Mietminderung

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 14. September 2022
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Mieter:innen kennen das Problem, dass die Vermieter:innen aus heiterem Himmel die Miete erhöhen und dann wahrscheinlich mit irgendwelchen Paragrafen um sich werfen, die es ihnen erlauben die Mieter zu erhöhen. Genauso haben allerdings Mieter:innen in bestimmten Fällen das Recht, die Miete zu mindern. Es können nämlich verschiedene Mängel oder andere Ereignisse auftreten, die eine Mietminderung rechtfertigen können.

Welche Mängel und Ereignisse das sind, was mit einer Mietminderung überhaupt gemeint ist und um wie viel Euro oder Prozent die Miete letztendlich gemindert werden darf, erfährst du im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Liegt ein Mangel in der Wohnung vor, kann die Miete unter Umständen gemindert werden.
  • Die Höhe der Minderung ist im Einzelfall zu bestimmen.
  • Bei der Bestimmung der Höhe kann eine Mietminderungstabelle helfen.
  • Es kann passieren, dass das Mietminderungsrecht wegfällt oder ausgeschlossen ist.

Was ist eine Mietminderung?

Es kann immer einmal vorkommen, dass an einer Mietsache plötzlich Mängel auftreten, die umgehend behoben werden sollten. Im besten Fall kümmern sich die Vermieter:innen schnell um die Behebung dieser Mängel. Kommt es aber dazu, dass das Mietobjekt nicht mehr so nutzbar ist, wie es zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde, kann der Mietzins durch die Mieter:innen gemindert werden.

Hinweis Von einem Mangel spricht man einfach ausgedrückt, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit – also von der vertraglichen Vereinbarung – negativ abweicht bzw. die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt.

Der Gesetzgeber regelt in § 536 Abs. 1 BGB, dass die Mieter:innen von der Zahlung der Miete befreit sind, wenn die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung oder während der Mietzeit an einem Mangel leidet, der die Tauglichkeit der Mietsache aufhebt. Ist die Tauglichkeit allerdings nicht ganz aufgehoben, sondern nur gemindert, müssen Mieter:innen nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen. Mithin kommt es stark darauf an, ob die Tauglichkeit komplett aufgehoben oder nur gemindert ist.

Wie hoch darf die Miete gemindert werden?

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Im Endeffekt kommt es nämlich immer auf den Einzelfall an und es muss zwischen verschiedenen Mängeln unterschieden werden. Beispielsweise reicht eine kaputte Glühbirne keinesfalls aus, um die Miete überhaupt zu mindern. Eine Heizungsanlage, die in den Wintermonaten plötzlich den Geist aufgibt und nicht mehr heizen kann, kann theoretisch eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigen.

Logischerweise gibt es nicht nur die Extremen 0 und 100 Prozent, sondern auch prozentuale Minderungen, die sich zwischen diesen Bereichen bewegen. Mieter:innen können die Miete auch in manchen Fällen um 10 Prozent, um 20 Prozent oder um 50 Prozent mindern. Es kommt immer ganz auf die im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten an.

Gründe für Mietminderungen

Wie es eingangs schon erwähnt wurde, gibt es viele Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen. Mal sind es schlimmere, mal weniger schlimme Gründe. Damit du dir ein Bild darüber machen kannst, was für Gründe es gibt und um wie viel die Miete jeweils gemindert werden darf, gehen wir auf einige Punkte näher ein.

Feuchtigkeit

Eine oder mehrere feuchte Wände oder feuchte Stellen sind nie ein gutes Zeichen, denn feuchte Wände können schlimme Folgen mit sich bringen. Durch die hohe Feuchtigkeit entsteht eine optimale Grundlage für Schimmelbildung, welche wiederrum der Grund für gesundheitliche Probleme sein kann. Nicht nur gesundheitliche Schäden sind beinahe vorprogrammiert, sondern auch Schäden an der Bausubstanz. Somit dürften Vermieter:innen ebenfalls ein großes Interesse an der Beseitigung des Schimmels haben. Damit ist also nicht zu spaßen und Mieter:innen sollten schnell handeln.

Bevor in diesem Fall vorschnell die Miete gemindert wird, sollten Mieter:innen prüfen, ob sie eventuell eine Mitschuld an der Entstehung von Feuchtigkeit tragen. Mieter:innen sollten richtig lüften, ausreichend heizen und weitere Punkte beachten, damit es nicht zu solchen Problemen kommt. Tragen Mieter:innen keine Mitschuld und haben sie die Feuchtigkeitsbildung nicht zu vertreten, kann die Miete gemindert werden. Auch hier ist der Umfang des Schadens zu beachten.

Handelt es sich um einfache Stock- oder Wasserflecke, ist in den meisten Fällen eine Minderung um 10 bis 15 Prozent als angemessen anzusehen. Ist bereits Schimmel entstanden, kann je nach Größe des Schimmelbereichs die Miete um 20 bis 50 Prozent gekürzt werden. Sobald sich Schimmel in allen Räumen befindet, ist die Wohnung so gesehen schon sanierungsbedürftig und für Mieter:innen kaum noch bewohnbar. In solchen Fällen sind Minderungen von bis zu 80 Prozent möglich.

Belästigungen

Selbst Belästigungen können den Mieter:innen ein Recht zur Mietminderung geben, obwohl die Vermieter:innen selbst erst einmal nichts dafür können. Hier muss zwischen verschiedenen Formen der Belästigung unterschieden werden. Die beliebtesten Streitpunkte sind der Geruch und der Lärm, anderer Mieter:innen im Haus.

  • Lärm: Lärm kommt häufig vor. Egal, ob es sich um ein sich öffnendes Garagentor, um laute Musik, um Baulärm oder um anderweitige Geräuschkulissen handelt. Schnell kann man sich belästigt fühlen. Wird einem durch die Beeinträchtigung der Gebrauch der Wohnung erschwert, kann eine Mietminderung in Frage kommen. Dazu muss der Mangel den Vermieter:innen angezeigt werden, sodass der Mietmangel behoben werden kann. Tun die Vermieter:innen dies nicht, kann die Mieter herabgesetzt werden. Ob die Minderung im Falle einer Lärmbelästigung möglich ist, hängt von Art und Dauer des Lärms ab. So wurden Mieter:innen unterschiedlich hohe Prozentsätze zugesprochen, wenn es um Lärmbelästigungen ging. Diese reichten von fünf Prozent bei Lärm- und Abgasbelästigungen durch einen neu errichteten Parkplatz, bis hin zu 50 Prozent bei übermäßigem Lärm von Mitmietern.
Hinweis Eine Mietminderung kann nicht nur wegen einer Lärm- oder Geruchsbelästigung zulässig sein, sondern auch wegen Schmutz, Dreck und Hitze.
  • Geruch: Auch bei starken und unangenehmen Gerüchen kann die Miete unter Umständen gemindert werden. Die Intensität, die Häufigkeit und die Dauer spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Minderung wegen Gerüchen geht. Eine Faustregel besagt, dass Mieter:innen haushaltsüblichen Geruch in den meisten Fällen hinnehmen müssen. Ein häufiges Thema dürfte der Zigarettengeruch sein. Mieter:innen müssen sich hier auf Regelungen zu rauchfreien Zeiten einlassen und diese akzeptieren. Mietminderungen können gerechtfertigt sein, wenn die Nachbar:innen sich nicht daran halten. Auch hier variieren die Prozentsätze wieder von Fall zu Fall. Durch das Bereitstellen von zu wenigen Mülltonnen und einer damit einhergehenden Verwahrlosung des Müllplatzes und dem damit verbundenen Gestank, sprach ein Amtsgericht den Mieter:innen ein Minderungsrecht von fünf Prozent zu. Gestank aufgrund von ausgasenden Bahnschwellen begründete einem Gericht zu Folge eine Mietminderung von 25 Prozent in den Monaten April bis September.

Keine Heizung, Wasser oder Strom

Die Energieversorgung ist mit das Wichtigste an der ganzen Wohnung. Ohne Strom kann zum Beispiel kein einziges elektronisches Gerät genutzt werden. Sei es der Computer für die Arbeit oder das Licht im Dunkeln. Ohne Wasser sind die Mieter:innen nicht dazu in der Lage duschen zu gehen oder im Notfall auch mal etwas Leitungswasser zu trinken. In den kalten Wintermonaten darf eine wärmende und funktionierende Heizung ebenfalls nicht fehlen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes gehört der Strom zum zeitgemäßen Wohnen, weshalb eine angemessene Stromversorgung gegeben sein muss. Angemessen bedeutet, dass die Möglichkeit des gleichzeitigen Betreibens mehrerer Geräte gewährleistet sein muss. Zu diesen Geräten gehören die Wasch- und Spülmaschine und auch der Staubsauger. Liegt die Verantwortung für den fehlenden Strom bei den Vermieter:innen, kann die Miete bis zu 100 Prozent gekürzt werden. Auch hier kommt es natürlich auf Dauer und Intensität an.

Damit ein vernünftiges Wohnen während der Wintermonate gewährleistet ist, muss die Heizung funktionieren. Fällt die Heizung während der Wintermonate aus und liegt die Temperatur unter 10 Grad, kann eine Minderung um bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein. Weitere Richtwerte sind Zimmertemperaturen zwischen 15 und 18 Grad. Liegt die Temperatur bei bis zu 15 Grad, kann eine Minderung von bis zu 40 Prozent gerechtfertigt sein. Liegt die Temperatur zwischen 16 und 18 Grad, kann um bis zu 20 Prozent gemindert werden.

Bei einem Wasserausfall sieht es hingegen etwas anders aus, wobei hier ebenfalls zwischen einem völligen Ausfall und einer reduzierten Wassertemperatur zu unterscheiden ist. Ist das Wasser komplett ausgefallen, kommt zum Beispiel eine Minderung von bis zu 20 Prozent in Frage.

Fehlende Leistungen laut Mietvertrag

Nicht selten kommt es vor, dass Dinge fehlen oder anders sind, als sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Dies muss nicht einmal böswillig geschehen. Die Vermieter:innen könnten sich beispielsweise einfach vermessen haben oder es ist ein anderer Fehler aufgetreten. Auf jeden Fall gehören eine kleinere als im Vertrag angegebene Fläche oder fehlende Kellerräume zu den fehlenden Leistungen, die eine Minderung rechtfertigen könnten. Daneben zählen fehlende Einbauküchen, fehlende Türen oder auch ein fehlender Stellplatz genauso zu den fehlenden Leistungen. Die Liste kann in diesem Fall lang und umfangreich werden.

Allzu große Hoffnungen auf eine hohe Minderung sollten die Mieter:innen sich nicht unbedingt machen. Im Falle eines fehlenden Kellerraums sprach das Landgericht Berlin den Mieter:innen ein Minderungsrecht in Höhe von fünf Prozent zu. Bei der Flächengröße ist dies etwas anders. Die Höhe richtet sich nach der Größe der Abweichung. Im Normalfall gilt, dass die Miete um 15 Prozent gekürzt werden kann, wenn die Wohnung 15 Prozent kleiner ist. Dasselbe gilt für den Fall, dass die Wohnung 20 Prozent kleiner ist.

Mängel anzeigen und Mietminderung ankündigen

Der Gesetzgeber schreibt den Mieter:innen genau vor, wie eine Mietminderung vorzunehmen ist. Sobald ein Mangel entdeckt wird, muss dieser gemäß § 536 BGB den Vermieter:innen sofort angezeigt werden. Am besten kündigt man eine Mietminderung, im Falle des nicht Behebens, im selben Schreiben bereits an. Da den Vermieter:innen die Gelegenheit gegeben werden muss, den Mangel zu beseitigen, ist ihnen eine angemessene Frist für die Behebung zu setzen. Wenn die Vermieter:innen der Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nachkommen, kann die Miete gemindert werden.

Tipp Da nicht genau festgeschrieben ist, wie hoch die Mietminderung im jeweiligen Fall sein darf, sollte man sich vorher über die mögliche Höhe intensiv informieren. Bei der Feststellung kann eine Mietminderungstabelle behilflich sein.

Liegen nun alle Voraussetzungen vor, wurde der Mangel angezeigt und die Mietminderung der Höhe nach richtig angekündigt, dürfen die Mieter:innen die Miete um den entsprechenden Betrag einbehalten. Eine Minderung tritt nämlich automatisch mit Vorliegen der Voraussetzungen ein.

Zurückbehaltungsrecht

Solange ein festgestellter und entsprechend angezeigter Mangel besteht, steht den Mieter:innen nach § 320 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu. Ein Zurückbehaltungsrecht sorgt dafür, dass der Verzug nicht eintritt, wobei das Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Vermieter:innen nicht ausdrücklich geltend gemacht werden muss. Es genügt, dass die Mieter:innen zu erkennen geben, dass die Miete wegen der Mängel zurückbehalten wird. Man kann das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs sehen.

Die Höhe dieses Zurückbehaltungsanspruchs ist in der Rechtsprechung und in der Literatur umstritten. Teilweise vertritt man die Ansicht, dass sich die Höhe nach der Höhe der Mängelbeseitigungskosten richtet. Nach anderen Ansichten soll die jeweilige Minderungsquote der ausschlaggebende Maßstab für die Bemessung sein. Der BGH selbst sieht eine schematische Lösung nicht als möglich an und orientiert sich an den Grundsätzen, dass die Quote vom zuständigen Tatrichter im Rahmen des Beurteilungsermessens, unter der Beachtung der Umstände und des Gebots von Treu und Glauben, zu bestimmen ist.

Das Zurückbehaltungsrecht endet, wenn der Mangel beseitigt, das Mietverhältnis wirksam beendet wurde oder, wenn nicht mehr zu erwarten ist, dass die Vermieter:innen der Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels, unter dem Druck einer jeweiligen Leistungsverweigerung, nachkommen werden.

Wegfall des Mietminderungsrechts

Manche Umstände führen dazu, dass zwar grundsätzlich ein Mangel vorhanden ist, dieser aber trotzdem nicht zum Mindern des Mietzinses berechtigt bzw. sie sorgen für einen Ausschluss des Mietminderungsrechts. Oft liegt es daran, dass die Mieter:innen eine gewisse „Mitschuld“ daran tragen. Dabei muss die Mitschuld nicht einmal beim Entstehen des Mangels liegen, sondern sie kann auch auf anderen Umständen beruhen, die wir im Folgenden näher erläutern.

Verwirkung

Mieter:innen können die Mietminderung verwirken. Eine Verwirkung kann angenommen werden, wenn die Mieter:innen die Miete über eine längere Zeit in voller Höhe weiterzahlen, obwohl sie Kenntnis über einen Mangel haben (vgl. BGH 16.07.2003 Az. VIII ZR 274/02). Erforderlich ist sowohl ein Zeitmoment als auch ein Umstandsmoment. Umso länger die Mieter:innen die Miete in Kenntnis des Mangels zahlen, desto eher dürfen die Vermieter:innen darauf vertrauen, dass kein Mietminderungsrecht mehr geltend gemacht wird.

Unerhebliche Mängel

Es gibt Mängel, die als unerheblich einzustufen und dadurch nicht dazu geeignet sind, eine Mietminderung durchzusetzen. Der BGH legte fest, dass ein Mangel als unerheblich einzustufen ist, wenn dieser leicht erkennbar, der Zustand schnell zu beheben und mit geringen Kosten zu beseitigen ist. Eine Mietminderung wegen eines unerheblichen Mangels würde nach Ansicht des BGH gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen.

Solche unerheblichen Mängel können vorübergehende Ameisenbefälle, Haarrisse an der Zimmerdecke oder eine defekte Glühbirne im Hausflur sein.

Vor Einzug bekannte Mängel

Für den Fall, dass die Mieter:innen einen Mangel schon beim Einzug bzw. bei Vertragsschluss kennt, trifft der Gesetzgeber bereits eine Regelung. Kennen die Mieter:innen einen Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen den Mieter:innen die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nicht zu. Das kommt daher, dass Mieter:innen widersprüchlich handeln, wenn sie die Mietsache auf der einen Seite, in Kenntnis des vorhandenen Mangels, nutzen und auf der anderen Seite, nach einiger vergangenen Zeit, plötzlich Gewährleistungsansprüche geltend machen wollen.

Eigenverschulden

Wenn es dazu kommt, dass Mieter:innen Mängel durch Eigenverschulden selbst herbeiführen, kann das Mietminderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen werden und wegfallen. So urteilte der BGH in einem Urteil aus dem Jahre 2012. In diesem Fall ging es um einen Feuchtigkeitsschaden in einer Wohnung. Haben Mieter:innen die Miete aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens gemindert, können Vermieter:innen das Mietverhältnis wegen eines entsprechenden Mietzinsrückstandes kündigen. Stellt sich dann während des Räumungsprozesses heraus, dass die Feuchtigkeit nicht aufgrund eines Baumangels, sondern wegen unzureichenden Lüftens entstand, haben die Mieter:innen den Mangel selbst verschuldet. Eine Minderung wäre ausgeschlossen und die Kündigung begründet (vgl. BGH 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11).

Ein anderer Fall, den das AG Leipzig zu entscheiden hatte, sprach den Mieter:innen ebenfalls ein Eigenverschulden zu und schloss somit das Mietminderungsrecht entsprechend aus. Hierbei verdeckten die Mieter:innen den Wasserablauf auf einem Balkon mit einer Plane, sodass das Regenwasser nicht ablief (vgl. AG Leipzig 04.11.2014 Az. 170 C 9129/12).

Keine Mängelanzeige

Wie bereits erwähnt, haben Mieter:innen die Pflicht einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich den Vermieter:innen anzuzeigen (vgl. § 536c BGB). Unterlassen die Mieter:innen diese Mängelanzeige, führt das zu einem Ausschluss des Mietminderungsrechts, wenn die Vermieter:innen deswegen den Mangel nicht beheben konnten. Das gilt natürlich nicht, wenn die Vermieter:innen den Mangel bereits kannten.
Es ist Voraussetzung, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und aufgrund der unterlassenen Anzeige unmöglich geworden ist. Dies haben die Vermieter:innen im Normalfall zu beweisen.

Mietminderung rückwirkend geltend machen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter:innen eine Mietminderung sogar rückwirkend geltend machen. In Betracht kommt eine rückwirkende Minderung meistens dann, wenn die Vermieter:innen einen Mangel auf irgendeine Art und Weise verschleiert haben. Dann sollten die Mieter:innen laut eines BGH Urteils den konkreten Mangel im Vorhinein aber nicht zur Kenntnis genommen haben.

Fazit

Mieter:innen steht häufig ein Mietminderungsrecht zu – und das von Gesetzes wegen. Die Höhe der Minderungen variiert von Einzelfall zu Einzelfall und sollte vor Geltendmachung möglichst gründlich recherchiert werden. Es gibt eine Vielzahl von Mängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Manche sind derart gravierend für die Mieter:innen, weshalb die Miete um bis zu 100 Prozent gekürzt werden darf. Gleichzeitig können Umstände gegeben sein, die ein Mietminderungsrecht ausschließen oder wieder wegfallen lassen – zum Beispiel bei unerheblichen Mängeln. Sollte man sich nicht sicher sein, ob einem ein Mietminderungsrecht zusteht und um wie viel Prozent die Miete gekürzt werden darf, kann es sich lohnen professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

FAQ: Fragen und Antworten zur Mietminderung

Wann und wie lange kann die Miete gemindert werden?

Grundsätzlich kann die Miete bei Vorliegen eines Mangels gemindert werden. Dies geht in den meisten Fällen so lange, bis der Mangel behoben wurde.

Wie kann man eine Mietminderung durchsetzen?

Man muss den Mangel bei den Vermieter:innen anzeigen und sollte eine Minderung schon einmal ankündigen. Zudem sollte den Vermieter:innen eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt werden.

Welche Mängel sind von einer Mietminderung ausgenommen?

Solche Mängel, die unerheblich, beim Einzug bereits bekannt gewesen und durch Eigenverschulden entstanden sind oder solche, die verwirkt oder nicht angezeigt wurden, sind von einer Minderung ausgenommen.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.