Immobilien Teilverkauf

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 16. September 2022
Warum uns vertrauen?
Als Onlinebanken.com möchten wir dir dabei helfen, die für dich beste finanzielle Entscheidung zu treffen und gleichzeitig auch zu wissen, warum du sie getroffen hast. Deswegen findest du bei uns Ratgeberartikel und Testberichte. Unsere Testberichte schreiben wir und schauen dann im Anschluss erst, ob wir eine Provision erhalten können. Deswegen bewerten wir auch Anbieter mit guten Noten, die uns keine Provision auszahlen.

Der Teilverkauf der eigenen Immobilie ist eine Möglichkeit, um eine hohe Einmalzahlung zu generieren und dabei trotzdem noch in der Immobilie wohnen zu können. Allerdings ist diese Möglichkeit auch mit einigen Nachteilen bzw. Fallstricken verbunden, welche du kennen solltest. Daher möchten wir dir in diesem Artikel nicht nur die Vorteile eines Teilverkaufs darlegen, sondern insbesondere auch auf die Problemstellungen eingehen. Außerdem erklären wir dir, wie ein Teilverkauf funktioniert und wie dieser abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Teilverkauf veräußerst du einen Teil deiner Immobilie und kannst trotzdem ganz normal in dieser wohnen bleiben.
  • Der Wert des zu verkaufenden Anteils muss bei mindestens 100.000 Euro liegen. Da du maximal die Hälfte verkaufen kannst, muss der Immobilienwert bei mindestens 200.000 Euro liegen.
  • Für den Teil der Immobilie, der dir nicht mehr gehört, musst du eine sogenannte Nutzungsgebühr entrichten. Diese beträgt oft 3% bis 4% pro Jahr und wird monatlich gezahlt.
  • Beim Verkauf der Immobilie musst du in der Regel ein Durchführungsentgelt zahlen. Zusätzlich dazu können weitere Kosten anfallen, wenn beispielsweise eine Wertsicherungsklausel besteht.
  • Ein großer Nachteil des Teilverkaufs ist, dass sich der Teilverkauf-Anbieter nicht an der Instandhaltung der Immobilie beteiligt. Auch zur Grundsteuer trägt dieser nichts bei.

Worum handelt es sich bei einem Teilverkauf?

Bei einem sogenannten Teilverkauf veräußerst du einen Teil deiner Immobilie. Das bedeutet, dass du deine Immobilie nicht wie bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf als Ganzes verkaufst, sondern nur einen Anteil davon. Für diesen Anteil erhältst du dementsprechend anteilig Geld. Dieses Geld steht dir anschließend zur freien Nutzung zur Verfügung. Du kannst damit also grundsätzlich machen, was du willst. Allerdings musst du für den verkauften Teil ein sogenanntes Nutzungsentgelt bezahlen. Du kannst dir das so vorstellen, dass du für den verkauften Teil deiner Wohnung oder deines Hauses eine Form von Miete zahlen musst, da dieser nicht mehr dir gehört. Auch beim Verkauf der Immobilie erhältst du nur noch deinen Anteil und nicht mehr den vollen Betrag.

Vor- und Nachteile beim Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf kannst du dich über mehrere Vorteile freuen, allerdings bestehen auch einige Nachteile, die du kennen solltest. Deshalb möchten wir dir sowohl die Vorteile als auch die Nachteile im Folgenden übersichtlich darstellen. Zu den Vorteilen gehört, dass du weiterhin Eigentümer der Immobilie bist. Zumindest bist du sogenannter Miteigentümer, was bedeutet, dass dir zwar nicht mehr die gesamte Immobilie gehört, dein Anteil an der Immobilie verbleibt aber als dein Eigentum, sodass dieses zum Beispiel vererbt werden kann. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass du die Immobilie bzw. den verkauften Anteil wieder zurückkaufen kannst. Bei möglichen Wertsteigerungen kann der Rückkauf des Anteils aber zu einem höheren Preis durchgeführt werden, als man ursprünglich dafür bekommen hat.

Zudem hast du ein sogenanntes Nießbrauchrecht. Das bedeutet, dass du die gesamte Immobilie wie gewohnt alleine nutzen kannst, obwohl ein Teil davon gar nicht mehr dir gehört. Du kannst die Immobilie aber auch vermieten und die Mieteinnahmen vollständig behalten. Zu den Nachteilen gehört, dass du eine monatliche Nutzungsgebühr zahlen musst. Außerdem musst du selbst für die Instandhaltung sorgen, der Miteigentümer wird sich hier in der Regel nicht beteiligen. Auch die Grundsteuer bleibt an dir hängen. Zudem muss oft ein sogenanntes Durchführungsentgelt an den Miteigentümer gezahlt werden, wenn die Immobilie verkauft wird. Unter Umständen kann der geschlossene Vertrag auch eine Wertsicherungsklausel enthalten, sodass beim Verkauf ein vorher festgelegter Prozentbetrag beim Verkauf der Immobilie zusätzlich gezahlt werden muss.

Vorteile:
  • Du bist immer noch Miteigentümer
  • Ein Rückkauf ist möglich
  • Du hast ein Nießbrauchrecht
Nachteile:
  • Eine Nutzungsgebühr muss entrichtet werden
  • Für die Instandhaltung musst du selbst sorgen
  • Grundsteuer musst du selbst zahlen
  • Durchführungsentgelt bei Verkauf der Immobilie
  • Möglicherweise besteht eine Wertsicherungsklausel
Hinweis Grundsätzlich bestehen beim Teilverkauf einer Immobilie mehr Nachteile als Vorteile. Du solltest dir daher genau überlegen, ob ein Teilverkauf für dich Sinn ergibt.

Wie funktioniert ein Immobilien Teilverkauf?

Ein Immobilien Teilverkauf funktioniert grundsätzlich so, dass du dir zuerst einmal ein unverbindliches Kaufangebot für deine Immobilie geben lassen kannst. Hierfür benötigt der jeweilige Anbieter gewisse Angaben zur Immobilie und macht dir basierend auf diesen ein Angebot. In der Regel ist das für dich kostenlos. Im nächsten Schritt kommt ein Gutachter bei dir vorbei, welcher den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung schätzt. Das Gutachten wird anschließend vom Anbieter überprüft und dir ein verbindliches Kaufangebot zugestellt.

Bist du mit dem vorgelegten Angebot einverstanden, kannst du mit dem Anbieter einen Vertrag über einen Notar abschließen. Dabei bestehen hinsichtlich des Vertrages bestimmte Voraussetzungen. Hierzu gehört zum Beispiel eine Negativbescheinigung, dass keine gesetzlichen Vorkaufsrechte ausgeübt werden. Zu den größten Anbietern in diesem Bereich zählen unter anderem wertfaktor und Deutsche Teilkauf. Es gibt allerdings auch bestimmte Voraussetzungen bezüglich des Volumens. Denn in der Regel muss der Wert der Immobilie bei mindestens 200.000 Euro liegen, damit ein Auszahlungsbetrag von mindestens 100.000 Euro erreicht werden kann. Teilweise ist der Teilverkauf auch an das Alter des Immobilieneigentümers geknüpft, dieser sollte in einem solchen Fall mindestens 60 Jahre alt sein.

Hinweis Im besten Fall ist die Immobilie schuldenfrei. Ein Teil der Anbieter bietet den Teilverkauf aber auch dann an, wenn die Schulden für den Kredit der Immobilie noch nicht ganz beglichen sind.

Schritt für Schritt zum Teilverkauf

Ein Teilverkauf kann bereits in nur wenigen Schritten durchgeführt werden und ist nicht allzu komplex. Zunächst einmal legst du den Anteil an der Immobilie fest, welcher verkauft werden soll. Dann wird ein Gutachter den Verkehrswert deiner Immobilie feststellen. Kannst du dich mit dem Anbieter einigen, dann geht es zum Notar, um den Vertrag abzuschließen. Nach Abschluss des Vertrags bekommst du das Geld auf dein Konto überwiesen.

Hinweis Die Kaufnebenkosten trägt in der Regel der Teilverkauf-Anbieter.

Kosten und Folgen beim Teilverkauf

Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie ist für dich als Verkäufer immer auch mit einigen Kosten verbunden. Hierbei ist insbesondere die Nutzungsgebühr zu nennen. Denn diese fällt an, damit du den verkauften Teil der Immobilie auch nach dem Verkauf noch nutzen kannst. Diese muss monatlich gezahlt werden und beträgt in der Regel 3% bis 4% des anteiligen Immobilienwertes pro Jahr. Wenn du also einen Anteil an der Immobilie für 100.000 Euro verkaufst, dann fallen hierfür in der Regel jährliche Gesamtkosten in Höhe von 3.000 bis 4.000 Euro an. Für den Fall, dass du diese Kosten nicht mehr tragen kannst, musst du ausziehen und das Objekt wird veräußert.

Weiterhin musst du alle Kosten für die Instandhaltung der Immobilie selbst tragen, da sich die Teilverkauf-Anbieter hier im Normalfall nicht beteiligen. Wenn also eine teure Reparatur an der Immobilie durchgeführt werden muss, dann musst du diese hohen Kosten ganz alleine tragen. Auch an den Kosten für die Grundsteuer werden sich die Anbieter im Regelfall nicht beteiligen, sodass du auch auf diesen Kosten sitzen bleibst. Solltest du das Objekt veräußern wollen, dann können gleich mehrere Kostenblöcke auf dich zukommen. Denn oft wird ein Durchführungsentgelt in Höhe von 2,25% bis 5% des Verkaufspreises als Gebühr verlangt. Zudem lassen sich manche Anbieter eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag schreiben. Wenn die Immobilie beim Verkauf allerdings keinen höheren Wert erzielt, dann würden für dich zusätzliche Kosten entstehen.

Nachteile und Probleme beim Immobilien Teilverkauf

Beim Teilverkauf einer Immobilie gilt es bestimmte Nachteile und Problemstellungen zu beachten. Ein großes Problem beim Teilverkauf ist, dass die Kosten nur sehr schwer eingeschätzt werden können. Denn du musst die monatliche Nutzungsgebühr zahlen können, da ansonsten ein Rausschmiss und ein anschließender Verkauf der Immobilie droht. Wenn du allerdings noch nicht weißt, wann die Immobilie wieder veräußert werden soll oder wann du sterben wirst, dann weißt du auch nicht, wie lange du die monatlichen Zahlungen leisten musst und wie hoch die finanzielle Belastung genau ausfällt. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass diese Nutzungsgebühr auch steigen kann. In der Regel wird die Höhe der Gebühr über mehrere Jahre festgelegt und orientiert sich danach am Euribor. Dies ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich einige europäische Banken gegenseitig Geld verleihen.

Dieser kann zwar auch sinken und somit zu deinen Gunsten ausfallen, allerdings ist es normalerweise vertraglich geregelt, dass eine Anpassung der Nutzungsgebühr nur zu deinem Nachteil erfolgt. Der Anbieter wird sich zudem weder an der Instandhaltung der Immobilie noch an der Zahlung der Grundsteuer beteiligen. Unter Berücksichtigung dessen musst du eine ziemlich hohe Nutzungsgebühr in Höhe von 3% bis 4% des veräußerten Anteils zahlen. Wenn du also zum Beispiel wichtige Reparaturen an der Immobilie durchführst, musst du für diese Kosten alleine aufkommen. Bei einem Verkauf wird allerdings der Verkaufserlös anteilig dem Teilverkauf-Anbieter zugesprochen, sodass dieser von der Reparatur profitieren kann, obwohl er nichts dazu beigetragen hat.

  • Kosten sind schwer einschätzbar
  • Erhöhung der Nutzungsgebühr ist möglich
  • Anbieter beteiligt sich nicht an der Grundsteuer
  • Keine Beteiligung des Anbieters an der Instandhaltung
  • Nutzungsgebühr fällt recht hoch aus

Alternativen zum Immobilien Teilverkauf

Da es einige Nachteile beim Teilverkauf einer Immobilie gibt, solltest du dich unbedingt auch mit den Alternativen hierzu beschäftigen. Eine Alternative ist zum Beispiel die Aufnahme eines Baukredits. Auch hier musst du monatliche Raten zahlen, sonst verlierst du die Immobilie. Allerdings gehört diese Immobilie dir, sodass du beim Verkauf des Objekts kein Durchführungsentgelt zahlen musst. Auch die Kosten für eine Wertsicherungsklausel entfallen. Zudem fallen keine monatlichen Kosten mehr an, sobald du den Kredit vollständig getilgt hast.

Es gibt zudem die Möglichkeit einer Leibrente bei Immobilien. Dabei versteht man unter diesem Begriff eine bestimmte Art von Immobilienverkauf. Deine Wohnung bzw. dein Haus wird komplett veräußert wie bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf. Der Unterschied ist allerdings, dass du keine Einmalzahlung des vollen Kaufpreises erhältst, sondern monatliche Zahlungen bis zu deinem Tod. Es handelt sich hierbei also quasi um eine Rente, welche du zusätzlich zur gesetzlichen Rente erhalten kannst. Du erhältst ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Vorteilhaft ist hierbei im Vergleich zum Teilverkauf, dass du keine Gebühren zahlen musst, was deine monatlichen Ausgaben reduziert. Zudem kannst du in der Immobilie bis zu deinem Ableben bleiben.

Fazit

Ein Immobilien Teilverkauf kann dir eine hohe Einmalzahlung für einen Teil deiner Immobilie einbringen. Du darfst dann weiterhin in der Immobilie wohnen wie vorher auch, nur dass du nun für diesen Anteil eine Nutzungsgebühr zahlen musst. Da dies im Gegensatz zu einer Leibrente deine monatlichen Kosten erhöht und du trotzdem noch sowohl Grundsteuer als auch unter Umständen anfallende Kosten für die Instandhaltung selbst tragen musst, ist ein Teilverkauf nicht sonderlich attraktiv. Zudem können auch bei einem Verkauf der Immobilie weitere Kosten anfallen, wie beispielsweise ein Durchführungsentgelt.

FAQ: Fragen und Antworten zum Immobilien Teilverkauf

Welches Nutzungsentgelt fällt nach dem Teilverkauf an?

In der Regel musst du mit einer Nutzungsgebühr in Höhe von 3% bis 4% pro Jahr für den verkauften Anteil der Immobilie rechnen.

Wie viel Immobilien-Anteil muss ich mindestens verkaufen?

Du musst einen Immobilien-Anteil verkaufen, der mindestens 100.000 Euro wert ist. Du kannst allerdings maximal 50% deiner Immobilie verkaufen. Das bedeutet, dass die Immobilie mindestens 200.000 Euro wert sein muss.

Warum sollte man sich nach Alternativen zum Immobilien Teilverkauf umsehen?

Der Teilverkauf bringt einige Nachteile mit sich, wie beispielsweise die Zahlung eines Nutzungsentgelts. Dafür beteiligt sich der Anbieter aber nicht an der Instandhaltung der Immobilie und zahlt auch die Grundsteuer nicht anteilig.

Weitere Wissensartikel für dich:

Feda Mecan

Veröffentlicht von

Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.