Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für Besitzer:innen von Wohnungseigentum kann eine Abgeschlossenheitserklärung sehr wichtig werden, weil sie ohne diese in bestimmten Fällen ihre Wohnung nicht verkaufen können. Daher klären wir dich in diesem Artikel unter anderem über die Bedeutung dieses Dokuments und die hierfür erforderlichen Voraussetzungen auf.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung, dass alle in einem Gebäude liegenden Wohnungen bautechnisch voneinander abgetrennt sind.
- Eine Abgeschlossenheitserklärung verfällt nicht. Sie ist demnach unbegrenzt gültig, solange sich die zur Abgeschlossenheit der Wohnung führenden Zustände nicht verändern.
- Mithilfe einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können Eigentümer:innen einzelne Wohnungen ihres Mehrfamilienhauses verkaufen.
Definition der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Unter einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung versteht man eine Erklärung, welche aussagt, dass alle sich in einem Gebäude befindenden Wohnungen über eine Kennzeichnung durch Nummern verfügen und bautechnisch komplett voneinander getrennt sind. Bei Erfüllung der Kriterien führt diese Bescheinigung dazu, dass jede einzelne Wohnung als eigenständige Einheit betrachtet wird. Dementsprechend ist diese Erklärung von großer Relevanz für Besitzer:innen von Immobilien, sofern sie diese veräußern möchten.
Die Abgeschlossenheitserklärung wird nach dem Antrag von Immobilieneigentümer:innen ausgestellt.
Gründe und Bedeutung
Eine Abgeschlossenheitserklärung dient dem Zweck, die Eigentumsverhältnisse innerhalb eines Gebäudes klar zu definieren, sodass der Verkauf der Immobilie für alle vom Kauf betroffenen Parteien aus rechtlicher Sicht korrekt ablaufen kann. Die rechtliche Grundlage für diese Bescheinigung ist in § 3 Absatz 2 und § 7 Absatz 4 im Wohnungseigentumsgesetz festgehalten. Ohne eine Abgeschlossenheitserklärung besteht keine rechtliche Sicherheit und die Wohnung kann nicht verkauft werden. Dementsprechend sollten Bauherr:innen, die eine spätere Veräußerung von einzelnen Wohnungen ihres Mehrfamilienhauses planen, bereits bei der Planung des Baus darauf achtgeben, dass die jeweiligen Wohnungen die Kriterien, die an sie im Rahmen der Abgeschlossenheitserklärung gestellt werden, erfüllen.
Ohne eine Abgeschlossenheitserklärung ist keine Eintragung ins Grundbuch möglich.
Voraussetzungen
Es bestehen bauliche Voraussetzungen dafür, dass die Wohnung als abgeschlossen gelten kann. Die Räume der Wohnung müssen gegenüber Teil- und Sondereigentumseinheiten abgetrennt sein. Das bedeutet konkret, dass die Wohnung durch Böden, Decken und Wände vom gemeinschaftlichen Eigentum abgetrennt ist. Sie muss über einen eigenen Zugang verfügen und abgeschlossen werden können. Zusätzlich dazu muss eine normale Haushaltsführung gewährleistet sein. Dementsprechend muss die Wohnung ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette haben. Auch eine Küche oder eine Kochnische muss vorhanden sein.
Nutzen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der Nutzen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung besteht darin, dass die in der Erklärung gemachten Angaben dazu führen, dass Klarheit über die Eigentumsverhältnisse einer Wohnung geschaffen wird. Dies führt dazu, dass Eigentümer:innen diese leichter verkaufen können. Denn Streitigkeiten über den baulichen Beginn und das bauliche Ende der Wohnung könnten dafür sorgen, dass sich die Wohnung nur schwer verkaufen lässt. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, dann wird immer ein notarieller Kaufvertrag benötigt.
Inhalte
Im Rahmen einer Abgeschlossenheitserklärung wird festgehalten, um welche Wohnung es überhaupt geht und dass die Möglichkeit besteht, die Wohnung abzuschließen. Außerdem steht in dieser Erklärung, dass die Wohnung mindestens über ein WC und ein Bad verfügt. Auch, dass die Wohnung eine Küche bzw. eine Küchenzeile hat, ist Bestandteil der Erklärung. Zusätzlich dazu steht in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass die Wohnung von anderem Wohneigentum abgetrennt ist und dass sie über einen separaten Zugang verfügt, der entweder ins Treppenhaus oder ins Freie führt.
Beantragung und Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
Besitzer:innen von Wohneigentum können eine Abgeschlossenheitserklärung erhalten, indem sie einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Es ist möglich, einen formlosen Antrag zu stellen. Eine Antragstellung führt nicht dazu, dass eine baurechtliche Prüfung durchgeführt wird. Sollten sich Bauherr:innen beim Bau der Wohnung nicht an die Bau- und Nutzungsgenehmigung gehalten haben, dann erfolgt durch die Abgeschlossenheitserklärung keine rechtliche Heilung, sodass der Zustand illegal bleibt.
Neben einem formlosen Antrag benötigt die zuständige Behörde weitere Unterlagen. Hierzu zählen ein Lageplan aller Gebäude, ein Auszug aus dem Handels- und Vereinsregister, eine Kopie des Gesellschaftsvertrags bei mehreren Eigentümer:innen, ein aktueller Grundbuchauszug, eine Ansicht sowie ein Grundriss des Gebäudes und ein Aufteilungsplan bei Abgeschlossenheit. In bestimmten Fällen kann auch eine Handlungsvollmacht benötigt werden. Die Baubehörde wird deinen Antrag auf Basis des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) überprüfen. Die Gebühren für die Beantragung tragen Wohnungseigentümer:innen.
Bei der Erteilung einer solchen Bescheinigung handelt es sich um eine behördliche Willenserklärung und nicht um einen Verwaltungsakt.
Besonderheiten
Die Zahl der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigungen kann als Indikator für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen fungieren. Beobachter:innen dieses Indikators können so einen Einblick in den zeitlichen und räumlichen Verlauf von Wohnungsprivatisierungen oder Gentrifizierungen erhalten.
Wozu berechtigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitserklärung berechtigt Wohneigentümer:innen dazu, Wohnungen einzeln zu verkaufen. Besteht zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus, welches einem einzigen Eigentümer gehört und dieser sich für einen Verkauf der einzelnen Wohnungen entscheidet, dann kann er ohne eine Abgeschlossenheitserklärung nur das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen. Dementsprechend sorgt die Erklärung dafür, dass er jede Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses einzeln veräußern kann. Eine solche Erklärung berechtigt Inhaber:innen der Wohnung allerdings nicht dazu, ohne Absprache mit Nachbar:innen Veränderungen an der Bausubstanz des Gebäudes oder an der Fassade durchzuführen. Grundsätzlich gilt, dass man Rücksicht auf die Nachbar:innen nehmen muss.
Kosten und Gültigkeitsdauer
Die Gebühren für die Beantragung der Abgeschlossenheitserklärung variieren von Amt zu Amt und sind vom Umfang abhängig. Antragsteller:innen sollten mit Kosten in Höhe von 30 bis 150 Euro pro Sondereigentum rechnen. Für den Fall, dass ein Aufteilungsplan erstellt werden muss, liegt die Gebühr hierfür bei etwa 40 Euro. Dieser kann von Architekt:innen oder Statiker:innen erstellt werden. Die Abgeschlossenheitserklärung ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung, welche ein notarielles Dokument darstellt und die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Wohnungen beurkundet. Wenn du die Abgeschlossenheitserklärung hast, dann besteht der nächste Schritt im Gang zum Notar, um die Teilungserklärung auszustellen.
Für eine beglaubigte Teilungserklärung fallen Notarkosten in Höhe von 70 bis 140 Euro an. In dieser wird vom Notar bestätigt, dass der Eigentümer des Grundstücks diese Erklärung selbst unterschrieben hat. Das Grundbuchamt jedoch verlangt eine notariell beurkundete Teilungserklärung. Hierbei wird der Gebührensatz in Abhängigkeit vom Immobilienwert herangezogen, sodass deutlich höhere Kosten anfallen können. Ist die Immobilie beispielsweise 500.000 Euro wert, dann beträgt die Notargebühr 935 Euro. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung verfügt über keine Gültigkeitsdauer, sie ist für einen unbeschränkten Zeitraum gültig.
Fazit
Eine Abgeschlossenheitserklärung ist vor allem für Immobilieneigentümer:innen von Relevanz, die über ein Mehrfamilienhaus verfügen, welches sie nicht als Ganzes verkaufen möchten. Sollen stattdessen die einzelnen Wohnungen veräußert werden, dann muss eine solche Bescheinigung ausgestellt werden. Das liegt daran, dass ohne diese Erklärung kein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden kann.
FAQ: Fragen und Antworten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wer benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern benötigen eine solche Erklärung, wenn sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen möchten.
Welche Unterlagen braucht man für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Für die Bescheinigung benötigst du neben einem formlosen Antrag einen Lageplan aller Gebäude, einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Auszug aus dem Handels- und Vereinsregister, eine Ansicht sowie einen Grundriss der Immobilie und einen Aufteilungsplan bei Abgeschlossenheit.
Was beinhaltet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erklärt, um welche Wohnung es sich handelt, dass diese abschließbar ist und über eine Toilette sowie ein Bad verfügt. Weitere Inhalte der Bescheinigung sind, dass die Wohnung über eine Küche oder Kochnische sowie über einen separaten Zugang verfügt.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Das zuständige Bauamt erhebt für diese Erklärung eine Gebühr in Höhe von 30 bis 150 Euro, abhängig vom Aufwand.
Wie lange dauert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Bearbeitung des Antrags kann von 2 Wochen bis hin zu 3 Monaten dauern.
Wann braucht man eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung wird dann benötigt, wenn sich die für die Abgeschlossenheit verantwortlichen Zustände geändert haben.
Wo wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung hinterlegt?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zur Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt hinterlegt wird.
