Immobilienversteigerung – Zwangsversteigerung und andere Varianten

oliverschoch
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Letzte Überarbeitung am 21. November 2022
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Eine Immobilienversteigerung wird häufig mit einer Zwangsversteigerung gleichgesetzt. Allerdings gibt es noch weitere Varianten, wobei der Grund jedoch häufig darin besteht, dass die Eigentümer:innen die Immobilie nicht mehr halten können oder möchten.

In unserem Beitrag erfährst du, worum es sich bei einer Immobilienversteigerung im Detail handelt. Ferner gehen wir darauf ein, welche Arten von Immobilienversteigerungen es gibt, wie diese ablaufen und was im Vorfeld geprüft werden sollte.

Das Wichtigste in Kürze

  • Einer Immobilienversteigerung liegt in den meisten Fällen zugrunde, dass die Eigentümer:innen das Objekt nicht mehr finanzieren können.
  • Am häufigsten treten Immobilienversteigerungen in Form von Zwangsversteigerungen auf.
  • Die Grundlage für Immobilienauktionen bildet der Verkehrswert, der allerdings oft beim Bieten unterschritten wird.
  • Neben der Zwangsversteigerung kann es sich bei der Immobilienversteigerung auch um eine Teilungsversteigerung oder eine freihändige private Versteigerung handeln.

Die Immobilienversteigerung

Versteigerungen von Immobilien kommen in der Praxis meist dann vor, wenn die bisherigen Eigentümer:innen die entsprechenden Objekte nicht mehr halten und finanzieren können. Dafür wiederum sind in der Regel hohe Schulden der Grund, die in der Folge häufig zu einer Immobilienauktion in Form einer Zwangsversteigerung führen.

Die meisten Immobilienauktionen laufen über das Amtsgericht, welches auch die entsprechenden Versteigerungstermine bekannt gibt. Beim Versteigerungstermin haben dann interessierte Personen die Möglichkeit, den Zuschlag zu erhalten und entsprechend zu Käufer:innen des Objekts zu werden.

Arten von Immobilienversteigerungen

Grundsätzlich gibt es nicht die eine Form der Immobilienversteigerung, sondern mehrere Arten. Dabei handelt es sich um die folgenden 3 Varianten, die wir nachfolgend genauer erläutern:

  • Zwangsversteigerung
  • Teilungsversteigerung
  • freihändige private Versteigerung

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist sicherlich die bekannteste und gleichsam am häufigsten auftretende Art der Immobilienversteigerung. Anlass für diese Form der Versteigerung ist in der Regel, dass die Immobilieneigentümer:innen die vereinbarten Kreditraten für das Haus nicht mehr wie vorgesehen an die Bank zahlen können. Die Banken beraumen in einem solchen Fall zum Beispiel nach 3 ausbleibenden Darlehensraten eine entsprechende Zwangsversteigerung an, die dann von den Amtsgerichten faktisch in Auftrag gegeben wird. Dieses Recht haben Kreditinstitute deshalb, weil sie für gewöhnlich mit der Grundschuld ein Grundpfandrecht besitzen und dieses durch die Immobilienversteigerung umsetzen können.

Teilungsversteigerung

Die 2. Variante von Immobilienversteigerungen sind die Teilungsversteigerungen. Diese kommen in erster Linie im Zusammenhang mit Erb:innengemeinschaften vor. Die Teilungsversteigerung hat nämlich das wesentliche Ziel, insbesondere Erb:innengemeinschaften aufzuheben. Das Verfahren der Teilungsversteigerung ist allerdings identisch mit dem einer Zwangsversteigerung – nur dass der Grund für diese Immobilienversteigerung in der Regel ein etwas anderer ist. Die Teilungsversteigerung kommt dann vor, wenn sich die entsprechenden Erb:innen nicht darüber einig werden, was mit geerbten Häusern oder Eigentumswohnungen geschehen soll.

Freihändige private Versteigerung

Eine 3. Form der Immobilienversteigerung nennt sich freihändige private Versteigerung. Dabei handelt es sich um eine gewöhnliche Auktion und keine Zwangsversteigerung, sodass zum Beispiel die Amtsgerichte nichts damit zu tun haben. Durchgeführt wird diese Form von Versteigerung meist von bestimmten Auktionshäusern, die im Auftrag der bisherigen Eigentümer:innen handeln.

Hinweis

Eine Immobilienversteigerung bietet Interessent:innen die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zu einem günstigen Preis zu erwerben. Du musst allerdings berücksichtigen, dass das Bieten auf der Auktion verbindlich ist, wenn du vom entsprechenden Auktionator den Zuschlag erhalten hast.

Ablauf von Immobilienversteigerungen

Beim Ablauf einer Immobilienversteigerung kommt es darauf an, welche der zuvor genannten Varianten durchgeführt wird. Wir erläutern den Ablauf einer Zwangsversteigerung etwas näher, da es sich hierbei um die häufigste Form von Immobilienversteigerungen handelt. Das gilt übrigens nicht nur für Häuser oder Wohnungen, sondern ebenfalls für Grundstücke, die im Rahmen von Grundstücksauktionen zwangsversteigert werden können.

In diesem Fall ist es ebenfalls anhand des Verkehrswerts des jeweiligen Grundstücks festzumachen, in welchem Bereich sich die entsprechenden Gebote vermutlich bewegen werden. Folgender Ablauf ist typisch für eine Zwangsversteigerung, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie betroffen ist:

  1. Zwangsversteigerung wird von der Bank beim Amtsgericht beantragt
  2. Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks ins Grundbuch (Abteilung II)
  3. Immobilieneigentümer:innen werden seitens des Amtsgerichts über die anberaumte Zwangsversteigerung des Objekts informiert
  4. Versteigerungsgericht lässt seitens eines / einer Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert des Objekts erstellen
  5. Verkehrswertgutachten wird dem Amtsgericht zugestellt
  6. Gericht setzt den Verkehrswert fest
  7. Versteigerungsgericht legt Datum des Versteigerungstermins fest
  8. Versteigerungstermin findet statt und innerhalb der Bietzeit haben alle Interessent:innen die Möglichkeit, ein Gebot abzugeben

Am Ende dieses Ablaufs steht also die Durchführung der Zwangsversteigerung, die allerdings nicht zwingend mit einem Kauf bzw. einem entsprechenden Gebot enden muss. Es kann zum Beispiel passieren, dass es keine Bieter:innen gibt, die ein Gebot abgeben möchten. In diesem Fall findet eine einstweilige Einstellung des Verfahrens statt. Die Gläubiger:innen haben jedoch zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit, dessen Fortsetzung zu beantragen.

Die 2. Option im Rahmen des Verfahrens kann darin bestehen, dass das Höchstgebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts beträgt. In diesem Fall haben die Gläubiger:innen die Möglichkeit, die Verweigerung des Zuschlags zu beantragen. Sollte das höchste Gebot sogar die Hälfte des Verkehrswerts unterschreiten, ist das Gericht dazu verpflichtet, den Zuschlag zu verweigern. In beiden Fällen wird für gewöhnlich ein weiterer Termin stattfinden, bei dem die entsprechenden Grenzen dann allerdings nicht mehr berücksichtigt werden.

Beim 3. möglichen Ausgang der Zwangsversteigerung wird ein Gebot abgegeben, welches mehr als 70 Prozent des Verkehrswerts beträgt. Dann ist die Versteigerung mit dem Zuschlag beendet und es finden anschließend weitere Formalitäten statt wie die Änderung des Grundbuchs und natürlich der Übertrag des Eigentums an die Käufer:innen bzw. Höchstbietenden.

Das sollte vor der Versteigerung geprüft werden

Grundsätzlich kann jede:r an Versteigerungsterminen teilnehmen, da diese öffentlich stattfinden. Im Vorfeld sind dann bereits einige Maßnahmen durchgeführt worden, damit die entsprechende Immobilienversteigerung erfolgen kann. Dazu zählt zum Beispiel, dass die Immobilie von Sachverständigen begutachtet wurde. Im Rahmen eines Gutachtens wurde dann vor allem der Verkehrswert festgelegt. Zudem muss ein Exposé erstellt werden, welches zum Beispiel die folgenden Angaben enthält:

  • detaillierte Beschreibung des Objekts
  • Alter des Objekts
  • exakte Lage
  • Fläche des Grundstücks
  • eventuelle Mängel
  • Verkehrswert nebst Berechnung

Zur Berechnung von Verkehrswerten ist es vorgeschrieben, dass von den Gutachter:innen erläutert wird, wie diese stattgefunden hat. Im Idealfall wird den Bietenden die Möglichkeit gegeben, die Immobilie vor der Auktion zu besichtigen. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht allerdings nicht. Zumindest dürfen Interessent:innen Einsicht in die Versteigerungsakte nehmen und die relevanten Daten des Objekts notieren.

Voraussetzung für die Teilnahme an einer Immobilienversteigerung

Grundsätzlich können alle natürlichen und auch juristischen Personen mit der entsprechenden Vertretung an einer Immobilienversteigerung teilnehmen. Die einzige Einschränkung besteht bei natürlichen Personen darin, dass diese voll geschäftsfähig sein müssen. Das bedeutet, du musst mindestens 18 Jahre alt sein, um zum Beispiel auf einer Zwangsversteigerung bieten zu dürfen. Die Volljährigkeit ist zudem beim Termin durch Vorlage eines Personalausweises nachzuweisen. Kannst du nicht persönlich zum Termin erscheinen, besteht die Möglichkeit, eine andere Person mit einer Vollmacht auszustatten.

Finanzielle Anforderungen

Neben den persönlichen Voraussetzungen für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung ist auch eine finanzielle Voraussetzung zu erfüllen. In der Regel fordern die jeweiligen Gläubiger:innen nämlich, dass die Teilnehmer:innen eine Sicherheitsleistung hinterlegen müssen. Diese beträgt für gewöhnlich 10 Prozent des anberaumten Mindestgebots. Dabei haben Bieter:innen mehrere Möglichkeiten, diese Sicherheitsleistung zu hinterlegen, nämlich:

  • bestätigter Verrechnungsscheck
  • Bankbürgschaft
  • Überweisung an das Gericht
Hinweis

Bei einer Zwangsversteigerung und anderen Immobilienversteigerungen können alle Personen mitbieten, die voll geschäftsfähig, also volljährig sind. Allerdings muss eine finanzielle Sicherheitsleistung meistens in Höhe von 10 Prozent des Mindestgebots hinterlegt werden.

Vor- und Nachteile der Immobilienversteigerung

Vorteile:
  • Günstiger Kaufpreis möglich
  • Keine Maklerprovision zu zahlen
  • Oftmals reduzierte Notarkosten
  • Realistischer Verkehrswert durch Gutachten bekannt
  • Jede volljährige Person kann mitbieten
Nachteile:
  • Vermittlungsgebühr von 5 %
  • Sicherheitsleistung von meist 10 % muss hinterlegt werden
  • Zuschlag bei der Versteigerung bedeutet noch keine endgültige Sicherheit
  • Optionsprämien werden häufiger verschoben oder abgesagt

Immobilienversteigerungen finden

Noch immer hoffen Immobilieninteressent:innen darauf, insbesondere bei einer Zwangsversteigerung ein Schnäppchen machen zu können. Doch wie und wo findet man eigentlich anberaumte Immobilienversteigerungen, an denen man vielleicht als Bieter:in teilnehmen möchte? Eine Option besteht darin, dass du dich bei Amtsgerichten über zukünftige Versteigerungen von Immobilien informierst. Darüber hinaus gibt es noch weitere Quellen, wie zum Beispiel:

  • regionale Tageszeitungen
  • Online-Plattformen
  • Bekanntgabe in der Gemeinde

Fazit

Eine Immobilienversteigerung bedeutet immer, dass ein Objekt und / oder ein Grundstück durch eine Auktion angeboten werden. Verschiedene Personen können bei der Versteigerung mitbieten und manchmal eine Immobilie zu einem günstigen Preis erwerben. Vorher solltest du allerdings auch die Nachteile kennen, denn selbst beim Zuschlag ist noch nicht zu 100 Prozent sicher, dass du tatsächlich später Eigentümer:in des Objekts sein wirst.

FAQ: Fragen und Antworten zur Immobilienversteigerung

Ist der Erwerb einer Immobilie über eine Immobilienversteigerung zu empfehlen?

Grundsätzlich besteht durchaus die Möglichkeit, dass du bei einer Immobilienversteigerung ein Objekt zu einem relativ günstigen Preis erwerben kannst. Meist ist der Kaufpreis in Form eines Gebots auf jeden Fall geringer, als wenn das Objekt ohne Zwang am freien Markt veräußert werden würde.

Wie finde ich Objekte, die versteigert werden?

Am einfachsten ist es, wenn du dich beim zuständigen Amtsgericht informierst, wann demnächst Immobilienversteigerungen in Form von Zwangsversteigerungen anstehen. Regionale Tageszeitungen verfügen häufig ebenfalls über Rubriken, in denen über Immobilienversteigerungen informiert wird.

Welche Kosten sind bei einer Immobilienversteigerung zu beachten?

Bei einer Zwangsversteigerung fällt in der Regel eine Gebühr an, die ca. 1 Prozent des Erstgebots beträgt. Darüber hinaus gibt es noch einen Zinssatz von 4 Prozent, der seitens des Amtsgerichts verlangt wird. Die 4 Prozent beziehen sich auf den Zuschlagsbetrag und werden für den Zeitraum berechnet, der sich aus der Versteigerung und dem Verteilungstermin ergibt.

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Oliver Schoch

Veröffentlicht von

Als gelernter Bankkaufmann habe ich mich 2008 als Finanz-Journalist selbstständig gemacht. Seitdem verfasse ich nun in Vollzeit als Freiberufler nahezu ausnahmslos Beiträge zu Finanz- und Wirtschaftsthemen, wie Börse, Aktien, Geldanlage, Vermögensaufbau, Versicherungen und Finanzierungen. Zu meinem Repertoire zählen u.a. Ratgeber, Fachtexte, News, Blogbeiträge und eBooks.