Wohnrecht auf Lebenszeit
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist für viele Immobilienbesitzer im Alter eine elegante Idee. Denn das Eigentum am Wohnraum wird zwar aufgegeben. Doch das Recht es zu bewohnen, bleibt bis zum eigenen Ableben erhalten. So ist es möglich durch den Verkauf fürs Alter noch Geld zu generieren oder die Immobilie vorzeitig an die Verwandtschaft zu vererben.
5 Fakten zum Wohnrecht auf Lebenszeit:
- Befristetes Wohnrecht: In diesem Fall handelt es sich nicht um ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Vertraglich ist ein konkretes Datum angegeben, wie lange der Bewohner die Immobilie bewohnen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht: Hier ist keine Frist gesetzt. Ob der Bewohner 75 oder 95 Jahre alt wird, ist unerheblich. Solange er sich selber versorgen kann, darf er den Wohnraum für sich beanspruchen.
- Aufhebung des Wohnrechts: Dies ist tatsächlich über eine Abfindung möglich. Allerdings müssen beide Vertragsparteien dieser Regelung zustimmen.
- Regelung der Kosten: Diese gilt es vertraglich auszuformulieren. Es ist jedoch üblich, dass der auf Lebenszeit Bewohnende die laufenden Kosten übernimmt.
- Grundbucheintragung: Dieser Schritt ist nicht zwingend notwendig. Doch mit der Eintragung ins Grundbuch bleibt das Wohnrecht auch dann erhalten, sollte der Eigentümer wechseln.
Was ist ein Wohnrecht?
Das klassische Wohnrecht ist schnell erklärt. Es handelt sich hierbei um den juristischen Anspruch in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen. Dies gilt beispielsweise auch dann, wenn ein Käufer eine Immobilie kauft, diese aber über einen Kredit finanziert. Denn Immobilien, die auf diesem Wege erworben werden, gehören zum Teil der Bank.
Generell kommt dem Wohnrecht auf Lebenszeit jedoch eine andere Bedeutung zu. Konkret handelt es sich um Fälle, wo die Immobilie an Dritte weitergegeben werden soll. Doch die Bewohnung soll weiterhin gewährleistet bleiben. Laufende Kosten verbleiben für gewöhnlich beim Bewohner. Doch größere Renovierungen müssten vom Eigentümer übernommen werden.
In welchen Fällen lohnt sich ein Wohnrecht?
Die Anwendungsbeispiele des klassischen Wohnrechts auf Lebenszeit kommen meist innerhalb von Familien vor. Wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder vermachen wollen, so findet schon im Vorfeld eine Weitergabe statt. Doch die Eltern möchten auch weiterhin das Haus oder die Wohnung bewohnen. Also wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit festgelegt. Ebenso ist es möglich, dass ein Ehepartner das Wohnrecht auf Lebenszeit erhält, damit andere Verwandte ihn beim Tod des Partners nicht aus der Immobilie werfen können.
Ein praktischer Vorteil vom lebenslangen Wohnrecht ist, dass damit Erbschafts- und Schenkungssteuern gespart werden können. Dies ist natürlich für den Wohnberechtigten weniger bedeutsam, als für den Nutznießer. Allerdings ist die steuergünstige Übergabe von Vermögen gerade innerhalb von Familien ein wichtiges Thema. Das Wohnrecht auf Lebenszeit kommt hierbei beiden Parteien gelegen. Die Übergabe ist geregelt, das Wohnen im Alter ebenso.
Doch auch Alleinlebende ohne erbende Verwandtschaft können davon profitieren. Sie behalten ihr Wohnungsrecht, geben die Immobilie jedoch bereits vor ihrem Ableben ab. Dadurch können Einnahmen erzielt werden, um sich einen schönen oder zumindest gesicherten Lebensabend zu ermöglichen.
Zeitraum vom Wohnrecht
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass diese Vereinbarung erst mit dem Ableben des Bewohners erlischt. Daher gibt es keinen fixen Zeitraum, über den das eingetragene Wohnrecht Gültigkeit hat. Doch können rechtlich Einschränkungen auf individueller Basis getroffen werden. Bei einer Verschlechterung der Gesundheit und bei einem Eintritt der Pflegebedürftigkeit ist es nicht selten sinnvoll, das Recht auf Nutzung des Wohnraums erlöschen zu lassen.
Ist der Begünstigte nicht mehr in der Lage den Wohnraum zu bewohnen, braucht es eine andere Lösung. Dies sollte vertraglich festgehalten und beispielsweise mit einem Umzug in eine Seniorenresidenz oder eine Pflegeeinrichtung verknüpft werden.
Eintragung ins Grundbuch
Die Immobilie über eine Schenkung weiterzureichen ist das Eine. Doch sollte die Übergabe rechtlich sauber vonstattengehen. Dafür braucht es eine Eintragung in das Grundbuch. Juristisch ist dies nicht zwingend notwendig. Doch im Konfliktfall können auf dieser Basis Streitigkeiten entstehen. Überdies hat die Eintragung ins Grundbuch einen weiteren Vorteil. Angenommen die Immobilie geht durch einen Verkauf an einen Dritten über. Dann bleibt das Wohnrecht auf Lebenszeit, weil es im Grundbuch verankert ist, trotzdem erhalten.
Rechte und Pflichten der Vertragspartner
Rechte und Pflichten gehen beim lebenslangen Wohnrecht Hand in Hand. Diese sind im § 1.093 BGB geregelt und sollen hier der Übersicht halber in Kürze aufgeführt werden.
- Besichtigung: Der Eigentümer darf die Wohneinheit des Begünstigten nicht besichtigen.
- Nutzung: Ist das Wohnrecht auf Lebenszeit nur auf einen Teil des Hauses begrenzt, so dürfen gemeinschaftliche Einrichtungen (Keller, Waschküche oder Gartenanteil) ebenfalls mit genutzt werden.
- Nebenkosten: Ausgaben dieser Kategorie trägt der Wohnende selber.
- Aufnahme: Personen der eigenen Familie, sowie Bedienstete und Pflegepersonal dürfen vom Begünstigten beherbergt werden.
- Reparaturen: Erhaltungsmaßnahmen und Reparaturen werden vom Bewohner getragen. Sanierungen hingegen liegen in der Verantwortung des Eigentümers. Allerdings ist darauf kein rechtlicher Anspruch verankert. Außerdem braucht jede Sanierung auch die Zustimmung des Bewohners.
Kosten
Dies ist ein Punkt, der vertraglich unbedingt geregelt gehört. Sonst sind Probleme zwischen Eigentümer und Bewohner vorprogrammiert. Individuelle Regeln können getroffen werden. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass der auf Lebenszeit wohnende die laufenden Kosten für sein Wohnen trägt. Dazu zählen die Neben- und Heizkosten, sowie mitunter die Ausgaben für Reparaturleistungen. Für Instandhaltungen ist der Eigentümer normalerweise zuständig. Wobei innerhalb der Familie, zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern, häufig die volle Kostenübernahme durch den Bewohner vertraglich festgelegt wird.
Wohnrecht annulieren
Eine Annullierung vom Wohnrecht auf Lebenszeit ist unter normalen Umständen nicht möglich. Dies gilt zumindest dann, wenn ein Grundbucheintrag und eine vertragliche Regelung vorliegen. In diesem Fall erlischt das Wohnrecht erst mit dem Tod. Ein Widerruf ist unmöglich. Allerdings können sich beide Parteien auf die Aufhebung des Wohnrechts auf Lebenszeit einigen. Dies ist jedoch über eine Beantragung und einen notariellen Vertrag abzuwickeln.
Folgen einer Zwangsversteigerung
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es dann, wenn der Eigentümer den Kredit der Immobilie nicht bedienen kann. Zu einem bestimmten Teil gehört das Haus oder die Wohnung dann nämlich der Bank. Dieser Gläubiger hat ein Recht darauf, dass das Darlehen bedient wird. Im Zweifel ist dies nur über einen zwangsweisen Verkauf zu erreichen. Und hier stößt auch das Wohnrecht auf Lebenszeit mitunter an seine Grenzen. Denn innerhalb vom Grundbucheintrag steht das Anrecht auf den Verbleib in der Wohnung hinter dem Recht des Darlehnsgebers auf Bedienung des Kredits. Wird durch den Zwangsverkauf zu wenig Erlös erzielt, um alle Gläubiger zu entschädigen, so erlischt das Wohnrecht.
Allerdings gibt es für Bewohner einen Trick. Diese können sich ebenfalls im Grundbuch ein sogenanntes Rückforderungsrecht eintragen lassen. In diesem Fall hat der Bewohner im Falle einer Zwangsversteigerung selber das Recht seine ehemalige Immobilie erneut zu erwerben. Dies gilt freilich nur dann, wenn der derzeitige Eigentümer der Kreditforderung des Geldinstituts nicht nachkommen kann.
Alternativen zum Wohnrecht
Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird häufig mit einer Schenkung verknüpft. Auf die üblichen Rechte und Pflichten sind wir umfänglich eingegangen. Doch das Wohnrecht ist nicht die einzige Möglichkeit sich das Leben im Alter zu sichern. Folgende Alternativen stehen bereit:
- Lebenslanger Mietvertrag
- Nießbrauchrecht
- Dauerwohnrecht
Mietvertrag
Der Mietvertrag kann auf Lebenszeit geschlossen werden. Dennoch handelt es sich um einen befristeten Vertrag, der erst mit dem Tod des Mieters endet. Doch für einen Mietvertrag gibt es immer die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung. Diesen Schritt können die Eigentümer jedoch nur gehen, wenn sich der Mieter etwas hat zu Schulden kommen lassen. Wenn die Miete bereits in Höhe von zwei Monatskaltmieten fällig ist oder der Hausfrieden wiederholt gestört wurde, dann kann auch der lebenslange Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden. Gleiches gilt zum Beispiel dann, wenn die vermietete Immobilie zu anderen Zwecken als im Vertrag angegeben verwendet wird.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist gegenteilig zum Mietkauf zu verstehen. Dabei kann der Mieter die gemietete Sache nämlich innerhalb einer gesetzten Frist käuflich erwerben.
Nießbrauch
Der Nießbrauch hat in mehreren Anwendungsfällen einen praktischen Nutzen. So wäre es dem auf Lebenszeit Wohnenden die Möglichkeit eingeräumt, die Immobilie zu vermieten. Dies ist beispielsweise eine Idee, wenn der Betreffende viel auf Reisen ist. Doch die umgekehrte Möglichkeit besteht auch. Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil eine stationäre Pflege notwendig ist. Sollte jedoch das Nießbrauchrecht eingeräumt sein, so kann der Pflegebedürftige die Immobilie vermieten und damit einen Teil seiner Pflegekosten decken. Der Nießbrauch erlaubt dem Begünstigten die Einnahmen zu behalten. Dieses Recht ist jedoch nicht an einen Dritten übertragbar.
Dauerwohnrecht
Wo liegt der Unterschied zwischen dem Dauerwohnrecht und dem Wohnrecht auf Lebenszeit? Das Dauerwohnrecht kann vererbt oder auf andere Art weitergereicht werden. Voraussetzung ist jedoch ein Vertrag nach Maßgabe vom Wohnungseigentumsrecht. Im Prinzip ist das dauerhafte Wohnrecht der Vereinbarung „auf Lebenszeit“ sogar vorzuziehen. Da die Wohnsituation vollständig übertragbar ist, greifen die Rechte des Bewohners tiefer.
Fazit zum Wohnrecht auf Lebenszeit
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht es dem Immobilienbesitzer seinen Wohnraum an die nachfolgende Generation oder einen beliebigen Vertragspartner weiterzureichen. Gleichzeitig kann der Abgebende jedoch den Wohnraum für den Rest seines Lebens nutzen. Ausnahmen können eine Pflegebedürftigkeit oder die Zwangsversteigerung der Immobilie sein. Generell sind eine vertragliche Regelung sowie eine Eintragung ins Grundbuch ratsam. Laufende Kosten und Reparaturen trägt für gewöhnlich der Bewohner. Sanierungsaufgaben obliegen meist dem neuen Eigentümer.
FAQ zum Wohnrecht auf Lebenszeit
Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit beschreibt eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Bewohner. Der Begünstigte darf die Immobilie dabei bis zu seinem Ableben bewohnen.
Wie funktioniert ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit kommt häufig innerhalb von Familien vor. Ein Elternteil schenkt dem Kind seine Immobilie und lässt sich gleichermaßen per Vertrag und Grundbucheintrag ein Recht auf Nutzung des Wohnraums bis zum Ende des eigenen Lebens festschreiben.
Wie teuer ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Das eigentliche Wohnrecht auf Lebenszeit ist umsonst. Schlussendlich ist es eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Wird diese notariell beglaubigt oder findet, wie empfohlen, ein Grundbucheintrag statt, so fallen Kosten an.
Welche Alternativen gibt es zum Wohnrecht?
Alternativen zum Wohnrecht auf Lebenszeit sind die lebenslange Miete, das Nießbrauchrecht und das Dauerwohnrecht. Ein Mietverhältnis kann auch auf Lebenszeit außerordentlich gekündigt werden. Das dauerhafte Wohnen lässt sich hingegen sogar vererben.
