Finanzierung Auslandsimmobilie

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 21. September 2022
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Viele Menschen träumen davon, ein Ferienhaus in einer beliebten Urlaubsregion wie Frankreich, Italien oder Spanien zu kaufen. Allerdings stellt sich hierbei die Frage, wie man den Kauf einer Immobilie im Ausland eigentlich genau finanzieren kann. Daher möchten wir dir in diesem Artikel erklären, welche Möglichkeiten bestehen, um eine Auslandsimmobilie zu erwerben. Zudem werden wir darauf eingehen, wie du die passende Immobilie im Ausland finden kannst. Wenn du nach geeigneten Tipps suchst, wie du eine Auslandsimmobilie finanzieren kannst, dann solltest du unbedingt weiterlesen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Auslandsimmobilie kann entweder vollständig durch Eigenkapital oder durch einen Kredit bei einer Bank finanziert werden.
  • Viele deutsche Banken finanzieren ausländische Immobilien nicht. Eine Finanzierung kann jedoch auch bei einer Bank im Ausland durchgeführt werden. Hier fallen aber in der Regel höhere Zinssätze an und die Eigenkapitalanforderungen sind höher.
  • Nicht in jedem Land kann eine Immobilie auch als Ausländer erworben werden, sodass du dich zuerst mit der Rechtslage des Ziellandes auseinandersetzen solltest.
  • Hast du bereits eine Immobilie innerhalb von Deutschland vollständig finanziert, dann kannst du diese als Sicherheit bei einer deutschen Bank hinterlegen, um einen Kredit für die Auslandsimmobilie zu erhalten.
  • Um eine passende Immobilie zu finden, solltest du in jedem Fall vor dem Kauf eine Besichtigung vor Ort vornehmen. Denn Bilder können einen realen Eindruck nicht ersetzen.

Wie kann man eine Auslandsimmobilie finanzieren?

Wenn du eine Immobilie im Ausland finanzieren möchtest, gibt es dafür genau 3 Möglichkeiten. Eine Option besteht darin, das Objekt im Ausland mithilfe eines Kredits einer deutschen Bank zu finanzieren – beispielsweise über eine Baufinanzierung. Du kannst grundsätzlich auch eine Finanzierung von einer ausländischen Bank erhalten. Die dritte Möglichkeit ist die eigene Finanzierung mittels ausreichendem Eigenkapital. In den folgenden Abschnitten stellen wir die einzelnen Optionen genauer vor.

Finanzierung mit einer deutschen Bank

Die erste Möglichkeit ist gleichzeitig auch recht unkompliziert. Bei der Finanzierung über eine deutsche Bank ist in der Regel weniger Aufwand vonnöten als bei einer ausländischen Bank. Denn deine Hausbank wird schon über deine finanzielle Lage Bescheid wissen und muss sich nicht erst ein Bild darüber machen, ob du in der Lage dazu bist, den Kredit auch abbezahlen zu können. Zudem kann eine gute und eventuell schon lange bestehende Beziehung zu einem / einer persönlichen Bankberater:in sehr von Vorteil sein, um einen Kredit zu günstigen Konditionen zu erhalten.

Sehr vorteilhaft sind die grundsätzlich in Deutschland sehr günstigen Zinssätze. Denn in vielen anderen Ländern fallen sehr viel höhere Zinssätze an. In manchen Ländern werden sogar zweistellige Zinssätze von Kreditnehmer:innen gefordert. Selbst dann, wenn die zugrunde liegende Immobilie als Sicherheit dient. Das Problem hierbei ist allerdings, dass viele deutsche Banken keine ausländischen Immobilien finanzieren wollen. Schließlich kennen sich die inländischen Banken besser innerhalb Deutschlands aus als im Ausland. Selbst wenn deutsche Banken die Finanzierung von Objekten im Ausland anbieten, handelt es sich meist um einzelne Länder wie beispielsweise Spanien. Zudem werden in einem solchen Fall in der Regel höhere Zinssätze verlangt.

Hinweis Eine bereits abbezahlte Immobilie in Deutschland, welche der finanzierenden Bank als Sicherheit hinterlegt wird, kann dabei helfen, ein Darlehen für eine Auslandsimmobilie zu erhalten.

Finanzierung mit einer ausländischen Bank

Am vorteilhaftesten ist es, sich um einen Kredit von einem deutschen Kreditinstitut zu bemühen, da die Zinsen in Deutschland im Vergleich zu vielen anderen Ländern sehr günstig ausfallen. Oftmals ist dies aber nicht möglich. In diesem Fall kann die Finanzierung einer ausländischen Immobilie auch durch einen Kredit von einer ausländischen Bank erfolgen. Dabei variieren sowohl die Konditionen des Kredits als auch die Voraussetzungen für die Vergabe stark. Je nach Land musst du dich daher zum Beispiel auf unterschiedliche Zinssätze einstellen.

Allerdings ist es bei Banken im Ausland oft nicht üblich, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Stattdessen musst du ordentlich Eigenkapital einbringen, denn die Banken vergeben oftmals nur 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises des Objekts als Darlehen. Den Rest des Kaufpreises musst du selbst tragen, was auch die Kaufnebenkosten beinhaltet. Grundsätzlich fallen die Zinssätze im Ausland zudem deutlich höher aus, sodass du nicht nur mehr Eigenkapital als in Deutschland einbringen musst, sondern auch höhere Finanzierungskosten zu tragen hast.

Hinweis Du solltest beachten, dass im Ausland eventuell eine andere Währung verwendet wird, sodass du mit entsprechenden Wechselkursschwankungen rechnen musst.

Finanzierung mit Eigenkapital

Die einfachste Methode zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie ist das Zahlen des vollen Kaufpreises mittels Eigenkapital. Denn hierbei musst du dir keine Gedanken darüber machen, ob eine deutsche oder ausländische Bank den Kaufpreis oder zumindest einen Teil davon finanziert. Das bedeutet auch, dass du freie Objektwahl hast, denn es ist keine dritte Partei involviert. Ein weiterer Vorteil ist, dass du keine Zinsen zahlen musst, sodass dich die Immobilie insgesamt weniger kosten wird. Auch die finanzielle Belastung durch die monatlichen Ratenzahlungen fällt weg. Nachteilig ist allerdings, dass du über entsprechend hohe finanzielle Mittel verfügen musst, um dir den Kauf mittels Eigenkapital leisten zu können.

Die ideale Auslandsimmobilie finden

Um die ideale Auslandsimmobilie zu finden, sind mehrere Faktoren entscheidend. Von größter Bedeutung ist dabei der Standort des Objektes. Denn was bringt dir eine schöne Immobilie, wenn diese eine schlechte Lage hat? Wenn du zum Beispiel kein eigenes Auto besitzt und daher das öffentliche Verkehrsnetz nutzen möchtest, solltest du vor allem darauf achten, dass sich in der Nähe der Immobilie ein Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln befindet. Es gibt einige wichtige Faktoren, auf die du besonders achten solltest und auf die wir in den folgenden Abschnitten näher eingehen.

Besichtigungstermine vor Ort wahrnehmen

Du solltest nicht blind eine Immobilie im Ausland kaufen, ohne diese vorher selbst in Augenschein genommen zu haben. Denn Bilder lassen sich bearbeiten oder können die Immobilie geschickt in Szene setzen und diese schöner wirken lassen, als sie in Wahrheit ist. Daher solltest du zwingend vor dem Kauf einen Besichtigungstermin vor Ort vereinbaren.

Unterlagen prüfen

Da viele davon träumen, eine eigene Immobilie im Ausland zu besitzen, spielen die Emotionen beim Kauf einer Auslandsimmobilie oftmals eine große Rolle. Du solltest allerdings auf gar keinen Fall spontan unterschreiben, sondern dir genau überlegen, ob du diese Immobilie erwerben solltest. Denn im Gegensatz zu Deutschland kann in einigen anderen Ländern schon die Unterschrift auf einem simplen Blatt Papier einen gültigen Kaufvertrag darstellen. Daher solltest du sowohl die Seriosität der Geschäftspartner:innen bzw. der Makler:innen überprüfen als auch einen genauen Blick auf die Unterlagen werfen.

Die entsprechenden Register können anzeigen, ob die von Verkäufer:innen zur Verfügung gestellten Informationen, wie zum Beispiel über die Eigentumsverhältnisse, auch der Wahrheit entsprechen. Darüber hinaus solltest du dir die Baugenehmigungen zeigen lassen. So kannst du ausschließen, dass es sich um sogenannte Schwarzbauten handelt. Also solche, die illegal gebaut wurden.

Hinweis Du solltest die Bausubstanz der jeweiligen Immobilie überprüfen lassen, denn diese kann insbesondere im Ausland Mängel aufweisen.

Finanzierung sicherstellen

Eine Immobilie, egal ob sich diese innerhalb von Deutschland oder im Ausland befindet, kann immer nur dann erworben werden, wenn der Kaufpreis in voller Höhe inklusive der Erwerbsnebenkosten gezahlt werden kann. Hierbei bestehen mehrere Möglichkeiten, mithilfe derer du die Finanzierung sicherstellen kannst. Wenn du über ausreichend Kapital verfügst, kannst du den Kaufpreis selber zahlen und das Haus oder die Wohnung jederzeit kaufen. Ist dies allerdings nicht der Fall, dann bist du auf die Finanzierung einer Bank angewiesen.

Diese kann prinzipiell sowohl über eine deutsche als auch über eine ausländische Bank erfolgen. Allerdings ist das nicht immer möglich, sodass du zuerst einmal sicherstellen solltest, dass du im Ernstfall über ausreichende finanzielle Mittel verfügst. Denn wenn du viel Zeit mit der Suche nach geeigneten Immobilien verbringst und endlich ein passendes Objekt gefunden hast, für dieses allerdings keine Finanzierung erhältst, war die ganze Mühe umsonst.

Kaufvertrag prüfen und abschließen

Im Ausland ist es nicht überall wie in Deutschland üblich, den Immobilienkauf über Notar:innen zu tätigen. Allerdings ist es ratsam, den Kauf über Notar:innen sowie Dolmetscher:innen abzuwickeln, um Unklarheiten zu vermeiden und den Prozess professionell durchzuführen. Mithilfe von Dolmetscher:innen kannst du einen Kaufvertrag prüfen, auch wenn du nicht die Sprache des Landes beherrschst. Denn du kannst dir den Kaufvertrag in 2 Sprachen aushändigen lassen. Achten solltest du hierbei darauf, dass Dolmetscher:innen auch das Kleingedruckte für dich übersetzen. Abschließen solltest du den Kaufvertrag nur über eine:n Notar:in. Vorher solltest du auch keine mündliche Zusage machen, da diese in manchen Ländern bereits eine Kaufverpflichtung auslösen kann.

Steuern und Rechtslage genau prüfen lassen

Du solltest dich außerdem mit der Steuerpflicht auseinandersetzen, die mit dem Kauf oder Verkauf einer ausländischen Immobilie einhergeht. Denn je nach Land fallen bestimmte Steuern an. Weiterhin solltest du dich unbedingt mit der Rechtslage des jeweiligen Landes befassen, denn in manchen Ländern ist es als Deutsche:r bzw. EU-Bürger:in nicht möglich, eine Immobilie zu kaufen. Hierzu gehört zum Beispiel die Schweiz. Hier kannst du als EU-Bürger keine Immobilie kaufen, sofern du keine Aufenthaltsgenehmigung für das Land hast oder kein:e Grenzgänger:in mit gewünschtem Zweitwohnsitz bist.

Fazit

Viele Menschen träumen davon, eine Immobilie im Ausland zu besitzen. Insbesondere Urlaubsregionen sind hier sehr beliebt, um eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu kaufen. Allerdings müssen einige Faktoren berücksichtigt werden, um keine Fehler beim Kauf zu machen und keine Zeit zu verschwenden. Denn einige Länder erlauben es Ausländer:innen gar nicht, dort eine Immobilie zu erwerben. Zudem musst du zuerst einmal sicherstellen, dass du die Immobilie auch finanzieren kannst, sei es durch Eigenkapital oder durch die Aufnahme eines Kredits bei einer Bank. Deutsche Banken bieten in der Regel günstigere Zinssätze als Banken mit Sitz im Ausland, finanzieren ausländische Immobilien aber oftmals nicht.

FAQ: Finanzierung Auslandsimmobilie

Wie kann man eine Auslandsimmobilie finanzieren?

Entweder du bringst genug Eigenkapital mit, um den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten zu finanzieren, oder du nimmst ein Darlehen bei einer Bank auf. Hier sind sowohl ausländische als auch deutsche Banken mögliche Kreditgeber.

Was ist bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie wichtig?

Deutsche Banken finanzieren oftmals keine Auslandsimmobilien. Wenn du diese über eine ausländische Bank finanzierst, musst du in der Regel deutlich höhere Zinsen zahlen und mehr Eigenkapital einbringen. Achte daher darauf, dass du über genug Kapital verfügst.

Worauf muss ich vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie achten?

Du solltest vor allem darauf achten, dass du dazu in der Lage bist, eine Finanzierung für die Auslandsimmobilie zu erhalten. Zudem solltest du das Objekt unbedingt vor Ort besichtigen und nicht spontan aufgrund von schönen Bildern im Internet kaufen.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.