Endfälliges Darlehen
Tilgung am Ende der Laufzeit
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kennen die meisten Kreditnehmer:innen entweder ein Annuitätendarlehen oder alternativ ein Tilgungsdarlehen. Darüber hinaus kann im Zuge einer Baufinanzierung ebenfalls ein sogenanntes endfälliges Darlehen eine sinnvolle Variante darstellen.
In unserem Beitrag erfährst du, worum es sich bei endfälligen Darlehen handelt. Ferner gehen wir darauf ein, wie endfällige Darlehen funktionieren, wann die Tilgung erfolgt, was die Gründe für die Tilgungsfreiheit sind und worin die wesentlichen Unterschiede zu einem Tilgungsdarlehen bestehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Endfällige Darlehen sind Kredite, bei denen während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden, die Tilgung jedoch erfolgt in einer Summe am Laufzeitende
- Heutzutage werden endfällige Darlehen seltener genutzt, weil sie für die meisten Kreditnehmer mehr Nachteile als Vorteile haben
- Bei einem endfälligen Darlehen musst du darauf achten, dass du bei Fälligkeit genügend Kapital hast, um die Darlehenssumme komplett zurückzuzahlen
- Endfällige Darlehen gibt es in verschiedenen Varianten, beispielsweise als Fremdwährungskredite, Immobiliendarlehen oder Beamtendarlehen
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Als endfällige Darlehen werden solche Kredite bezeichnet, bei denen die Tilgung nicht im Zuge der monatlichen Raten stattfindet, wie es bei gewöhnlichen Krediten der Fall ist. Stattdessen zahlen Kreditnehmer:innen während der Laufzeit innerhalb der Monatsraten ausschließlich die Zinsen. Die Tilgung jedoch erfolgt beim endfälligen Darlehen am Ende der Laufzeit, dann jedoch komplett in einer Summe. Endfällig bedeutet also, dass diese Kredite am Laufzeitende in einer Summe fällig gestellt werden und zuvor noch keine Rückzahlung erfolgt ist. Demzufolge ist die Restschuld am Ende der Laufzeit nach wie vor identisch mit der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme.
Wichtig zu beachten ist, dass ein endfälliges Darlehen in aller Regel mit einem anderen Vertrag gekoppelt ist. Dieser Vertrag dient dazu, regelmäßig Vermögen aufzubauen, sodass am Ende der Laufzeit so viel Kapital vorhanden ist, dass bei Fälligkeit des Kredites dieser mit dem frei werdenden Geld komplett getilgt werden kann. In Kombination mit solchen Krediten, die eine Endfälligkeit besitzen, werden meistens die folgenden Verträge genutzt:
- Bausparverträge
- Lebensversicherungen
- Private Rentenversicherungen
- Fondssparpläne
Am häufigsten werden heutzutage endfällige Darlehen mit einer privaten Rentenversicherung oder einem Fondssparplan kombiniert. In beiden Fällen ist es die Aufgabe der Darlehensnehmer:innen, dort regelmäßige Einzahlungen zu tätigen, sodass später mit dem frei werdenden Geld die Tilgung des Kredites erfolgen kann.
Wie funktionieren endfällige Darlehen?
Die Funktionsweise der endfälligen Darlehen haben wir im vorherigen Abschnitt bereits angeschnitten. Während der Laufzeit musst du also ausschließlich im Zuge der Monatsraten die Zinsen zahlen, es gibt jedoch keinen Tilgungsanteil. Der Verzicht auf die regelmäßigen Tilgungen führt natürlich dazu, dass die Darlehensrate relativ moderat ausfällt. Allerdings musst du in der Regel trotzdem neben den Zinsen zusätzliches Geld aufwenden, um dieses beispielsweise in einen der angesprochenen Sparverträge fließen zu lassen. Am Ende der vereinbarten Laufzeit des Darlehens wird der Kredit fällig gestellt. Das bedeutet, dass du das Darlehen auf einen Schlag ablösen, also die komplette Summe tilgen musst. Ist dies geschehen, ist der endfällige Kredit damit beendet.
Beim Abschluss einer Lebensversicherung oder eines Fondssparplans, mit dem du durch regelmäßige Einzahlungen später das benötigte Kapital zur Verfügung hast, um das endfällige Darlehen abzulösen, solltest du zwei Dinge beachten. Zum einen sollte die Fälligkeit des Fondssparplans möglichst identisch mit der des Darlehens sein. Zum anderen solltest du vorsichtig kalkulieren, sodass du am Ende des Sparvertrages tatsächlich mindestens so viel Kapital ausgezahlt bekommen kannst, wie du für die Tilgung des endfälligen Kredites benötigt.
Wie wird zum Fälligkeitstermin am Laufzeitende getilgt?
Am Ende der Kreditlaufzeit hast du als Kreditnehmer:in die Aufgabe, das endfällige Darlehen zu tilgen. Die Laufzeiten bewegen sich übrigens meistens im Bereich zwischen 15 bis 25 Jahren, was durchaus vergleichbar mit denen von Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen ist. Die Rückzahlung des endfälligen Kredites nimmst du vor, indem du zum Beispiel aus einem Fondssparplan das Kapital entnimmst und dieses auf das Darlehenskonto einzahlst. Wichtig zu wissen ist also, dass bei Fälligkeitsdarlehen die gesamte Kreditsumme auf einen Schlag zurückgezahlt werden muss.
Laufzeit des endfälligen Darlehens
Wenn ein Festdarlehen fällig wird, dann betrug die Laufzeit meistens zwischen 15 bis 25 Jahre. Es ist also nicht so, dass ein endfälliges Darlehen grundsätzlich eine kürzere Laufzeit hätte, nur weil eine Tilgungsfreiheit existiert und die monatlichen Raten nur die Zinsen beinhalten. Der Grund ist, dass natürlich auf der anderen Seite in der Regel regelmäßig Kapital angesammelt werden muss, damit später davon die Rückzahlung des tilgungsfrei gestellten Kredites vorgenommen werden kann.
Das wiederum führt dazu, dass sich die Laufzeiten bei den endfälligen Darlehen prinzipiell nicht von denen der Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen unterscheiden. Wichtig ist lediglich, dass die Laufzeit nicht zu gering gewählt wird, sodass tatsächlich auch bei Fälligkeit genügt Fremdkapital vorhanden ist, um die Ablösung des Kredites vorzunehmen.
Die Gründe für die Tilgungsfreiheit beim endfälligen Darlehen
Es gibt mehrere Gründe, warum ein tilgungsfreies Darlehen durchaus für Darlehensnehmer:innen von Vorteil sein kann. Ein tilgungsfreier Kredit kann aus den folgenden Gründen für Kreditnehmer:innen Sinn machen:
- Geringe monatliche Belastung wird gewünscht
- Am Laufzeitende steht größerer Kapitalbetrag zur Verfügung
- Einbindung bestehender Verträge in die Baufinanzierung
- Positive Zinsdifferenz erzielen
Die ersten drei Gründe sind relativ leicht zu erklären. Da beim endfälligen Darlehen die monatliche Rate aus der Zinszahlung besteht, ist diese natürlich deutlich geringer, als wenn es keine tilgungsfreies Zeit geben würde. Darüber hinaus ist es für Kreditnehmer:innen sinnvoll, sich für ein endfälliges Darlehen zu entscheiden, da bereits bestehende Verträge mit in die Finanzierung eingebunden werden können. Diesen ist später die benötigte Kapitalsumme zu entnehmen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Kapitallebensversicherungen, Fondssparpläne und auch der Bausparvertrag, die übrigens auch für eine Zwischenfinanzierung genutzt werden können.
Ein etwas erklärungsbedürftiger Grund sind sicherlich mögliche Zinsgewinne, die entstehen können. Dazu ein Beispiel: Angenommen, du finanzierst deine Immobilie über ein endfälliges Darlehen mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent. Auf der anderen Seite sparst zu regelmäßig jeden Monat in einen Fpndssparplan, mit dem du im jährlichen Durchschnitt eine Rendite von sechs Prozent erzielt. Aufgrund dieser Tatsacheerzielst du also im ersten Schritt durch die regelmäßigen Einzahlungen einen Zinsgewinn von über vier Prozent, den du nicht hättest, wenn du die monatlichen Beiträge für das Sparen stattdessen zur Tilgung eines Annuitätendarlehens nutzen würdest.
Unter dieser Voraussetzung wäre das endfällige Darlehen also letztendlich günstiger, weil zwar die Zinszahlungen monatlich erfolgen, die eigentliche Tilgung allerdings in einen Sparvertrag mit einer guten Rendite fließt. Allerdings zahlst du über die Jahre hinweg beim endfälligen Darlehen immer (deutlich) mehr Zinsen als beim Tilgngsdarlehen, weil keine Tilgungsverrechnung stattfindet. Diese Mehrkosten vermindern natürlich den Zinsgewinn oder können ihn sogar ins Negative drehen, also zu einem „Verlust“ führen.
Vergleich mit einem Tilgungsdarlehen
Im Rahmen von Baufinanzierungen stehen Kreditnehmer:innen zunächst immer vor der Entscheidung, welche Darlehensart sie wählen. Nicht alle Banken bieten enfällige Darlehen an, da diese sich aufgrund der niedrigen Kapitalmarktzinsen für Kreditnehmer:innen häufig nicht mehr lohnen, weil es oft keinen zuvor angesprochenen Zinsgewinn bzw. keine positive Rendite gibt. In dem Zusammenhang solltest du dir die Frage stellen, worin eigentlich die Unterschiede zwischen einem Tilgungsdarlehen und einem endfälligen Darlehen bestehen.
Einen wesentlichen Unterschied haben wir bereits mehrfach angesprochen, nämlich dass beim Tilgungsdarlehen die Rückzahlung des Kredites fortlaufend im Zuge der monatlichen Raten erfolgt, beim endfälligen Darlehen am Laufzeitende. Das wiederum führt dazu, dass die monatliche Belastung bei Tilgungsdarlehen deutlich höher als beim Fälligkeitsdarlehen ist. Dafür musst du bei endfälligen Krediten am Laufzeitende eine große Summe zur Verfügung haben, um damit den Kredit vollständig abzulösen. Bezüglich Laufzeit und Zinssätzen gibt es in der Regel keine oder kaum Unterschiede zwischen den zwei Darlehensarten. Gleiches trifft auf die Besicherung zu. Sowohl Tilgungsdarlehen als auch endfällige Kredite werden in der Regel über eine Grundschuld seitens der Bank abgesichert.
Beispiel für ein endfälliges Darlehen und ein Tilgungsdarlehen
Im folgenden Beispiel möchten wir ein endfälliges Darlehen und ein Tilgungsdarlehen gegenüberstellen, insbesondere im Hinblick auf die monatliche Belastung. Du wirst daran erkennen, dass die Kreditrate beim endfälligen Darlehen einerseits deutlich niedriger ist. Auf der anderen Seite musst du aber natürlich im Normalfall zusätzlich monatliche Einzahlungen in einen Sparplan vornehmen. Dieser Kreditvergleich ist durchaus interessant, weil du daran erkennen kannst, unter welchen Voraussetzungen sich entweder endfällige Darlehen oder Tilgungsdarlehen eher lohnen.
Endfälliges Darlehen
| Darlehenssumme: | 300.000 Euro |
| Zinssatz: | 1,8 % |
| Monatliche Rate: | 450 Euro |
| Sparvertrag: | Fondssparplan |
| Monatliche Einzahlung: | 700 Euro |
| Rendite pro Jahr: | 5,5 % |
| Laufzeit: | 20 Jahre |
| Gesamtrate: | 1.150 Euro |
Tilgungsdarlehen
| Darlehenssumme: | 300.000 Euro |
| Zinssatz: | 1,8 % |
| Tilgung: | 5% |
| Monatliche Rate: | 1.250 Euro (im Schnitt) |
| Laufzeit: | 20 Jahre |
An dieser beispielhaften Berechnung kannst du zum einen erkennen, dass natürlich die reine Kreditrate beim endfälligen Darlehen deutlich geringer ist. Zusammengerechnet mit der notwendigen Sparrate, unter Einrechnung der Rendite von durchschnittlich 5,5 Prozent auf insgesamt 20 Jahre gerechnet, kommst du beim endfälligen Darlehen insgesamt auf eine monatliche Belastung in Höhe von 1.150 Euro. Damit ist die Belastung insgesamt um 100 Euro niedriger als beim Tilgungsdarlehen. Hier wäre das endfällige Darlehen also in der Summe günstiger.
Wann lohnt sich ein endfälliges Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen lohnt sich heutzutage nicht mehr so oft, weil die Kapitalmarktzinsen auf einem relativ geringen Niveau sind. Daher ist die erzielbare Zinsdifferenz durch eine Sparform mit nur mittleren Renditen meistens nicht mehr ausreichend, um den Nachteil der beim endfälligen Darlehen nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung zu kompensieren.
Trotzdem kann sich dass endfällige Darlehen für manche Kreditnehmer:innen lohnen, wenn – wie im Beispiel – die Rendite beim Sparen sehr gut ist oder eine monatlich möglichst geringe Rate im Vordergrund steht. Zudem kommt es nicht selten vor, dass ohne monatliches Ansparen zum Beispiel nach 20 oder 30 Jahren eine große Kapitalsumme zur Verfügung steht, mit der das endfällige Darlehen getilgt werden kann. Vorstellbar sind insbesondere die folgenden Mittelzuflüsse:
- Erbschaft
- Auszahlung bestehender Kapitallebensversicherung
- Geld aus anderweitigen Immobilienverkauf
Ebenfalls interessant können endfällige Darlehen für solche Personen sein, die ihre Immobilie gewerblich nutzen, also in erster Linie vermieten. Die nämlich im Vergleich hören Kreditzinsen, die aufgrund der nicht stattfinden Tilgungsverrechnung entstehen, können in dem Fall steuerlich geltend gemacht werden. Dann kann sich ein endfälliges Darlehen sogar lohnen, auch wenn die Anlagezinsen auf der anderen Seite relativ gering sind.
Vor- und Nachteile endfälliger Darlehen
Im Folgenden möchten wir dir ein Überblick über die Hauptvorteile und Nachteile eines endfällogen Darlehens geben.
- Niedrige, monatliche Darlehensrate
- Fester oder variabler Zinssatz wählbar
- Steuerersparnisse bei gewerblich genutzter Immobilie
- Höhere Liquidität während der Laufzeit, da kein Tilgungsanteil anfällt
- Verrechnung der Zinsen möglich, beispielsweise mit Renditen aus Fondssparplan
- Höheres Risiko, da Darlehen zwingend am Laufzeitende komplett mit der entsprechenden Summe zu tilgen ist
- Vergleichsweise hohe Zinsen aufgrund nicht stattfindender Tilgungsverrechnung
- Kreditnehmer:innen benötigen Disziplin sowie Verantwortung, damit tatsächlich am Laufzeitende genügend Kapital zur Tilgung angespart ist
- Relativ geringe Anzahl an Angeboten im Bereich endfällige Darlehen
Fazit zum endfälligen Darlehen
Für die meisten Privatkund:innen überwiegen bei endfälligen Darlehen die Nachteile, was dazu geführt hat, dass immer weniger Banken diese Form der Immobilienfinanzierung im Angebot haben. Insbesondere die geringen Kapitalmarktzinsen sind dafür verantwortlich, dass der Nachteil der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung meistens größer als eine eventuelle positive Rendite durch regelmäßiges Sparen ausfällt.
Lohnen können sich endfällige Darlehen insbesondere, wenn die Immobilien gewerblich genutzt werden, denn dann sind die (höheren) Zinsen steuerlich geltend zu machen. Aber auch wenn eine monatlich möglichst geringe Rate im Vordergrund steht, kann es sich bei endfälligen Krediten um eine sinnvolle Option handelt.
Häufige Fragen und unsere Antworten zum endfälligen Darlehen
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Als endfällige Darlehen werden Kredite bezeichnet, bei denen die Tilgung während der gesamten Laufzeit ausgesetzt ist und erst am Fälligkeitstag stattfindet. Kreditnehmer:innen zahlen daher innerhalb der monatlichen Raten nur die Zinsen.
Unter welchen Voraussetzungen wird ein endfälliges Darlehen vergeben?
Die Voraussetzungen für die Darlehensvergabe sind im Prinzip die gleichen wie bei jedem anderen Immobilienkredit. Das bedeutet, dass du eine ausreichende Kreditwürdigkeit haben musst, meistens Eigenkapital vorhanden sein sollte und du darüber hinaus ein regelmäßiges Einkommen ohne negative Schufa-Merkmale aufweisen kannst.
Für wen sind endfällige Darlehen interessant?
Interessant sind endfällige Darlehen für zwei Hauptgruppen. Zum einen sind das Personen, die ihre Immobilie gewerblich nutzen, denn dann können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Die andere Gruppe sind Privatkunden, die zwar in ihrer Immobilie wohnen, aber aus finanziellen Gründen eine möglichst geringe Belastung durch die Rate haben möchten.
Welche endfälligen Darlehen existieren am Markt?
Am Markt gibt es unterschiedliche Varianten von endfälligen Darlehen. Die am häufigsten genutzten sind: Beamtendarlehen, Policendarlehen, Fremdwährungsdarlehen und ein Immobilienkredit.
Wann lohnen endfällige Darlehen?
Das endfällige Darlehen lohnt sich wirtschaftlich vor allem dann, wenn mit dem Vermögensaufbau, beispielsweise mittels eines Fondssparplans, eine gute Rendite erzielt werden kann. Wenn die Zinsdifferenz höher als der Nachteil der nicht stattfinden Tilgungsverrechnung ist, würde sich das endfällige Darlehen rechnen. Wird die Immobilie gewerblich genutzt, können Steuerersparnisse mit in die Kalkulation einbezogen werden.
