Kosten für den Bau einer Immobilie erheblich senken. Zudem kannst du so die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass du ein Darlehen von der Bank erhältst. Diese Möglichkeit sollten allerdings nur diejenigen in Anspruch nehmen, die zumindest über etwas handwerkliches Geschick verfügen. Beachtet werden sollte hierbei auch unbedingt, dass in der Regel am Feierabend oder am Wochenende gearbeitet werden muss.

FAQ: Fragen und Antworten zur Muskelhypothek

Wie viele Eigenleistungen werden als Eigenkapital von Banken anerkannt?

In der Regel akzeptieren Banken Eigenleistungen nur bis zu einer Höhe von 30.000 Euro. Dies ist also das Maximum, welches von der Bank als zusätzliches Eigenkapital berücksichtigt wird.

Kann man sich die Eigenleistungen auszahlen lassen?

Nein. Es ist nicht möglich, sich Eigenleistungen auszahlen zu lassen. Du kannst sie nur nutzen, um deine Kosten zu reduzieren und den Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung zu erhöhen.

Lohnt sich die Muskelhypothek auch für Bauherren ohne handwerkliche Erfahrung?

Eine Muskelhypothek ohne handwerkliche Erfahrung ist keinesfalls zu empfehlen. Du solltest dich hierbei auf keinen Fall überschätzen, bleib unbedingt realistisch. Ansonsten besteht die Gefahr, dass du in deiner Immobilie Pfusch betreibst.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.