Notarkosten
In allen Bereichen des Lebens fallen auf irgendeine Art Kosten an. Genauso ist es auch, wenn man die Dienste von Notaren in Anspruch nimmt. Notare sind in den unterschiedlichsten Lebensbereichen notwendig. Manchmal ist es sogar Pflicht, bestimmte Verträge notariell beurkunden zu lassen. Diese Pflichten folgen meistens aus dem Gesetz und sollen dazu dienen, dass die Vertragsparteien es sich noch einmal ganz genau überlegen. Zudem haben Notare Beratungs- und Schutzfunktionen inne, die die Vertragsparteien vor einem drohenden Übel schützen sollen. Wann Notarkosten anfallen, wie hoch die Notarkosten werden können und in welchen Bereichen der Besuch bei Notaren zur Pflicht wird, erklären wir im Folgenden.
Das Wichtigste in Kürze:
- Notaren ist eine freie Preisgestaltung gem. § 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung nicht möglich.
- Der Geschäftswert ist ausschlaggebend für die Notarkosten.
- Ob der Besuch bei Notaren Pflicht ist, ergibt sich beinahe immer unmittelbar aus dem Gesetz.
- Notare können auch nur für den Entwurf eines Vertrages beauftragt werden. In bestimmten Fällen werden dafür auch Gebühren erhoben.
Wofür fallen Notarkosten an?
Wenn von Notarkosten gesprochen wird, denken die Menschen beinahe ausschließlich an die anfallenden Kosten im Immobilienbereich. Dabei können Notarkosten auch in weiteren Bereichen anfallen, insofern die Hilfe von Notaren nötig wird. Die anfallenden Kosten errechnen sich aus den zu erbringenden Dienstleistungen. Je nachdem, wie viele Vorgänge die Notare abwickeln müssen, steigen die Kosten in die Höhe.
Muss ein Testament aufgesetzt werden, fallen dafür genauso Gebühren an, wie wenn ein notarieller Kaufvertrag beurkundet werden muss. Das Gebührensystem für die Notare soll dazu führen, dass die Notare Amtstätigkeiten ohne eine kostendeckende Gebühr durchführen. So soll gewährleistet werden, dass jeder notarielle Vertragsgestaltungen und Beratungen in Anspruch nehmen kann.
Bereiche, in denen Notartermine anstehen und somit Notarkosten entstehen können:
- Immobilienkäufe bzw. Immobilienverkäufe
- Im Bereich der Vorsorge; z.B.: Vorsorgevollmachten, Betreuungsverfügungen und Patientenverfügungen
- Im Nachfolgebereich; z.B.: Erbverträge und Testamente, Erbscheine und Schenkungen
- Im Unternehmensbereich; z.B.: Gründung, Handelsregisteranmeldungen und Kauf eines Unternehmens
- In Ehe- und Familienangelegenheiten; z.B.: Partnerschaftsverträge und Eheverträge
Notarkosten und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Damit der Hauskauf in Deutschland Rechtskraft erlangt, ist der Kaufvertrag über Notare abzuwickeln. Für die damit im Zusammenhang stehenden Leistungen verlangen die Notare Gebühren. Die Notarkosten gehören zu den Nebenkosten des Immobilienkaufs. Wie hoch diese Kosten sein dürfen, ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (=GNotKG). Es gilt sich zu merken, dass diese Kosten nicht verhandelbar sind und bei jedem Notar gleich sein sollten. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages müssen sich die Immobilienkäufer:innen in das jeweilige Grundbuch eintragen lassen. Sobald der Eintrag in das Grundbuch erfolgt ist, können sich die Käufer:innen als neue Eigentümer:innen bezeichnen.
Die Kosten werden anhand des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Empfehlenswert ist es, Kosten in der Höhe von 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Zudem gibt es Vorgänge, die vor der Eintragung ins Grundbuch erledigt werden müssen. Für diese Vorgänge fallen Kosten vom Grundbuchamt an, die ebenfalls zu den Notarkosten gezählt werden können. Solche Vorgänge können die Löschung der Grundschulden der Verkäufer:innen, die Einholung einer Vorkaufsverzichtserklärung, die Eintragung von Wege- und Wohnrechten, die Fälligkeitsstellung des Kaufpreises und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch sein.
Umso mehr einzelne Vorgänge durch die Notare abzuwickeln sind, desto höher sind die Notarkosten. Wird zum Beispiel für die Auszahlung des Kaufpreises an die Verkäufer:innen ein Notaranderkonto genutzt, entstehen zusätzliche Kosten. Die Grundbuchkosten liegen im Normalfall bei rund 0,5 Prozent.
Notarkosten für Unternehmen
Möchte man eine Firma gründen und soll es dann eine Gesellschaft wie die GmbH werden, müssen verschiedene Handlungen ausgeführt werden, bevor die GmbH eine GmbH ist. So gibt es von Notaren zu erledigende Punkte. Am Beispiel einer GmbH wird ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro benötigt. Ohne dieses Stammkapital ist die Gründung erst einmal nicht möglich. Sodann wird ein Gesellschaftsvertrag benötigt. Hier kommen schon die Notare zum Einsatz, denn der Gesellschaftsvertrag ist notariell zu beurkunden bzw. er bedarf der notariellen Form.
Im Rahmen der Gründung einer GmbH fallen verschiedene Kosten an. Insbesondere für den Entwurf und die Beurkundung des Gesellschaftsvertrages, für den Entwurf und die Beurkundung des Beschlusses über die Bestellung der Geschäftsführer, für den Entwurf der Anmeldung und die Beglaubigung der Unterschrift(en), für die Übermittlung von Daten und für die Überwachung der Einzahlung des Stammkapitals. Zusätzlich werden Pauschalen für die Telefon- und Portokosten erhoben.
Das Entwerfen und die Beurkundung des Beschlusses über die Geschäftsführerbestellung wird mit der zweifachen Gebühr veranschlagt. Handelt es sich um eine GmbH mit einem Stammkapital in der Höhe von 25.000 Euro, fällt zu der 125 Euro Gründungsgebühr die zweifache Gebühr von 250 Euro an. Ähnlich wird die Gebühr für den Entwurf der Handelsregisteranmeldung und der Beglaubigung der Unterschrift bestimmt. Der einzige Unterschied ist, dass nicht die zweifache, sondern die 0,5-fache Gebühr veranschlagt wird.
Asset Deal und Share Deals
Geht es um den Kauf eines Unternehmens, muss zwischen der Form des Deals unterschieden werden. Üblich sind die Share Deals oder die Asset Deals. Bei einem Share Deal werden die Geschäftsanteile eines Unternehmens verkauft. Bei einem Asset Deal geht es um die Veräußerung der Wirtschaftsgüter des Unternehmens. Bei einem Share Deal besteht grundsätzlich eine notarielle Beurkundungspflicht. Dies ergibt sich aus § 15 Abs. 3 GmbHG. Der Gedanke dahinter ist, dass vor allem beim Share Deal überraschende Klauseln und Verständnisprobleme und nachfolgende Streitigkeiten zu vermeiden.
Außerdem sind Verkäufe von Geschäftsanteilen zwingend in das Handelsregister einzutragen. Die Eintragung in das Handelsregister ist in Deutschland nur durch Notare möglich. Jedenfalls dann, wenn der Kauf mit einem Wechsel in der Geschäftsführung, einem Rechtsformwechsel oder mit dem Wechsel des Unternehmenssitzes einhergeht. Beim Share Deal ist der Notarbesuch nicht nur rechtlich verpflichtend, sondern in den meisten Fällen durchaus zu empfehlen.
Beim Asset Deal ist es etwas komplizierter. Hier sieht das deutsche Recht keine eindeutige Pflicht zur notariellen Beurkundung vor. Das hängt damit zusammen, dass oft keine Immobilien und keine Geschäftsanteile verkauft werden. Auf den Notartermin zu verzichten, kann aber unangenehme Folgen mit sich bringen. Oft wird nämlich übersehen, dass § 311b Abs. 3 BGB eine notarielle Beurkundung fordert, wenn der Kaufvertrag pauschal das gegenwärtige Vermögen einer GmbH trifft. Pauschal bedeutet die Veräußerung und Übertragung des gesamtem Vermögens des Unternehmens auf die neuen Inhaber:innen.
Wenn das Unternehmen mit einem Grundstück verkauft wird, ist der Notartermin unumgänglich. § 311b Abs. 1 BGB bestimmt auch hier, dass der Vertrag notariell beurkundet werden muss. Es ist nicht unüblich, dass die Käufer:innen in so einem Fall die Notarkosten zu tragen haben. Wenn die Verkäufer:innen die Kosten der Notare tragen, sind diese Kosten nicht selten schon in den Unternehmenskaufpreis einberechnet. So kommt es dazu, dass am Ende doch die Käufer:innen und nicht die Verkäufer:innen die Kosten tragen – zumindest indirekt.
Notarkosten bei Vorsorge
Im steigenden Alter oder wenn es zu einer unheilbaren Krankheit kommt, bei der mit einem tödlichen Ausgang gerechnet wird, können General- und Vorsorgevollmachten, Patientenverfügungen und Betreuungsverfügungen zu einem wichtigen Thema werden. Und dann kann es eben sein, dass eine dieser Vollmachten bzw. eine dieser Verfügungen notariell beurkundet werden muss. In diesem Fall fallen natürlich Notarkosten an, die wiederum von der Anzahl der Vorgänge abhängig sind.
Eine Vorsorgevollmacht kann als eine Art Vertrag gesehen werden. Mit Hilfe dieses Vertrages legen die Vollmachtgeber:innen fest, dass die Bevollmächtigten für die Geber:innen entscheiden sollen. Es wird über Fragen bezüglich der Auflösung des Kontos bei der Bank, über eventuell anstehende Operationen und über den eventuell nötigen Einzug in ein Pflegeheim entschieden. Für all diese Entscheidungen haben die Bevollmächtigten nun die Verantwortung. Geht es um eine Vorsorgevollmacht für Gesundheitsangelegenheiten, bedarf es nur der persönlichen Unterschrift für ihre Gültigkeit.
Der Gang zu Notaren ist nicht notwendig. Logischerweise gibt es hiervon wieder Ausnahmen. Wenn die Bevollmächtigten dazu in der Lage sein sollen Darlehen aufzunehmen, ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Genauso sinnvoll ist sie auch, wenn die Bevollmächtigten dazu berechtigt sein sollen, Grundstücke oder Eigentumswohnungen zu veräußern, wenn ein Handelsgewerbe betrieben wird oder wenn die Vollmachtgeber:innen Gesellschafter einer Kapital- oder Personengesellschaft sind.
Wird eine Vorsorgevollmacht beglaubigt, wird dadurch die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Kommen also an irgendeiner Stelle Zweifel bezüglich der Unterschrift auf, können die Zweifel durch die Beglaubigung beseitigt werden. Für diese Beglaubigung fallen Notarkosten an, die die Vollmachtgeber:innen zu zahlen haben.
Bei einer Patientenverfügung verhält es sich ähnlich. Notare können die Erstellung von Patientenverfügungen übernehmen. Sie erstellen diese auf der Grundlage des § 1901a BGB. Es gilt sich allerdings zu merken, dass Patientenverfügungen grundsätzlich auch ohne notarielle Beurkundungen rechtsgültig sind. Bereits mit der persönlichen Unterschrift erlangt sie ihre Gültigkeit.
Lässt man sie beglaubigen, fallen dafür Kosten bei den Notaren an, die wieder von den Auftraggeber:innen übernommen werden müssen. Die Kosten für eine Beglaubigung dieser Art bei Notaren liegen bei mindestens 60 Euro. Insgesamt richten sich die Kosten nach dem Vermögen der Auftraggeber:innen.
Notarkosten bei Nachfolge
Nicht nur in der Vorsorge gibt es vieles, was von Notaren beglaubigt werden muss, sondern auch für die Nachfolge gibt es das eine oder andere Dokument, bei dem Notare behilflich sein können. Testamente, Erbverträge, Erbscheine und Schenkungen können Notare erforderlich machen.
Der Unterschied zwischen einem Testament und einem Erbvertrag liegt darin, dass die Erblasser bei einem Testament festlegen, wer was bekommt. Diese Entscheidung kann jederzeit geändert und widerrufen werden. Bei einem Erbvertrag jedoch müssen beide Partien zustimmen, also derjenige, der etwas bekommt und dafür vielleicht noch eine Gegenleistung erbringen muss, und derjenige, der etwas gibt. Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert eines Testaments oder eines Erbvertrages. Dieser Geschäftswert wiederum richtet sich nach dem Reinvermögen der potenziellen Erblasser zu dem jeweiligen Zeitpunkt der Beurkundung.
Das Reinvermögen erhält man, wenn von der Summe aller Vermögensgegenstände etwaige Verbindlichkeiten abzieht. Zu den Vermögensgegenständen gehören Dinge wie Immobilien, Gesellschaftsbeteiligungen, Wertpapiere und Sparguthaben. Abzuziehen sind Verbindlichkeiten wie zum Beispiel Immobilienkredite. Schulden sind maximal bis zur Hälfte des Aktivvermögens abzuziehen. Geht man von einem Geschäftswert in der Höhe von 10.000 Euro aus, lägen die Notarkosten für ein Einzeltestament bei rund 150 Euro und die Kosten für ein gemeinschaftliches Testament bzw. Erbvertrag bei rund 260 Euro.
Gibt es eine Schenkung, kann die Schenkung selber notariell beurkundet werden. Die Beurkundung macht vor allem wieder bei geschenkten Grundstücken Sinn. Hierbei fallen ebenfalls Notarkosten an, wobei Nebengebühren sogar eher selten entstehen. Für die Beurkundung einer Schenkung fällt die zweifache Gebühr an. Dies entspricht bei einem Geschäftswert von 25.000 Euro einer Beurkundungsgebühr von 230 Euro.
Stirbt eine Person und man benötigt einen Erbschein, kann man diesen mit Hilfe von Notaren beantragen. Für den Antrag müssen bestimmte Angaben gemacht werden, deren Richtigkeit mit einer eidesstattlichen Versicherung versichert wird. Die Notare beurkunden im Falle der Beantragung eines Erbscheins den Antrag und nehmen den Beantragenden die eidesstattlichen Versicherungen ab. Es fallen zwei Gebühren an. Einmal eine Gebühr für die beglaubigte eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit der Angaben und eine Gebühr für die Erteilung des Erbscheins.
Auch in diesem Fall richtet sich die Gebühr nach dem Nachlasswert abzüglich von Schulden. Somit treiben eventuell zum Nachlass gehörende Immobilien oder Grundstücke die Notarkosten schnell in die Höhe. Wird ein Geschäftswert von lediglich 1000 Euro angenommen, werden 20 Euro für die eidesstattliche Versicherung und noch einmal 20 Euro für die Erteilung des Erbscheins fällig.
Notarkosten bei Ehe- und Familienangelegenheiten
Wenn man sich von Krankheiten und dem Tod abwendet, gibt es familienrechtliche Situationen, in denen Notare notwendig werden. Dadurch, dass die Notare hier wieder eine Tätigkeit aufnehmen, fallen wieder Gebühren an. Ein gutes Beispiel sind Ehe- und Partnerschaftsverträge. In solchen Verträgen können die Vertragsparteien die gesetzlichen Regelungen zum Güterstand, zum Unterhalt und zum Versorgungsausgleich ändern oder gar ausschließen. Handelt es sich um einen Ehevertrag, ist dieser vor der Ehe zu schließen und beide Partner müssen den Regelungen zustimmen.
Sind die Partner sich über den Abschluss eines Ehevertrages einig, muss dieser vor Notaren geschlossen werden. Die Pflicht, Notare aufsuchen zu müssen, folgt aus § 1410 BGB. Die gesetzliche Vorschrift dazu ist kurz, knapp und aussagekräftig gestaltet. Es befindet sich nur der Satz „Der Ehevertrag muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zur Niederschrift eines Notars geschlossen werden.“. Aus dem Wort „muss“ geht hervor, dass kein Weg an einem Notarbesuch vorbeiführt.
Ähnlich ist das beim Berliner Testament, welches eine besondere Variante des gemeinschaftlichen Testaments ist. Auch das Berliner Testament kann von Notaren beglaubigt werden. Sobald die Parteien Notare beauftragen, entstehen wieder Gebühren, die sie zu zahlen haben. Wieder ergeben sich die Kosten aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Kosten orientieren sich wieder an dem Geschäftswert des Vertrags. Schulden werden höchstens bis zur Hälfte des Wertes abgezogen. Für die Beurkundung eines Ehevertrages fällt die zweifache Gebühr an, aber es ist eine Mindestgebühr von 120 Euro zu erheben.
Wenn das Reinvermögen der Eheleute 60.000 Euro beträgt, beträgt die einfache Gebühr 192 Euro gemäß Anlage 2 GNotKG zu dem § 34 Abs. 3 GNotKG. Diese 192 Euro werden mit zwei multipliziert, sodass man die zweifache Gebühr erhält. Insgesamt berechnen die Notare in diesem Beispiel 384 Euro.
Notarkosten nach Gebührenordnung
Egal, ob die Notarkosten bei einem Immobilienkauf, bei der Beurkundung einer Vorsorgevollmacht oder bei der Beurkundung eines Ehevertrages anfallen, jedes Mal werden die Gebühren mit der Hilfe des Gerichts- und Notarkostengesetzes bestimmt. Alle Gebührensätze gehen unmittelbar aus diesem Gesetz hervor. Aufgrund der Regelung aus § 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung ist es Notaren nicht möglich, einer freien Preisgestaltung nachzugehen. Denn Notare sind dazu verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren für ihre Tätigkeiten zu erheben. Das jeweilige Kostenverzeichnis zum GNotKG schreibt für alle möglichen Geschäfte vor, auf welcher Grundlage die Notarkosten zu berechnen sind.
Die am Ende zu erhebende Gebühr wird anhand des Geschäftswertes des jeweiligen Vorgangs bestimmt. Aufgrund der gesetzlichen Regelungen zu der Preisgestaltung, lohnt sich ein Vergleich von verschiedenen Notaren mit Hinblick auf die Kosten eher weniger. Um dennoch Notarkosten zu sparen, kann man einen Blick darauf werfen, ob für verschiedene Vorgänge tatsächlich der Besuch bei Notaren notwendig ist. Im Falle einer Vorsorgevollmacht kann man diese nämlich selbstständig erstellen und so die Kosten bei Notaren einsparen.
Beispiel für die Notargebühren bei einem Kauf eines Hauses für 160.000 Euro:
Für den Entwurf und die Beurkundung des Vertrages wird eine doppelte Gebühr gem. KV Nr. 21100 GNotKG in der Höhe von 762 Euro erhoben.
Für die Einholung und für den Entwurf von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ist eine halbe Gebühr nach KV Nr. 221100 GNotKG fällig. Das entspricht 190,50 Euro.
Auch für die Betreuung wird eine halbe Gebühr nach KV Nr. 22200 GNotKG fällig. Dies entspricht 190,50 Euro.
Hinzu kommen dann noch Auslagen für Porto und Telekommunikation. Diese können mit 20 Euro abgerechnet werden.
Entwurfsgebühren ohne Beurkundung
Die Dienste von Notaren können auch in Anspruch genommen werden, um einen Vertragsentwurf anzufertigen. Die Fertigung und die Aushändigung des Entwurfs sorgen nicht ohne weiteres dafür, dass eine Gebühr fällig wird. Eine Gebühr wird nur fällig, wenn die Auftraggeber:innen mit dem Entwurf einen anderen Zweck als die Vorbereitung von Beurkundungen verfolgen. Dient der Entwurf nur einer darauffolgenden Beurkundung, ist die Entwurfserstellung keine selbstständige Tätigkeit, sondern so gesehen nur das Mittel zum Zweck einer Beurkundung. Also kommt eine Entwurfsgebühr gem. § 145 Abs. 1 KostO nur zum Entstehen, wenn der Entwurf als eine selbstständige, isoliert anzusehende notarielle Tätigkeit gilt.
Fazit
Notare können in den unterschiedlichsten Bereichen notwendig sein, obwohl viele Menschen den Gang zu Notaren mit dem Kauf einer Immobilie in Verbindung setzen. Notare werden im unternehmerischen Bereich, bei Testamenten, Vorsorgevollmachten und auch Schenkungen durchaus gebraucht. Für jede Tätigkeit, die die Notare ausüben, fallen bestimmte Gebühren an. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und werden anhand des jeweiligen Geschäftswerts berechnet.
Es gilt sich außerdem zu merken, dass der Kostenvergleich verschiedener Notare nichts bringt. Durch diesen Vergleich lassen sich aufgrund der gesetzlichen Regelungen keine Kosten sparen. Insgesamt können die Beteiligten die Notarkosten relativ gut voraussehen und diese entsprechend einplanen, denn die Kosten lassen sich mit Hilfe des Gesetzes leicht berechnen.
FAQ: Fragen und Antworten zu Notarkosten
Wonach berechnen sich die Notarkosten?
Sie werden anhand des Gerichts- und Notarkostengesetzes berechnet. Der jeweilige Geschäftsgebühr macht am Ende die zu erhebende Gebühr aus.
Wie kann man Notarkosten sparen?
Notarkosten lassen sich nur dadurch sparen, dass man solche Dinge selber schreibt, bei denen kein Notar notwendig ist. Dazu gehören zum Beispiel die Vorsorgevollmacht und die Patientenverfügung.
Was ist ein Notaranderkonto?
Das ist ein Treuhandkonto, das wie ein Girokonto geführt wird. Es soll dem sicheren Transfer von Geld bei einem Immobilienkauf dienen, indem es nicht durch die Käufer:innen und nicht durch die Verkäufer:innen, sondern von Notaren verwaltet wird.
