Mietkaution-Rückzahlung

Feda Mecan
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Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 27. September 2022
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Alle Mieter:innen kennen das Problem, eine Mietkaution hinterlegen zu müssen. Beinahe in jeder Wohnungsanzeige sind Sätze zu lesen wie: „Vor Mietbeginn ist eine Mietkaution in der Höhe von 3 Monatsmieten zu hinterlegen.“ Eine Mietkaution hat die Eigenschaft, dass sie nach Ende des Mietverhältnisses an die Mieter:innen zurückgezahlt wird. Die Rückzahlung ist aber an verschiedene Bedingungen geknüpft wie zum Beispiel, dass die Mieträume ordnungsgemäß hinterlassen werden und nichts beschädigt bzw. zerstört wurde. Worauf es bei der Rückzahlung der Kaution ankommt, welche Fristen es gibt und was noch alles beachtet werden muss, erläutern wir im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mieter:innen haben einen Anspruch auf Kautionsrückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Vermieter:innen können unter Umständen einen Teil der Kaution oder sogar die komplette Kaution einbehalten.
  • Den Vermieter:innen steht eine angemessene Überprüfungsfrist zwischen 3 und 6 Monaten für die Rückzahlung zu.

Rückzahlung der Mietkaution

Egal ob es ein neuer Job, eine neue Liebe oder etliche andere Ereignisse sind – mit der Zeit endet beinahe jedes Mietverhältnis irgendwann und es ist an der Zeit, auszuziehen. Sobald das Mietverhältnis beendet wurde, haben die ausziehenden Mieter:innen einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution, die zu Beginn des Mietverhältnisses bei den Vermieter:innen hinterlegt wurde. Vermieter:innen sind dazu verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen, sofern es keine Mietschulden gibt, die Mieträume im vereinbarten Zustand übergeben wurden und es keine anderen Unstimmigkeiten gibt.

Tipp Mieter:innen sind nach § 551 Abs. 2 BGB dazu berechtigt, die Mietkaution in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten.

Nicht selten kommt es vor, dass die Rückzahlung der Mietkaution auf sich warten lässt. Das hängt nicht etwa damit zusammen, dass die Vermieter:innen das Geld so lange wie möglich behalten wollen – vielmehr stehen ihnen bestimmte Fristen zu, in denen überprüft werden kann, ob es Ansprüche gegen die Mieter:innen gibt und wenn ja, wie hoch diese sind. Bei solchen Ansprüchen kann es sich um Mietschulden, um Geldbeträge aus noch nicht abgerechneten Nebenkosten oder ähnliches handeln.

Rückgabe der Mietkautionsbürgschaft

Viele Mieter:innen dürften nur etwas von der Mietkaution in bar oder per Überweisung auf ein Konto der Vermieter:innen wissen. Seit einiger Zeit aber gibt es die Möglichkeit, die Mietkaution in Form einer Mietkautionsbürgschaft zu hinterlegen. Dies bietet gerade Mieter:innen den Vorteil, dass keine Geldsumme im eigentlichen Sinne geleistet werden muss. Es entsteht kein großes Loch im Portemonnaie oder auf dem Konto. Zudem muss man nicht mehr lange auf die Rückzahlung einer Kaution warten, sondern man kündigt ganz einfach seine Bürgschaft. Mieter:innen dürfen natürlich nicht selbst entscheiden, dass die Mietkaution in Form einer Bürgschaft geleistet wird – sie müssen sich mit den Vermieter:innen darüber einig sein. Im schlimmsten Fall verlangen die Vermieter:innen trotzdem die Geldsumme, da ihnen das Wahlrecht in Bezug auf die Art der Kaution zusteht.

Soll die Bürgschaft mit der Zeit gekündigt werden, weil das Mietverhältnis endet, ist das nicht so kompliziert wie die Rückzahlung einer Barkaution. Die Mieter:innen können einfach eine von den Vermieter:innen unterschriebene Bürgschaftsurkunde an den jeweiligen Bürgschaftsgeber zurückschicken und die weitere Abwicklung erfolgt ganz unkompliziert, ohne dass die Mieter:innen noch größere Aufgaben übernehmen müssten.

Fristen zur Rückzahlung der Mietkaution

Wie schon kurz erwähnt wurde, gibt es Fristen, die festlegen, wie lange sich Vermieter:innen Zeit nehmen können, um eine Rückzahlung der Kaution vorzunehmen. Denn es darf nicht vergessen werden, dass Mieter:innen einen rechtlichen Anspruch auf die Rückzahlung haben, der als solcher auch notfalls vor Gericht durchgesetzt werden kann, wenn Vermieter:innen keine Rückzahlung leisten.

Das öfter vorkommende Problem im deutschen Recht ist jedoch der sogenannte unbestimmte Rechtsbegriff. Im Falle der Rückzahlung einer Mietsicherheit legten verschiedene Gerichte fest, dass Vermieter:innen eine „angemessene Prüfungsfrist“ zusteht. In dieser Zeit haben diese die Gelegenheit zu prüfen, ob Gegebenheiten vorliegen, die dazu beitragen, dass die Mietkaution gar nicht oder nur teilweise zurückgezahlt wird.

Wie lange diese angemessene Überprüfungsfrist nun dauern darf, ist also nicht eindeutig festgelegt und muss immer im Einzelfall bestimmt werden. In der Regel beträgt diese Frist aber 3 bis 6 Monate. Andererseits gibt es auch Fälle, in denen die Frist auf ein ganzes Jahr ausgedehnt wird. Denn ist in dieser Zeit noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt, aus der eine Nachzahlung folgen könnte, können Vermieter:innen einen Teil der Kaution einbehalten. Die Höhe des Betrages richtet sich danach, wie hoch die entstehenden Kosten in Bezug auf die Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung voraussichtlich sein werden (vgl. Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 71/05).

Achtung Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter:innen die Kaution einbehalten, weil angeblich abgemachte Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden. Oft sind Klauseln über Schönheitsreparaturen aber unwirksam – eine Überprüfung kann sich lohnen.

Als Faustregel gilt jedoch, dass Mieter:innen aktiv werden sollten, sobald sich nach einem Jahr noch kein Teil der Mietkaution auf dem Konto befindet. Machen Vermieter:innen Ansprüche geltend, mit denen die zurückzuzahlende Kaution gemindert werden soll, muss es für Mieter:innen möglich sein, die geltend gemachten Kosten in einer durch die Vermieter:innen erstellten Abrechnung nachzuvollziehen.

Empfänger:innen der Rückzahlung

Vermieter:innen können die Mietkaution nicht einfach wahllos an irgendjemanden zurückzahlen. Vielmehr müssen sie Wert darauf legen, an die richtigen Empfänger:innen zu zahlen.

Mieter:innen laut Mietvertrag

Der Normalfall ist die Rückzahlung an die Mieter:innen, die im Vertrag stehen und die Mietkaution gezahlt haben. Bei einer Familie können das zum Beispiel eines der Elternteile oder auch beide sein. Es kommt aber darauf an, wer letztendlich der / die Vertragspartner:in laut Mietvertrag ist. Die Mietkaution plus Zinsen wird an diese Person ausgezahlt.

Sonderfall Wohngemeinschaften

Natürlich kann es vorkommen, dass nicht nur eine einzelne Person als Mieter:in im Vertrag steht, sondern eine aus mehreren Personen bestehende Wohngemeinschaft. In einem solchen Fall ist die Rückzahlung nicht viel anders geregelt. Der oder die Hauptmieter:in bekommt die Mietkaution ausgezahlt. Sollte im Mietvertrag die Wohngemeinschaft an sich als Vertragspartner stehen, sodass alle Mieter:innen gleichberechtigt sind, geht die Auszahlung zu gleichen Teilen an alle Mieter:innen. Zieht jemand aus, wird die Sache komplizierter. In solchen Fällen kann es dazu kommen, dass die Mietkaution nur zusammen mit den übrigen Hauptmieter:innen zurückgefordert werden kann. Im besten Fall zahlen die neuen Mieter:innen den alten Mieter:innen den jeweiligen durch sie bereits an die Vermieter:innen gezahlten Kautionsanteil.

Rückzahlung an Dritte

Die Aus- bzw. Rückzahlung kann auch an Dritte geleistet werden. Wenn angenommen wird, dass beispielsweise die Großeltern bei der Mietkautionszahlung geholfen und diese an die Vermieter:innen gezahlt haben, dann haben die Großeltern auch den Anspruch auf die Rückzahlung dieser Kaution. Sollten diese aber bereits verstorben sein, kann der rechtmäßige Erbe bzw. die Erbin die Kaution zurückfordern.

Verjährung der Rückzahlung

Wie beinahe jeder rechtliche Anspruch unterliegt auch die Rückzahlung der Mietkaution der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Verstreicht diese Frist, ohne dass die Mieter:innen etwas unternommen haben, haben sie keinen Anspruch mehr auf diese Rückzahlung – und das unabhängig davon, ob es Mietschulden oder Schäden gab.

Beispiel: Ziehen Mieter:innen zum 30.06. eines Jahres aus und endet die angemessene Prüfungsfrist spätestens 6 Monate danach, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12. desselben Jahres. 3 Jahre später zum 31.12. läuft die Frist ab und der Anspruch geht unter.

Mietkaution beim Eigentümer:innenwechsel

Auch wenn ein Eigentümer:innenwechsel stattfindet, bedeutet dies nicht, dass die Mietkaution automatisch zurückzuzahlen ist. Vielmehr übernehmen die neuen Vermieter:innen die Rechte und Pflichten der vorherigen. Die Mietkaution muss nur durch die alten Vermieter:innen auf die neuen übertragen werden.

Tipp Findet ein Eigentümer:innenwechsel statt, ist dies oft ein guter Zeitpunkt, um die Barkaution durch eine Mietkautionsbürgschaft zu ersetzen.

Es ist wichtig, darauf zu achten, dass das Kautionsgeld insolvenzfest und sicher durch die jeweiligen Vermieter:innen angelegt wird. Darauf haben Mieter:innen sogar ein Recht, das unter Umständen eingeklagt werden kann.

Rückzahlung im Todesfall von Vermieter:innen

Sollten Vermieter:innen versterben, ist dies kein Grund zur Sorge. Meist gibt es in diesem Fall Rechtsnachfolger:innen – egal ob durch das Testament oder per Gesetz. Die Rechtsnachfolger:innen erben dann die Mietkaution, die nicht zweckentfremdet werden darf.

Möchten Mieter:innen in ihrer Wohnung bleiben, gibt es keinen Grund, sich die Mietkaution auszahlen zu lassen, denn der Mietvertrag behält weiter seine Wirksamkeit.

Insolvenz von Vermieter:innen

Es könnte natürlich dazu kommen, dass Vermieter:innen in die Insolvenz rutschen. Haben sich die Vermieter:innen an die gesetzliche Auflage gehalten, die Mietkaution nach § 551 Abs. 3 BGB auf ein extra dafür vorgesehenes Konto einzuzahlen, ist das Geld pfändungssicher. Vermieter:innen sollten sich deshalb vorher mit einem Mietkautionskonto-Vergleich beschäftigen. Ist das Geld sofort auf ein Kautionskonto eingezahlt worden, können Vermieter:innen dieses Geld nicht mehr auf ihr privates Konto überweisen, ohne dass die Mieter:innen dem zustimmen.

Zu Problemen kommt es nur dann, wenn diese Pflicht nicht erfüllt wurde. Zwar haben sich die Vermieter:innen dann nicht an das Gesetz gehalten und werden unter Umständen schuldig gesprochen. Das Geld der Mieter:innen befindet sich dann aber trotzdem in der Insolvenzmasse und ist in Gefahr.

Die Ansprüche können beim zuständigen Insolvenzgericht geltend gemacht werden. Im schlimmsten Fall gehen die Anspruchsberechtigten jedoch leer aus, weil zuerst die übrigen Gläubiger aus der Insolvenzmasse befriedigt werden. Im Falle einer Mietbürgschaft besteht dieses Problem natürlich nicht, denn das Geld bleibt bei den Mieter:innen.

Fazit

Es gilt sich zu merken, dass Mieter:innen grundsätzlich einen Anspruch auf die Rückzahlung ihrer Mietkaution haben – vorausgesetzt, es gibt keine Mietschulden, es wurden keine Schäden in der Mietsache verursacht und zum Auszug nicht wieder behoben oder es gibt anderweitige Diskrepanzen.

Beachten müssen die Mieter:innen, dass die Kaution sich in den meisten Fällen nicht sofort am Tag nach dem Auszug wieder auf dem Konto befindet. Den Vermieter:innen muss eine angemessene Frist zur Überprüfung der Umstände gewährt werden. Halten die Vermieter:innen sich an die gesetzlichen Vorgaben, sollte die Mietkaution im besten Fall insolvenzfest sein.

Achten Mieter:innen auf all diese Punkte, können sie sich darauf freuen, die Mietkaution nebst der angefallenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuerhalten.

FAQ: Fragen und Antworten zur Mietkaution-Rückzahlung

Wie kann ich Vermieter:innen zur Rückzahlung der Mietkaution auffordern?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf von 3 Monaten können die Vermieter:innen schriftlich aufgefordert werden, die Mietkaution, zumindest teilweise, zurückzuzahlen.

Wie lange dauert die Rückzahlung der Mietkaution?

Im Normalfall kann die Rückzahlung der Mietkaution 3 bis 6 Monate dauern. In extremen Fällen können Vermieter:innen sich bis zu einem Jahr Zeit lassen.

Darf ein Teil der Mietkaution einbehalten werden?

Ja, Vermieter:innen können einen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn es Mietschulden oder beispielsweise nicht behobene Schäden in der Wohnung gibt.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.