Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 16. September 2022
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Wer kein Eigenkapital in die Finanzierung einer Immobilie einbringen kann, der darf trotzdem vom Eigenheim träumen. Denn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist durchaus möglich. Allerdings bestehen hier bestimmte Voraussetzungen, um einen so hohen Kredit zu erhalten, weswegen wir dich in diesem Artikel darüber aufklären möchten. Ein weiterer wichtiger Teil dieses Artikels besteht darin, dir die Vor- sowie Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital darzulegen. So kannst du schnell erkennen, ob sich dies für dich lohnt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung, bei welcher die Bank sowohl den Kaufpreis einer Immobilie als auch die anfallenden Kaufnebenkosten übernimmt, sodass der Kreditnehmer kein Eigenkapital einbringen muss.
  • Wer ohne Eigenkapital finanzieren möchte, der braucht hierfür eine sehr gute Bonität sowie ein hohes Einkommen, welches regelmäßig gezahlt wird.
  • Bei einer sogenannten 100% Finanzierung übernimmt die Bank nur den Kaufpreis, während bei einer 110% Finanzierung auch die Nebenkosten durch den Kredit abgedeckt werden.
  • Bei einer 110% Finanzierung werden oft 2 Kredite von 2 Banken vergeben. Eine Bank deckt den Kaufpreis zu normalen Konditionen ab, während die andere ein Nachrangdarlehen für die Kaufnebenkosten zu höheren Zinsen vergibt.
  • Sowohl für die Bank als auch für dich selbst ist eine 110% Finanzierung mit deutlich höheren Risiken verbunden, sodass dies vorher wohl überlegt sein sollte.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung wird eine Immobilie über einen Kredit erworben. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich somit um die Aufnahme eines entsprechenden Kredits, ohne dass Eigenkapital in diese Finanzierung eingebracht wird. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses fallen auch die sogenannten Kaufnebenkosten an, welche ebenfalls durch den aufgenommenen Kredit abgedeckt werden müssen, wenn gar kein eigenes Kapital für die Finanzierung verwendet werden soll.

Voraussetzungen für Finanzierung ohne Eigenkapital

Es bestehen bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit du eine Finanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital erhältst. Allerdings wird eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises plus der Nebenkosten einer Immobilie nicht von allen Banken angeboten. Das bedeutet, dass dir in diesem Fall eine geringere Auswahl an Kreditinstituten zur Verfügung steht. Um eine Finanzierung komplett ohne den Einsatz von eigenem Kapital durchzuführen, benötigst du eine sehr gute Bonität. Mit der Bonität wird die Zahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers bewertet. Um eine solche Finanzierung zu erhalten, sollte diese daher möglichst hoch ausfallen.

Zudem musst du unbedingt über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses sollte zusätzlich dazu am besten möglichst hoch ausfallen. Denn je höher dein Einkommen ist, desto eher bist du dazu in der Lage, die monatlichen Kreditraten zu zahlen. Trotzdem ist oft mehr als eine Bank notwendig, um den Kaufpreis sowie die Nebenkosten einer Immobilie finanzieren zu können. Dabei sichert eine Bank in der Regel den größten Teil des Kaufpreises oder den vollständigen Kaufpreis ab, während die zweite Bank die Finanzierung des restlichen Betrags übernimmt, hierfür aufgrund des höheren Risikos aber auch deutlich höhere Zinsen verlangt. Dementsprechend entsteht eine größere finanzielle Belastung als bei der Aufnahme eines Kredits, bei dem du Eigenkapital einbringst.

  • Sehr gute Bonität
  • Hohes, regelmäßiges Einkommen
  • Oft mehr als eine Bank notwendig
  • Höherer Zinssatz muss gezahlt werden
Hinweis Wichtig für die Bank ist in diesem Fall nicht nur ein hohes Einkommen sowie eine gute Bonität, sondern auch der Beamtenstatus des Kreditnehmers. Denn das Risiko eines Jobverlustes ist hier viel geringer.

Unterschied zwischen 100 und 110% Finanzierung

Bei einer 100% Finanzierung finanziert die Bank lediglich den Kaufpreis eines Objektes. Die Kaufnebenkosten werden dagegen vom Kreditnehmer getragen. Diese variieren zwar je nach Immobilie, betragen in der Regel aber etwa 10% des Kaufpreises. Dementsprechend handelt es sich bei einer 110% Finanzierung um eine Immobilienfinanzierung, bei der neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten der Immobilie durch den Kredit abgedeckt sind. Das bedeutet im Endeffekt, dass du nur bei einer 110% Finanzierung überhaupt kein Eigenkapital einbringen musst.

Für die Bank bedeutet dies allerdings auch ein erhöhtes Risiko. Denn die Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die bei einem Verkauf der Immobilie nicht wieder hereingeholt werden können. Solange dein Einkommen hoch genug ist und regelmäßig gezahlt wird, haben die meisten Banken keinerlei Problem damit, den gesamten Kaufpreis der Immobilie oder zumindest einen großen Teil davon zu finanzieren. Eine Finanzierung inklusive der Nebenkosten ist dagegen aufgrund des höheren Risikos für die Bank deutlich schwerer zu erhalten und auch der Zinssatz wird in diesem Fall höher ausfallen.

Hinweis Nur bei einer 110% Finanzierung muss kein Eigenkapital eingebracht werden. Dafür ist diese schwerer zu bekommen und es müssen höhere Zinsen bezahlt werden.

Finanzierung von Kaufnebenkosten

In der Regel wird eine Finanzierung, bei der auch die Kaufnebenkosten durch den Kredit abgedeckt werden, von 2 Banken getragen. Die eine finanziert den vollen Kaufpreis zu ganz gewöhnlichen Konditionen. Die andere gibt dir einen Kredit für die Nebenkosten, die beim Kauf der Immobilie anfallen. Oftmals handelt es sich hierbei um ein Nachrangdarlehen, sodass für die zweite Bank ein großes Risiko entsteht, weil diese erst dann bedient wird, wenn die erste Bank ihr Geld zurückerhalten hat. Somit geht diese Bank in der Regel leer aus, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Daher verlangt die Bank auch einen viel höheren Zinssatz.

Hinweis Hast du das teure Nachrangdarlehen vollständig abbezahlt, kannst du über eine Erhöhung der Tilgungsrate beim gewöhnlichen Kredit nachdenken, da dir nun mehr Geld zur Verfügung steht.

Vor- und Nachteile von Baufinanzierungen ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital entstehen sowohl Vor- als auch Nachteile, welche wir dir in diesem Abschnitt genauer erläutern möchten. Ein großer Vorteil besteht darin, dass du kein Geld ansparen musst, um eine Immobilie kaufen zu können. Das bedeutet auch, dass du bereits früher den Hauskauf durchführen kannst, weil du nicht erst darauf warten musst, bis genügend Eigenkapital angespart wurde. Dies führt dazu, dass der Kredit früher aufgenommen und auch früher abbezahlt werden kann. So kannst du dafür sorgen, dass du nicht noch während deiner Rentenzeit, in welcher dein Einkommen deutlich abfällt, einen Kredit bedienen musst. Ein weiterer Vorteil ist, dass du kein eigenes Kapital einbringen musst und dieses somit für andere Dinge verwenden kannst. Wenn du also bereits etwas angespart hast, dann kannst du dein Erspartes beispielsweise dafür verwenden, um deine neue Immobilie mit Möbeln auszustatten.

Nachteilhaft bei dieser Art von Finanzierung ist jedoch das deutlich größere Risiko, das du eingehst. Denn wenn du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, dann ist die Wahrscheinlichkeit deutlich größer, dass der Verkauf der Immobilie den aufgenommenen Kredit nicht vollständig deckt. Das bedeutet, dass du weiterhin einen Kredit abzahlen müsstest, obwohl du über keine Immobilie mehr verfügst. Zudem musst du einen deutlich höheren Zinssatz zahlen, sodass du insgesamt höhere Kosten hast. Auch die Tilgung dauert deutlich länger, wenn du kein Eigenkapital einbringst. Dies kann allerdings dadurch ausgeglichen werden, dass du bereits früher den Kredit aufnehmen kannst, sodass dies nicht zwingend ein Nachteil sein muss.

Vorteile:
  • Es muss kein Geld angespart werden
  • Kapital bleibt frei und kann für andere Zwecke genutzt werden
  • Kredit kann bereits im jüngeren Alter abbezahlt werden
Nachteile:
  • Deutlich höherer Zinssatz
  • Tilgung dauert länger
  • Größeres Risiko

Alternativen zum Eigenkapital

Bei einer Immobilienfinanzierung besteht das eingebrachte Eigenkapital meist aus dem Kapital, welches auf einem Girokonto oder auf einem ähnlichen Konto angespart wurde. Allerdings muss das nicht immer der Fall sein. Denn es gibt etliche Alternativen, welche genutzt werden können. So kannst du beispielsweise Eigenkapital in Form von Wertpapieren oder einem zuteilungsreifen Bausparvertrag in das Darlehen einbringen. Auch Fördermittel, wie beispielsweise von der KfW, oder Kredite aus dem Familien- und Freundeskreis stellen eine Möglichkeit dar. Als Sicherheit kann zudem ein Grundstück verwendet werden, welches sich im eigenen Besitz befindet.

Wenn du also zum Beispiel bereits das Grundstück gekauft hast, auf welchem die Immobilie gebaut werden soll, dann kannst du dieses als Sicherheit bei der Bank hinterlegen, damit diese dir einen Kredit vergibt. Auch andere Vermögenswerte können als Sicherheiten Verwendung finden, wie beispielsweise teure Kunstwerke oder Goldbarren. Lebensversicherungen und das angesparte Kapital aus der Riester-Rente stellen weitere Möglichkeiten dar. Zum Eigenkapital kann auch eine sogenannte Muskelhypothek zählen. Bei dieser wird zum Teil auf Handwerker verzichtet und bestimmte Arbeiten werden selbst verrichtet, um Kosten einzusparen. Die Lohnkosten, welche für die Handwerker angefallen wären, können dann bis zu einer bestimmten Summe als Eigenkapital gewertet werden.

  • Wertpapiere (z.B. ETFs oder Fonds)
  • Bausparvertrag, der zuteilungsreif ist
  • Fördermittel (z.B. von der KfW)
  • Kredite aus Familien- und Freundeskreis
  • Grundstücke
  • Vermögenswerte (z.B. Goldbarren oder Kunstwerke)
  • Angespartes Kapital aus der Riester-Rente
  • Lebensversicherungen
  • Muskelhypothek

Höheres Risiko bei Vollfinanzierungen

Bei Vollfinanzierungen besteht grundsätzlich ein höheres Risiko. Dies liegt vor allem daran, dass die Bank nur die Möglichkeit hat, die Immobilie zu veräußern, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Das bedeutet, dass die Bank durch den Verkauf ihre Kosten wieder decken möchte. Wenn diese allerdings den vollen Kaufpreis der Immobilie und mitunter sogar die Kaufnebenkosten finanziert hat, dann wird es sehr schwer, die angefallenen Kosten wieder durch den Verkauf der Immobilie hereinzubekommen.

Selbst wenn die Bank den vollen Kaufpreis zurück erhält, wird sie ein Minusgeschäft machen, wenn sie den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten finanziert hat. Aber nicht nur für die Bank entsteht ein höheres Risiko, sondern auch für dich selbst. Denn du bringst bei einer 100% Finanzierung nur sehr wenig und bei einer 110% Finanzierung gar kein Eigenkapital ein. Somit musst du höhere Zinsen und höhere Raten zahlen, sodass eine größere finanzielle Belastung entsteht. Wenn du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, dann wird hierdurch in der Regel nicht genug Kapital eingesammelt, um den Kredit zu decken. Das bedeutet, dass du weiterhin einen Kredit abbezahlen musst, obwohl du gar keine Immobilie mehr hast.

Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bietet zwar gewisse Vorteile, kommt allerdings auch mit entsprechenden Risiken daher. Dementsprechend sollte vorher gut überlegt werden, ob eine solche Finanzierung in der eigenen Situation Sinn macht oder nicht. Eine Vollfinanzierung lohnt sich vor allem für diejenigen, die kein Erspartes, aber ein hohes, regelmäßiges Einkommen haben. Insbesondere für Beamte ist dies geeignet, da diese nur in einem sehr unwahrscheinlichen Fall ihren Job verlieren würden. Beachtet werden sollte allerdings auch in diesem Fall, dass ein höherer Zinssatz anfällt, sodass höhere monatliche Raten entstehen und insgesamt mehr gezahlt werden muss.

FAQ: Fragen und Antworten zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Warum haben immer weniger Häuslebauer ausreichend Eigenkapital?

Dies liegt vor allem an den stark gestiegenen Immobilienpreisen. Denn diese führen dazu, dass bei gleichbleibenden Eigenkapitalanteilen viel größere Summen an Eigenkapital als früher eingebracht werden müssen.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital können neben dem Geld auf Bankkonten auch Vermögenswerte, Fördermittel, Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge, Privatkredite, Grundstücke und Lebensversicherungen zählen. Auch das angesparte Kapital aus einer Riester-Rente sowie Einsparungen durch Eigenleistungen (Muskelhypothek) können als Eigenkapital gewertet werden.

Wer bekommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird eine sehr gute Bonität benötigt. Zudem sollte das Einkommen möglichst hoch ausfallen und regelmäßig gezahlt werden.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.