Bauvoranfrage
Eine Bauvoranfrage erfüllt einen sehr wichtigen Zweck, wenn es um die Planung von künftigen Bauvorhaben geht. Deshalb werden wir dir in diesem Artikel die Ziele und den Nutzen einer solchen Anfrage erläutern. Zudem gehen wir auf die Voraussetzungen ein, welche für eine erfolgreiche Beantragung erforderlich sind. Weiterhin erklären wir, was du tun kannst, falls deine Anfrage von der zuständigen Behörde abgelehnt wurde.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bauvoranfrage stellt ein Verfahren dar, in dessen Rahmen die Genehmigungsfähigkeit von einem konkreten Bauvorhaben überprüft wird.
- Über eine Bauvoranfrage können Bauherr:innen mit einer offiziellen Stelle abklären, ob ihr Bauvorhaben realistisch ist.
- Eine Bauvoranfrage ist in der Regel nicht nötig, wenn es bereits einen konkreten Bebauungsplan gibt.
- Grundsätzlich können alle Verbraucher:innen einen solchen Antrag stellen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
- In der Regel ist ein erteilter Bauvorbescheid 3 Jahre lang gültig. Die genaue Gültigkeitsdauer ist von den Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes abhängig.
Definition der Bauvoranfrage
Bei einer sogenannten Bauvoranfrage handelt es sich um ein Verfahren, in dem es um die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens geht. Hierdurch kann bereits im Vorfeld abgeklärt werden, ob ein bestimmtes Bauvorhaben umgesetzt werden kann. Mithilfe der Bauvoranfrage können Bauherr:innen bereits wichtige Fragen hinsichtlich des künftigen Baus rechtsverbindlich klären.
Ziele und Nutzen
Das Ziel einer Bauvoranfrage besteht immer darin, vor dem Start eines Bauvorhabens mit einer offiziellen Stelle abzuklären, ob das konkrete Vorhaben umsetzbar ist. Hierbei geht es nicht nur um die Feststellung, ob ein bestimmtes Grundstück bebaubar ist oder nicht, sondern auch um die Frage, ob das Bauvorhaben in der geplanten Art und Weise auch umgesetzt werden kann.
Eine Bauvoranfrage sollte dann gestellt werden, wenn Verkäufer:innen planen, ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit Altsubstanz zu verkaufen. Auch bei einer Altbausanierung kann unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich werden, sodass auch hier eine Bauvoranfrage Sinn machen kann.
Die Anfrage ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Denn in einem solchen Fall muss sich der Bau des Gebäudes nach der Umgebungsbebauung richten, sodass der Einzelfall betrachtet werden muss. Inhaber:innen eines Grundstücks können über eine solche Anfrage zudem abklären, ob eine bestimmte Art von baulicher Nutzung vor Ort zulässig ist.
Wann ist eine Bauvoranfrage nicht erforderlich?
In der Regel ist eine Bauvoranfrage dann nicht notwendig, wenn bereits ein konkreter Bebauungsplan vorliegt. Falls ein Bebauungsplan besteht, muss meist keine Bauvoranfrage gestellt werden. Trotz Bebauungsplan kann es in einzelnen Fällen aber erforderlich werden, dass eine Bauvoranfrage gestellt wird. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Plan keine Auskunft über spezifische Fragen gibt.
Bauvoranfrage als offizielles Genehmigungsverfahren
Bei der Bauvoranfrage handelt es sich um ein offizielles Genehmigungsverfahren in Deutschland. Um dieses zu durchlaufen, müssen die erforderlichen Unterlagen zur Prüfung durch die zuständige Behörde eingereicht werden. Nach der Prüfung der eingereichten Unterlagen wird das Amt einen Genehmigungsbescheid zustellen, welcher aus dem Bauvorbescheid besteht.
Die Formulierung einer Bauvoranfrage sollte so präzise wie möglich sein. Denn dann fällt die Wahrscheinlichkeit höher aus, dass der Bauantrag genehmigt wird.
Anforderungen bei der Bauvoranfragenberechtigung
Grundsätzlich gilt, dass jeder eine Bauvoranfrage stellen kann. Das bedeutet, dass es in der Regel keine besonderen Anforderungen diesbezüglich gibt. Wenn du allerdings nicht zu den Eigentümer:innen des Grundstücks gehörst, dann musst du dazu in der Lage sein, ein berechtigtes Interesse nachweisen zu können. Das kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn du vorhast, das Grundstück zu erwerben. Auch die Abklärung, ob dort die gewünschte Bebauung stattfinden kann, fällt unter diesen Begriff. Hierbei sollte der Bauvoranfrage eine Vollmacht der Grundstückseigentümer:innen beigelegt werden.
Beantragung einer Bauvoranfrage
Bei der Beantragung einer Bauvoranfrage müssen Bauherr:innen einiges beachten. Daher möchten wir dir im Rahmen der nächsten Abschnitte genau erklären, welche Faktoren bei einer solchen Anfrage besonders wichtig sind.
Berechtigte
Grundsätzlich können alle Verbraucher:innen den Antrag stellen. Es ist nicht notwendig, dass Antragsteller:innen einen bestimmten Beruf ausüben, wie zum Beispiel Bauplaner oder Architekt. Allerdings muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.
Form, formelle Anforderungen
Eine Bauvoranfrage muss bei der zuständigen Behörde eingereicht werden, und zwar schriftlich. Antragsteller:innen können die Bauvoranfrage sowohl förmlich als auch formlos einreichen. Wenn die Anfrage formlos gestellt wird, dann müssen Antragsteller:innen lediglich Skizzen des Bauvorhabens sowie einen Lageplan einreichen. Rechtsverbindlich ist die Anfrage allerdings nur dann, wenn Verbraucher:innen einen förmlichen Antrag auf einen Bauvorbescheid stellen. Dabei hängt der Grad der Rechtsgültigkeit allerdings stark von der Bauordnung der einzelnen Bundesländer ab.
Bei einer formlosen Anfrage entfaltet die Beantwortung der Bauvoranfrage keine rechtsbindende Wirkung.
Zuständige Stellen und erforderliche Unterlagen
Für die Bearbeitung von Bauvoranfragen ist das jeweilige Bauordnungsamt oder die Bauaufsichtsbehörde zuständig. Welche Unterlagen genau für die Bauvoranfrage benötigt werden, ergibt sich aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) des jeweiligen Bundeslandes.
In der Regel benötigen Antragsteller:innen das Antragsformular, die Bauzeichnungen, einen Auszug aus der amtlichen Flurkarte, eine Baubeschreibung, Ansichtspläne, Statische Berechnungen, Grundrisse, Vollmachten wie Zustimmungserklärungen der Nachbar:innen, Zeichnungen für Wasserversorgung und Entwässerung, Planunterlagen mit Angaben zur Nutzung sowie Fotos des Baugrundstücks.
Inhalte
Im Endeffekt wird im Rahmen der Bauvoranfrage neben den erforderlichen Dokumenten stets ein Fragenkatalog eingereicht. Diesen senden Bauherr:innen an die zuständige Baubehörde und erhalten nach Prüfung der Anfrage eine Antwort auf ihre Fragen, welche entweder mit Ja oder Nein beantwortet werden. Zusätzlich dazu müssen Antragsteller:innen im Rahmen des Antrags Angaben zu den Nachbar:innen machen, sofern diese eine Rolle spielen. Hierbei müssen sowohl deren Namen als auch deren Adressen angegeben werden.
Alle eingereichten Pläne und Dokumente sollten unterschrieben werden.
Bearbeitungsdauer und Kosten
Die Höhe der Kosten für die Bauvoranfrage hängt sowohl vom Umfang der im Rahmen des Antrags gestellten Fragen als auch vom Bearbeitungsaufwand der zuständigen Behörde ab. Daher können wir dir keine pauschale Antwort auf die Frage nach den Kosten geben. Antragsteller:innen müssen mit Gebühren in Höhe von zwischen 40 und 2.500 Euro rechnen. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus im sogenannten Innenbereich, dann müssen Antragsteller:innen mit Kosten in Höhe von mindestens 400 Euro planen. Die Bearbeitung des Fragenkatalogs kann mehrere Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen.
Bei einem förmlichen Bescheid können Kosten von bis zu 1% der Baukosten entstehen.
Beteiligung von Nachbarn
Für den Fall, dass Nachbar:innen bei der Bauvoranfrage beteiligt sind, können sie bei einer Regelung mit Bestandskraft im Normalfall keine Rechtsmittel mehr einlegen, wenn es später zur Erteilung einer Baugenehmigung kommt. Daher kann es durchaus Sinn machen, die Nachbar:innen in den Bescheid mit einzubeziehen, da sich hierdurch spätere Unstimmigkeiten vermeiden lassen.
Gültigkeit des Bauvorbescheids
Wie lange ein solcher Vorbescheid gültig ist, ist vor allem von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes abhängig. Dementsprechend kann die Gültigkeitsdauer dieses Bescheids je nach Wohnort unterschiedlich lange ausfallen. In der Regel beläuft sich die Gültigkeitsdauer auf etwa 3 Jahre. Das bedeutet für Bauherr:innen, dass sie den Bauantrag innerhalb von 3 Jahren stellen sollten. Denn wenn diese Frist überschritten wird, dann ist die Voranfrage nicht mehr gültig. Dabei hat der Gesetzgeber die Gültigkeit bewusst eingeschränkt, um Bauherr:innen dazu zu bewegen, möglichst schnell einen Bauantrag zu stellen und nicht zu lange zu warten. Eine rechtssichere Bebauung ist erst dann möglich, wenn der Bauantrag bestätigt wurde.
Es ist möglich, die Gültigkeit der Bauvoranfrage zu verlängern, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird. In Bayern zum Beispiel kann so eine Verlängerung um bis zu 2 Jahre erwirkt werden.
Beispiele einer Bauvorlage
Bei Bauvorlagen handelt es sich um alle erforderlichen Unterlagen, welche im Rahmen eines Bauantrags bei einer Baubehörde eingereicht werden müssen. Welche genau benötigt werden, kannst du über die für deinen Ort gültigen Baulagenverordnungen und Landesbauordnungen herausfinden. Oftmals findest du auf den Webseiten der Gemeinden und der Städte Vordrucke der Vorlagen, welche du herunterladen kannst. Zu den erforderlichen Bauvorlagen gehören zum Beispiel amtliche Lagepläne und Freiflächenpläne, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, Baubeschreibungen oder Bauzeichnungen.
Was kann man bei Ablehnung einer Bauvoranfrage tun?
Die zuständige Behörde kann deine Bauvoranfrage auch ablehnen. In einem solchen Szenario empfiehlt es sich im ersten Schritt, einen persönlichen Kontakt mit der Behörde aufzunehmen. Dabei können Antragsteller:innen eine detailreichere Begründung für die Ablehnung anfordern. Durch diese Maßnahme lassen sich eventuell aufgetretene Missverständnisse aufklären.
Eine noch bessere Chance auf Erfolg besteht dann, wenn ein Fachanwalt für Baurecht hinzugenommen wird, da dieser über die entsprechende Expertise in diesem Bereich verfügt und dir wahrscheinlich weiterhelfen kann. Wenn diese Maßnahmen keine Wirkung entfalten, dann kannst du auch Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid einlegen.
Ablauf nach einer positiven Rückmeldung
Gab es eine positive Rückmeldung auf deine Bauvoranfrage, dann kannst du davon ausgehen, dass es sich bei deinem Bauvorhaben um ein realistisches Projekt handelt. Der nächste Schritt besteht demnach darin, den Bauantrag vorzubereiten. Denn erst wenn es eine positive Rückmeldung bezüglich des Bauantrags gibt, ist eine rechtssichere Bebauung möglich. In der Regel haben Bauherr:innen 3 Jahre lang nach der Bauvoranfrage Zeit, um einen solchen Antrag zu stellen.
Fazit
Mithilfe der Bauvoranfrage können Bauherr:innen in Erfahrung bringen, ob ihre Pläne zur Bebauung eines Grundstücks realistisch umsetzbar sind. Dementsprechend stellt dies meist den ersten Schritt dar, der durchlaufen werden muss, bevor ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden kann. Allerdings sollte hierbei beachtet werden, dass der Bau erst dann rechtssicher ist, wenn der Bauantrag bewilligt wurde.
FAQ: Fragen und Antworten zur Bauvoranfrage
Was braucht man für eine Bauvoranfrage?
Um eine Bauvoranfrage stellen zu können, müssen die erforderlichen Unterlagen eingereicht werden. Hierzu gehören unter anderem Ansichtspläne, Baubeschreibungen, Statische Berechnungen, Bauzeichnungen und Grundrisse.
Wie läuft eine Bauvoranfrage ab?
Eine Bauvoranfrage kann beim zuständigen Bauordnungsamt eingereicht werden. Die Behörde wird dein Bauvorhaben überprüfen und dir anschließend eine positive Rückmeldung geben oder das Vorhaben ablehnen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Bauvoranfrage?
Die Kosten können sich je nach Bearbeitungsaufwand der Behörde und des Umfangs des Fragenkatalogs stark voneinander unterscheiden. Die Kosten variieren zwischen 40 und 2.500 Euro.
Wie lange dauert in der Regel eine Bauvoranfrage?
Die Bearbeitung einer Bauvoranfrage kann mehrere Wochen oder sogar Monate dauern.
Kann jeder eine Bauvoranfrage stellen?
Grundsätzlich kann jeder eine Bauvoranfrage stellen, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Was kostet eine Bauvoranfrage vom Architekten?
Wird ein Architekt für die Bauvoranfrage beauftragt, dann kommt dessen Honorar zu den ohnehin entstehenden Kosten hinzu. Hier kannst du mit mehreren hundert Euro rechnen.
Wann kann eine Bauvoranfrage abgelehnt werden?
Eine Bauvoranfrage kann zum Beispiel dann abgelehnt werden, wenn die Nutzungsart des Grundstücks nicht genehmigungsfähig ist oder die Bestimmungen der Brandschutzverordnung nicht eingehalten werden.
