Mietminderung rückwirkend
Entsteht in einer gemieteten Immobilie ein Mangel, der deren Tauglichkeit entweder beeinträchtigt oder komplett entfallen lässt, kann eine Minderung der Miete zulässig sein. Zusätzlich kann es dazu kommen, dass man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen möchte, wenn der Mangel bereits seit längerer Zeit besteht. Ob eine nachträgliche Mietminderung möglich ist, welche Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen und worauf es sonst noch ankommt, erklären wir in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine rückwirkende Mietminderung möglich.
- Mieter:innen sollten dafür vorab nichts vom Mangel gewusst haben und dieser sollte schon von Anfang an bestanden haben.
- Auch bei Flächenangaben, die in tatsächlicher und vereinbarter Höhe voneinander abweichen, kann eine rückwirkende Mietminderung zulässig sein.
Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Wie bereits erwähnt, ist es möglich, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel an der Wohnung vorliegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zumindest beeinträchtigt. Manchmal kommt es dazu, dass Mieter:innen zwar einen Mangel wie einen Mäuse- oder Schimmelbefall erkennen, diesen den Vermieter:innen aber erst einmal nicht melden. Entweder versuchen die Mieter:innen selbst etwas dagegen zu unternehmen oder sie warten einfach nur ab, um zu sehen, wie schlimm es tatsächlich ist oder ob der Mangel die Wohnungsnutzung überhaupt beeinträchtigt.
Sollte sich dann aber herausstellen, dass die Lebensqualität in der Wohnung tatsächlich durch den Mangel beeinträchtigt wird, müssen sich Mieter:innen damit befassen, ob die Mietminderung auch rückwirkend noch erklärt werden kann. Ganz generell gilt, dass das Minderungsrecht dann einsetzt, wenn der Mangel auftritt. Die Miete jedoch kann erst gemindert werden, wenn eine Mangelanzeige bei den Vermieter:innen erfolgt ist. Danach wäre eine rückwirkende Mietminderung erst einmal ausgeschlossen.
Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Für eine Mietminderung ist es immer notwendig, dass die Mieter:innen von dem Mangel wissen. Oft ist es allerdings so, dass sie von etwaigen Mängeln zunächst keine Kenntnis hatten. Es geht nicht um die Kenntnis während der Besichtigung des Objekts oder bei der Vertragsunterzeichnung. Vielmehr ist es notwendig, dass Mieter:innen die Mängel wahrnehmen, sobald sie auftreten. Die rückwirkende Minderung ist also zulässig, wenn Vermieter:innen einen Schaden bzw. Mangel mit Vorsatz verschleiern oder verschweigen.
Was ist eine Mietminderung?
Eine Mietminderung ist ein Recht, das Mieter:innen ausüben können, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Sobald Mieter:innen die Mietminderung erklären, müssen sie nicht mehr die volle im Vertrag vereinbarte Höhe der Miete zahlen. Damit dieses Recht ausgeübt werden kann, muss ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit aufhebt oder wenigstens mindert. Solche Mängel können Schimmelbildung, Lärmbelästigungen oder auch fehlende Leistungen sein, die eigentlich gemäß des Mietvertrags vereinbart wurden.
Der Gesetzgeber regelt das Recht zur Mietminderung in § 536 Abs. 1 BGB. Mieter:innen sind danach von der Zahlung der jeweiligen Miete befreit, wenn die Mietsache während der Mietzeit oder zum Zeitpunkt der Überlassung an einem Mangel leidet. Dieser Mangel muss zudem die Tauglichkeit der Mietsache entweder komplett aufheben oder zumindest einschränken.
Mietminderung geltend machen
Liegt nun ein Mangel vor, der die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB erfüllt, kann der Anspruch auf Mietminderung geltend gemacht werden. Damit nur noch eine geminderte Miete gezahlt werden muss, muss durch die Mieter:innen kein besonderer Antrag oder ähnliches gestellt werden. Es reicht bereits aus, wenn Mieter:innen die Vermieter:innen schriftlich über die entsprechenden Mängel und die deshalb erfolgende Mietminderung informieren. Außerdem muss den Vermieter:innen zumindest eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels gewährt werden. Weil das Mietminderungsrecht eigentlich automatisch eintritt, muss eine Ankündigung nicht unbedingt erfolgen. Dennoch ist es aber zu empfehlen, diese im Zusammenhang mit der Mängelanzeige vorzunehmen.
Um sicherzustellen, dass bei der Mietminderung keine Fehler unterlaufen und die Minderung nicht eventuell doch zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führt, ist es ratsam, sich an der folgenden Checkliste zu orientieren und die Punkte Schritt für Schritt durchzugehen:
- Es ist zu prüfen, ob zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ein Mietmangel vorliegt.
- Sollte es einen Mangel geben, muss dieser die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich mindern bzw. ganz entfallen lassen – vgl. § 536 Abs. 1 BGB.
- Der Mangel muss den Vermieter:innen unverzüglich angezeigt werden, gem. § 536c Abs. 1 BGB. Den Vermieter:innen muss eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt werden. Kommen die Vermieter:innen der Pflicht zur Behebung nicht nach, kommen die nächsten Schritte zur Anwendung.
- Es ist zu prüfen, ob der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hat und ob dieser bekannt war oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.
- Es ist auszuschließen, dass die geminderte Gebrauchstauglichkeit lediglich die Folge einer energetischen Modernisierung ist, denn dann bleibt eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1a BGB für 3 Monate außer Betracht.
- Nun muss der Prozentsatz ermittelt werden, um den die Miete letztendlich gekürzt wird. Hierbei können Mietminderungstabellen oder auch Urteile verschiedener Gerichte herangezogen werden. Im Zweifel kann man sich an Expert:innen wie Anwält:innen oder Mieterverbände wenden.
- Hat man die Höhe bestimmt und diese zum Beispiel auf 10 Prozent festgelegt, wird die Miete abzüglich dieser 10 Prozent weitergezahlt, bis der Mangel behoben oder zum Beispiel das Mietverhältnis beendet wurde.
Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung
Damit eine rückwirkende Mietminderung möglich ist, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Wenn man einen Mangel erst nach dem Einzug feststellt, kann die Miete rückwirkend gemindert werden – vorausgesetzt, dass der Mangel bereits von Anfang an bestanden hat. Wenn Vermieter:innen also einen Schimmelfleck nur einmal kurz überstrichen haben, in der Hoffnung, dass die Mieter:innen dies nicht merken, kann die Miete rückwirkend gemindert werden.
Außerdem ist eine rückwirkende Minderung in dem Fall möglich, dass Mieter:innen die Miete im Vertrauen darauf weitergezahlt haben, dass der Mangel zeitnah behoben wird. Dies ist oft dann der Fall, wenn Vermieter:innen die Mängelbeseitigung fest zugesichert hatten. In der gleichen Weise urteilte die Rechtsprechung, als Mieter:innen davon ausgingen, dass der Mangel an sich nicht dauerhaft bestehen würde.
Miete unter Vorbehalt weiterzahlen
Insbesondere wenn man sich wegen der Mietminderung nicht zu 100 Prozent sicher bist, kann die Mietzahlung unter Vorbehalt weitergehen. Denn dann ist die Rückforderung im Nachhinein möglich. Mieter:innen erkennen also einen Mangel und zahlen unter Vorbehalt einer Minderung den Mietzins weiter. Das ist lohnenswert, wenn die Sachlage anfangs eher unklar oder schwer einzuschätzen ist und es deswegen erst einer weiteren Aufklärung bedarf. Außerdem lassen sich so von vornherein Auseinandersetzungen mit Vermieter:innen verhindern.
Zahlen Mieter:innen trotz der Kenntnis über einen Mangel die volle Miete weiter, kann es schwierig werden, das Geld zurückzufordern – außer man hat sich die Rückforderung ausdrücklich vorbehalten. Vergehen mehr als 6 Monate, in denen die Miete regulär gezahlt oder keine Rückforderung geltend gemacht wird, können Vermieter:innen davon ausgehen, dass die Mieter:innen sich mit dem jeweiligen Mangel abgefunden haben, wenn deren Äußerungen und Handlungen darauf schließen lassen. In diesem Fall spricht man von der sogenannten Verwirkung.
Nachträgliche Mietminderung wegen falscher Flächenangabe
Neben Mängeln wie Lärm oder Schimmel könnte es auch sein, dass eine Wohnung in Wahrheit weniger Wohnfläche bietet, als im Vertrag vereinbart wurde. Bei einer Abweichung zwischen tatsächlicher und angegebener Wohnfläche um 10 Prozent ist eine Mietminderung in der Regel gerechtfertigt – und das sogar rückwirkend (vgl. LG München, Az. 31 S 6768/13). Hierzu sind aber Beweise nötig – die Wohnung müsste zum Beispiel durch eine:n Sachverständige:n vermessen werden.
Fazit
Grundsätzlich ist es möglich, die Miete auch rückwirkend zu mindern. Im Gegensatz zu einer klassischen Mietminderung ist dies jedoch nur unter noch spezielleren und engeren Voraussetzungen umsetzbar. Ein Grund für eine nachträgliche Mietminderung liegt zum Beispiel vor, wenn Vermieter:innen versucht haben, einen Mangel zu vertuschen. Im Falle einer Abweichung von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche kann eine rückwirkende Mietminderung ebenso gerechtfertigt sein. Im Mietrecht sind viele Konstellationen denkbar, die rückwirkende Mietminderungen zulassen. Manche Szenarien wurden sogar schon vor dem Bundesgerichtshof verhandelt und dadurch endgültig entschieden. Wenn es um die Frage geht, ob ein Mangel zur Zulässigkeit einer rückwirkenden Mietminderung führt, ist das Einholen eines professionellen Rats zu empfehlen.
FAQ: Fragen und Antworten zur rückwirkenden Mietminderung
Wie funktioniert eine Mietminderung?
Von Gesetzes wegen tritt eine Mietminderung dann ein, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit zumindest einschränkt. Trotz des automatisch eintretenden Mietminderungsrechts muss vor der Minderung eine Mängelanzeige an die Vermieter:innen erfolgen und eine Frist zur Behebung gesetzt werden.
Was ist bei einer nachträglichen Mietminderung zu beachten?
Es müssen bestimmte Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung vorliegen. Entweder muss der Mangel von Anfang an bestehen oder die Mieter:innen haben die Miete weitergezahlt, weil sie darauf vertrauten, dass der Mangel behoben wird.
Ist eine rückwirkende Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung möglich?
Ohne einen Vorbehalt wird es schwierig werden, das zu viel gezahlte Geld zurückzufordern. Außerdem kann es zu einer Verwirkung kommen, wenn die volle Miete über einen Zeitraum von 6 Monaten weitergezahlt wird.
