Leibrente bei Immobilien

Feda Mecan
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Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 2. September 2022
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Grundsätzlich handelt es sich bei einer Leibrente um gleichbleibende Bezüge, die bis zum Tod einer bestimmten Person ausgezahlt werden. Im Immobilienbereich bedeutet dies, dass ein Eigentümer seine Immobilie verkauft und dafür lebenslanges Wohnrecht in dieser Immobilie sowie eine monatliche Rente erhält. Dieses Vorgehen hat dabei sowohl Vor- als auch Nachteile, auf die wir in diesem Artikel näher eingehen möchten. Wir erklären dir zudem, was eine Leibrente genau ist und wie diese berechnet wird. Außerdem klären wir dich darüber auf, was der Abschluss einer Leibrente steuerlich bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Leibrente bekommt eine bezugsberechtigte Person gleichbleibende Beträge ausgezahlt. Die Zahlung dieser Beträge wird erst dann eingestellt, wenn die entsprechende Person stirbt.
  • Bei der Leibrente im Immobilienbereich verkauft ein Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten, sichert sich dafür aber lebenslanges Wohnrecht, sodass er bis zu seinem Tod in dieser Immobilie leben kann. Außerdem erhält er eine lebenslange monatliche Rente ausbezahlt.
  • Besonders lohnt sich eine Leibrente für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht vererben möchten oder aufgrund fehlender Nachkommen nicht vererben können. Denn mit dem Abschluss einer Leibrente geht das Eigentum auf den Käufer über. Zudem kann durch die Leibrente die eigene Rente aufgebessert werden.
  • Der Vorteil für den Käufer bei Abschluss einer Leibrente besteht darin, dass die Liquidität geschont wird. Denn statt einem einmaligen, sehr hohen Kaufpreis, müssen lediglich monatliche Zahlungen geleistet werden. Zudem ist der Kaufpreis in der Regel niedriger als bei einem normalen Hauskauf. Allerdings besteht das Risiko, dass der Verkäufer deutlich länger lebt als erwartet, sodass die Immobilie erst deutlich später als angenommen frei verwendet werden kann. Zudem müssen dann die monatlichen Zahlungen über einen längeren Zeitraum geleistet werden.
  • Wie hoch eine Leibrente ausfällt, ist stets von mehreren Faktoren abhängig. Dazu gehört die Lebenserwartung des Verkäufers, welche über die Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes geschätzt werden kann. Sowohl Verkehrswert als auch Mietwert der Immobilie spielen ebenfalls eine große Rolle. Diese werden von einem Sachverständigen geschätzt.

Was ist die Leibrente?

Bei einer Leibrente handelt es sich um gleichbleibende Bezüge, die einer bestimmten Person ausgezahlt werden, solange diese am Leben ist. Die Zahlungen werden erst bei Tod der entsprechenden Person eingestellt. Zu den Leibrenten zählen unter anderem die Witwenrente, Erwerbsminderungsrente, Waisenrente, Erziehungsrente und die Altersrente. In diesem Artikel möchten wir uns allerdings auf die Leibrente im Immobilienbereich fokussieren. Dabei verkauft der Eigentümer einer Immobilie diese, bekommt aber statt eines Kaufpreises das lebenslange Wohnrecht und eine monatliche Rente vom Käufer bis hin zu seinem Ableben.

Für wen lohnt sich die Leibrente?

Die Leibrente lohnt sich vor allem für Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie, die gewisse Bedingungen erfüllen. Eine Leibrente lohnt sich vor allem für diejenigen, die bis zu ihrem Lebensende in ihrer Immobilie bleiben möchten und für die ein Verkauf demnach nicht in Frage kommt. Wenn trotzdem Bedarf nach Kapital besteht, dann kann sich eine Leibrente durchaus lohnen.

Außerdem lohnt es sich für Menschen, die keine Erben haben oder aus bestimmten Gründen nichts vererben möchten. Dann stellt es nämlich kein Problem mehr dar, das vorhandene Vermögen restlos aufzubrauchen. Geht die Immobilie dann nach dem Tod an den Käufer über, ist dies in einem solchen Fall also kein Problem mehr.

Hinweis Die Leibrente stellt unter bestimmten Umständen eine tolle Möglichkeit dar, um die eigene Rente aufzubessern.

Der Hauskauf auf Leibrente

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Rente aufstocken möchte, dann kann er eine sogenannte Leibrente abschließen. Dabei einigt er sich mit einer anderen Partei darauf, dass das Eigentum der Immobilie an den Käufer übergeht. Im Gegenzug dazu erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine monatliche Rente. Der Käufer kann erst dann frei über seine Immobilie verfügen, wenn der Verkäufer verstorben ist. Bis dahin muss er die monatlichen Zahlungen leisten. Dafür schont er seine Liquidität, da der Kaufpreis nicht auf einen Schlag gezahlt werden muss und zahlt insgesamt in der Regel einen deutlich niedrigeren Preis als beim normalen Hauskauf.

So wird ein Vertrag über die Leibrente geschlossen

Ein Vertrag über die Leibrente wird mithilfe eines Notars abgeschlossen, da es sich um einen notariellen Kaufvertrag handelt. In diesem treffen beide Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Höhe die Leibrente gezahlt wird. Eine für die Leibrente eingetragene Reallast im Grundbuch dient dem Verkäufer dabei als Sicherheit. Erfüllt der Käufer seinen Vertrag nicht und kommt den versprochenen Zahlungen nicht nach, dann kann der Verkäufer die Immobilie verwerten. Ein Vertrag über die Leibrente muss nicht zwangsläufig mit einer fremden Person geschlossen werden. Es ist auch möglich, dass Verwandte oder Familienmitglieder die Immobilie über eine Leibrente kaufen.

Hinweis Beim Hausverkauf auf Leibrentenbasis erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Immobilie und ist dadurch für die Zukunft abgesichert.

Wie wird die Leibrente besteuert/versteuert?

Der sogenannte Ertragsanteil wird bei der Leibrente für Immobilien der Besteuerung unterworfen. Dieser richtet sich nach dem Alter des Empfängers bei Beginn der Rente. Wie hoch der Anteil der Leibrentenzahlung ausfällt, welcher der Steuer unterliegt, kann in § 22 Nr. 1 Satz 3 EStG nachgelesen werden. Grundsätzlich gilt: Je jünger die berechtigte Person ist, desto größer fällt der Ertragsanteil aus. Der Ertragsanteil bei einem 62-Jährigen beispielsweise liegt bei 21%. Ist der Berechtigte bei Rentenbeginn 97 Jahre alt, dann liegt der Ertragsanteil nur noch bei einem Prozent.

Hinweis Ob überhaupt eine Steuer auf die Leibrente anfällt, ist außerdem von den anderen Einkünften des Bezugsberechtigten abhängig.

Die Höhe der Leibrente

Wie hoch die Leibrente genau ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehört einerseits der Wert der Immobilie. Zudem ist die statistische Lebenserwartung des Verkäufers relevant. Normalerweise wird der Verkehrswert einer Immobilie über einen Sachverständigen ermittelt. Die Lebenserwartung einer Person kann mithilfe der Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes geschätzt werden.

Eine Immobilien Leibrente berechnen

Um eine Immobilien Leibrente zu berechnen werden sowohl die Bewertung der Immobilie durch einen entsprechenden Sachverständigen sowie die statistische Lebenserwartung der bezugsberechtigten Person zugrunde gelegt. Auch der Mietwert der Immobilie spielt eine große Rolle. Um eine bessere Verständlichkeit zu erreichen, werden wir ein konkretes Beispiel durchrechnen. Gehen wir davon aus, dass der Verkäufer der Leibrente 60 Jahre alt ist und in Baden-Württemberg lebt. Laut Sterbetafel bleibt ihm damit eine statistische Restlebenszeit von 22,6 Jahren.

Das Wohnrecht wird durch die Multiplikation des jährlichen Mietwerts mit der erwarteten Lebenserwartung berechnet. Nehmen wir an, der Mietwert der Immobilie liegt bei 1.200 Euro pro Monat. Dies ergibt für ein Jahr 14.400 Euro. Multipliziert mit 22,6 ergibt dies den Wert des Wohnrechts von 325.440 Euro. Liegt der Immobilienwert bei 400.000 Euro, dann ergibt sich abzüglich des Wohnrechts der zu verrentende Betrag. 400.000 Euro minus 325.440 Euro ergibt 74.560 Euro. Teilen wir diesen Wert durch 12 und durch 22,6, dann erhalten wir eine monatliche Leibrente in Höhe von rund 275 Euro. In unserem Beispiel müsste der Käufer der Leibrente dem Verkäufer eine monatliche Leibrente in Höhe von ca. 275 Euro zahlen.

Das passiert mit der Leibrente im Todesfall

Die Pflicht zur Zahlung einer Leibrente endet mit dem Tod der bezugsberechtigten Person. Dies ist zumindest in der Regel der Fall. Es gibt allerdings auch Verträge, in denen eine bestimmte Laufzeit für die Zahlungen festgelegt wurde. Stirbt der Verkäufer der Leibrente bevor dieser Zeitraum endet, dann ist der Käufer dazu verpflichtet, die weiteren Zahlungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit an die Erben des Verkäufers zu leisten.

Der Käufer kann dann nach dem Tod der bezugsberechtigten Person mit der Immobilie machen, was er möchte. Wenn der Ehepartner ebenfalls in der Immobilie gelebt hat, dann besteht für diesen möglicherweise ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht. Ob dies der Fall ist, hängt aber von den im Vertrag getroffenen Vereinbarungen ab.

Diese Vor- und Nachteile hat die Leibrente

Für den Verkäufer bietet die Leibrente den großen Vorteil, dass er dadurch eine Rente erhält, die bis zu seinem Ableben gezahlt wird. Trotzdem muss dieser seine Immobilie nicht verlassen und kann bis zu seinem Tod in der Wohnung oder dem Haus bleiben. Er ist somit abgesichert. Ein großer Nachteil für den Verkäufer besteht darin, dass er nicht mehr der Eigentümer der Immobilie ist, er hat lediglich das lebenslange Nutzungsrecht. Er verliert daher das Eigentum an der Immobilie und kann diese daher auch nicht mehr vererben. Zudem ist der Kaufpreis in der Regel deutlich geringer als bei einem gewöhnlichen Verkauf.

Für den Käufer bieten sich gleich mehrere Vorteile. Einerseits muss er den Kaufpreis nicht auf einen Schlag zahlen, sodass er nicht über eine große Liquidität verfügen muss. Sein Kapital ist also nicht gebunden. Zudem fällt der Kaufpreis im Normalfall niedriger aus als bei einem normalen Immobilienkauf. Nachteilig ist jedoch, dass er die Immobilie erst dann richtig nutzen kann, wenn der Verkäufer verstorben ist und nicht mehr in der Immobilie wohnt. Es besteht zusätzlich dazu eine große Unsicherheit hinsichtlich des finalen Kaufpreises. Denn wie viel letztendlich gezahlt wird, hängt davon ab, wie lange der Verkäufer lebt.

Fazit

Die Leibrente ist eine Form des Immobilienverkaufs, die sich für beide Parteien durchaus lohnen kann. Denn der Verkäufer kann hierdurch seine Rente aufbessern und ist trotzdem für die Zukunft abgesichert, da er bis zu seinem Ableben in der Immobilie bleiben kann. Der Käufer hat den großen Vorteil, dass er seine Liquidität behalten kann, da er den Kaufpreis nicht auf einen Schlag zahlen muss. Außerdem fällt der Kaufpreis in der Regel niedriger aus als bei einem normalen Immobilienkauf. Nachteilig für den Verkäufer ist dabei allerdings, dass die Immobilie nun nicht mehr vererbt werden kann, da das Eigentum an der Immobilie an den Käufer gegangen ist.

FAQ: Fragen und unsere Antworten rund um Leibrente bei Immobilien

Was ist die Immobilien-Leibrente?

Bei der Immobilien-Leibrente handelt es sich um gleichbleibende Bezüge, die einer bestimmten Person im Austausch für das Eigentum der Immobilie ausgezahlt werden. Die Zahlungen werden erst bei Todesfall eingestellt.

Für wen kommt die Immobilien-Leibrente in Frage?

Eine Immobilien-Leibrente kommt für Immobilieneigentümer in Frage, die ihre Rente aufbessern möchten. Sie macht dabei aber nur für die Personen Sinn, die ihre Immobilie nicht vererben möchten, da das Eigentum an der Immobilie bei einer Leibrente verloren geht.

Wie wird die Immobilien-Leibrente berechnet?

Zuerst wird das Wohnrecht aus der Multiplikation des jährlichen Mietwerts mit der erwarteten Lebenserwartung berechnet. Dieser Wert wird vom Immobilienwert abgezogen. Der entstandene Betrag wird durch 12 und durch die Lebenserwartung des Verkäufers geteilt, um die monatliche Rente zu erhalten.

Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?

Bei der Immobilien-Leibrente geht das Eigentum der Immobilie von dem Verkäufer auf den Käufer über. Der Verkäufer erhält hierfür ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie sowie eine monatliche Rente, die bis zu seinem Tod ausgezahlt wird.

Leibrente - was ist anders als beim Kauf?

Im Gegensatz zum Kauf muss bei einer Leibrente nicht der ganze Kaufbetrag auf einmal gezahlt werden, sondern lediglich die monatlichen Rentenzahlungen. Zudem steht die gekaufte Immobilie erst dann zur freien Verfügung, wenn der ursprüngliche Eigentümer stirbt.

Fallen bei der Leibrente Steuern an?

Ja, bei der Leibrente fallen Steuern an. Diese sind hauptsächlich vom Alter abhängig, das bei Rentenbeginn besteht. Je älter jemand bei Rentenbeginn ist, desto weniger Steuern fallen an. Ob Steuern gezahlt werden müssen, ist auch von den anderen Einkünften abhängig.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.