Kaufnebenkosten

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 20. September 2022
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Wird eine Immobilie gekauft, liegt der Fokus immer zuerst auf deren Kaufpreis. Allerdings fallen noch zusätzliche Kosten in Form der sogenannten Kaufnebenkosten an. Diese lassen sich unterscheiden in Kostenblöcke, welche immer anfallen und solche, die nur unter bestimmten Umständen gezahlt werden müssen. Da diese in ihrer Gesamtheit einen großen Teil des Kaufpreises ausmachen können, möchten wir dir in diesem Artikel nicht nur erläutern, worum es sich bei den Kaufnebenkosten genau handelt und wie sich diese zusammensetzen. Wir erklären zudem, welche Auswirkungen diese auf die Finanzierung haben und geben Tipps, wie du sie reduzieren kannst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich um zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallende Kosten, die sich auf etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen können.
  • Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar:innen. Diese beiden Kostenblöcke fallen immer an.
  • Werden Makler:innen mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, dann fällt zusätzlich noch die Makler:innenprovision an. Diese wird per Gesetz zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen aufgeteilt.
  • Auch nach dem Kauf einer Immobilie fallen noch Nebenkosten an. Hierzu zählt neben Strom, Wasser und der Müllentsorgung auch die Grundsteuer. Diese muss vierteljährlich gezahlt werden und richtet sich in ihrer Höhe nach der Immobilie.
  • Es gibt keine gesetzliche Regelung dafür, wer die Kaufnebenkosten tragen muss. Im Normalfall sind sie aber von den Käufer:innen der Immobilie zu entrichten.

Was sind Kaufnebenkosten?

Bei den sogenannten Kaufnebenkosten handelt es sich um die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie gezahlt werden müssen. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss nicht nur den Preis für die Immobilie sowie das Grundstück zahlen. Es fallen weitere Kosten an, die unter dem Begriff Kaufnebenkosten zusammengefasst werden. Dabei können diese Kosten einen nicht unerheblichen Teil des Kaufpreises erreichen. In der Regel musst du dich darauf einstellen, beim Immobilienkauf zusätzlich noch etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises in Form von Nebenkosten zu zahlen.

Übersicht der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren unterschiedlichen Faktoren zusammen. Daher zeigen wir in den folgenden Abschnitten auf, wofür genau diese Kosten anfallen. Somit bleiben dir unangenehme Überraschungen beim Kauf einer Immobilie in Zukunft erspart, weil du genau weißt, mit welchen Kostenblöcken du zu rechnen hast und wie hoch diese in etwa ausfallen werden. Der Übersichtlichkeit halber hier schon einmal eine kurze Liste der verschiedenen Kosten und deren Anteil an den Kaufnebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
  • Notar:innen- und Gerichtskosten (rund 2 % des Kaufpreises)
  • Makler:innenkosten (etwa 3 % bis 7 % des Kaufpreises)
  • Weitere Kosten (abhängig von der individuellen Situation)

Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Steuer, welche der Staat beim Kauf eines Grundstücks erhebt. Diese beläuft sich in ihrer Höhe auf zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Preises der Immobilie. Wer die Grundsteuer zahlen muss, wird im Kaufvertrag festgehalten. Das Gesetz besagt hierbei, dass sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen diese entrichten müssen. In der Regel werden allerdings die Käufer:innen dazu verpflichtet, für die Grundsteuer aufzukommen.

Hinweis Wie hoch die Grundsteuer genau ausfällt, ist abhängig vom jeweiligen Bundesland.

Notar:innen- und Gerichtskosten

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen noch Kosten für Notar:innen und das Gericht an. Der Gang zu Notar:innen ist in Deutschland verpflichtend, da der Kauf einer Immobilie nur durch sie rechtskräftig durchführbar ist. Dies ermöglicht sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen den größtmöglichen Schutz. Hier kannst du mit Kosten in Höhe von rund 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bezahlt werden hiermit sowohl die Erstellung des Kaufvertrags als auch die Eintragung in das Grundbuch.

Hinweis Der Gang zu Notar:innen verursacht zwar höhere Kosten, sorgt allerdings auch für eine verbesserte Sicherheit. Dies ist insbesondere bei Immobilien sinnvoll, da es hier um sehr hohe Beträge geht.

Makler:innen

Wenn der Kauf einer Immobilie über Makler:innen abgewickelt wird, fallen auch dafür Gebühren an. Hierbei handelt es sich um eine Provision, welche Makler:innen dann erhalten, wenn sie eine Immobilie erfolgreich vermitteln konnten. Nur wenn es zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, erhalten Makler:innen auch eine Provision. Es handelt sich hierbei also um eine erfolgsabhängige Provision. Gegen Ende des Jahres 2020 wurde diesbezüglich ein neues Gesetz erlassen. Dieses sieht vor, dass Käufer:innen einer Immobilie keine höheren Makler:innenkosten haben dürfen als Verkäufer:innen. In der Praxis führt dies dazu, dass die Makler:innenprovision zwischen beiden Parteien aufgeteilt wird.

Hinweis Oftmals liegen die Makler:innenkosten beim Kauf einer Immobilie im Bereich von etwas über 3 Prozent – sie können aber auch auf 7 Prozent und mehr ansteigen. Die Höhe der Provision ist nämlich nicht gesetzlich geregelt.

Weitere Kosten

Beim Hauskauf fallen immer Grunderwerbsteuer, Notar:innenkosten sowie Grundbuchkosten an. Neben den Gebühren für Makler:innen können allerdings unter Umständen noch weitere Kosten anfallen, welche stark abhängig von der jeweiligen Situation sind und nicht grundsätzlich anfallen. Hierzu gehören beispielsweise erforderliche Baugenehmigungen oder Gutachten. Zudem können Kosten für die Erschließung der Immobilie anfallen. Auch Versicherungen können die Kosten in die Höhe treiben.

Wird eine ältere Immobilie gekauft, sollte hierbei unbedingt bedacht werden, dass höchstwahrscheinlich Kosten für spätere Renovierungen anfallen werden. Daher solltest du in einem solchen Fall unbedingt noch Rücklagen haben, um diese finanziell stemmen zu können. Auch die Kosten für einen Umzug sollten berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen nicht immer an und sind nicht fix, sodass du dir im Vorfeld genau überlegen solltest, welche Kostenblöcke eventuell noch auf dich zukommen könnten.

Auswirkung der Kaufnebenkosten auf die Finanzierung

Die Kaufnebenkosten spielen bei der Finanzierung einer Immobilie eine sehr wichtige Rolle. Denn während die Immobilie in der Regel zum Großteil mit Fremdkapital finanziert werden kann, müssen die Kaufnebenkosten oftmals mittels Eigenkapital finanziert werden. Dies ist jedoch abhängig von der individuellen Situation und stark an die eigene Bonität geknüpft. Je höher der Finanzierungsanteil ausfällt, desto größer ist auch das Risiko der Bank, falls es zu einem Zahlungsausfall kommt. Denn wenn die Bank den Kaufpreis samt Nebenkosten finanziert hat, dann lassen sich diese Kosten oft nicht mehr durch den Verkauf der Immobilie wieder hereinholen.

Das bedeutet, dass du entweder einen entsprechenden Anteil an Eigenkapital einbringen musst oder aber einen deutlich höheren Zinssatz zahlen musst. Dabei spielt der Beleihungswert eine wichtige Rolle bei der Finanzierung über eine Bank. Denn über diesen lässt sich feststellen, wie viel Geld eine Bank mindestens bekommen würde, sollte es zu einer Veräußerung der Immobilie kommen, weil Schuldner:innen die monatlichen Zahlungen nicht mehr stemmen können.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

In der Regel werden die Kaufnebenkosten von den Käufer:innen getragen. Davon ausgenommen sind unter Umständen auftretende Makler:innenprovisionen, welche laut Gesetz zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden müssen. Zwar gibt es kein Gesetz, welches besagt, dass die Grunderwerbsteuer zwingend von den Käufer:innen gezahlt werden muss – in der Praxis wird die Zahlung der Steuer aber meist von den Käufer:innen übernommen. Die Notar:innenkosten werden ebenfalls von den Käufer:innen übernommen. Die zugehörige Rechnung wird im Normalfall nach Abschluss des Vertrags zugesendet und muss in einem Zeitraum von 2 bis 4 Wochen bezahlt werden.

Wie kann man bei den Kaufnebenkosten Geld sparen?

Da die Kaufnebenkosten einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen können und dementsprechend sehr hoch ausfallen, lohnt es sich, nach Möglichkeiten zu suchen, diese zu verringern. Daher möchten wir dir mehrere Tipps mit an die Hand geben, wie du diese Kosten drücken kannst.

Grundsätzlich kann der Immobilienkauf über ein sogenanntes Notaranderkonto abgewickelt werden. Hierbei erfolgt die Zahlung für die Immobilie auf ein Konto der Notar:innen, welche den Betrag an die Verkäufer:innen der Immobilie weiterleiten, nachdem die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist. Für diese Dienstleistung fallen allerdings weitere Kosten an, welche sich am Preis der Immobilie orientieren.

Diese kannst du allerdings umgehen, indem du die Voraussetzungen für die Zahlung im Kaufvertrag verbindlich festlegst. Hierbei überprüfen die Notar:innen die Einhaltung dieser Voraussetzung, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, statt einer Beurkundung eine Beglaubigung des Grundschuldentwurfs bei der finanzierenden Bank zu hinterlegen. Hierbei entstehen Kosten in Höhe von bis zu 130 Euro, während eine Beurkundung durchaus mehrere Hundert Euro teuer werden kann.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen

Die Kaufnebenkosten können unter Umständen steuerlich abgesetzt werden. Dies ist allerdings nicht möglich, wenn die Immobilie erworben wird, um sie anschließend privat zu nutzen. Erfolgt der Kauf der Immobilie allerdings, um diese gewerblich zu nutzen oder an Dritte zu vermieten, können einige Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu gehören neben den Kosten für Notar:innen und die Eintragung ins Grundbuch auch Makler:innenkosten sowie die Grunderwerbsteuer.

Wann müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden?

Die unterschiedlichen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, müssen innerhalb von verschieden langen Fristen beglichen werden. Beispielsweise hast du für die Zahlung der Grunderwerbsteuer einen Monat lang Zeit. Oftmals ist es allerdings so, dass Immobilienkäufer:innen die Rechnung für die Grunderwerbsteuer erst Wochen nach Abschluss des Vertrags erhalten, sodass dir mehr Zeit bleibt, um die Zahlung zu leisten. Die Kosten für Notar:innen sind nach Abschluss des Kaufvertrags sofort fällig. Allerdings gibt es hier eine Schonfrist, welche in der Regel bei rund 2 bis 4 Wochen liegt, innerhalb derer du den Betrag überweisen solltest. Wann die Provision für Makler:innen zu zahlen ist, wird in den AGB festgelegt. In der Regel muss die Rechnung von Makler:innen innerhalb von 2 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags beglichen werden.

KostenartZeitraum
Grunderwerbsteuer1 Monat
Notar:innen- und Grundbuchkostenetwa 2 bis 4 Wochen
Makler:innenkostenmeist 2 Wochen

Kaufnebenkosten finanzieren

Es ist grundsätzlich möglich, die Kaufnebenkosten zu finanzieren. Hierbei handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung, da die Bank in diesem Fall neben dem Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten finanzieren muss, welche durchaus zusätzliche 10 Prozent betragen können. Aufgrund des für die Bank höheren Risikos ist es allerdings nicht unwahrscheinlich, dass du zumindest die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen musst. In diesem Fall kannst du einen zusätzlichen Ratenkredit aufnehmen, um auch die Nebenkosten zu finanzieren. Allerdings fällt hier in der Regel ein deutlich höherer Zinssatz an, sodass deine Finanzierungskosten steigen.

Die Bank erhält für die Finanzierung des Objekts eine sogenannte Grundschuld, welche ins Grundbuch eingetragen wird und der Besicherung des Immobilienkredits dient. Hierdurch entsteht eine Forderung seitens der Bank gegenüber den Käufer:innen, die ihren Immobilienkauf mittels Bankkredit finanzieren. Dementsprechend kann die Bank die Immobilie bei Insolvenz der Käufer:innen übernehmen und verkaufen. Hat sie vorher allerdings 110 Prozent des Kaufpreises finanziert, wird es schwierig für die Bank, diese Kosten wieder vollständig hereinzuholen, was zu einem Verlust führen würde.

Laufende Nebenkosten nach dem Kauf

Zusätzlich zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie solltest du unbedingt auch die laufenden Nebenkosten nach dem Kauf im Blick haben. Damit sind die Betriebskosten einer Immobilie gemeint. Denn auch nach dem Kauf fallen noch bestimmte Kostenblöcke an, welche regelmäßige Zahlungen erfordern. Hierzu gehören unter anderem Strom, Wasser sowie die Gebühren für die Müllentsorgung. Außerdem möchte auch der Staat weiterhin Steuern für die Immobilie beziehen. Diese werden in Form der Grundsteuer eingetrieben, welche vierteljährlich gezahlt werden muss. Dabei richten sich die genauen Kosten nach dem jeweiligen Objekt und nicht nach den persönlichen Einkommensverhältnissen der Immobilienbesitzer:innen.

Fazit

Immobilienkäufer:innen sollten sich im Vorfeld genau mit den anfallenden Kaufnebenkosten auseinandersetzen. Denn diese fallen durchaus üppig aus und betragen im Schnitt noch einmal 10 Prozent des Kaufpreises. Möchten Käufer:innen den gesamten Kaufpreis der Immobilie samt Nebenkosten komplett über eine Bank finanzieren, spricht man daher auch von einer 110-Prozent-Finanzierung. Allerdings ist es üblich, zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital zu decken, da die Banken ansonsten unter Umständen die Finanzierung verweigern, weil sie bei einem Ausfall der Zahlungen die Immobilie nur noch mit Verlust veräußern können. Zudem fallen die Zinsen dann entsprechend höher aus.

FAQ: Fragen und Antworten zu Kaufnebenkosten

Wie teuer werden die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten können sich je nach Bundesland sowie weiteren Faktoren in ihrer Höhe unterscheiden. Du solltest hier grundsätzlich mit Kosten in Höhe von rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Welche Kaufnebenkosten fallen immer an?

Zu den Kaufnebenkosten, welche immer auftreten, gehören neben der Grunderwerbsteuer auch die Kosten für Notar:innen sowie die Eintragung ins Grundbuch.

Was ist die Berechnungsgrundlage für die Kaufnebenkosten?

Der wichtigste Faktor für die Berechnung der Kaufnebenkosten ist der Kaufpreis der jeweiligen Immobilie.

Wer bekommt eine 110-Prozent-Finanzierung für die Kaufnebenkosten?

Eine 110-Prozent-Finanzierung, welche neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten abdeckt, bekommen vor allem Käufer:innen mit einer sehr guten Bonität, da die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits bei diesen Käufer:innen geringer ausfällt.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.