Was ist ein Mietkauf?
Der sogenannte Mietkauf verläuft normalerweise in zwei Phasen. Zunächst wird die entsprechende Immobilie gemietet, um nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums gekauft zu werden. Mietkäufe kommen allerdings bei Weitem nicht für alle Personen infrage, die wohnen bzw. kaufen möchten
In unserem Beitrag erfährst du zunächst, worum es sich beim Mietkauf handelt. Ferner gehen wir darauf ein, wer als Mietkäufer:in infrage kommt, wie der Mietkauf funktioniert, was zu beachten ist und darüber hinaus gehen wir auf die Vor- und Nachteile ein, die es im Zusammenhang mit dem Mietkauf zu beachten gilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietkauf ist in gewissem Sinne mit dem Leasing zu vergleichen, da zunächst ein Objekt, die Immobilie, gemietet wird und später oftmals ein Kauf stattfindet
- Der Mietkauf wird unter anderem von Verbraucherschützern nicht selten kritisiert, weil er sich in vielen Fällen nicht rentiert
- Beim Mietkaufvertrag solltest du genau darauf achten, welche Formulierungen und Konditionen dort enthalten sind, da es keine gesetzlich übergreifenden Regelungen gibt
- Eine besondere Variante des Mietkaufs ist der Optionskauf, der lediglich die Option zum Kauf, jedoch nicht die Pflicht, beinhaltet
Was ist der Mietkauf?
Der Mietkauf wird häufig als Mischung zwischen dem Kauf einer Immobilie (z.B einer Wohnung) und dem Mieten beschrieben. Tatsächlich bestehen die meisten Mietkäufe aus diesen zwei Phasen, die aufeinanderfolgen. Im ersten Schritt wohnst du in den entsprechenden Immobilien zur Miete. Anschließend allerdings zahlst du einen vereinbarten Kaufpreis und wirst dementsprechend zum(r) Eigentümer:in des Objektes. Dabei hängt es von der Gestaltung des Mietkaufvertrages ab, ob du später zum Erwerb verpflichtet bist oder es sich lediglich um einen sogenannten Optionskauf handelt, wo du also die Wahl hast, ob du die Immobilie kaufen möchtest oder nicht.
Der Mietkauf wird insbesondere dann häufiger genutzt, wenn es an Eigenkapital fehlt. In dem Fall ist es ein Vorteil des Mietkaufs, dass du zunächst Mieter:in bist und während dieser Zeit zum Beispiel Eigenkapital ansammeln kannst, mit dem es später möglich ist, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Trotz einiger Vorteile gibt es beim Mietkauf eine Reihe von Nachteilen zu beachten, auf die wir im späteren Verlauf unseres Beitrages näher eingehen werden.
Wann und für wen kann ein Mietkauf sinnvoll sein?
Es gibt eine Reihe von Verbraucherschützern und andere Institutionen, die den Mietkauf relativ kritisch betrachten. Generell stellt sich demnach die Frage, unter welchen Voraussetzungen solche Mietkäufe eigentlich eine gute Lösung darstellen können. Im ersten Schritt solltest du dir überlegen, warum der/die Eigentümer:in das Eigenheim überhaupt per Mietkauf anbietet und die Immobilie nicht auf ganz normalem Wege entweder vermietet, also als normale(r) Vermieter:in auftritt, oder einen gewöhnlichen Verkauf veranlasst.
Nicht selten ist der Grund nämlich der, dass sich die Immobilie in einer relativ schlechten Lage befindet oder der Zustand des Objektes zu wünschen übrig lässt. Auch eine eher mangelhafte Infrastruktur rund um die Immobilie kann dazu führen, dass Eigentümer:innen einen Mietkauf anbieten. Sollten diesen negativen Punkte nicht zutreffen, können Mietkäufe für bestimmte Personengruppen durchaus eine sinnvolle Lösung darstellen. Dabei kann es sich zum Beispiel um die folgenden Gruppen handeln:
- Mietkauf innerhalb einer Familie
- Kein oder wenig Eigenkapital vorhanden
- Selbstständige und Freiberufler
- Personen mit maximal durchschnittlichem Einkommen
Wie du an der Auflistung bereits erkennen kannst, geht es bei den meisten dieser Personengruppen darum, dass eine nicht unbedingt hervorragende Bonität existiert. Freiberufler und Selbstständige haben es zum Beispiel oft schwer, von der Bank einen Immobilienkredit zu erhalten und damit eine Baufinanzierung nutzen zu können. Gleiches gilt für Menschen mit einem maximal durchschnittlichen Einkommen, bei denen Baufinanzierungen durchaus an der Zusage der Kreditgeber:innen scheitern können.
Für diese Personen kommt der Mietkauf häufig als gute Lösung infrage, weil das Objekt – zumindest zunächst – nicht über einen Bankkredit finanziert werden muss. Ebenfalls interessant können Mietkäufe im Zuge einer Familie sein. Eine durchaus typische Konstellation wäre zum Beispiel, wenn die Großeltern Inhaber des Eigenheims sind und dieses an die Enkelin veräußern möchten. In dem Fall könnten die Großeltern der Enkelin Geld leihen, also einen Kredit geben, dessen Raten Monat für Monat in Form einer Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden.
Mietkauf Phasen: So funktioniert der Mietkauf
Bei Mietkaufverträgen solltest du stets darauf achten, welche Konditionen und vertraglichen Bedingungen dort enthalten sind. Mietkaufverträge müssen nämlich keine einheitlichen Standards haben, sodass es auch im Hinblick auf die Rechte von Mietkäufer:innen durchaus Unterschiede geben kann. Trotzdem gibt es einen relativ einheitlichen Ablauf, der verdeutlicht, wie Mietkäufe im Allgemeinen funktionieren.
Im ersten Schritt ist es wichtig, dass es bezüglich des Kaufpreises eine Einigung gibt, ebenfalls natürlich über die Höhe der Miete. Zu Beginn ist es nämlich die Aufgabe des(r) Mieter:in, die Miete monatlich an den/die Eigentümer:in des Objektes und spätere(n) Verkäufer:in der Immobilie zu zahlen. Ein weiteres, sehr wichtiges Detail des Vertrages ist, nach welchem Zeitraum das Eigentum an den/die bisherigen Mieter:in übergeht und diese(r) dadurch zum(r) Käufer:in der Immobilie wird. Ebenfalls geht es darum, in welchem Umfang die Mieten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden. Meistens wird im Hinblick auf die Mietzahlung vereinbart, dass diese zwischen 80 bis 100 Prozent auf den Kaufpreis angerechnet wird. Im ersten Schritt sind es also vor allem die folgenden Details, die im Rahmen des Mietvertrages bzw. des Mietkaufvertrages zu klären sind:
- Kaufpreis
- Miete
- Laufzeit des Mietkaufvertrages
- Anteil der Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis
Darüber hinaus ist es ein wichtiger Bestandteil der Funktionsweise von Mietkäufen, ob den Mieter:innen lediglich ein Recht eingeräumt wird, die Immobilie später zu erwerben, oder ob es die Pflicht gibt, den Kauf von bisherigen Vermieter:innen durchzuführen. Du musst dir allerdings darüber im Klaren sein, dass wenn du dich gegen die Option des Kaufes entscheidest, alle bisher geleisteten Zahlungen verloren sind, wie es bei einer gewöhnlichen Miete der Fall ist. Ist die mit dem(r) Vermieter:in vereinbarte Mietdauer abgelaufen, kaufen die bisherigen Mieter:innen für gewöhnlich die Immobilie vom Eigentümer, und zwar zum vereinbarten Restwert. Streng genommen ist der Optionskauf eine etwas andere Variante als der Mietkauf, weil eben lediglich das Recht, aber nicht Pflicht zum späteren Kauf existiert.
Beachtenswerte Aspekte beim Mietkauf
Bevor du dich vertraglich an den Mietkauf bindest, solltest du einige Aspekte kennen, die es im Zusammenhang mit dem Mietkauf gibt. Zu diesem Zweck möchten wir dir im Folgenden einige Tipps geben, was du vor der Unterschrift unter den Vertrag beachten und prüfen solltest:
- Prüfung des Eigentums im Grundbuch auf eventuelle Lasten und Beschränkungen
- Mietkaufpreis mit den am Ort übliche Mieten und Immobilienpreisen vergleichen
- Monatliche Miete sollte gleichzeitig ein möglichst hoher Tilgungsanteil auf den späteren Kaufpreis darstellen
- Immobilie von einem Sachverständigen bzw. unabhängigen Gutachter prüfen lassen, insbesondere auf Mängel
- Absicherung der späteren Finanzierung gegenüber Risiken wie Arbeitslosigkeit und Krankheit
- Sind die gesamten Kosten tragbar, insbesondere Anzahlung, monatliche Mietraten, Restkaufpreis und weitere Zahlungen?
Wenn du dir diese Fragen stellst, bist du einer guten Entscheidung ein ganzes Stück näher gekommen, ob für dich die vertraglichen Inhalte in Ordnung sind und der Mietkauf für dich eine gute Option darstellt.
Finanzierungsbeispiel zum Mietkauf
Wenn du eine Wohnung oder ein Haus mietest, sind die Kosten der Finanzierung eindeutig, nämlich die monatlich zu zahlende Miete. Etwas unübersichtlicher kann es beim Mietkauf werden, weshalb wir im Folgenden ein typisches Finanzierungsbeispiel geben möchten. Nehmen wir dazu an, dass du einen Vertrag über 250.000 Euro abschließt und eine Anzahlung in Höhe von 15 Prozent vereinbart wird. Diese wird später seitens des/der Verkäufer:in auf den Kaufpreis angerechnet.
Daraus ergibt sich eine noch offene und zu zahlende Gesamtsumme von 212.500 Euro, die innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren geleistet werden soll. Eine Schlussrate wird in diesem Fall nicht fällig. Aus diesen Zahlen ergibt sich, dass die monatlichen Mietzahlungen mindestens bei 1.770 Euro liegen würden. Nun musst du dich entscheiden, ob diese Rate gut tragbar ist oder vielleicht höherer Anzahlungen geleistet oder eine Schlussrate vereinbart werden können.
Vor- und Nachteile beim Mietkauf
- Oft kein Eigenkapital notwendig
- Stabile Miete die Regel
- Immobilie wird zunächst nur gemietet, sodass eventuelle Mängel identifiziert werden können
- Eigentumserwerb später auch mit geringerem Einkommen realisierbar
- Spätere Restwertfinanzierung über Immobiliendarlehen
- Miete oft günstiger und mit niedrigerer Rate als sofortige Aufnahme eines Immobilienkredites
- Mögliche Übertragbarkeit an Dritte vertraglich zu vereinbaren
- Einrechnung der monatlichen Miete oftmals nicht in voller Höhe auf Kaufpreis
- Relativ geringe Auswahl bei Objekten zum Mietkauf
- Kein Mitspracherecht bei Umbauten
- Immobilien oft in weniger guter Lage
- Miete eventuell höher als am Ort üblich
- Keine staatlichen Förderungen
- Rücklagen bilden für eventuelle Sanierungen
- Wenn kein Gebrauch vom Kaufrecht gemacht wird, verfallen alle zuvor durchgeführten Mietzahlungen
- Nur notariell beglaubigter Vertrag ist rechtswirksam
- Geld ist verloren, falls Verkäufer insolvent wird
Beim Mietkauf gibt es in aller Regel eine Reihe von Nachteilen. Daher ist es umso wichtiger, dass du die Vor- und Nachteile gegenüberstellst, um auf diese Weise zu erkennen, welche Seite für dich persönlich und deine Ziele mit privatem Wohneigentum schwerer wiegt.
Die Rechte und Pflichten beim Mietkauf
Wie zuvor bereits erwähnt, gibt es für den Mietkauf keinen engeren, gesetzlichen Rahmen. Das wiederum kann dazu führen, dass es je nach Mietkaufvertrag abweichende Rechte und Pflichten für dich als Mieter:in und spätere(n) Käufer:in gibt. Anzuwenden sind für diese Finanzierungsvarianten zum einen das Mietrecht und zum anderen das Kaufrecht. Somit hast du zunächst einmal die Pflicht, die vereinbarten Mieten zu zahlen. Eine weitere Pflicht besteht später im Kauf der Immobilie, falls es sich nicht nur um einen Optionskauf handelt. Vermieter:innen wiederum haben die Pflicht, die Mieten entgegenzunehmen, diese im vereinbarten Umfang auf den späteren Kaufpreis anzurechnen und dir anschließend das Eigentum an der Immobilie nach Zahlung des Restwertes zu übertragen.
Alternativen zum Mietkauf
Es gibt in der Praxis mehrere Alternativen zum Mietkauf. Eine Variante ist der Optionskauf, der sich von Mietkauf dadurch unterscheidet, dass der spätere Kauf nicht verpflichtend ist. Die sicherlich am häufigsten genutzte Alternative ist der sofortige Kauf einer Immobilie in Verbindung mit der Finanzierung über ein Immobiliendarlehen. Die gewöhnliche Miete kann natürlich ebenfalls eine Alternative sein, wenn du nicht zwingend ein Eigenheim besitzen möchtest. Manchmal stellt auch der Bausparvertrag eine gute Alternative zum Mietkauf dar, um einerseits eine Immobilienfinanzierung vorzunehmen und zum anderen weiteres Eigenkapital anzusparen.
Fazit zum Mietkauf
Beim Mietkauf handelt es sich um keine einfache Finanzierungsvariante, die zudem mit einer Reihe von Nachteilen verbunden sein kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die entsprechenden Objekte nicht selten eine schlechtere Lage haben oder der Zustand nicht optimal ist, kommt der Mietkauf prinzipiell für eine eher kleinere Gruppe infrage. Für die Personen kann er jedoch eine optimale Finanzierungsvariante darstellen, insbesondere wenn es an Eigenkapital fehlt oder das Einkommen vergleichsweise gering ist.
Häufige Fragen und unsere Antworten zum Mietkauf
Welche Rechte besitzen Mieter:innen bei einem Mietkauf?
Die Rechte der Mieter:innen müssen im Mietkaufvertrag vereinbart werden. Es handelt sich dabei in der Regel zum einen um das Recht, dass die gezahlten Mieten später auf den Kaufpreis angerechnet werden. Das zweite Recht kann darin bestehen, dass nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer das Eigentum an der Immobilie übertragen wird.
Wird der/die bisherige Eigentümer:in beim Mietkauf im Grundbuch stehen?
Nach dem Kauf des entsprechenden Objektes findet natürlich auch eine Eigentumsübertragung statt. Das bedeutet, dass ehemalige Mieter:innen und jetzige Käufer:innen und somit Eigentümer:innen des Objektes auch im Grundbuch als solche eingetragen werden.
Wann ist der Kaufpreis beim Mietkauf zu zahlen?
Wann der Kaufpreis beim Mietkauf zu zahlen ist, ist normalerweise im Mietkaufvertrag festgelegt. Für gewöhnlich ist das das Ende der Mietdauer, wenn das Eigentum durch Kauf an die ehemaligen Mieter:innen übergeht. Eventuell ist eine zuvor bereits geleistete Anzahlung mit dem Kaufpreis zu verrechnen.
Wer ist beim Mietkauf der Eigentümer?
Zunächst einmal ist beim Mietkauf der/die Verkäufer:in und aktuelle(r) Vermieter:in auch Eigentümer:in der Immobilie. Das ändert sich erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kauf später tatsächlich durchgeführt wird. Dann geht das Eigentumsrecht am Objekt an den/die ehemalige(n) Mieter:in als neue(n) Eigentümer:in über.
Worin unterscheiden sich Mietkauf und Optionskauf?
Der wesentliche Unterschied zwischen Mietkauf und Optionskauf besteht darin, dass es beim klassischen Mietkauf eine Verpflichtung der Mieter:innen gibt, das Haus später auch zu kaufen. Beim Optionskauf hingegen besteht lediglich das Recht, also eine Option, auf den späteren Kauf. Eine Verpflichtung gibt es hingegen nicht.
Mieten oder kaufen: Was sind die monatlichen Kosten?
Im Zusammenhang mit einem Mietkauf stellt sich für viele Personen die Frage, ob diese Variante günstiger als der Sofortkauf eines Objektes ist. Hier kommt es vor allem auf die entsprechenden Konditionen an, wie hoch zum Beispiel eine vergleichbare Miete ausfällt und welche Belastung nach der Aufnahme eines Immobiliendarlehens zu tragen wäre. Daher kann man nicht pauschal sagen, ob Mieten, Kaufen oder der Mietkauf die günstigste Variante ist und welche monatlichen Kosten jeweils entstehen.
