Grundschuld – Grundpfandrecht zur Absicherung von Immobiliendarlehen

oliverschoch Oliver Schoch Veröffentlicht am: 12. April 2022 Letztes Update: 12. April 2022 Lesezeit: 8 Minuten
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Wer bei einer Bank einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, der muss nahezu ausnahmslos eine Grundschuld zugunsten der Kreditgeber:innen eintragen lassen. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, weil die Bank als Gläubigerin im Fall des Falles die Möglichkeit hat, die entsprechende Immobilie pfänden zu lassen.

In unserem Beitrag erfährst du, worum es sich bei einer Grundschuld handelt. Ferner gehen wir darauf ein, welche Arten der Grundschuld es gibt, was die rechtlichen Aspekte der Grundschuld sind, worin sich Grundschuld und Hypothek unterscheiden sowie, wie eine Grundschuld gelöscht werden kann.

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundschulden werden in erster Linie dann ins Grundbuch eingetragen, wenn damit ein Immobilienkredit besichert werden soll.
  • Früher haben die Banken in erster Linie eine Hypothek gefordert, die allerdings mittlerweile nahezu komplett durch die Grundschuld als Grundpfandrecht abgelöst wurde.
  • Es gibt unterschiedliche Arten von Grundschulden, wie zum Beispiel die Briefgrundschuld, die Fremdgrundschuld, die Eigentümergrundschuld oder auch die Sicherungsgrundschuld.
  • Eingetragen wird die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs, welches wiederum beim Grundbuchamt geführt wird.

Was ist eine Grundschuld?

Bei der Grundschuld handelt es sich zunächst einmal um ein sogenanntes dingliches Recht, genauer gesagt um ein Grundpfandrecht. Dieses resultiert aus einem Grundstück und einer sich darauf befindlichen Immobilie. Die rechtliche Grundlage für die Grundschuld sind insbesondere die Paragrafen 1191ff BGB, die sich im 3. Buch mit der Bezeichnung „Sachenrecht“ befinden.

Durch das Eintragen einer Grundschuld ins Grundbuch findet eine Belastung des Grundstücks insoweit statt, als dass dieses dafür haftet, dass Eigentümer:innen an Gläubiger:innen einer Forderung auch zahlen. Meistens handelt es sich dabei um ein Darlehen, in der Regel um ein Immobiliendarlehen, welches in monatlichen Raten zurückgezahlt wird.

Unterschiedliche Arten der Grundschuld

Es gibt nicht nur die eine Grundschuld, sondern die Grundpfandrechte tauchen in verschiedenen Varianten auf. So existiert insbesondere die folgende Einteilung, wenn es um die unterschiedlichen Varianten von Grundschulden geht:

  • Eigentümergrundschuld
  • Fremdgrundschuld
  • Sicherungsgrundschuld
  • Gesamtgrundschuld
  • Isolierte Grundschuld

Die Eigentümergrundschuld steht normalerweise nicht im Zusammenhang mit einem aufgenommenen Darlehen, denn in diesem Fall trägt sich der/die Eigentümer:in des Grundstücks faktisch selbst ins Grundbuch ein. Oder aber, die Eigentümergrundschuld entsteht nach vorheriger Fremdgrundschuld automatisch, nachdem der Kredit abgelöst wurde. Sie kann durchaus sinnvoll sein und Vorteile haben, auf die wir im späteren Verlauf noch näher eingehen werden.

Die klassische Grundschuld ist die sogenannte Fremdgrundschuld. Hier findet die Eintragung auf direktem Wege zugunsten der Gläubiger:innen statt, also im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung zugunsten der Kreditgeber:innen. In diesem Fall dient die Fremdgrundschuld dem/der Kreditgeber:in als Sicherheit, sollte der/die Schuldner:in seinen/ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.

Eine weitere Variante der Grundschuld ist die sogenannte Sicherungsgrundschuld. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass sie direkt an die Forderung der Gläubiger:innen gekoppelt ist, was für eine Grundschuld nicht typisch ist. Normalerweise sind Grundschulden nämlich nicht streng akzessorisch und somit nicht an eine bestimmte Forderungen von Gläubiger:innen gebunden.

Eine Gesamtgrundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches über mehrere Grundstücke verteilt ist. Selbst wenn die verschiedenen Grundstücke unterschiedliche Eigentümer:innen haben, ist es so, dass alle Eigentümer:innen für den Gesamtgrundschuldbetrag in Haftung genommen werden können.

Eine relativ seltene Form der Grundschuld ist die sogenannte isolierte Grundschuld. In dem Fall findet nicht die Absicherung einer Forderung statt. Häufig wird eine solche isolierte Grundschuld stattdessen genutzt, um im Rahmen einer Schenkung der Immobilie zukünftige Ansprüche zu sichern.

Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld

Es gibt noch eine weitere Möglichkeiten, die Grundschulden zu unterteilen, nämlich zum einen in die Buchgrundschuld und zum anderen in die Briefgrundschuld. Buchgrundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und es wird ferner vermerkt, dass kein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Wechselt demzufolge der Gläubiger, muss im Grundbuch eine Umtragung der Grundschuld vorgenommen werden. Bei Briefgrundschulden erfolgt zwar ebenfalls das Eintragen ins entsprechende Grundbuch.

Ferner findet zusätzlich die Ausstellung eines Grundschuldbriefs statt, der an die Gläubiger:innen ausgehändigt wird. Der Vorteil solcher Grundschuldbriefe besteht darin, dass diese weitergereicht werden können, falls eine Abtretung der Forderung im Raum steht. Findet aufgrund wechselnder Forderungen eine solche Abtretung der Buchgrundschuld statt, muss dies hingegen im Grundbuch – im Gegensatz zur Briefgrundschuld – eingetragen werden.

Die rechtlichen Aspekte der Grundschuld

Wie eingangs bereits erwähnt, basiert die Grundschuld in erster Linie auf dem 3. Buch BGB, Teil „Sachenrecht“. Basis für die rechtliche Wirksamkeit von Grundschulden ist, dass es sich um Grundpfandrechte handelt, die der/die Gläubiger:in entsprechend verwerten darf. Auf Basis des Grundpfandrechtes ist es somit beispielsweise Banken möglich, eine Zwangsvollstreckung anzuordnen, sodass die Immobilie und damit das Eigentum der Schuldner:innen zwangsversteigert werden kann.

Dies geschieht regelmäßig dann, wenn es aufgrund des Darlehens Forderungen gibt, die Kreditnehmer:innen nicht mehr wie vorgesehen begleichen können. Damit die Grundschuld auch in der Außenwirkung rechtlich Bestand hat, muss die Grundschuld zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchämter finden sich für gewöhnlich beim zuständigen Amtsgericht. Veranlassen müssen die Einträge übrigens Notare, worauf wir im späteren Verlauf des Beitrages ebenfalls näher eingehen werden.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Wie schon kurz erwähnt, waren Grundschulden nicht immer die gängigsten Sicherungsgegenstände bei Immobiliendarlehen. In früheren Zeiten waren es in erster Linie Hypotheken, die entsprechend ins Grundbuch als Sicherheit eingetragen wurden. Daher stellt sich durchaus die Frage, worin eigentlich der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek im Detail besteht? Der größte Unterschied und vermutlich gleichzeitige Hauptgrund dafür, dass die Kreditgeber:innen schon seit vielen Jahren eindeutig Grundschulden gegenüber Hypotheken bevorzugen, ist die jeweilige Abhängigkeit vom Existieren einer Forderung.

Die Hypothek wird in dem Zusammenhang als streng akzessorisch bezeichnet. Das bedeutet, dass deren Existenz und rechtliche Bindung an eine bestimmte Forderung, in der Regel an ein Darlehen, gekoppelt ist. Das wiederum führt dazu, dass die Hypothek mit fortlaufender Rückzahlung des Immobilienkredites immer weiter sinkt. Die Grundschuld hingegen ist nicht an eine Forderung gebunden und aus Sicht der Bank demzufolge deutlich flexibler. Sie kann auch dann als Sicherheit dienen, wenn kein Immobilienkredit aufgenommen wurde oder dieser schon zu einem größeren Teil zurückgezahlt ist.

Neben diesem Hauptunterschied gibt es nur noch kleinere Differenzen zwischen Grundschuld und Hypothek, aber auch Gemeinsamkeiten. In beiden Fällen dienen die Grundpfandrechte zur Absicherung von Immobilienkrediten, die in der Regel sechsstellige Kreditsummen beinhalten. In beiden Fällen ist es ein Notar, der die Eintragung der Hypothek bzw. Grundschuld ins Grundbuch veranlassen muss. Ebenfalls identisch ist der Sinn und Zweck des Grundpfandrechtes, nämlich eine existente Forderung abzusichern.

In der folgenden Tabelle möchten wir noch einmal die wichtigsten Eigenschaften, sowohl Gemeinsamkeiten als auch Unterschiede, der Grundschuld auf der einen und der Hypothek auf der anderen Seite übersichtlich zusammenfassen.

EigenschaftenGrundschuldHypothek
ZweckAbsicherung Immobiliendarlehen oder andere ForderungAbsicherung Immobilienkredit
Bindung an Forderungnein, nicht streng akzessorischja, streng akzessorisch
Flexibilität für die Bankhochgering
Brief und Buch möglichjaja
Veranlasser der EintragungNotarNotar
Heutige Verwendungsehr häufigselten

Grundschuld löschen lassen

Eine Grundschuldbestellung wird in den meisten Fällen dann gegenüber Eigentümer:innen einer Immobilie vorgenommen, wenn seitens der Bank ein Darlehen zur Finanzierung von Immobilien vergeben wurde. Dem/der Grundschuldbesteller:in steht also nach der Eintragung ein Grundpfandrecht zu, welches sich sowohl auf die Immobilie als auch auf das Grundstück als solches bezieht. Zwar ist die Grundschuld nicht wie die Hypothek an die Existenz einer Forderung gebunden. Dennoch möchten Eigentümer:innen verständlicherweise, dass die Grundschulden nach vollständiger Tilgung des Immobilienkredites gelöscht werden. Daher stellt sich die Frage, wie eine solche Löschung funktioniert und was in dem Zusammenhang zu tun ist, um den Eintrag aus dem Grundbuch streichen zu lassen.

Wenn du also etwa einen Immobilienkredit vollständig abbezahlt hast und gerne die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen möchtest, stellte die kreditgebende Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Das wiederum führt dazu, dass die Grundschulden aus der Abteilung III des Grundbuchs gelöscht werden. Sowohl Grundstück als auch die Immobilie sind anschließend belastungsfrei, falls keine anderen Einträge im Grundbuch vorhanden sind. Wie es bereits bei der Eintragung der Grundschuld der Fall ist, muss auch die Löschung von Notar:innen veranlasst werden. Sollte es sich um eine Briefgrundschuld handeln, ist zusätzlich zur Löschungsbewilligung auch die Vorlage des entsprechenden Grundschuldbriefs notwendig.

Hinweis

Ist das Immobiliendarlehen der kreditgebenden Bank zurückgezahlt, lassen die meisten Hauseigentümer:innen die im Grundbuch eingetragenen Grundschuld löschen. Das ist allerdings kein Muss. Es kann sogar sinnvoll sein, die Eintragung existieren zu lassen, damit beispielsweise für spätere Kredite schon eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch existiert.

Gute Gründe für eine Eigentümergrundschuld

Wie zuvor erwähnt, ist es nicht vorgeschrieben, dass nach dem Begleichen einer durch Grundpfandrechte in Form einer Grundschuld abgesicherten Forderung zwangsläufig die Löschung im Grundbuch seitens des/der Notar:in erfolgen muss. Stattdessen gibt es die sogenannte Eigentümergrundschuld, sodass die Grundschuld faktisch auf den Namen des/der Eigentümer:in bestehen bleiben kann. Sinnvoll ist dies insbesondere unter der Voraussetzung, dass Immobilieneigentümer:innen zukünftig weitere Finanzierungsvorhaben haben, denn dann können sie die entsprechende Eigentümergrundschuld verwenden.

Welchen Sinn und Zweck haben Grundschulden?

Der Hauptzweck der Grundschulden besteht darin, dass kreditgebende Banken damit eine Sicherheit für die zur Verfügung gestellte Darlehenssumme haben. Sollten Kreditnehmer:innen nach geraumer Zeit gegenüber den Kreditgeber:innen nicht mehr dazu in der Lage sein, die vereinbarten Raten zu zahlen, kann die Bank als Gläubigerin mit dem ihr zur Verfügung stehenden Grundpfandrecht auch die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen. Aus dem Erlös kann sie sich anschließend bedienen, um ideal im Idealfall alle offenen Forderungen begleichen zu können.

Fazit zur Grundschuld

Die Grundschuld ist heutzutage ein gängiges Mittel, mit dem Banken ihre Forderungen absichern, die aus einem vergebenen Immobiliendarlehen resultieren. Kreditgebende Banken würden demzufolge als Gläubiger:innen und Begünstigte mit ihrer Sicherheit ins Grundbuch eingetragen. Daraus resultiert übrigens auch, dass Eigentümer:innen der Immobilie und des Grundstücks dieses nicht veräußern können, solange die Grundschuld als Sicherheit zu Gunsten der Bank eingetragen ist.

Häufige Fragen und Antworten zur Grundschuld

Wo findet die Eintragung der Grundschuld statt?

Eingetragen werden Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs. Dies beinhaltet Grundschulden, Hypotheken oder auch Vormerkungen. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt, welches oft ein Teil des Amtsgerichtes ist.

Wer ist als Veranlasser des Eintrags der Grundschuld verantwortlich?

Darlehensnehmer:innen haben die Pflicht, eine(n) Notar:in mit der Eintragung von Grundschulden ins entsprechende Grundbuch zu beauftragen. Die Notar:innen wiederum leiten die notwendigen Unterlagen an das Grundbuchamt weiter, von dem anschließend die Eintragung der Grundschuld vorgenommen wird.

Welche Grundschuld befindet sich im Grundbuch an erster Stelle?

Bei Grundschulden ist unter Umständen die sogenannte Rangfolge von Bedeutung, wenn es mehrere Grundschulden und Hypotheken gibt, die eingetragen sind. Am besten ist aus Sicht der Kreditgeber:innen eine erstrangige Grundschuld. Dabei handelt es sich nämlich um die Grundschuld, die als Erstes in Grundbuch eingetragen wurde und daher bei eventuellen Forderungen und Ansprüchen als Erstes verwertet werden darf.

Wie unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Hypothek streng akzessorisch, also an die Existenz einer Forderung gebunden ist. Auf die Grundschuld hingegen trifft das nicht zu, sodass diese Darlehenssicherheit auch ohne eine konkrete Forderung existieren kann.

Welche Kosten verursacht die Eintragung einer Grundschuld?

Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld sind in erster Linie abhängig davon, wie hoch die Grundschuld ist. Meistens belaufen sich die Gebühren auf etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Beträgt die eingetragenen Grundschuld also beispielsweise 200.000 Euro, ist mit Gebühren in Höhe von rund 400 Euro zu rechnen.

Wann ist die Löschung einer Grundschuld nicht sinnvoll?

Wenn nach vollständiger Rückzahlung des Immobilienkredites die Grundschuld nicht gelöscht wird, verwandelt sich diese automatisch in eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Die Löschung der Grundschuld ist dann wenig empfehlenswert, wenn Immobilieneigentümer:innen weitere Finanzierungsvorhaben haben, sodass die Grundschuld irgendwann wieder als Kreditsicherheit benötigt werden könnte.

Oliver Schoch

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Als gelernter Bankkaufmann habe ich mich 2008 als Finanz-Journalist selbstständig gemacht. Seitdem verfasse ich nun in Vollzeit als Freiberufler nahezu ausnahmslos Beiträge zu Finanz- und Wirtschaftsthemen, wie Börse, Aktien, Geldanlage, Vermögensaufbau, Versicherungen und Finanzierungen. Zu meinem Repertoire zählen u.a. Ratgeber, Fachtexte, News, Blogbeiträge und eBooks.