Staffelmiete eines Mietvertrags
regelmäßige Mieterhöhungen
Der Begriff der Staffelmiete ist vielleicht auch dir nicht unbedingt bekannt. Dabei gibt es eine Reihe von Staffelmietverträgen, die in der Praxis zu regelmäßigen Erhöhungen der Miete führen.
In unserem Beitrag erfährst du, worum es sich bei Staffelmieten handelt und was du als Mieter in dem Zusammenhang beachten solltest. Ferner gehen wir darauf ein, welche Regeln für eine Staffelmiete gelten, wie lange deren Dauer ist, wie hoch die schrittweise Erhöhung überhaupt sein darf und welche Vor- und Nachteile solche Staffelmieten in der Praxis haben.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Staffelmieten zeichnen sich dadurch aus, dass im entsprechenden Mietvertrag eine regelmäßige Mieterhöhung vereinbart wird.
- Kennzeichnend für Staffelmietverträge ist, dass die am Ort vorhandene Mietpreisbremse greift
- Es gibt wichtige Regeln, die für die Staffelmiete gelten, zum Beispiel eine Staffelung basierend auf mindestens einem Jahr Abstand
- Grundsätzlich gibt es keine zeitliche Befristung, über welchen Zeitraum hinweg die Staffelmiete gilt
Worum handelt es sich bei der Staffelmiete?
Die Staffelmiete kennzeichnet sich durch einen sogenannten Staffelmietvertrag. Dieser beinhaltet im Wesentlichen, dass zukünftigen Mieterhöhungen nicht spontan erfolgen, sondern bereits bei Abschluss des Staffelmietvertrages zwischen dem(der) Vermieter:in und dem Mieter bzw. der Mieterin vereinbart werden.
Ein wichtiger Inhalt eines derartigen Staffelmietvertrages ist, in welchem Abstand sich die Miete zukünftig in welchem Umfang erhöhen wird. In diesem Zusammenhang ist es allerdings nicht erlaubt, dass in den Mietverträgen eine prozentuale Erhöhung vereinbart wird. Es muss sich stattdessen stets um einen festen Betrag handeln. Eine Angabe in Prozent ist im Rahmen einer Staffelmiete nicht zulässig.
Ein häufiger Anlass für den Abschluss eines Staffelmietvertrages ist, dass die Basismiete schon oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Solche Vergleichsmieten gibt es in jeder Stadt, da sie eine wichtige Funktion haben. Gäbe es nämlich nur einen gewöhnlichen Mietvertrag ohne Staffelung, so dürfte der Vermieter aufgrund des bereits Überschreitens der ortsüblichen Vergleichsmiete oft über viele Jahre hinweg keine weitere Erhöhung der Miete vornehmen.
Welche Regeln gelten bei einer Staffelmiete?
Damit die Mieten in Form der Staffelmieten auch rechtens sind, müssen insbesondere Vermieter:innen einige Regeln im Zuge des Mietvertrages beachten. Diese betreffen sowohl den Zeitraum als auch Erhöhungen, die in der Vereinbarung klar geregelt sein müssen. Ebenfalls von Regeln betroffen ist natürlich die Staffelung selbst, die durch die Staffelmietvereinbarungen gekennzeichnet wird. Zu den wichtigsten Regeln einer Staffelmiete zählen:
- Vergabe ausschließlich in festen Werten und nicht in Prozenten
- Anfang und Umfang der Erhöhung muss im Rahmen des Mietvertrages eindeutig genannt werden
- Kündigungsrecht der Mieter:innen kann für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden
- Staffelerhöhungen dürfen einen Zeitraum von einem Jahr nicht unterschreiten
- Staffelmieten sind sowohl in befristeten als auch unbefristeten Verträgen zulässig
- Zusätzliche Mieterhöhungen außerhalb der vereinbarten Staffel sind unzulässig
- Gilt am Ort eine Mietpreisbremse, darf die Staffelmiete zusätzlich mehr als zehn Prozent nicht überschreiten
Zeitliche Gültigkeit der Staffelmiete?
Eine wichtige Frage von Mieter:innen im Zusammenhang mit einer Staffelmiete ist, für welchen Zeitraum die Mietstaffel im Detail gelten darf. Tatsächlich gibt es in dem Zusammenhang keine gesetzlichen Vorschriften, für wie lange eine Staffelmiete seitens des Vermieters oder der Vermieterin innerhalb der entsprechenden Vereinbarungen festgelegt werden darf.
Interessant ist ebenfalls im Rahmen der Dauer einer Staffelmiete, dass die Vermieter:innen im Rahmen der Vermietung das Recht haben, die Kündigung seitens der Mieter:innen für einen Zeitraum von bis zu vier Jahre ausschließen zu dürfen. Dies basiert auf dem Paragraphen 557a Abs. 3 Satz 1 BGB. Da dies natürlich für Mieter:innen ein erheblicher Nachteil ist, kann in derartigen Verträgen vereinbart werden, eine deutlich kürzere Kündigungsfrist wahrnehmen zu dürfen.
Höhe der schrittweisen Staffelmiete
Kernelement der Staffelmiete ist, dass eine vertraglich im Rahmen der Mietverträge vereinbarte Erhöhung in regelmäßigen Abständen bei der Vermietung stattfindet. Bei der Staffelmietevereinbarung ist allerdings eine maximale Höhe per Gesetz festgeschrieben. Die Grundlage ist der Paragraph 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, der sich auf eine sogenannte Mietpreisüberhöhung bezieht.
Es spielt in dem Zusammenhang insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete eine größere Rolle. Allerdings ist es in der Praxis schwer, dass sich die Mieter:innen darauf berufen können, selbst wenn die erhöhte Staffelmiete beispielsweise 15 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Nachweis ist schwer zu erbringen, dass zum Mietbeginn tatsächlich ein günstigeres Angebot für eine andere Mietwohnung vorlag. Aus dem Grund kommt es bei vergleichsweise hohen Staffelmieten oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen.
Beispiel aus der Praxis für eine Staffelmiete
In den Staffelmietverträgen gibt es ganz unterschiedliche Formulierungen, die zum Beispiel einen Kündigungsausschluss, die entsprechende Zeiträume der Erhöhung und die entsprechenden Geldbeträge nennen, um die Mieten erhöht werden dürfen. Eine Formulierung für eine Staffelmiete könnte zum Beispiel wie folgt lauten:
„Die Erhöhung der Nettokaltmiete gestaltet sich zukünftig wie folgt: Jährliche Erhöhung zum 1. Juli ab dem 1. Juli 2020 um jeweils 60 Euro. Die erste Erhöhung beträgt am 1. Juli 2020 somit 60 Euro auf dann 920 Euro Miete. Die nächste Erhöhung findet zum 1. Juli 2021 um ebenfalls 60 Euro auf dann 980 Euro statt. Ferner gibt es am 1. Juli 2022 eine Erhöhung um 60 Euro auf dann 1.040 Euro.“
Beim Staffelmietvertrag solltest du unbedingt darauf achten, dass sowohl Zeitpunkt als auch Erhöhung der Miete exakt genannt werden müssen. Eine prozentuale Angabe der Mieterhöhung ist nicht zulässig. Somit muss im Mietvertrag tatsächlich ein Euro-Betrag genannt werden. Ferner solltest du prüfen, inwieweit die vereinbarte Staffelmiete (deutlich) über der örtsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die Rechte der Mieter:innen bei Staffelmietverträgen
Natürlich hast du als Mieter:in einige Rechte, die auch in Staffelmietverträgen berücksichtigt werden müssen. Dazu gehört zum Beispiel, dass frühestens nach einem weiteren Jahr im Rahmen der Mietpreisstaffel eine Erhöhung der Miete stattfinden darf. Sollte also im Staffelmietvertrag stehen, dass die nächsten Erhöhungen jeweils in sechs Monaten stattfinden, wäre das eine unwirksame Vereinbarung.
Ebenfalls gehört es zu deinen Rechten, dass du die Wohnung zu jedem Zeitpunkt innerhalb einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen darfst. Das gilt allerdings ausschließlich für unbefristete Staffelmietverträge. Bei befristeten Verträgen kann die entsprechende Kündigungsfrist erheblich länger ausfallen. Das zuvor genannte Recht wird allerdings in zahlreichen Staffelmietverträgen insoweit begrenzt, als dass ein sogenannter Kündigungsausschluss vereinbart wird. In dem Fall ist es dein Recht, dass dieser Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von maximal vier Jahre gilt.
Vor- und Nachteile der Staffelmiete
Sowohl für Mieter:innen als auch Vermieter:innen gibt es im Hinblick auf die Staffelmiete einige Vor- und Nachteile zu beachten.
- Planungssicherheit für Vermieter:innen, aber auch für Mieter:innen
- Unabhängigkeit der Mieterhöhung von der Entwicklung der Vergleichsmieten
- Automatische Mieterhöhung oder notwendige Zustimmung der Vermieter:innen wie bei normalen Mieterhöhungen notwendig
- Keine besondere Begründung der Mieterhöhung notwendig
- Häufig Kündigungsausschlussklausel für Mieter:innen bis maximal vier Jahre
- Vermieter:innen können Mieterhöhung schon nach zwölf Monaten veranschlagen (Nachteil für Mieter:innen)
- Staffelmiete ist nicht durch ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt
- Kappungsgrenze bei einer Mietpreisüberhöhung gilt nicht
- Deutliche Handlungseinschränkung für Mieter:innen bei Kündigungsausschluss in Kombination mit der Staffelmiete
Die Staffelmiete und die Mietpreisbremse
Im Rahmen einer Staffelmiete geht es häufig ebenso um eine Mietpreisbremse. Es existiert eine Bindung zwischen Staffelmieten und Mietpreisbremsen. Diese besteht darin, dass die Staffelmieten insbesondere in Regionen, wo es verhältnismäßig wenige Wohnungen gibt, maximal 20 Prozent höher als die am Ort übliche Vergleichsmiete sein darf. Ist das nicht der Fall, ist der entsprechende Staffelmietvertrag sogar ungültig. Ferner ist zu beachten, dass die sogenannte Ausgangsmiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, wenn eine Mietpreisbremse in der Stadt oder Region gilt.
Fazit zur Staffelmiete
Die Staffelmiete ist ein gängiges Instrument, die insbesondere für Vermieter:innen von Vorteil sein kann. Mieterhöhungen stehen von vorneherein fest und müssen nicht – wie bei gewöhnlichen Mieten – begründet werden und sind dementsprechend deutlich einfacher durchsetzbar. Aber auch für Mieter:innen kann die Staffelmiete aufgrund der hohen Kalkulationssicherheit Vorteile haben. Du solltest allerdings darauf achten, dass die Staffelmiete möglichst nicht mit einem Kündigungsverzicht gekoppelt ist. Dann bist du nämlich unter Umständen bis zu vier Jahre an die Wohnung gebunden.
Häufige Fragen und unsere Antworten zur Staffelmiete
Zulässige Mieterhöhung: Wie viel Miete dürfen Vermieter:innen maximal verlangen?
Innerhalb der ersten drei Jahre darf die Staffelmiete maximal um insgesamt 20 Prozent erhöht werden. Gibt es keine Mietpreisbremse, ist es in der Praxis schwer zu bestimmen, wie hoch die zulässige Mieterhöhung ist. Dies hängt in erster Linie vom Einzelfall und verschiedenen Faktoren ab.
Wie oft darf bei der Staffelmiete die Miete erhöht werden?
Wie oft und zu welchem Zeitpunkt die Staffelmiete erhöht wird, ist im entsprechenden Staffelmietvertrag festgelegt. Zu beachten ist allerdings, dass die nächste Erhöhung einen Zeitraum von zwölf Monaten nicht unterschreiten darf.
Wann ist die Mieterhöhung bei der Staffelmiete anzukündigen?
Das zusätzliche Ankündigen einer Mieterhöhung ist im Rahmen der Staffelmiete deshalb nicht notwendig, weil die Erhöhungen ohnehin bei Vertragsabschluss innerhalb des Staffelmietvertrages vereinbart werden. Mieter:innen wissen also genau, wann und in welchem Umfang die nächste Erhöhung stattfinden wird.
Mietpreisbremse und Staffelmiete - was zu beachten?
Gilt die Staffelmiete für ein Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die sogenannte Ausgangsmiete maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Davon sind entsprechend auch Staffelmietverträge betroffen.
Gibt es eine automatische Erhöhung der Miete beim Staffelmietvertrag?
Tatsächlich ist das ein wesentlicher Inhalt des Staffelmietvertrages, nämlich dass sich die Miete automatisch erhöht. Vertraglich wird vereinbart, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe dies erfolgt.
