Aufbau Checkliste Kaufvertrag kommt nicht zustand Käufer bezahlt nicht Tipps Fazit FAQ

Notarieller Kaufvertrag

Feda Mecan | Anzahl Artikel: 422

Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 3. August 2023

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Der notarielle Kaufvertrag ist gerade dann ein Thema, wenn es um den Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks geht. Der Gesetzgeber schreibt in bestimmten Situationen bestimmte Formen eines Vertrages vor. So verhält es sich auch im Falle des Kaufs eines Grundstücks. Was ein notarieller Kaufvertrag ist, warum dieser vorgeschrieben ist und worauf es schlussendlich ankommt, erklären wir im Folgenden genauer.

Das Wichtigste in Kürze:

Bei Immobilienkäufen ist die notarielle Beurkundung der Kaufverträge nach § 311b BGB vorgeschrieben.
Bezahlen die Käufer:innen den Kaufpreis nicht, fallen Verzugszinsen an.
Nicht erkannte Altlasten können zu einem bösen Erwachen führen.
Verkäufer:innen müssen von sich aus auf Mängel hinweisen, die ihnen bekannt, aber für die Käufer:innen nicht zu entdecken sind.

Was ist ein notarieller Kaufvertrag?

Sobald die passende Immobilie mit dem geeigneten Grundstück gefunden wurde, ist es an der Zeit, alle weiteren Schritte in Angriff zu nehmen. Einer der wichtigsten Punkte ist der notarielle Kaufvertrag. In diesem Kaufvertrag werden alle wichtigen Punkte bezüglich der Kaufabwicklung geregelt und festgehalten. Obwohl in Deutschland die Vertragsfreiheit gilt und dadurch der Inhalt von Verträgen meist frei gewählt werden darf, muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie bestimmte Angaben enthalten und Regelungen zu unterschiedlichen Aspekten treffen.

Der Gesetzgeber schreibt nicht immer eine feste Form von Verträgen vor. Es kommt oft darauf an, um was für ein Geschäft es sich handelt und wie komplex die komplette Abwicklung dieses Geschäfts am Ende sein wird. Die Komplexität der Eigentumsübertragung eines Grundstücks mit einer Immobilie wird zum Beispiel an den juristischen Prüfungsreihenfolgen und den Tatbestandsvoraussetzungen ersichtlich, die zwingend gegeben sein müssen, damit das Eigentum übergehen kann.

Info Der Begriff „Immobilie“ drückt nur aus, dass es sich um einen unbeweglichen Gegenstand bzw. einen unbeweglichen Besitz handelt. Demnach ist auch das Grundstück an sich eine Immobilie im eigentlichen Sinn. Das Gegenteil sind Mobilien, also bewegliche Sachen. Im Rechtlichen wird zwischen Immobiliarsachenrecht und Mobiliarsachenrecht unterschieden.

So bedarf es für den Übergang des Eigentums in diesem Fall einer Einigung zwischen den Parteien, einer Auflassung (= Grundbucheintragung), dem Einigsein zum Zeitpunkt der Auflassung und der Berechtigung der Verkäufer:innen zur Veräußerung. Diese einzelnen Punkte wiederum können allesamt rechtlich problematische Fragestellungen aufwerfen, die weiter geprüft werden müssen. So kann ein komplexes Wirrwarr entstehen, dessen Entflechtung sehr viel Zeit in Anspruch nimmt.

Notarpflicht für Grundstücksgeschäfte

Für Grundstücksgeschäfte hält der Gesetzgeber solch eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch bereit. In § 311b Abs. 1 BGB wird geregelt, dass es einer notariellen Beurkundung des Vertrages bedarf, sobald sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Grundsätzlich ist das eine Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit des geschlossenen Vertrages. Im gleichen Moment allerdings entscheidet sich der Gesetzgeber im zweiten Satz dazu, einen solchen Vertrag gültig werden zu lassen, soweit die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Warum der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung vorschreibt, ist relativ einfach erklärt: Die Veräußerung und der Erwerb von Immobilien waren und sind immer Geschäfte von herausragender wirtschaftlicher Bedeutung für die Beteiligten. Der Kreis der Teilnehmer:innen ist bei diesen Geschäften teilweise so vielfältig, wie es sonst nur bei Massengeschäften zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs der Fall ist. Notar:innen werden im juristischen Bereich 3 Funktionen zugesprochen. Erstens soll der Gang zu Notar:innen Schutz vor Übereilung bieten, denn bevor der Vertrag vor den Notar:innen unterzeichnet wird, geht eine bestimmte Zeit ins Land. Die Parteien können sich alles Wichtige noch einmal überlegen. Zweitens haben Notar:innen eine Warnfunktion inne. Sie können dem geschäftlich unerfahrenen Teil dabei behilflich sein, ernste Übelstände zu vermeiden, die sich an die Formfreiheit dieser Verträge geknüpft haben könnten.

Zum Schluss haben Notar:innen eine Beratungs- und Schutzfunktion. Die Notwendigkeit, Notar:innen aufsuchen zu müssen, verdeutlicht den Parteien noch einmal, dass es sich um kein gewöhnliches Alltagsgeschäft handelt. Die Beurkundung soll im Rahmen der Beratungs- und Schutzfunktion eine neutrale, sachkundige und sachgerechte Gestaltung des Vertrages unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles schaffen.

Aufbau des Kaufvertrags

Bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird – egal über welche Sache – sollte dieser auf Herz und Nieren geprüft werden. Um einen notariell beurkundeten Vertrag richtig überprüfen zu können, sollte man sich ein wenig damit auskennen, welche Angaben solch ein Vertrag enthält, was diese Angaben bedeuten und regeln und worauf es dabei ankommt. Notar:innen müssen sich davon überzeugen, dass beide Parteien und vor allem die Käufer:innen, die als Verbraucher:innen auftreten, verstehen, was der Vertrag beinhaltet. Meistens erlangen sie diese Überzeugung, wenn der Vertrag während des Termins vorgelesen wird. Am Anschluss des Vorlesens wird den Parteien die Gelegenheit gegeben, Fragen zu stellen. Deshalb wird im Folgenden näher auf die einzelnen Aspekte eines notariellen Vertrages eingegangen.

Der Verkaufsgegenstand

Was sich im ersten Moment banal anhört, ist allerdings schon beinahe die Grundvoraussetzung eines wirksamen Kaufvertrages, denn ohne einen Verkaufsgegenstand kann kein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks geschlossen werden.

Hinweis Der Verkaufsgegenstand gehört zu den sogenannten „essentialia negotii“. Diese stellen die wesentlichen Bestandteile dar, ohne die der Abschluss eines Kaufvertrages nicht möglich wäre. Zu den essentialia negotii gehören die Namen der Vertragsparteien, die Kaufsache und der Kaufpreis.

Damit die Kaufsache möglichst genau benannt werden kann, fordern Notar:innen in der Regel einen Grundbuchauszug an. In diesem Auszug wird das Grundstück mit der genauen Lagebezeichnung (= Flurstück) dargestellt. Zum Verkaufsgegenstand gehören zudem die Einträge im Grundbuch. Von Bedeutung sind vor allem 2 Abteilungen des Grundbuchs, nämlich die Abteilungen 2 und 3. Die eher unschönen Dinge, die an einem Grundstück haften, befinden sich in Abteilung 2. Zu diesen Gegenständen gehören etwaige Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurechte und Dauerwohnrechte. Verkäufer:innen müssen auf solche Einträge von sich aus hinweisen. Nachfragen bezüglich Eintragungen in Abteilung 2 werden dann unerlässlich, wenn sie erst beim Kaufvertragsentwurf festgestellt werden. Am besten wäre es natürlich, wenn diese Abteilung frei von Einträgen ist. Anders verhält es sich, wenn das Grundstück gekauft wird und die Käufer:innen von den jeweiligen Eintragungen bereits wissen.

In der Abteilung 3 sind sogenannte Grundpfandrechte vermerkt. Grundpfandrechte sind Rechte, die die Finanzierung betreffen. Dazu zählt die Grundschuld oder die Rentenschulden, aber auch die klassischen Hypotheken. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, lassen sich in Abteilung 3 Eintragungen zu eventuell vorhandenen finanziellen Belastungen finden, mit denen das Grundstück bzw. die Immobilie besichert wurde. Abteilung 3 sollte beim Verkauf frei gemacht werden, weil die Käufer:innen die Immobilie im Regelfall selber finanzieren wollen. Die Freimachung läuft in einem Zug-um-Zug-Verfahren ab. Die alte finanzierende Bank gibt den Rang frei, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen wurde und sie die Restschuld erhalten hat. Eine Besetzung des Ranges durch die neue Bank ist erst dann wieder möglich. Man sollte sich von einem Eintrag in Abteilung 3 nicht abschrecken lassen, denn dies ist durchaus nicht unüblich und in den meisten Fällen eher als unproblematisch einzustufen. Im Rahmen des Termins weisen Notar:innen meist gesondert auf diesen Punkt hin und geben weitere Auskünfte zum Ablauf, sollten noch Nachfragen aufkommen.

Geht es nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um eine Eigentumswohnung, gehört zum Verkaufsgegenstand auch eine Teilungserklärung, die an dieser Stelle aufgenommen werden sollte. In diesem Dokument befinden sich Erklärungen darüber, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. Garagen, Kellerräume und ein Gartenanteil als Sondereigentum gehören zu den möglichen Eigentümer:innen. Ohne dass eine genauere Kenntnis über die Eigentumslage gegeben ist, sollte der Kaufvertrag nicht unterschrieben werden.

Verkauf

Unter den Aspekt des Verkaufs fallen die Sachen, die verkauft werden sollen. Allem voran ist das natürlich das Haus oder eben die Eigentumswohnung. Es kommt nicht selten vor, dass an dieser Stelle die Dinge nicht als solche aufgeführt wurden, sondern nur das jeweilige Grundstück und bei Wohnungen das Teileigentum (= der Grundstücksanteil). Der Verkauf findet nämlich immer mit allen Rechten statt, die damit zusammenhängen. Wird Inventar des Hauses oder der Wohnung mit verkauft, ist dies an dieser Stelle ebenfalls zu erwähnen. Zum Inventar können Einbauküchen, Gartengeräte oder andere Gegenstände der Wohnungseinrichtung gehören.

Damit Verkäufer:innen im weiteren Verlauf negative rechtliche Folgen wegen des Vorwurfs der arglistigen Täuschung von sich abwenden können, werden Bau- und Rechtsmängel, wie zum Beispiel eine defekte Heizungsanlage, an dieser Stelle ebenso erwähnt. Natürlich stehen Käufer:innen in der Pflicht, sich selbst einen Gesamteindruck zu verschaffen. Oft gibt es aber Mängel, die nicht sichtbar sind, von denen die Verkäufer:innen aber wissen. Genau diese Mängel sollten zur Sicherheit für die Verkäufer:innen hier Erwähnung finden. Liegen im Ganzen keine Mängel vor, wird in den meisten Fällen ein Haftungsausschluss zugunsten der Verkäufer:innen vereinbart.

Der Kaufpreis

Dieser Aspekt dürfte einem genauso banal vorkommen wie der bezüglich der Kaufsache. Trotzdem kann dieser Punkt innerhalb des Vertrages durchaus sehr umfassend werden – und das nicht gerade selten. An der Stelle des Vertrages, an der es um den Kaufpreis geht, wird zuerst der feststehende und ausgehandelte Kaufpreis für die Kaufsache eingetragen. Zudem wird die Summe eingetragen, die für gegebenenfalls vorhandenes und zu übernehmendes Zubehör gezahlt wird. Haben die Verkäufer:innen noch bestimmte Aufgaben zu erfüllen, werden diese hier tiefgreifender erläutert und beschrieben.

Damit die Käufer:innen wissen, wohin die ausgehandelte Summe gezahlt werden muss, folgt nun die Kontonummer der Verkäufer:innen. Alternativ zu der eigenen Kontonummer, können dort die Kontonummern etwaiger Gläubiger stehen. Die Summe muss dann beispielsweise an eine Bank gezahlt werden. Soll die Summe auf mehrere Konten gesplittet werden, ist das auch möglich. Dann ist die Aufsplittung genauer zu beschreiben.

Zahlungstermin

Damit sichergestellt wird, dass Verkäufer:innen das ihnen zustehende Geld auch tatsächlich erhalten, findet sich nach den Regelungen zum Kaufpreis ein Satz, der festlegt, dass die Käufer:innen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, sofern keine sofortige Zahlung erfolgt. Hierzu muss ein genauer Tag festgelegt werden, bis zu dem die Zahlung zu erfolgen hat. An diesem Punkt lassen sich Formulierungen finden wie: „Die Zahlung hat innerhalb von 10 Tagen nach Unterschrift zu erfolgen.“ Darüber hinaus ist es möglich, den Zahlungstermin an eine Bedingung zu knüpfen. Diese Bedingung kann etwas sein, was die Verkäufer:innen im Vorhinein noch zu erledigen haben. Dann könnte so ein Satz folgendermaßen lauten: „Die Zahlung muss bis zum 15.06. erfolgen, nicht jedoch, bevor Punkt XY aus dem Grundbuch gelöscht wurde.“

Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung von Teilzahlungen, zum Beispiel solche, die sich am Baufortschritt orientieren. Diese müssen dann mit genauen Daten versehen werden. Die Höhe der Teilzahlungen kann variieren. Manchmal vereinbaren die beiden Parteien ein Notaranderkonto. Das Geld wird so nicht direkt an die Verkäufer:innen überwiesen, sondern erst einmal auf das Notaranderkonto. Die Kosten, die bei diesem Vorgehen anfallen, tragen die Käufer:innen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Die Eintragsvormerkung

Danach sind solche Dinge festzustellen, die die Parteien vor Eigentumsübergang noch zu erledigen haben. Betroffen können von den Regelungen sowohl die Notar:innen als auch die Käufer:innen und Verkäufer:innen sein. Als Beispiel lässt sich die Eintragsvormerkung anführen. Notar:innen sind dazu verpflichtet, eine Eintragsvormerkung an das Grundbuchamt zu senden. Durch die Vormerkung wird sichergestellt, dass der Verkaufsgegenstand in der Zwischenzeit nicht noch einmal verkauft werden kann.

Hinweis Es muss zwingend zwischen Besitz und Eigentum unterschieden werden. Während Eigentum als „rechtliche Herrschaft über eine Sache“ definiert werden kann, wird der Besitz als „tatsächliche Sachherrschaft“ definiert. Mieter:innen sind also eher als Besitzer:innen zu sehen, während die Vermieter:innen in den meisten Fällen die Eigentümer:innen sein dürften.

Nach den noch zu erledigenden Angelegenheiten wird das aufgezählt, was jeweils beim Verkauf vorliegt. Gemeint sind etwaige Unterlagen über das Objekt und Unterlagen zur Freistellung von Rechten, die dazu in der Lage sein könnten, den Verkauf irgendwie zu behindern. Zum Kauf vorberechtigte Personen müssen verzichten und die Gemeinde darf kein Vorkaufsrecht wahrnehmen. Durch Notar:innen ist zu bestätigen, dass kein Widerspruch gegen den Verkauf besteht und dass es keine Auflagen gibt. Sollte eine Bestandsimmobilie verkauft werden, ist zusätzlich zu klären, bis wann eine Räumung zu erfolgen hat, wenn das noch nicht geschehen ist. Ist eine Räumung noch durchzuführen, muss Notar:innen durch die Parteien mitgeteilt werden, ob die Räumung innerhalb einer Frist geschehen ist oder nicht.

Regelungen zur Grunderwerbssteuer

Hier vereinbaren die Parteien, dass die Zahlung des Kaufpreises nicht von einer Unbedenklichkeitsentscheidung des Finanzamtes abhängt. Das hat den Hintergrund, dass Notar:innen den Finanzämtern eine Veräußerungsanzeige zusenden müssen, sobald der Verkauf erfolgt ist. 2 Wochen haben Notar:innen dafür Zeit. Die Ausstellung der Bescheinigung nimmt dann ebenfalls circa 2 Wochen in Anspruch. In dieser Zeit würden die Verkäufer:innen kein Geld erhalten. Deshalb wird der Vorgang von der Kaufpreiszahlung getrennt. Um Zeit zu sparen und nicht noch einen Termin bei Notar:innen wahrnehmen zu müssen, wird folgender Satz mit aufgenommen: „Bereits heute wird der Notar mit der Auflassung und der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse betraut, sobald sich die Kaufsumme auf dem Konto des Verkäufers befindet.“ So kann die Eigentumsübertragung sehr viel schneller vorgenommen werden.

Die Zahlungsfrist

Als letzter Gegenstand zum Thema Kaufpreis und Zahlungen wird der Punkt der Zahlungsfrist zwischen den Parteien geregelt. Sollten Käufer:innen den Betrag nicht zahlen, sieht die Regelung vor, dass diese sofort in Verzug geraten. Bezogen auf das Gesamtjahr gilt bei Zahlungsrückstand eine anteilige Zinslast. Gemäß § 288 Abs. 1 BGB ist eine Geldschuld während des Verzuges zu verzinsen, wobei der Zinssatz bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegt.

Kaufpreisfinanzierung

Sollten Käufer:innen den Kauf mit eigenen Geldmitteln bewerkstelligen, fällt dieser Punkt weg. Der Normalfall ist aber, dass der Kauf mithilfe eines Kredites abgewickelt wird. Dann möchte der Kapitalgeber natürlich abgesichert sein. Zwar sichern sich die Kreditgeber bereits durch den Beleihungswert ab, indem sie den Kreditnehmer:innen nur einen so hohen Kreditrahmen ermöglichen, wie die Immobilie in der Lage ist, im Falle einer Zwangsversteigerung abzudecken. Aber damit eine weitere Sicherung gewährleistet ist, ist eine Eintragung in der Abteilung 2 des Grundbuchs nötig. Sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen müssen mit der Eintragung einverstanden sein, damit diese wirksam wird. Die Verkäufer:innen müssten ihr Einverständnis erklären, da der Eintrag so gesehen noch in das Grundbuch der Verkäufer:innen vorgenommen wird.

Die Zahlung erfolgt so erst nach der Eintragung. Das Einverständnis der Verkäufer:innen wird ausgedrückt durch einen Satz wie: „Der Verkäufer ist mit einer Vorwegbeleihung des Vertragsgegenstandes in beliebiger Höhe ohne persönliche Haftung des Verkäufers einverstanden. Das heißt mit der Eintragung von Grundpfandrechten des Käufers vor Eigentumsumschreibung.“ Damit der Kauf durchgeführt werden kann, müssen Notar:innen im Falle einer Finanzierung tätig werden. Die Verkäufer:innen erlauben den Käufer:innen mit der Hilfe der Notar:innen, alle notwendigen Dokumente erstellen zu lassen. Dazu gehören die Eintragungen im Grundbuch, die Kontrolle der Kaufpreiszahlung und alle rechtlich relevanten Handlungen, die damit verbunden sind.

Die Übergabe von Lasten, Nutzung und Besitz

Diese Rubrik betrifft in größeren Teilen die Verkäufer:innen. Diese haben den Zustand zu gewährleisten, den die Käufer:innen bei Besichtigung vorgefunden haben. Selbst minimale Änderungen, die sich seit der Besichtigung ergeben haben können, sind von den Verkäufer:innen zu beseitigen. Ist beispielsweise das Türschloss defekt, muss dieses repariert werden, wenn es bei der Besichtigung noch intakt war. Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, haben die Verkäufer:innen den Käufer:innen das Haus samt der Unterlagen wie Versicherungsscheinen, Hausakten, Informationen über die Versorger und natürlich der Schlüssel zu überlassen. Nun regeln die Parteien, dass die Verkäufer:innen bis zur Übergabe alle anfallenden Steuern und Gebühren weiter entrichten. Die Verkäufer:innen erklären auch, dass ihnen keine Erschließungsmaßnahmen bekannt sind, die in Form von Lasten auf dem Grundstück liegen. Sind solche Lasten aber ohnehin bekannt, sind diese bis zur Übergabe von den Verkäufer:innen und danach von den Käufer:innen zu tragen.

Die Käufer:innen müssen nach der Übergabe auch das Versicherungsrisiko übernehmen. Etliche Versicherungsprämien sind von den neuen Eigentümer:innen aufzubringen. Sodann folgt eine Erklärung der Verkäufer:innen, dass keine Grunddienstbarkeiten bestehen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Wird ein Haus erworben, das am Ende vermietet werden soll, darf eine Erklärung nicht fehlen, die aussagt, dass keine Wohnbindung besteht und keine Wohnraumförderung in Anspruch genommen wurde. Ansonsten gibt es Beschränkungen in der Auswahl von Mieter:innen und eventuell auch in Bezug auf die Miethöhe. Zum Schluss geben die Verkäufer:innen an, dass der Energieausweis von Sachverständigen an die Käufer:innen übergeben worden ist.

Geht es um eine Eigentumswohnung, müssen die Verkäufer:innen alle Rechte und Pflichten der Wohneigentümergemeinschaft an die Käufer:innen übertragen. So können diese an Versammlungen teilnehmen und sind stimmberechtigt.

Steuern und Kosten

Kosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar:innen- und Gerichtskosten sind normalerweise von Käufer:innen zu tragen. Trotzdem sind individuelle Regelungen im Vertrag möglich. Kosten für die Löschung von Lasten im Grundbuch, die nicht übernommen wurden, haben die Verkäufer:innen zu tragen.

Provision und Makler:innenvermittlung

Dies muss nur geregelt werden, wenn ein:e Makler:in beauftragt wurde. Zwischen den einzelnen Regionen gibt es hinsichtlich der Provisionshöhe teils starke Unterschiede. Möglich ist auch, die Provision zwischen den Parteien zu teilen – Pflicht ist dies aber nicht. Die Provision kann zwischen 3 und 6 Prozent betragen.

Vorkaufsrechte

Wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist der eigentliche Vertrag hinfällig. In diesem Fall können Käufer:innen und Verkäufer:innen im Rahmen eines Rücktrittsrechts vom Vertrag zurücktreten. Bliebe der Vertrag wegen eines fehlenden Widerspruchs durch die Verkäufer:innen erhalten, müssten die Vorkaufsberechtigten in den Vertrag eintreten und den Kaufpreis zahlen. Wurde der Kaufpreis bereits durch die Käufer:innen gezahlt, müssen die Vorkaufsberechtigten den Kaufpreis an die Käufer:innen zahlen. In der Praxis hat dieser Punkt aber eine eher geringe Bedeutung, denn Notar:innen recherchieren bereits im Vorfeld nach möglichen Vorkaufsberechtigten.

Vollmacht, Datenschutzerklärung und Durchführungserklärung

Weil Notar:innen die Regelungen und Anweisungen aus dem Vertrag durchführen, sind Vollmachten notwendig, die es ermöglichen, die persönlichen Daten der Parteien für die Erstellung von Unterlagen einzusehen und zu verwenden. Beide Parteien müssen die Zustimmung zu den einzeln aufgeführten Vollmachten geben. Vollmachten sind nötig für das Einholen von Negativzeugnissen zum Vorkaufsrecht, für die Vertretung der Parteien im Grundbuchverfahren, die Genehmigung für Grundbuchänderungen sowie die Entgegennahme von Erklärungen und Urkunden. Darüber hinaus wird es Notar:innen erlaubt, Anträge zu stellen und zurückzunehmen.

Die Vollmachten bezüglich der Auflassung und des Einverständnisses der Parteien zur Vornahme der Eigentumsübertragung finden hier genauere Erwähnung und werden näher erläutert. Genauso wie die Vormerkung im Grundbuch, damit die Käufer:innen sicher sein können, dass das Eigentum am Grundstück und an der Immobilie tatsächlich übergehen kann. Die Vollmachten können nicht widerrufen werden. Vielmehr erlöschen die Vollmachten, sobald die Tätigkeiten ausgeführt sind. Andererseits erlöschen sie, wenn die Vollmachtgeber:innen versterben sollten. Anschließend folgen Ausführungen zu den beteiligten Mitarbeiter:innen und zu eventuell bestimmten Ersatznotar:innen, falls die Hauptnotar:innen beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen ausfallen.

Hinweise und die Belehrung

Zusammenfassend geht es um die Punkte, die an anderen Stellen im Vertrag schon Erwähnung gefunden haben, allerdings eine besondere Beachtung benötigen. Das sind Aspekte wie nicht sichtbare Lasten im Grundbuch, für die die Verkäufer:innen haften, dass Käufer:innen Unbedenklichkeitserklärungen vom Finanzamt benötigen oder dass die Parteien gesamtschuldnerisch für Abgaben und Steuern haften, obwohl etwas anderes vereinbart wurde.

Zustimmungserklärung und Schlussformel

Zum Schluss steht im Vertrag, dass es sich bei den Parteien um nicht gewerblich handelnde Personen handelt und dass die Niederschrift beiden Parteien vorgelesen wurde. Natürlich können auch gewerblich handelnde Personen Grundstücke und Immobilien verkaufen, was dann vermerkt wird. Bei einem Neubau kommt nach dem Vorlesen des Vertrages noch die Baubeschreibung hinzu. Oft sind unter solchen Verträgen salvatorische Klauseln zu finden, die eine Regelung für eventuell unwirksame Klauseln treffen. Um das Abgemachte zu besiegeln, folgt ganz am Ende die Unterschrift beider Parteien.

Checkliste für Immobilienkäufe

Damit du nun für deinen Immobilienkauf gewappnet bist, fassen wir hier die wichtigsten Fallstricke beim Kauf von Immobilien zusammen:

Bei Erbbaurechten ist der Erbbaurechtsvertrag entscheidend. Achte auf die restliche Vertragslaufzeit und darauf, wie es nach Ablauf weitergeht.
Wurden alle Bauteile genehmigt? Sind Umbauten, die du planst, möglich? Werfe einen Blick auf das Planungsrecht.
Sind Altlasten auf dem Grundstück vorhanden? Entsorgungs- und Sanierungskosten sollten sich im Kaufpreis widerspiegeln.
Gibt es im Grundbuch eingetragene Rechte und Lasten, die dich in der zukünftigen Nutzung der Kaufsache einschränken könnten?
Achte auf eventuell offene Kosten und Endabrechnungen für Straßenanliegerbeiträge oder Kanalanschlussgebühren.
Ist eine Gebäudemessung erfolgt, die dem Katasteramt vorliegt, und ist diese bezahlt?
In bestimmten Situationen schreibt die Energiesparverordnung den Austausch der vorhandenen Heizungsanlage vor. Wurde dies erledigt?
Prüfe beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung, den Verwaltervertrag und die letzten Protokolle der Versammlungen. Denn beim Erwerb einer Eigentumswohnung treten die Käufer:innen mit allen Rechten und Pflichten in die Eigentümer:innengemeinschaft ein.

Kaufvertrag kommt doch nicht zustande

Im rechtsgeschäftlichen Leben kann es dazu kommen, dass die Parteien verhandeln und verhandeln und am Ende der ausgehandelte Vorvertrag doch nicht mehr zustande kommt. In so einem Fall stellt sich die Frage, was für Folgen dies mit sich bringt. Grundsätzlich haften die Verkäufer:innen nicht auf Schadensersatz, wenn sie während der Verkaufsverhandlungen den Verkauf absagen. Bis zu der notariellen Beurkundung müssen Käufer:innen mit diesem Risiko durchaus rechnen. Kommt es vor der Beurkundung zum Rücktritt, muss die Partei die Notar:innen bezahlen, die diese beauftragt hat.

Wenn sich im Immobilienkaufvertrag eine Regelung befindet, die aussagt, dass die Käufer:innen die Notar:innenkosten übernehmen, gilt dies nur, wenn der Vertrag wirklich zustande kommt. Scheitert der Verkauf vor Unterzeichnung, kommt die Kostentragungsregelung aus dem Vertrag nicht zum Tragen. Das bedeutet, dass wenn die Käufer:innen die Notar:innen beauftragen, sie diese auch bezahlen müssen. Werden die Notar:innen durch beide Seiten beauftragt, haften beide Parteien gesamtschuldnerisch. Für die Verkäufer:innen ist es sinnvoll, die Käufer:innen die Notar:innen beauftragen zu lassen. So tragen die Käufer:innen die Kosten, sollte der Vertrag doch nicht zustande kommen.

Käufer:in bezahlt nicht

Sollten sich die Käufer:innen im Laufe der Zeit als unzuverlässig erweisen, ist es im schlimmsten Fall so, dass sie den Kaufpreis der Immobilie einfach nicht zahlen. In den notariellen Kaufverträgen ist am besten schon ein zwischen den Parteien individuell vereinbarter Zahlungstermin angegeben, bis zu dem der Kaufpreis zu entrichten ist. Dies ist im Hinblick auf spätere Verzugszinsen wichtig.

Verzugszinsen

Wie weiter oben schon erwähnt, sind Geldschulden gemäß § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Ein ausgehandelter, von beiden Parteien akzeptierter Zahlungstermin ist unter anderem deshalb so wichtig, weil dann nicht erst eine weitere Mahnung nötig ist, um die Käufer:innen in Verzug zu setzen. Denn § 286 Abs. 1 BGB regelt, dass Schuldner:innen (= hier die nicht zahlenden Käufer:innen) erst dann in Verzug geraten, wenn ihnen eine Mahnung zugeht. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bedarf es für den Verzugseintritt keiner Mahnung, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Hinweis Wenn eine Mahnung notwendig sein sollte, gilt es, dass Freundlichkeit der Mahnung schadet. Es muss klar aus der Mahnung hervorgehen, dass sie eine strikte Aufforderung zur Zahlung des Betrages ist.

Diese Voraussetzung ist durch die Festlegung des ausgehandelten Termins gegeben. Zahlen die Käufer:innen bis zu diesem Zeitpunkt nicht, geraten sie sofort in Verzug und die Geldschuld ist dementsprechend von da an zu verzinsen. Durch die Regelung aus § 288 Abs. 1 BGB wird deutlich, dass theoretisch nicht einmal die Regelung zum Verzug in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden muss. Denn schon von Gesetzes wegen sind Geldschulden standardmäßig zu verzinsen.

Rückabwicklung

Bei einer nicht vorgenommenen Zahlung können Verkäufer:innen auch vom Kaufvertrag zurücktreten und eine Rückabwicklung vornehmen. Die §§ 323, 346 BGB regeln die jeweiligen Voraussetzungen für einen Rücktritt und die Wirkungen des Rücktritts. Denn liegen alle Voraussetzungen vor und sind die Verkäufer:innen wirksam zurückgetreten, müssen sie alle empfangenen Leistungen zurückgewähren. So sind auch die eingeleiteten Maßnahmen wie die Bevollmächtigung der Käufer:innen zur Belastung des Grundstücks rückgängig zu machen.

Wichtige Tipps vor dem Notar:innentermin

Bevor der Termin bei den Notar:innen überhaupt wahrgenommen wird, sollten die einen oder anderen Dinge beachtet werden. So ist sichergestellt, dass nichts übersehen oder vergessen wird und böse Überraschungen lassen sich vermeiden.

Prüfe den Gesamtzustand der Immobilie genau.
Begutachte das Dach, die Fenster, die Fassade, die Dämmung, die Elektrik und die Heizung so gut es geht.
Gibt es feuchte Stellen oder gar Schimmel?
Nimm den Energieausweis in Augenschein.
Wurden bereits Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und wenn ja, welche?
Sind alle benötigten Anschlüsse wie die Sicherungen und die Steckdosen vorhanden? Sind moderne Sicherungen und keine alten Drehsicherungen verbaut?
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sodass Umbauten nicht nach Belieben durchführbar sind?
Passt die Lage der Immobilie zu deinen Vorstellungen?

Fazit

Der Immobilienkauf steht und fällt mit dem notariellen Kaufvertrag. Aufgrund der im Gesetz geregelten Pflicht kommen die Parteien nicht darum herum, den Kaufvertrag durch Notar:innen beurkunden zu lassen. Es sollte darauf geachtet werden, dass die wichtigsten Punkte des Kaufes im Vertrag enthalten und näher erläutert sind. Solltest du während des Notar:innentermins merken, dass du eine Passage des Vertrages nicht verstehst, zögere nicht und frage umgehend nach. Immerhin geht es in dem Moment in den meisten Fällen um sehr viel Geld.

Prüfe die Regelungen des Vertrages genau – auch wenn du juristisch gesehen ein:e Lai:in bist. Für Verkäufer:innen gilt es, sich gut auf einen möglichen Absprung der Käufer:innen vorzubereiten, damit sie nicht allein auf den Notar:innenkosten sitzen bleiben. Außerdem sollte die Kaufsache genauestens begutachtet werden, damit böse Überraschungen vermieden werden. Beherzigen Käufer:innen und Verkäufer:innen alle Tipps und Anregungen, steht einem unkomplizierten Kauf bzw. Verkauf nichts mehr im Wege.

FAQ: Fragen und Antworten zum notariellen Kaufvertrag

Welche Aufgaben haben Notar:innen beim Immobilienkauf?

Notar:innen sind im Rahmen eines Immobilienkaufs dafür zuständig, den Kaufvertrag über die Immobilie zu beurkunden. Sie haben eine Warn-, eine Schutz- sowie eine Beratungsfunktion inne und der Gang zu Notar:innen soll vor Übereilung schützen.

Was machen Notar:innen nach der Unterschrift?

Die Notar:innen senden den Parteien den Kaufvertrag zu und sie beantragen die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Außerdem wird der Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt gesendet. Notar:innen haben die Abwicklung so zu steuern, dass alle Belange von Verkäufer:innen und Käufer:innen gewährleistet sind.

Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?

Der Kaufvertrag wird erst mit der Beurkundung durch die Notar:innen rechtswirksam.

Wie berechnen sich die Notar:innenkosten?

Die Höhe der Notar:innenkosten richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis. Als Faustregel können circa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für die Notar:innenkosten eingeplant werden. Enthalten ist das Honorar gemäß Gebührenordnung, die Gerichtskosten des Grundbuchamtes, die Kosten für die Bestellung von Sicherheiten, Kosten für die Protokollierung des Kaufvertrages und Kosten für die Eintragung.