Geschlossene Immobilienfonds

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 323
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 27. Juli 2022
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Neben offenen Immobilienfonds, welche jederzeit über eine Börse ge- oder verkauft werden können, bieten geschlossene Immobilienfonds eine weitere interessante Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren. Daher möchten wir dir in diesem Artikel die Besonderheiten dieser Anlageform näherbringen. Dabei werden wir insbesondere auf die Unterschiede zu offenen Immobilienfonds eingehen. Auch die Nachteile werden wir entsprechend berücksichtigen. Daher wirst du am Ende des Artikels wissen, ob sich eine Investition in dieses Anlageinstrument für dich lohnt oder nicht.

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Gegensatz zu offenen Fonds können geschlossene Immobilienfonds nicht an einer Börse gehandelt werden. Anteile können zum Beispiel über die jeweilige Fondsgesellschaft oder über Banken gekauft werden.
  • In der Regel investieren geschlossene Immobilienfonds nur in eine oder 2 Immobilien, sodass hier ein großes Klumpenrisiko vorliegt. Außerdem fällt die Haltedauer sehr lange aus.
  • Für die Finanzierung von den Immobilien wird eine entsprechende Summe benötigt. Anleger:innen können so lange in geschlossene Fonds investieren, bis diese Summe erreicht ist. Anschließend wird der Fonds geschlossen und weitere Investments sind nicht mehr möglich.
  • Aufgrund des erhöhten Risikos eignet sich ein Investment in geschlossene Immobilienfonds vor allem für wohlhabende Investor:innen, die genug Kapital haben, um dieses trotz der hohen Mindestanlagesummen solcher Fonds breit zu streuen.
  • Geschlossene Immobilienfonds werden im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds nicht mit der Abgeltungssteuer belegt. Stattdessen unterliegen diese der Einkommensteuer. Das bedeutet, dass Gewinne mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden müssen.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine besondere Art von Immobilienfonds. Diese Fonds investieren in der Regel in nur eine oder 2 Immobilien und das über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Als geschlossen werden diese Fonds bezeichnet, weil im Gegensatz zu normalen Fonds nicht jederzeit investiert werden kann. Hat ein geschlossener Immobilienfonds das als Ziel herausgegebene Kapital eingesammelt, dann erfolgt die Schließung des Fonds. Das bedeutet, dass Anleger:innen anschließend nicht mehr in den Fonds investieren können. Dementsprechend können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht über eine Börse gehandelt werden.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Die Funktionsweise von geschlossenen Immobilienfonds ist recht simpel und daher schnell erklärt. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren wird in eine oder 2 ausgewählte Immobilien investiert. Hierfür wird eine bestimmte Summe an Kapital benötigt, um diese Immobilie bzw. Immobilien zu finanzieren. Da die Anteile nicht an einer Börse gehandelt werden, können Anleger:innen diese beispielsweise über ihre Bank oder die ausgebende Fondsgesellschaft erwerben. Ist genug Kapital eingesammelt worden, um die Immobilien finanzieren zu können, dann schließt der Fonds und es können keine neuen Investor:innen mehr hinzukommen, um Anteile zu erwerben.

Schließlich wurde das Ziel der Kapitalaufnahme bereits erreicht und es besteht keine Notwendigkeit mehr, weitere Anteile herauszugeben. Dabei besteht das Ziel von geschlossenen Immobilienfonds darin, durch die Vermietung der Objekte entsprechende Mieteinnahmen zu erzielen und das Objekt nach mehreren Jahren wieder zu verkaufen. Die erzielten Gewinne gehen an den Fonds und die Anteilseigner erhalten eine entsprechende Rendite.

Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?

Beide Arten von Fonds ermöglichen ein Investment in Immobilien, ansonsten bestehen allerdings große Unterschiede. Der größte Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass offene Immobilienfonds deutlich flexibler gehandelt werden können. Denn diese werden im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds an einer Börse gehandelt, sodass Anleger:innen ihre Anteile jederzeit über die Börse verkaufen können. Weitere große Unterschiede bestehen in der Anzahl der Objekte, in welche investiert wird, sowie die Haltefrist der Anteile. Beide Faktoren haben zudem große Auswirkungen auf das Risiko eines Investments.

Da geschlossene Immobilienfonds in nur sehr wenige Objekte investieren und die Anteile zudem sehr lange gehalten werden müssen, ergibt sich für dieses Anlageprodukt ein deutlich höheres Risiko als bei offenen Immobilienfonds. Denn diese investieren in der Regel in eine Vielzahl an Objekte und auch die Haltefristen fallen deutlich kürzer aus. Damit du eine Übersicht über die relevantesten Kriterien bezüglich dieser beiden unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten erhältst, werden wir dir im nächsten Abschnitt eine Tabelle mit den wichtigsten Kriterien zur Verfügung stellen.

Hinweis Aufgrund des erhöhten Risikos und der längeren Haltefrist eignet sich ein Investment in geschlossene Immobilienfonds eher für langfristig orientierte Anleger:innen mit einer erhöhten Risikobereitschaft.

Unterschiede im Überblick

KriterienGeschlossener ImmobilienfondsOffener Immobilienfonds
HandelbarkeitNur außerhalb der Börse, zum Beispiel über die FondsgesellschaftJederzeit über eine Börse möglich
Anzahl der ObjekteIn der Regel nur eine oder 2 ImmobilienOftmals große Anzahl an verschiedenen Objekten
MindestanlagesummeIn der Regel deutlich höher als bei offenen Immobilienfonds, oft mindestens 5.000 Euro nötigInvestment in der Regel schon mit kleinen Beträgen ab 10 Euro möglich
LaufzeitIn der Regel mindestens ein paar JahreKeine fest definierte Laufzeit
VolumenLimitiert auf die zu erreichende InvestitionssummeEs gibt keine Einschränkung, je mehr Kapital der Fonds
einsammelt, desto mehr Immobilien können erworben werden
HaltefristKapital über mehrere Jahre gebunden, vorheriger Verkauf nur mit Verlusten möglichKündigungsfrist von 12 Monaten und Haltefrist von 24 Monaten
RisikoeinstufungHohes Risiko, da in nur wenige Immobilien investiert wirdGeringeres Risiko, da breitere Streuung und geringere Haltedauer

Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds haben gleich mehrere Nachteile. Einer dieser Nachteile besteht in der geringen Flexibilität dieses Investmentprodukts. Denn die Anteile können nicht an einer Börse gehandelt werden. Kaufen kannst du Anteile über die ausgebende Fondsgesellschaft oder über deine Bank, sofern diese das anbietet. Bevor der Fonds aufgelöst wird, können die Anteile im Normalfall nicht verkauft werden. Eine Möglichkeit besteht im Verkauf über sogenannte Fondsbörsen. Die Handelbarkeit ist dementsprechend viel stärker eingeschränkt als bei offenen Fonds. Ein zusätzlicher Nachteil besteht in der langen Haltefrist. In der Regel müssen die Anteile an einem solchen Fonds mindestens über mehrere Jahre gehalten werden.

Auch die mangelnde Diversifikation ist ein gravierender Nachteil, der bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds besteht. Denn in der Regel wird hier nur in eine oder 2 Immobilien investiert, sodass ein großes Klumpenrisiko besteht. Die lange Haltefrist in Kombination mit der geringen Diversifikation führt dazu, dass dieses Anlageprodukt zu den risikoreicheren gehört. Außerdem sind deutlich höhere Anlagesummen notwendig als bei beispielsweise offenen Immobilienfonds, sodass sich ein Investment nur für Anleger:innen lohnt, die über das notwendige Kapital verfügen.

  • Lange Haltefristen
  • Geringe Flexibilität – Kein Handel an der Börse möglich
  • Geringe Diversifikation
  • Erhöhtes Risiko
  • Höhere Anlagesummen notwendig
Hinweis Das Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds geht mit einigen Nachteilen einher. Bevor du Geld investierst, solltest du dich daher unbedingt vorher fragen, ob du dazu bereit bist, diese Risiken einzugehen.

Hohes Risiko von geschlossenen Immobilienfonds

Ein Investment in geschlossene Immobilienfonds beinhaltet definitiv ein recht hohes Risiko, welches größer ausfällt als bei vielen anderen Anlageprodukten. Das hohe Risiko liegt vor allem in der geringen oder eventuell überhaupt nicht vorhandenen Diversifikation, da ein solcher Fonds in der Regel in nur sehr wenige Objekte investiert. Allerdings ist es sehr stark vom jeweiligen Einzelfall abhängig, wie hoch das Risiko genau ausfällt. Daher solltest du dich vor einem Investment intensiv damit auseinandersetzen, in welche Objekte der Fonds investiert und welche Diversifikationseffekte sich daraus ergeben.

Hinweis Das Risiko eines einzelnen geschlossenen Immobilienfonds hängt insbesondere davon ab, in welche Objekte der Fonds investiert.

Erschwerter Handel von geschlossenen Immobilienfonds

Der Handel von geschlossenen Immobilienfonds ist stark limitiert, da die Anteile solcher Fonds nicht an einer Börse gehandelt werden. Dementsprechend hat eine Investition in dieses Anlageinstrument nichts mit dem gewöhnlichen Börsenhandel zu tun. Stattdessen ist man Mitunternehmer bzw. Gesellschafter des jeweiligen Fonds. Dies führt dazu, dass die Anteile eines solchen Fonds sehr illiquide sind. Sie können nicht mal eben so verkauft werden, wie es beispielsweise bei Aktien oder offenen Fonds der Fall ist. Das bedeutet, dass Anleger:innen sehr genau auf die Länge der Laufzeit achten müssen, da die Anteile nicht schnell und unkompliziert über eine Börse verkauft werden können.

Hohe Kosten und Provisionen geschlossener Immobilienfonds

Ein weiterer Nachteil bei geschlossenen Immobilienfonds besteht in den hohen Kosten und Provisionen, die anfallen. Grundsätzlich können die Kosten bei geschlossenen Fonds sehr hoch ausfallen und dementsprechend die zu erzielende Rendite erheblich mindern. Gebühren fallen unter anderem für die Verwaltung des Fonds, aber auch als Provision für die Verkäufer:innen des Fonds an. So erhalten Berater:innen, welche geschlossene Fonds vermitteln, in der Regel Provisionen in Höhe von 5% bis 15% hierfür. Diese Gebühren können deine Gewinne massiv beeinträchtigen, sodass du besonderes Augenmerk darauf legen solltest, welche Kosten ein geschlossener Immobilienfonds verursacht.

Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds unterliegen der sogenannten Abgeltungssteuer und werden daher mit einem reduzierten Steuersatz von 25% besteuert. Für geschlossene Immobilienfonds gilt dies allerdings nicht. Denn die Gewinne aus diesen Fonds müssen Investor:innen in ihrer Einkommensteuererklärung unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” oder “Einkünfte aus Gewerbebetrieb” angeben. Dementsprechend werden hier die Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt, zu denen auch die Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds gezählt werden. Nachdem alle Einnahmen mit den Ausgaben verrechnet werden, wird dein persönlicher Steuersatz festgelegt. Mit diesem Steuersatz werden dann auch die Einnahmen aus geschlossenen Immobilienfonds versteuert. Das bedeutet, dass diese Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen.

Zielgruppe von geschlossenen Immobilienfonds

Bei der Zielgruppe von geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich nicht um typische Privatanleger:innen. Für diese ist eine Investition aufgrund des hohen Risikos und der vergleichsweise hohen Mindestanlagesummen auch eher weniger geeignet. Stattdessen richten sich solche Fonds eher an bereits vermögende Investor:innen, die bereits über einige andere Vermögenswerte verfügen. Diese können die risikoreichen geschlossenen Immobilienfonds dann als Beimischung in einem bereits breit diversifizierten Portfolio nutzen. Dann fällt das hohe Risiko und die mangelnde Diversifikation nicht so sehr ins Gewicht.

Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds

Es gibt einige Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds, welche Anleger:innen stattdessen für den Vermögensaufbau nutzen können. Dabei besteht eine sehr große Auswahl am Markt an unterschiedlichen Finanzprodukten. Wir können dir daher nur ein paar dieser umfangreichen alternativen Anlagemöglichkeiten aufzeigen. Unserer Ansicht nach besonders gut geeignet für den langfristigen Vermögensaufbau sind sogenannte ETFs. Hierbei handelt es sich um passive gemanagte Produkte, die einen bestimmten Index nachbilden. Über diese kann in alle möglichen Anlageklassen investiert werden. Auch für Privatanleger:innen eignen sich ETFs sehr gut, da diese über eine günstige Gebührenstruktur verfügen und bereits mit sehr wenig Kapital investiert werden kann. Dadurch wird auch mit wenig Geld bereits eine hohe Diversifikation ermöglicht.

Als Alternative können Anleger:innen auch in offene Fonds investieren. Die Vorteile bestehen darin, dass diese zu jeder Zeit an einer Börse gehandelt werden können und somit über eine viel höhere Liquidität als geschlossene Immobilienfonds verfügen. Zudem kann bereits mit weniger Kapital investiert werden und die Diversifikation fällt in der Regel deutlich höher aus. Wer mit wenig Kapital in Immobilien investieren möchte, der kann sein Kapital auch in einzelne Immobilienaktien anlegen. Dabei hängt das Risiko stark davon ab, in welche Objekte das zugrunde liegende Immobilienunternehmen investiert und wie groß die Streuung ausfällt. Bei Immobilienaktien sind ebenfalls hohe Renditen bei gleichzeitig hohem Risiko möglich, allerdings können diese jederzeit an einer Börse verkauft werden.

Fazit

Geschlossene Immobilienfonds können aufgrund der starken Konzentration auf einzelne Objekte und der langen Haltedauer deutlich höhere Renditen einbringen als breiter diversifizierte offene Immobilienfonds. Allerdings bestehen hierdurch aufgrund der mangelnden Diversifikation sowie der langen Haltefrist große Risiken. Da zusätzlich zum hohen Risiko eine hohe Mindestsumme investiert werden muss, eignet sich ein Investment nicht für gewöhnliche Privatanleger:innen. Stattdessen sollten solche Fonds als Beimischung zum Portfolio für besonders vermögende Investor:innen betrachtet werden.

Denn diese verfügen über das notwendige Kapital, um trotz der hohen Mindestanlagesummen noch in viele weitere Finanzinstrumente zu investieren und dementsprechend zu diversifizieren. Eine gute Alternative für Privatanleger:innen stellen unserer Ansicht nach ETFs dar, da diese mit niedrigen Gebühren und einer breiten Diversifikation zu überzeugen wissen.

FAQ: Fragen und Antworten zum Thema Geschlossene Immobilienfonds

Wie unterscheiden sich offene von geschlossenen Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds können im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds jederzeit an einer Börse gehandelt werden. Außerdem kann bereits mit viel geringeren Summen investiert werden und die Haltedauer fällt deutlich geringer aus. Zudem wird das Kapital breiter gestreut.

Wie kann man geschlossene Immobilienfonds kaufen?

Geschlossene Immobilienfonds können in der Regel über die ausgebende Fondsgesellschaft oder über Banken erworben werden. Ein Kauf über die Börse ist nicht möglich.

Warum haben geschlossene Immobilienfonds ein besonders hohes Risiko?

Geschlossene Immobilienfonds haben vor allem deswegen ein so hohes Risiko, weil sie nur in 1 oder 2 Immobilienprojekte investieren. Dies führt zu einem Klumpenrisiko. Außerdem fällt die Haltedauer sehr lange aus, die Anteile können bei Bedarf nicht schnell veräußert werden.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.