Eigenbedarfskündigung
Das Wort Eigenbedarf und die damit zusammenhängende Kündigung eines Mietverhältnisses dürfte jedem ein Begriff sein. Diese Art der Kündigung erweckt oft den Anschein, als wäre sie das ultimative Mittel von Vermieter:innen, um den Mieter:innen einfach zu kündigen. Allerdings sind der Eigenbedarfskündigung ebenso Grenzen gesetzt, wie es bei einer normalen Kündigung der Fall ist. In diesem Beitrag erklären wir, was eine Eigenbedarfskündigung ist, wer solch eine Kündigung aussprechen darf und wie sie unter Umständen abgewehrt werden kann.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht alle Familienangehörigen sind automatisch berechtigte Bedarfspersonen
- Eigenbedarfskündigungen müssen ausführlich und nachvollziehbar begründet werden
- Ein vorliegender Härtefall kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen
- Die Kündigung hat in Schriftform zu erfolgen
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Das Mietrecht in Deutschland versucht den/die Mieter:in grundsätzlich stärker zu schützen als den/die Vermieter:in – vor allem im Bereich der Wohnraummiete. Zu finden sind die gesetzlichen Vorschriften zum Mietverhältnis in den §§ 535 ff. BGB. Die Rechtsprechung in Deutschland spricht in verschiedenen Urteilen öfter dem/der Mieter:in Recht zu, als dem/der Vermieter:in.
Ein Vorteil, der Mieter:innen zusteht, ist beispielsweise die Kündigung ohne Angabe von Gründen. Vermieter:innen hingegen haben diese einfache Möglichkeit nicht. Es wird ihnen grundsätzlich schwerer gemacht Mieter:innen zu kündigen. Eine Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung.
Wie der Name dieser Kündigung bereits ausdrückt, können Vermieter:innen den Mieter:innen kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen möchten. Dabei kommt es nicht darauf an, dass Vermieter:innen selbst die Wohnung nutzen wollen, sondern es ist möglich, dass Vermieter:innen das Mietverhältnis mit den Mieter:innen kündigen, weil andere den Vermieter:innen nahestehende Personen auf die Wohnung angewiesen sind.
Wer hat das Recht auf eine Eigenbedarfskündigung?
Geht es um die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf, lohnt sich ein Blick in den § 573 BGB. In diesem Paragrafen ist die Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geregelt. In Absatz zwei, Nummer zwei ist die Eigenbedarfskündigung normiert. Dort ist die Rede davon, dass im Normalfall nur der/die Vermieter:in dazu berechtigt ist, aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Dazu zählen Vermieter:innen als Privatperson die oft auch gleichzeitig Eigentümer:innen sind, Mitglieder von Vermietergemeinschaften und Mitglieder von Erben-, Personen oder Bruchteilsgesellschaften. Kündigungen durch juristische Personen, wenn ein Gesellschafter oder auch der Angestellte der GmbH die Wohnung benötigt, sind nicht möglich.
Für welche Personen darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Auf diese Frage ist die Antwort ebenfalls in § 573 BGB zu finden. Nach dieser Norm darf nur aufgrund von Eigenbedarf für den/die Vermieter:in, die Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts gekündigt werden.
An diesem Punkt stellt sich die Frage, wer alles zu den Familienangehörigen zählt. Es erscheint nämlich ziemlich abwegig, wenn der/die Vermieter:in plötzlich kündigt, weil der entfernte Cousin vierten Grades, der die letzten zehn Jahre in Peru lebte, plötzlich nach Deutschland zurückkommen und in die Wohnung einziehen möchte. Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf hängt also vom Verwandtschaftsgrad und von der persönlichen Verbundenheit mit dem/der Vermieter:in ab. Auch moralische Verpflichtungen, sonstige Fürsorge oder Unterhaltsverpflichtungen sind zu beachten. Mit Blick auf den Verwandtschaftsgrad können Vermieter:innen für die Eltern, die Großeltern, eigene (Stief-)Kinder, Geschwister, Neffen und Nichten, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner:innen, Enkelkinder und Schwiegereltern kündigen. Bei den Schwiegereltern gilt dies nicht mehr nach einer Scheidung.
Dem gegenüber sind Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf nicht bei schwägerschaftlichen Beziehungen, bei Cousins und Cousinen, bei Onkel und Tante oder Großneffen und Großnichten möglich. Der entferne Cousin vierten Grades würde an dieser Stelle demnach ausscheiden. Etwas anderes gilt bei diesen Personengruppen nur, sofern eine besondere Bindung zu ihnen besteht. Lebte der Cousin vierten Grades also die letzten zehn Jahre in Peru und hatte gar keinen Kontakt zu dem/der Vermieter:in, kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Genauso scheiden geschiedene Ehegatten, geschiedene Lebenspartner und ehemalige Lebensgefährt:innen aus.
Nicht nur Familienangehörige können Personen sein, wegen denen aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden kann, sondern auch Angehörige des Haushalts. Dazu gehören Personen, die Vermieter:innen auf Dauer in den eigenen Haushalt aufnahmen und mit ihnen in enger Hausgemeinschaft lebten, ohne dass sie einen eigenen Haushalt führten. Pflegekinder, Kinder von Lebensgefährt:innen, Hausangestellte oder Lebensgefährt:innen selbst gehören zu dieser Gruppe.
Stets möglich:
- Eltern
- Kinder
- Neffen und Nichten
- Großeltern
- eingetragene Lebenspartner:in
- Enkelkinder
- Schwiegereltern (nach einer Scheidung nicht mehr)
- Geschwister
- Ehegatten
Nur aufgrund einer besonderen Bindung:
- Cousins und Cousinen
- Onkel und Tante
- Großneffen und Großnichten
- Schwägerin und Schwager
Angehörige des Haushalts:
- Lebensgefährt:innen
- Kinder des/der Lebensgefährt:in
- Hausangestellte
- Pflegekinder
Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen
Wie beinahe bei allen Kündigungen, müssen auch bei der Kündigung von Mietverhältnissen bestimmte Fristen beachtet werden. Die Frist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses. Umso länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Kündigungsfrist. Liegt die Mietzeit zum Kündigungszeitpunkt unter fünf Jahren, beträgt die Frist drei Monate. Zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Frist bereits sechs Monate. Bei einer Mietdauer von über acht Jahren, muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten beachtet werden. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats den Mieter:innen zugehen. Dann wird sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam.
Im Gesetz lässt sich immer wieder etwas über die fristlose Kündigung finden. In § 569 BGB wird die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund normiert. Im ersten Augenblick mag man meinen, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ein wichtiger Grund vorliegt. Allerdings sollte nach weiteren Überlegungen eingesehen werden, dass bereits aufgrund der verschiedenen Normierungen vom Gesetzgeber nicht angenommen werden kann es handele sich bei einem Eigenbedarf um einen wichtigen Grund im Sinne des § 569 BGB. Zudem beschreibt der Paragraf selbst, wann ein wichtiger Grund vorliegt, bei dessen Vorliegen eine fristlose Kündigung möglich wird. Um die gesetzliche Kündigungsfrist kommt man also nicht herum.
Welche Voraussetzungen müssen für die Eigenbedarfskündigung erfüllt sein?
Bis zu diesem Punkt sollte bereits erkenntlich geworden sein, dass bestimmte Voraussetzungen für eine Kündigung aufgrund von eigenem Wohnbedarf erfüllt sein müssen. Der § 573 BGB beschreibt die Voraussetzung, dass Vermieter:innen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben müssen. Haben Vermieter:innen eine Kündigung ausgesprochen, die sich auf Eigenbedarf bezieht, ohne dass ein Interesse an der eigenen Nutzung besteht, ist die Kündigung bereits unwirksam bzw. nicht gestattet. Die zweite Voraussetzung, die gegeben sein muss ist die, dass die Wohnung für eine der in diesem Paragrafen genannten Person gedacht sein muss. Welche Personen genau inbegriffen sind, wurde bereits erläutert.
Der Begriff des berechtigten Interesses ist etwas auslegungsbedürftig, denn es ist nicht klar und deutlich festgelegt, was darunter zu verstehen ist. Im berechtigten Interesse können verschiedene Gründe liegen, die durch unterschiedliche Urteile durch den BGH festgelegt wurde. Soll wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, müssen Vermieter:innen dies ausführlich und nachvollziehbar begründen. Eine Kündigung muss nach den Vorschriften des BGB stets schriftlich erfolgen.
Eine Kündigung in anderer Form – beispielsweise mündlich – sorgt dafür, dass diese nicht wirksam wird und somit keine Wirkung entfaltet. Die Kündigung per E-Mail erfüllt das Schriftformerfordernis genauso wenig. Natürlich muss die Kündigung dem/der Mieter:in zugegangen sein. Das Merkmal des Zugehens kann in unterschiedlichen Konstellationen teilweise problematisch werden. Das Interesse der Vermieter:innen, weshalb das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden soll, muss sich realisieren lassen. Wird es damit begründet, dass ein Rollstuhlfahrer in den dritten Stock eines Wohnhauses ohne Fahrstuhl ziehen soll, ist dies wohl kaum realisierbar. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs hätte keinen Bestand. Der Wohnraum muss zudem weiter als Wohnraum genutzt werden. Eine Umwandlung in einen Gewerberaum ist regelmäßig unzulässig.
Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen
Wird eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, können Mieter:innen aufgrund eines Härtefalles der Kündigung widersprechen. Diese Möglichkeit wird in § 574 BGB normiert und näher beschrieben. Mithilfe dieses Widerspruchs kann die Kündigung aufgehalten werden, sodass die Mieter:innen weiter in der Wohnung bleiben können. Wird mit einem Härtefall der Kündigung widersprochen, kommt die Sozialklausel zur Anwendung. Sie sorgt dafür, dass das Mietverhältnis während der Prüfung des Widerspruchs aufrechterhalten werden muss. Die Kündigungsfrist an sich wird zwar nicht verlängert, aber Mieter:innen können weiter in der Wohnung leben, bis der Widerspruch komplett geprüft wurde – auch, wenn dies mehr Zeit in Anspruch nimmt, als die Kündigungsfrist an sich.
Nicht jeder Grund, den Mieter:innen als Härtefall ansehen, ist wirklich einer. In der Rechtsprechung haben sich im Laufe der Zeit verschiedene Gründe durchgesetzt, die zu der Annahme eines Härtefalles führten. Gründe sind zum Beispiel ein hohes Alter, das mit weiteren Umständen wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit zusammenfällt, die erhebliche Gefährdung des Schulabschlusses, der Ausbildung oder des Studiums oder aber eine bereits lang andauernde Mietdauer gemeinsam mit einer sehr starken Verwurzelung in dem sozialen Umfeld der Mieter:innen.
Diese und noch weitere Umstände begründen das Vorliegen eines Härtefalles und sorgen für eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Das wahrheitswidrige Berufen auf das Vorliegen solcher Gründe sollte dennoch unterlassen werden, da dies unter Umständen etliche Schadenersatzansprüche auslösen könnte oder strafrechtliche Probleme mit sich bringt.
Anspruch auf Schadenersatz
Unter besonderen Umständen ist es den Mieter:innen möglich Schadenersatz geltend zu machen, wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde. Erfüllen Vermieter:innen ihre Vertragspflichten nicht oder vernachlässigen sie, kann ein Schadenersatz gerechtfertigt sein. Da Vermieter:innen ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung benötigen, kommt es häufig vor, dass das Interesse nur vorgetäuscht wird. Die Vermieter:innen täuschen das Interesse bewusst vor, um den Mieter:innen schnell und einfach kündigen zu können. Die Pflichten werden schuldhaft verletzt, wodurch Schadenersatzansprüche ausgelöst werden. Das hört sich im ersten Moment zwar nach einem Trostpflaster für Mieter:innen an. Es muss aber beachtet werden, dass die Beweislast für diese schuldhafte Verletzung bei den Mieter:innen liegt. In der Praxis dürfte es schwerfallen das Vortäuschen zu beweisen.
Liegt ein berechtigtes Interesse tatsächlich vor, das während der Kündigungsfrist wieder wegfällt, haben Vermieter:innen dies den Mieter:innen anzuzeigen. Tun sie das nicht und lassen sie die Mieter:innen weiter in dem Glauben, dass das Interesse noch besteht, werden genauso Schadenersatzansprüche ausgelöst, die den Mieter:innen zustehen.
Eigenbedarfskündigung abwehren
Kommt einem die Eigenbedarfskündigung ungerechtfertigt vor, kann versucht werden diese abzuwehren. Allem voran steht die Prüfung eines vorliegenden Härtefalls, der bereits beschrieben wurde. Durch den Widerspruch kann die Kündigung für unwirksam erklärt werden. Ob ein Härtefall tatsächlich vorliegt, ist immer im Einzelfall zu prüfen. Es existieren weitere Möglichkeiten, womit sich eine Eigenbedarfskündigung aufhalten lässt.
Kündigungsverzicht vereinbaren
Um Eigenbedarfskündigungen ganz zu verhindern, steht es den Vertragsparteien frei einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Im Jahr 2007 entschied der Bundesgerichtshof bereits, dass ein Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen – auch länger als ein Jahr – durchaus möglich ist. Sofern von den Parteien die vorgeschriebene Schriftform aus § 550 BGB eingehalten wurde, können Vermieter:innen auf Eigenbedarfskündigungen verzichten. Der Ausschluss ist unumgänglich schriftlich festzuhalten. Mieter:innen sollten darauf bestehen, dass die Vereinbarung mit im Mietvertrag und nicht auf einem extra Blatt steht. So haben sie mehr Sicherheit, sollte es zu einem Streitfall kommen. Denn in einem Streitfall legen die Gerichte die Klausel aus und entscheiden dann. Ein Verzicht auf einem extra Blatt kann unter Umständen falsche Eindrücke erwecken, sodass die Gerichte gegen die Mieter:innen entscheiden.
Da durch den Kündigungsverzicht die Nutzungsmöglichkeiten der Vermieter:innen eingeschränkt werden, ist es manchmal üblich eine zeitliche Begrenzung des Verzichts mit aufzunehmen. Verbindliche Musterformulierungen für die Klausel gibt es nicht. So können die Parteien die Klausel frei bestimmen.
Eigenbedarfskündigung auf Unwirksamkeit prüfen
Es wurde erläutert, dass für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung verschiedene Voraussetzungen gegeben sein müssen. Liegen diese nicht vor, kann das zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Du solltest unbedingt überprüfen, ob das Schriftformerfordernis gewahrt wurde (eine E-Mail reicht nicht aus). Die Eigenbedarfskündigung muss im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar begründet werden. Die Kündigung muss von einer kündigungsberechtigten Person (Bsp.: Vermieter:in) „ausgesprochen“ und unterschrieben worden sein.
Mit am wichtigsten ist die Kündigungsfrist, die bei einer Eigenbedarfskündigung auf jeden Fall beachtet werden muss. Je nach Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist, sodass du mehr Zeit hast um eine neue Wohnung zu finden. Oftmals sprechen Vermieter:innen rechtsungültige Kündigungen aus, die rechtlich gesehen gar keinen Bestand haben. Prüfe zusätzlich, ob ein Härtefall vorliegt. Dann kannst du nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen. Liegt tatsächlich ein Grund vor, verliert die Eigenbedarfskündigung die Wirksamkeit.
Fazit
Eine Eigenbedarfskündigung kann für Mieter:innen ein immenser Schock sein. Dennoch sollte Ruhe bewahrt und die Optionen ausgelotet werden. Der/die Vermieter:in muss eine Eigenbedarfskündigung begründen. Die Begründung muss ausführlich, verständlich und nachvollziehbar sein. Zudem wird ein berechtigtes Interesse benötigt. Beachte weiter, dass diese Kündigung nicht zugunsten irgendeiner Person ausgesprochen werden kann. Im § 573 BGB steht genau geschrieben, wer zu den Personen gehört für die eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf. Fällt der Kündigungsgrund später weg, müssen Vermieter:innen die Mieter:innen darauf hinweisen.
Wirf unbedingt einen Blick auf die Kündigung und überprüfe sie auf ihre Rechtsgültigkeit. Bei nur vorgetäuschtem Interesse, um dich schnellstmöglich und einfach aus der Wohnung zu bekommen, können dir unter Umständen Schadenersatzansprüche zustehen. Ob das Interesse der Vermieter:innen tatsächlich nur vorgetäuscht ist, muss allerdings von dir bewiesen werden. Das dürfte in der Praxis schwerfallen. Aus diesen Gründen lohnt es sich bei Vertragsschluss einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Beachten die Parteien die gesetzlichen Vorgaben, wie die Schriftform, ist dies ein Kinderspiel und von jedem einfach umsetzbar.
Erhalten Mieter:innen eine Eigenbedarfskündigungen stehen ihnen mithin verschiedene Optionen zur Verfügung, die eine Kündigung eventuell abwehren oder gar unwirksam lassen werden können. Eine Überprüfung kann sich durchaus lohnen.
FAQ: Fragen und Antworten zum Eigenbedarf
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Im Gesetz wird der/die Vermieter:in genannt, der/die zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt ist. Dazu zählen Vermieter:innen als Privatperson, Mitglieder von Vermietergemeinschaften und Mitglieder von Erben-, Personen oder Bruchteilsgesellschaften.
Welche Fristen gibt es bei Eigenbedarfskündigungen?
Die Kündigungsfrist bemisst sich an der Mietdauer zum Zeitpunkt der Kündigung. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate. Beträgt die Mietdauer fünf bis acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Bei der Mietdauer von mehr als acht Jahren, beträgt die Frist neun Monate.
Was sind zulässige Bedarfspersonen?
Zulässige Bedarfspersonen sind Familienangehörige (Bsp.: Eltern, Kinder oder Großeltern), Angehörige des Haushalts der Vermieter:innen (Bsp.: Pflegekinder und Lebensgefährt:innen) und die Vermieter:innen selbst.
