Baudarlehen

Obwohl die Zinsen in letzter Zeit deutlich angezogen sind, befinden sie sich immer noch auf einem historisch eher niedrigen Niveau. Über ein sogenanntes Baudarlehen können Kreditnehmer:innen zu besonders niedrigen Zinsen an Kapital kommen. Daher möchten wir dir im Rahmen dieses Artikels erläutern, was ein Baudarlehen ausmacht, worin der Unterschied zur Baufinanzierung besteht und welche Unterlagen du bei der Antragstellung einreichen musst. Außerdem werden wir darauf eingehen, welche Vor- sowie Nachteile sich durch den Abschluss eines Baudarlehens ergeben.

Was ist ein Baudarlehen?

Bei einem sogenannten Baudarlehen handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit. Dieser kann demnach nur für bestimmte Zwecke verwendet werden. Hierzu gehören der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder der Erwerb eines Grundstücks. Zusätzlich dazu kann ein solches Darlehen sowohl für den Neubau einer Immobilie als auch für die Sanierung und Modernisierung einer Bestandsimmobilie eingesetzt werden. Die Grundschuld auf das zu finanzierende Objekt dient der Bank als Kreditsicherheit.

Wann ist ein Baudarlehen sinnvoll?

Wann der Abschluss eines Baudarlehens Sinn macht, ist hauptsächlich von der eigenen Situation abhängig. Da sich die Darlehenszinsen, die für ein Baudarlehen ausgerufen werden, immer noch auf einem niedrigen Niveau befinden und die Mietpreise am Steigen sind, kann sich die Aufnahme eines solchen Darlehens für viele Personengruppen eignen. Insbesondere für diejenigen, die im Vergleich zum Kaufpreis der Immobilie eine hohe Miete zahlen müssen, kann sich der Kauf eines Objektes über ein Baudarlehen lohnen. Zwar müssen die Kreditnehmer:innen nun die monatlichen Kreditraten stemmen, dafür fällt allerdings die Miete weg. Zudem ist man nicht mehr von Mieterhöhungen betroffen, was eine größere Planungssicherheit verschafft.

Abgrenzung von Baufinanzierung

Im Netz werden die beiden Begriffe Baufinanzierung und Baudarlehen oft als Synonyme benutzt. Wenn man es genau nimmt, handelt es sich bei einem Baudarlehen jedoch um einen Teil der Baufinanzierung und zwar um das benötigte Fremdkapital. Denn sowohl Immobilienkäufer:innen als auch Bauherr:innen setzen im Normalfall nicht ausschließlich auf Fremdkapital, sondern bringen einen gewissen Anteil an Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. Hierbei können insbesondere diejenigen profitieren, die ein Haus bauen. Das liegt daran, dass oftmals über einen Bausparvertrag im Laufe der Zeit Eigenkapital aufgebaut wurde, um ein Bauspardarlehen mit günstigen Konditionen erhalten zu können.

Formen des Baudarlehens

Es bestehen mehrere Formen des Baudarlehens. Diese werden wir dir im Detail innerhalb der nächsten Abschnitte vorstellen.

Das Annuitätendarlehen

Bei einem sogenannten Annuitätendarlehen handelt es sich um eine besondere Form des Darlehens. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass die jährlichen Kreditraten keinen Veränderungen unterliegen. Dabei setzen sich die Annuitäten, also die zu zahlenden Beträge, aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Logischerweise verändert sich das Verhältnis mit der Zeit. Denn je mehr Tilgungsraten beglichen wurden, desto geringer fällt der Restbetrag aus und desto niedriger sind die zu zahlenden Zinsen. Damit Kreditnehmer:innen trotzdem über die gesamte Laufzeit hinweg die gleichen Raten zahlen, steigen die Tilgungsanteile entsprechend. Das bedeutet konkret, dass am Anfang wenig getilgt wird, während gegen Ende der Laufzeit des Kredits besonders hohe Tilgungsraten zu verzeichnen sind.

Der Bausparvertrag

Der Bausparvertrag stellt eine weitere Form des Baudarlehens dar. Hierbei handelt es sich um ein Finanzprodukt, welches Sparer:innen mit einer Bausparkasse abschließen können. Dieses Produkt enthält sowohl Elemente der Immobilienfinanzierung als auch des Sparvertrags. Während der Ansparphase zahlen Sparer:innen alle in einen gemeinsamen Topf ein. Später, sofern die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind, können sich Sparer:innen das Darlehen zuteilen bzw. auszahlen lassen. Der Abschluss eines Bausparvertrags sorgt dafür, dass Bausparer:innen flexibel bleiben. Denn es ist zu jeder Zeit möglich, die Darlehensphase mithilfe von Sondertilgungen zu verkürzen. Hierfür werden keine zusätzlichen Gebühren erhoben. Zusätzlich dazu besteht in der Regel die Möglichkeit, den Vertrag an die individuelle Lebenssituation anzupassen.

Beantragung und benötigte Unterlagen

Ein Baudarlehen kann mittlerweile bei vielen Anbietern einfach und bequem online beantragt werden. Hierfür benötigen die jeweiligen Kreditinstitute in der Regel deine persönlichen Daten. Hierbei musst du unter anderem deine Adresse eingeben. Zusätzlich dazu ist es wichtig, dass Kreditnehmer:innen das Netto-Einkommen angeben, welches ihnen monatlich zur Verfügung steht. Auch ein Nachweis über das Arbeitsverhältnis ist erforderlich. Im nächsten Schritt müssen Antragsteller:innen die erforderlichen Daten zur Immobilie und zur Finanzierung angeben. Der jeweilige Anbieter benötigt Angaben zur Kreditsumme, den Nutzungszweck und das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Wichtig zu wissen ist, dass nur Personen über 18 Jahren ein Baudarlehen beantragen können. Daher gehört ein gültiges Ausweisdokument zu den erforderlichen Unterlagen.

Das kann der Reisepass oder der Personalausweis sein. Zusätzlich dazu müssen aktuelle Gehaltsnachweise eingereicht werden. Selbstständige müssen die letzten Steuerbescheide einreichen, zu denen auch die Einkommensteuererklärungen gehören. Ein Nachweis über weitere Kredite, die möglicherweise bestehen, sowie deren Höhe und Raten muss ebenfalls erbracht werden. Für den Fall, dass es sich um einen Neubau handelt, muss eine detaillierte Kostenaufstellung des Bauvorhabens erbracht werden. Zusätzlich dazu musst du die kalkulierten Nebenkosten angeben. Möglicherweise werden noch mehr Unterlagen angefordert, die sich auf die Immobilie und das Grundstück beziehen. Die Bearbeitungszeiten können je nach Bank variieren, mit einer Woche sollte gerechnet werden. Gebühren für die Bearbeitung darf die Bank gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2015 nicht erheben. Verbraucher:innen sind nicht dazu verpflichtet, diese zu zahlen, falls ein Kreditinstitut trotzdem Bearbeitungsgebühren verlangt.

Vorgehen, Ablauf und Tilgung

Bevor du ein Baudarlehen in Anspruch nimmst, solltest du dir Gedanken darüber machen, wie viel Kapital du eigentlich genau benötigst. So kannst du bereits im Vorfeld herausfinden, welche monatlichen Raten voraussichtlich anfallen werden und bis zu welchem Umfang du diese stemmen kannst. Um das passende Baudarlehen zu finden, kannst du dir von vielen verschiedenen Anbietern ein unverbindliches Angebot geben lassen und die jeweiligen Konditionen miteinander vergleichen.

Entspricht ein Angebot deinen Anforderungen, dann kannst du im nächsten Schritt die Eckpunkte des Darlehens mit der Bank abklären, wie zum Beispiel Laufzeit des Kredits und Höhe der Darlehenssumme. Wenn sowohl die Laufzeit als auch die Kreditsumme sowie der Nominalzinssatz und die Tilgung zu Beginn oder Rückzahlungsrate bekannt sind, dann kann ein Tilgungsplan erstellt werden, welcher dir eine Übersicht über die anfallenden Tilgungsraten verschaffen wird.

Einsparpotenziale

Es bestehen mehrere Einsparpotenziale bei Finanzierungen über ein Bauspardarlehen. Kreditnehmer:innen entscheiden sich oft für eine lange Zinsbindung. Das sorgt für eine gewisse Sicherheit, falls die Zinsen in Zukunft wieder ansteigen, führt allerdings auch dazu, dass für den Kredit höhere Zinsen berechnet werden. Sparer:innen können somit einen günstigeren Kredit erhalten, wenn sie eine kurze Zinsbindung wählen. Hierdurch entsteht allerdings das Risiko, dass die Zinslast in Zukunft wieder steigt. Grundsätzlich gilt, dass sich eine lange Zinsbindung vor allem dann lohnt, wenn die Zinsen in Zukunft aller Voraussicht nach steigen werden. Wird davon ausgegangen, dass die Zinsen künftig sinken werden, dann sollte eine möglichst kurze Zinsbindung gewählt werden.

Die zu zahlenden Zinsen können auch durch sogenannte Sondertilgungen gesenkt werden. Hierbei handelt es sich um freiwillige Tilgungen, die neben der normalen Kreditrate gezahlt werden können. Sehr viel sparen können Kreditnehmer:innen zudem, wenn sie nicht das erstbeste Angebot annehmen, sondern viele verschiedene Anbieter hinsichtlich ihrer Konditionen bei Baudarlehen miteinander vergleichen, um so das günstigste Angebot ausfindig zu machen.

Mögliche Kreditsumme und notwendiges Eigenkapital

Die höchstmögliche Kreditsumme orientiert sich an der Bonität des jeweiligen Kreditnehmers. Denn je eher die Bank ihrem Kunden zutraut, dass dieser den Kredit auch bedienen kann, desto besser fallen nicht nur die Konditionen aus, sondern desto höher darf die Summe sein, die beantragt werden kann. Zusätzlich dazu spielt das Eigenkapital eine große Rolle, sodass ein hoher Eigenkapitalanteil dazu führen kann, dass Kreditnehmer:innen eine höhere Kreditsumme zugestanden bekommen. Das ist dadurch zu begründen, dass das Risiko der Banken sinkt, je mehr Eigenkapital beim Baudarlehen eingebracht wird. Als Faustregel gilt, dass Kreditnehmer:innen mindestens 10% an Eigenkapital einbringen sollten, noch besser sind höhere Eigenkapitalanteile von zum Beispiel 20 bis 30%.

Förderung

Es ist möglich, eine Förderung seitens der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu erhalten, wenn Kreditnehmer:innen ein Baudarlehen in Anspruch nehmen möchten. Denn diese Förderbank unterstützt nicht nur Unternehmen, sondern auch Privatpersonen dabei, eine energieeffiziente Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Die Förderung kann auch dann genutzt werden, wenn eine Immobilie saniert und modernisiert werden soll. Kreditnehmer:innen können hierbei von besonders niedrigen Zinsen und einem Tilgungszuschuss profitieren. Allerdings werden die Kredite nicht von der KfW-Bank selbst vergeben. Ein solches Darlehen kann über Sparkassen oder andere Finanzinstitute abgeschlossen werden.

Zinsen, Zinsbindung und Laufzeit

Wer davon ausgeht, dass die Zinsen weiterhin steigen werden, der sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen, um von den immer noch recht günstigen Zinssätzen zu profitieren. Dementsprechend kann es ein großes Risiko darstellen, wenn Kreditnehmer:innen einen Kredit mit einer langen Laufzeit, aber einer kurzen Zinsbindung abschließen. Denn die Kreditraten können bei zukünftig steigenden Zinsen entsprechend ansteigen. Im schlimmsten Fall können die Kreditraten nicht mehr beglichen werden.

Zinsentwicklung

Bereits seit einigen Jahren befinden sich die Zinsen für Baudarlehen auf einem niedrigen Niveau. Im Laufe der Zeit sind die Zinsen immer weiter gesunken, bis sie um das Jahr 2020 herum ihren Tiefpunkt erreicht haben. Mittlerweile sind die Zinsen wieder recht stark angestiegen, befinden sich aber immer noch deutlich unter dem Niveau von 2008. Das bedeutet, dass die Zinsen für ein Baudarlehen im historischen Kontext immer noch niedrig sind, aber nicht mehr so günstig wie noch vor wenigen Jahren. Die EZB kann den sogenannten Leitzins anpassen und hierdurch Einfluss auf die Zinsentwicklung bei Baudarlehen nehmen. Eine Erhöhung des Leitzinses führt in der Regel dazu, dass Kreditnehmer:innen längerfristig betrachtet höhere Zinsen zahlen müssen. Eine Verringerung des Leitzinses wiederum dürfte zu sinkenden Zinsen führen.

Baudarlehen mit günstigen Zinsen

Baudarlehen bieten im Vergleich zu normalen Krediten für Privatpersonen eine deutlich höhere Sicherheit. Das liegt daran, dass das Darlehen zweckgebunden ist und nur für Immobilien verwendet werden darf. Dementsprechend verfügt die Bank zumindest über die Immobilie als Vermögenswert, wenn der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist, seine Kreditschulden zu begleichen. Besonders günstige Zinsen können Kreditnehmer:innen erhalten, die eine hohe Bonität aufweisen.

Denn eine hohe Bonität bedeutet nichts anderes, als dass ein Zahlungsausfall als unwahrscheinlich eingestuft wird. Wer zusätzlich dazu viel Eigenkapital einbringt, der kann die Zinsen noch weiter drücken, da sich das Risiko der Bank verringert. Dementsprechend erhalten hauptsächlich die Kreditnehmer:innen ein Baudarlehen, die über eine gute Bonität verfügen und ein gewisses Mindestmaß an Eigenkapital einbringen können. Zusätzlich dazu muss ein regelmäßiges Einkommen nachgewiesen werden, welches ausreicht, um die anfallenden Kreditraten begleichen zu können.

Vor- und Nachteile des Darlehens

Zu den großen Vorteilen eines Baudarlehens gehören die niedrigen Zinsen. Diese kommen dadurch zustande, dass die finanzierende Bank die Immobilie als Sicherheit hat. Zusätzlich dazu können hohe Kreditsummen aufgenommen werden. Die Kreditbeträge fangen ab 25.000 Euro an, nach oben hin gibt es keine Grenze. Während der Sollzinsbindung besteht eine Sicherheit bezüglich der Zinsen, welche nicht erhöht werden. Kreditnehmer:innen können den Vertrag individuell gestalten, hinsichtlich ihrer Wünsche und Bedürfnisse. Zudem ist eine staatliche Förderung möglich, zum Beispiel über ein zinsgünstiges Darlehen von der KfW-Bank. Ein ganz grundsätzlicher Vorteil besteht darin, dass keine Kosten mehr für die Miete anfallen, da Kreditnehmer:innen nun in den eigenen vier Wänden leben können.

Nachteilhaft ist allerdings, dass der Kredit zweckgebunden ist. Das bedeutet, dass er nicht zur freien Verwendung zur Verfügung steht, sondern zwingend für eine Immobilie eingesetzt werden muss. Zusatzkosten können entstehen, wenn von den im Vertrag vereinbarten Sachverhalten abgewichen wird. So kann der Kreditgeber beispielsweise Bereitstellungszinsen erheben, sollte der Kreditnehmer sich das Baudarlehen verzögert auszahlen lassen. Es ist üblich, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld übrig bleibt, der Kredit ist demnach nicht vollständig abbezahlt. Das führt zu einem Zinsänderungsrisiko, weil in der Regel eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird.

Anbieter

Es gibt einige Kreditinstitute, die Baudarlehen zu günstigen Konditionen anbieten. Hierzu zählen zum Beispiel die Commerzbank, Postbank, Santander, Degussa Bank, ING, Debeka Bausparkasse oder auch Signal Iduna. Dabei sollten Kreditnehmer:innen aber nicht nur auf die Höhe der Zinsen, sondern auch auf die Besonderheiten des Vertrags achten. So kann ein flexibler Vertrag, bei dem die Kreditraten an veränderte Lebensumstände angepasst werden können, sehr hilfreich sein, beispielsweise bei einem Jobverlust.

Fazit

FAQ: Fragen und Antworten zum Baudarlehen