Altbausanierung

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 12. September 2022
Warum uns vertrauen?
Als Onlinebanken.com möchten wir dir dabei helfen, die für dich beste finanzielle Entscheidung zu treffen und gleichzeitig auch zu wissen, warum du sie getroffen hast. Deswegen findest du bei uns Ratgeberartikel und Testberichte. Unsere Testberichte schreiben wir und schauen dann im Anschluss erst, ob wir eine Provision erhalten können. Deswegen bewerten wir auch Anbieter mit guten Noten, die uns keine Provision auszahlen.

In Deutschland existieren viele Altbauten. Allerdings sind diese in der Regel eher schlecht gedämmt und auch die Elektroinstallationen entsprechen nicht den heutigen Standards. In vielen Fällen macht daher eine Altbausanierung Sinn. Vorteilhaft ist vor allem, dass hierdurch die Energiekosten deutlich gesenkt werden können. Daher werden wir dich in diesem Artikel unter anderem darüber aufklären, was die wichtigsten Maßnahmen bei einer Altbausanierung sind und welche Förderungen du erhalten kannst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der sogenannten Altbausanierung handelt es sich um Sanierungen von Altbauten. Dabei ist eine Sanierung viel umfangreicher als eine Renovierung.
  • Altbauten haben in der Regel bestimmte Schwächen, die vor allem vom Alter des Gebäudes abhängen. Für Laien sind diese zum Teil aber schwer zu erkennen.
  • Vor dem Kauf sollte unbedingt ein sachkundiger Gutachter eingeschaltet werden, um versteckte Mängel zu erkennen.
  • Förderungen erhalten Immobilienbesitzer, die einen Altbau sanieren möchten, sowohl von der BAFA als auch von der KFW, welche die Altbausanierung mit Krediten und Zuschüssen unterstützt.
  • Eine Altbausanierung sollte nicht unterschätzt werden. Denn diese kann sich durchaus über mehrere Monate hinziehen und hohe Kosten verursachen.

Was versteht man unter einer Altbausanierung?

Der Begriff Altbausanierung ist leicht erklärt. Denn hierbei geht es um die Sanierung eines Altbaus. Wichtig zu verstehen ist dabei, dass es sich bei einer Altbausanierung nicht um eine Renovierung handelt. Denn eine Sanierung ist in der Regel deutlich umfangreicher. Hierbei geht es nämlich oftmals nicht um die Modernisierung von einzelnen Gebäudeteilen, sondern um den Austausch ganzer Bauteile, weil diese nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Denn bei einem Altbau handelt es sich in der Regel um ein bereits in die Jahre gekommenes Gebäude, welches umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen erfordert.

Gutachter vor dem Kauf einschalten

Eine Altbausanierung kann unter Umständen richtig teuer werden. Daher ist es empfehlenswert, einen Gutachter bereits vor dem Kauf der Immobilie einzuschalten. Denn wenn du den Zustand des Altbaus nicht vernünftig einschätzen kannst, dann entspricht deine Kostenplanung eventuell nicht der Realität. Bei versteckten Mängeln, welche für dich als Laien oft nicht erkennbar sind, kann die Sanierung des Altbaus daher deutlich höhere Kosten verursachen als ursprünglich geplant. Dementsprechend kann dich das Einschalten eines Gutachters davor bewahren, in eine Kostenfalle zu tappen.

Mithilfe eines Gutachters kannst du somit dafür sorgen, dass du einen besseren Überblick darüber erhältst, welche Kosten bei der Sanierung des Altbaus letztendlich anfallen werden. Denn dieser wird die Immobilie genauestens inspizieren, sodass eine Aufstellung der aller Voraussicht nach notwendigen Sanierungsmaßnahmen ermöglicht wird. Dieser kann versteckte Mängel viel besser erkennen als ein Laie, sodass beim Kauf eines Altbaus ein geringeres Risiko entsteht.

Hinweis Vor dem Kauf eines Altbaus sollte stets ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen werden, um den Zustand des Hauses oder der Wohnung zu analysieren.

Bekannte Schwächen in Altbauten

Da Altbauten bereits seit langer Zeit existieren, weisen diese in der Regel bestimmte Mängel bzw. Schwachstellen auf. Diese gilt es bereits vor dem Kauf zu identifizieren, um einen angemessenen Kaufpreis auszumachen und einen Überblick über die anfallenden Kosten der Sanierung zu erhalten. Dabei lassen sich die Schwachstellen eines Gebäudes vor allem auf das jeweilige Baujahr zurückführen. Daher solltest du zuerst einmal in Erfahrung bringen, wann die Immobilie genau gebaut wurde. Denn die Altersklasse des Gebäudes gibt Aufschluss darüber, mit welchen Schwächen zu rechnen ist.

Bei besonders alten Gebäuden, die noch vor 1919 gebaut wurden, ist oft kein guter Schallschutz verbaut und auch eine Wärmedämmung fehlt in der Regel. Eine nicht ausreichende Abdichtung gegen Druckwasser und Erdfeuchte kann zu feuchten Wänden in Keller und eventuell sogar im Erdgeschoss führen. Durch das feuchte Mauerwerk können zudem Schäden an der Bausubstanz auftreten. Bei Gebäuden, die im Zeitraum von 1919 bis 1945 gebaut wurden, sind sowohl Türen als auch Fenster oft aus Holz und verfügen über keine umlaufende Dichtung, sodass hier leicht Feuchtigkeit eindringen kann. Zudem entweicht die Wärme dadurch leichter. Wurde die Immobilie ab 1980 gebaut, dann kamen oftmals noch asbesthaltige Materialien im Trockenbau zum Einsatz. Außerdem sind hier zum Teil Heizungsanlagen verbaut, die bereits veraltet sind.

Hinweis Um den Artikel nicht zu sehr aufzublähen, haben wir nur ein paar der Gebäudealtersklassen sowie deren Schwächen dargestellt, es gibt allerdings noch viele weitere Mängel, auf die es zu achten gilt. Am besten schaltest du einen Gutachter ein, der sich auf diesem Gebiet auskennt.

Denkmalschutz beachten

Wer seinen Altbau sanieren will, der muss unbedingt den Denkmalschutz berücksichtigen. Denn bei einem Altbau kann es passieren, dass dieser unter Denkmalschutz steht, sodass du nicht einfach so sanieren kannst. Dabei fallen die Regelungen, die bestimmen, welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen und welche nicht, je nach Bundesland unterschiedlich aus. Du solltest dich daher im ersten Schritt mit den Gesetzen bezüglich des Denkmalschutzes in deinem Bundesland auseinandersetzen.

Dabei dient der Denkmalschutz grundsätzlich der Erhaltung historischer Bauwerke, welche nicht für neuen Bauplatz geopfert werden sollen. Daher greifen hier bestimmte Vorgaben, die bei einer Sanierung beachtet werden müssen. Die Denkmalschutzbehörde verfügt hierbei über ein Mitbestimmungsrecht. Dadurch entstehen für dich 2 Nachteile. Denn dein Gestaltungsspielraum wird hierdurch eingeschränkt. Außerdem können die Vorgaben der Behörde zu höheren Kosten führen. Grundsätzlich musst du bei der Sanierung eines Gebäudes, welches unter Denkmalschutz steht, einen Austausch mit der jeweiligen Behörde anstreben. Denn jeder einzelne Bauschritt muss von dieser genehmigt werden.

Kosten einer Altbausanierung

Bei der Sanierung eines Altbaus kannst du grob geschätzt mit Kosten in Höhe von 500 Euro je Quadratmeter rechnen. Allerdings muss hier unbedingt erwähnt werden, dass es sich hierbei um durchschnittliche Kosten handelt, die Sanierung eines bestimmten Gebäudes kann hiervon unter Umständen stark abweichen. Denn welche Kosten bei der Altbausanierung entstehen, ist individuell sehr unterschiedlich und hängt von vielen Faktoren ab. Hat die Immobilie zum Beispiel wenig Probleme und befindet sich trotz hohen Alters in einem guten Zustand, dann fallen eher geringe Kosten an. Ist der Altbau allerdings in einem schlechten Zustand und verfügt über viele Mängel, dann können die Kosten auch deutlich höher ausfallen.

Größte Maßnahmen bei der Altbausanierung

In den folgenden Abschnitten möchten wir auf die Maßnahmen eingehen, die bei einer Altbausanierung wichtige Faktoren darstellen. Diesen solltest du daher besondere Beachtung schenken. Grundsätzlich müssen hierbei die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Energieeffizienz für Neubauten nicht erfüllt werden. Trotzdem kann die Einhaltung dieser Vorgaben Sinn machen, da sich hierdurch der Energieverbrauch deutlich reduzieren lässt.

Fassade & Dach

Besonders wichtig bei einer Altbausanierung ist die Fassade sowie das Dach. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Dachbalken nicht von Schädlingen befallen sind. Sofern du das Dach neu decken lassen willst, müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Wenn deine Immobilie nicht unter den Denkmalschutz fällt, kannst du das Dach eventuell sogar ausbauen und so neuen Wohnraum schaffen. Dies ist allerdings nicht bei allen Gebäuden möglich. Eine energetische Sanierung der Fassade kann zu deutlich geringeren Energiekosten führen. Insbesondere die Kosten für die Heizung können sich so verringern.

Die Kosten für diese Sanierungsmaßnahmen sind je nach konkretem Fall in etwa 10 bis 25 Jahren durch die Einsparungen wieder drin. Es kann Sinn machen, einen sogenannten Energieberater hinzuzuziehen. Dieser kann dir zeigen, an welchen Stellen der Altbau die größte Menge an Energie verliert. Zudem kann dieser dich bei der Beantragung von Fördergeldern unterstützen.

Hinweis Unter Umständen kann durch eine Sanierung des Dachs neuer Wohnraum geschaffen werden.

Dämmung & Fenster

Bei der nachträglichen Dämmung der Immobilie stehen dir mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Du kannst die Außenwand beispielsweise von innen dämmen, wenn die Fassade erhaltenswert ist und diese keine Hohlschicht hat. Verfügt die Außenwand über einen Hohlraum, dann kann die Hohlschicht nachträglich gedämmt werden. Hierbei handelt es sich um die günstigste Option, um eine Außenwand zu dämmen. Die Fassade kann allerdings auch von außen gedämmt werden, was sich als am effektivsten erwiesen hat.

Bei der Dämmung sollten allerdings auch die Fenster berücksichtigt werden. Wenn diese vor dem Jahr 1995 eingebaut wurden, dann sollte sich ein Tausch dieser eigentlich so gut wie immer lohnen. Denn durch die schlechte Dämmung alter Fenster kann viel Energie verloren gehen. Daher kann ein Austausch dieser ebenfalls zu einer spürbaren Reduzierung der Heizkosten führen.

Hinweis Beachtet werden sollte hierbei aber unbedingt, dass der Austausch der Fenster oft nur dann sinnvoll ist, wenn auch die Dämmung der restlichen Gebäudeteile verbessert wird, da sonst Schimmel entstehen kann.

Heizung

Auch eine alte Heizung kann dazu führen, dass die Heizkosten in die Höhe schießen, weshalb sich der Einbau einer neuen Heizanlage durchaus lohnen kann, auch wenn dies in der Regel mit recht hohen Kosten verbunden ist. Wählen kannst du dabei zwischen unterschiedlichen Typen. In vielen Häusern ist entweder eine Ölheizung oder eine Gasheizung verbaut. Dies bietet den Vorteil, dass verhältnismäßig wenig Geld investiert werden muss. Sollte in deinem Altbau bereits eine Zentralheizung installiert sein, dann kann in der Regel das bereits vorhandene Heizrohrsystem weiterhin zum Einsatz kommen. Das bedeutet für dich, dass du in diesem Fall bei der Installation der neuen Heizung deutlich weniger Geld in die Hand nehmen musst.

Allerdings kannst du dich auch für moderne Varianten entscheiden. Hierzu gehört unter anderem die Holzheizung, welche mittlerweile eine höhere Nachfrage generieren kann. Denn hierbei handelt es sich um einen Rohstoff, der nachwächst und klimaneutral ist. Allerdings entsteht hierdurch Feinstaub durch Rußpartikel. Vorteilhaft ist dabei, dass der Bau des Altbaus hierbei nicht verändert werden muss. Zudem fällt keine Wartung an. Welche Heizung am meisten Sinn macht, ist immer abhängig von den jeweiligen Bedürfnissen.

Elektroinstallationen

Grundsätzlich gilt bei Altbauten, dass die Elektroinstallationen in der Regel nicht den heutigen Ansprüchen gerecht werden und daher ausgetauscht werden sollten. Denn eine veraltete Elektroinstallation kann eine reale Gefahr für die Bewohner eines Gebäudes darstellen. Denn oftmals sind wichtige Schutzmaßnahmen hier nicht Standard, wie beispielsweise Schutzleiter. Außerdem können Isolierungen durch das fortgeschrittene Alter brüchig werden. Dadurch können Kurzschlüsse entstehen. Zudem werden in der heutigen Zeit immer mehr elektronische Geräte verwendet, sodass mehr Steckdosen benötigt werden. In alten Gebäuden befinden sich oft zu wenig davon.

Um dafür zu sorgen, dass auch die Elektronik auf den aktuellen Stand der Technik gebracht wird, solltest du daher am besten einen Experten zu Rate ziehen. Ein Elektroinstallateur kann dir dabei helfen. Dieser kann den aktuellen Zustand der Elektroinstallationen überprüfen und dich über deine Optionen beraten.

Förderungen bei Altbausanierungen

Es gibt verschiedene Förderungen, die du bei Altbausanierungen in Anspruch nehmen kannst. Daher möchten wir dir in den folgenden Abschnitten eine Auswahl an sinnvollen Förderungen an die Hand geben. Dabei bietet insbesondere die KfW einige Förderungen an, um Menschen bei Sanierungen zu unterstützen. Wer keine Förderung erhält, der kann als Alternative auch eine gewöhnliche Baufinanzierung bei einer Bank beantragen.

KfW-Kredite

Die KfW kann dich bei einer Sanierung finanziell unterstützen. Dabei bestehen die Förderungen aus Krediten mit besonders niedrigen Zinsen. Hierdurch kannst du einen besonders zinsgünstigen Kredit in Höhe von bis zu 120.000 Euro erhalten. Tilgungszuschüsse erhältst du in einer Höhe von bis zu 48.000 Euro. Dies gilt für das KfW-Programm namens “Energieeffizient Sanieren – Kredit (151)”. Dieser Kredit soll die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus unterstützen. Der “Energieeffizient Sanieren – Kredit (152)” dient der Förderung von energetischen Einzelmaßnahmen. Dabei kann ein Kredit in Höhe von bis zu 50.000 Euro aufgenommen werden. Der Tilgungszuschuss beträgt 20%.

KfW-Zuschüsse

Zudem gibt es den “Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)”. Diese Förderung unterstützt dich dabei, eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder einzelne energetische Maßnahmen durchzuführen. Maximal erhältst du hierdurch einen Investitionszuschuss in Höhe von bis zu 40%. Maximal erhalten kannst du durch diesen Zuschuss eine Summe von 48.000 Euro. Die Förderung “Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431)” dient der Energieberatung sowie Planung. Zudem kann dieser Zuschuss dafür verwendet werden, um die Ausführung des Baus zu kontrollieren. Hierdurch kannst du bis zu 50% der Kosten erhalten, wobei der Zuschuss maximal 4.000 Euro beträgt.

Förderungen der BAFA

Wenn dir bei der Planung deiner Altbausanierung auffällt, dass du eine neue Heizung brauchst, dann kann die Beantragung einer Förderung von der BAFA Sinn machen. Denn diese bietet finanzielle Unterstützung an, wenn eine Heizung eingebaut werden soll, die über erneuerbare Energien läuft. Dadurch können bis zu 35% der Investitionsausgaben gedeckt werden. Gibst du deine alte Ölheizung auf, dann zahlt die BAFA hierfür einen Austauschbonus von 10%. Somit hättest du bereits fast die Hälfte der Kosten zurück.

Altbausanierung nicht unterschätzen

Der Aufwand sowie die Kosten einer Altbausanierung sollten keineswegs unterschätzt werden. Denn es kann durchaus mehrere Monate dauern, bis diese abgeschlossen ist. Zudem verfügen gerade alte Immobilien über Mängel, die nicht sofort ins Auge stechen. Daher werden die Kosten einer Sanierung oftmals unterschätzt, was den Immobilieneigentümer vor große Herausforderungen stellen kann. Wenn du nicht selbst einschätzen kannst, welche Probleme ein Gebäude hat und wie hoch die Kosten für die Behebung dieser ausfallen werden, sollte ein entsprechender Gutachter eingeschaltet werden.

Fazit

Bei der Sanierung eines Altbaus gibt es viele Dinge zu beachten. Denn gerade ältere Gebäude leiden häufig unter einem sogenannten Sanierungsstau. Das bedeutet, dass sich hier viele Mängel verstecken können, die für den gewöhnlichen Hauskäufer nicht sofort ersichtlich sind. Diese können die Kosten schnell deutlich in die Höhe treiben und so große Probleme verursachen. Daher kann es sich sehr lohnen, einen entsprechenden Experten zu Rate zu ziehen, bevor eine Immobilie gekauft wird. Denn so hast du bereits vor dem Kauf einen guten Überblick darüber, welche Kosten bei der Altbausanierung anfallen werden.

FAQ: Fragen und Antworten zur Altbausanierung

Was kostet eine Altbausanierung?

Die Kosten einer Altbausanierung sind individuell unterschiedlich und hängen vor allem vom Alter des Gebäudes sowie der Bausubstanz ab. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten auf 500 Euro pro Quadratmeter.

Wie wird eine Altbausanierung gefördert?

Sowohl die KfW als auch BAFA fördern die Sanierung von Altbauten mit Krediten und Zuschüssen.

Was ist beim Denkmalschutz zu beachten?

Beim Denkmalschutz ist zu beachten, dass du Sanierungsmaßnahmen mit der zuständigen Behörde absprechen musst. Dies schränkt deinen Gestaltungsspielraum ein und kann zu höheren Kosten führen.

Weitere Wissensartikel für dich:

Feda Mecan

Veröffentlicht von

Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.