Mieten oder Kaufen – was lohnt sich mehr?

oliverschoch
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Letzte Überarbeitung am 8. September 2022
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Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren teilweise durch die Decke geschossen. Für immer mehr Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen werden Häuser und Eigentumswohnungen nahezu unerschwinglich. Unter anderem aufgrund dieser Entwicklung stellen sich immer mehr Bürger:innen die Frage, ob sich Mieten oder Kaufen mehr lohnt, wenn es um die monatliche Belastung geht.

Dieser Frage möchten wir uns im folgenden Beitrag widmen. Wir gehen unter anderem darauf ein, dass nicht nur der Preis ausschlaggebend für Mieten oder Kaufen sein sollte. Ferner erläutern wir die unterschiedlichen Komponenten, die sich letztendlich darauf auswirken, ob für dich das Mieten einer Wohnung oder das Immobilieneigentum die lohnenswertere Variante darstellt.

Das Wichtigste im Überblick

  • Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen, sodass sich immer mehr Menschen kein Wohneigentum leisten können
  • Die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren ebenfalls gestiegen, allerdings in deutlich geringerem Umfang als die Immobilienpreise
  • Kaufen ist rein wirtschaftlich betrachtet die lohnenswertere Alternative, weil ein großer Teil der monatlichen Raten durch Abzahlen des Kredites in die eigene Tasche fließt
  • Insbesondere in den Metropolen ist es zum Teil im Hinblick auf die monatliche Belastung deutlich günstiger, eine Wohnung zu mieten, statt ein Haus kaufen

Mieten oder Kaufen: Nicht nur finanzielle Aspekte im Blick haben

Bevor es um finanzielle Aspekte bei der Frage geht, ob Mieten oder Kaufen die lohnenswertere Variante ist, solltest du vorab eins klären: Bin ich eher der Miet- oder der Eigentumstyp? Tatsächlich gibt es eine Reihe von Bundesbürger:innen, die sich – unabhängig von der finanziellen Belastung – nicht vorstellen können, zur Miete zu wohnen. Auf der anderen Seite gibt es genauso viele Menschen, für die Wohneigentum nicht interessant ist, weil sie einfach nicht der Eigentumstyp sind. Fernab der finanziellen Aspekte, ist es daher durchaus sinnvoll, sich mit dieser Frage zu beschäftigen.

Experten empfehlen in dem Zusammenhang, eine persönliche Liste von Vorteilen anzufertigen, die zum einen das Mieten und zum anderen das Kaufen beinhaltet. Es gibt sowohl einige Argumente für das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses als auch für Wohneigentum. Als Vorteil der Mietwohnung sehen viele Mieter:innen an:

  • Größere Flexibilität bei möglichem Umzug
  • Enges Zusammenleben mit Nachbarn
  • Es müssen keine Rücklagen für Reparaturen oder Modernisierungen gebildet werden
  • Keine größere Verantwortung für die Wohnung
  • Insbesondere in Großstädten günstiger als Eigentumserwerb

Falls dich diese Vorteile überzeugen, bist du vielleicht ein sogenannter Miettyp. Auf der anderen Seite kann es durchaus sein, dass du vielleicht schon immer Immobilieneigentum haben wolltest. Dann sind es vielleicht die folgenden Vorteile, die eher dafür sprechen, dass der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses für dich die bessere Variante darstellen wird:

  • Sehr wirtschaftlich (Tilgung in die eigene Tasche)
  • Deutlich mehr Gestaltungsfreiheit rund um die Immobilie
  • Unabhängigkeit vom Mietmarkt
  • Keine Kündigung der Wohnung möglich
  • Eigene Immobilie als private Altersvorsorge nutzen

Wie du an den jeweiligen Vorteilen erkennst, gibt es sowohl Argumente für das Mieten als auch für das Kaufen. Vielleicht hast du bereits jetzt eine Vorstellung davon, ob du dich eher zu den Miet- oder Eigentumstypen zählen würdest.

Wirtschaftlichkeit spricht eindeutig für Kauf einer Immobilie

Kommen wir nun zum rein finanziellen Gedanken, ob sich Mieten oder Kaufen in der heutigen Zeit mehr lohnt. Es geht also vor allem darum, welche Wohnform wirtschaftlicher ist und bei welcher der zwei Varianten du eine monatlich geringere, finanzielle Belastung tragen muss. Lass uns zunächst auf den Aspekt der Wirtschaftlichkeit eingehen. Grundsätzlich ist Wohneigentum natürlich immer wirtschaftlicher, als wenn du zur Miete wohnst.

Der Grund besteht darin, dass an deine Vermieter:innen gezahlte Mieten schlichtweg „weg“ sind. Beim Immobilieneigentum verhält es sich hingegen anders. Du hast vermutlich einen Immobilienkredit aufgenommen, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Nun zahlst du auf der einen Seite Zinsen an die Kreditgeber:innen. Auf der anderen Seite allerdings fließt ein Teil der monatlichen Rate in die Tilgung, durch die du nach und nach schuldenfrei wirst. Ein Teil des monatlichen Aufwandes fließt also in deine eigene Tasche, weil du irgendwann eine schuldenfreie Immobilie hast, die dir gehört.

Situation am Immobilienmarkt: deutlich gestiegenen Immobilienpreise

Schauen wir uns die Entwicklung in der Vergangenheit an, und zwar zum einen im Hinblick auf den Immobilienmarkt und zum anderen bezüglich der Mietpreise. Tatsache ist, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich angestiegen sind. Insbesondere in einigen Großstädten zahlst du heute für Eigentumswohnungen oder für Einfamilienhäuser doppelt so viel, wie es vor zehn Jahren der Fall gewesen ist. Besonders brisant ist die Situation in den Großstädten des Landes, da dort Durchschnittsverdiener kaum noch eine Möglichkeit haben, ein bezahlbares Eigenheim zu finden. Dies trifft zum Beispiel auf die folgenden Metropolen zu:

  • Berlin
  • München
  • Hamburg
  • Stuttgart
  • Frankfurt

An manchen Orten, insbesondere in den etwas besseren Stadtteilen, zahlst du mittlerweile pro Quadratmeter sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen einen Preis von 8.000 Euro und darüber hinaus. Das wiederum bedeutet, dass Darlehenssummen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit beispielsweise 120 m² von fast einer Million Euro keine Seltenheit mehr sind. Solche Beträge können sich Durchschnittsverdiener und Normalverdiener kaum leisten, sodass Wohneigentum bereits aus dem Grund oft nicht in Erwägung gezogen werden kann.

Entwicklung an Mietmarkt: Moderatere Steigungen bei den Mietpreisen

Die Mietpreise sind zwar in den letzten zehn Jahren ebenfalls angestiegen. Allerdings ist der prozentuale Preisanstieg bei Weitem nicht so groß, wie wir es zuvor bei den Immobilienpreisen erläutert haben. In manchen größeren Städten sind die Mietpreise um 20 Prozent gestiegen, an manchen Orten auch mal um 30 oder vielleicht 40 Prozent. Tendenziell sind die Mietkosten allerdings weniger gewachsen als die Preise für Immobilien.

Mehrere Einflussfaktoren auf Kosten eines Eigenheims

Wenn du für dich persönlich vergleichen möchtest, ob Kaufen oder Mieten die lohnenswertere Alternative ist, musst du jeweils mehrere Einflussfaktoren berücksichtigen. Sowohl die Mietpreise als auch die Immobilienpreise hängen von mehreren Faktoren ab. Auf die Höhe der Miete zum Beispiel hat einen großen Einfluss, wo sich Haus oder Wohnung befinden, wie der Zustand ist, wie die Infrastruktur rundherum aussieht und in welchem Stadtteil sich Wohnung oder Immobilie befinden.

Eine gute Orientierungshilfe ist meistens der örtliche Mietspiegel, mit welcher Miete du jeweils rechnen muss. Auf die Kosten für den Kauf oder den Bau einer Immobilie gibt es ebenfalls mehrere Faktoren, die einen Einfluss nehmen können. Damit ist sowohl der Kaufpreis als auch die notwendige Finanzierung gemeint, also zum Beispiel die Aufnahme eines Immobiliendarlehens. Hier sind es in erster Linie die folgenden Einflussfaktoren, die sich auf den Kaufpreis und die Finanzierungskosten auswirken:

  • Lage der Immobilie
  • Zustand des Objektes
  • Größe (Wohnfläche und Gartenbereich)
  • Eigenkapital
  • Kreditwürdigkeit
  • Zinssatz
  • Tilgung

Während du beim Gegenüberstellen von Mieten und Kaufen bei der Miete ausschließlich die Kaltmiete betrachten musst, spielen beim Wohneigentum sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch die Finanzierungskosten einer Rolle.

Hinweis

Wenn du herausfinden möchtest, ob für dich Mieten oder Kaufen die günstigere Variante ist, solltest du zwei ähnliche Objekte miteinander vergleichen. Das können zum Beispiel auf der einen Seite eine Miet- und auf der anderen Seite eine Eigentumswohnung sein, die sich im gleichen Stadtteil und einer ähnlichen Lage befinden. Nur dann macht ein direkter Vergleich zwischen Mietern und Immobilieneigentum überhaupt Sinn.

Kauf und Immobilienfinanzierung vs. Mieten: Was ist günstiger?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten, weil es eben – insbesondere die zuvor genannten – zu viele Einflussfaktoren gibt, die sowohl die Miet- als auch Immobilienpreise sowie die Finanzierungskosten im Rahmen der Immobilienfinanzierung beeinflussen. Trotzdem möchten wir dir einen Anhaltspunkt geben, sodass du zumindest annähernd ermitteln kannst, ob für dich Mieten oder Kaufen die lohnenswertere Alternative ist. Lohnenswert bedeutet in dem Zusammenhang, dass du eine monatlich geringere Belastung hast.

Die Wirtschaftlichkeit bleibt dabei natürlich außen vor, denn – wie zuvor erläutert – das Immobilieneigentum ist immer wirtschaftlicher als Mieter zu zahlen. Im folgenden Beispiel stellen wir auf der einen Seite eine Mietwohnung mit durchschnittlichen Mietpreisen einem Eigenheim (Kaufpreis) mit entsprechender Baufinanzierung gegenüber. Bei der Miete geht es selbstverständlich um die Kaltmiete, denn Nebenkosten (Heizung, Strom etc.) fallen natürlich anschließend auch beim Immobilieneigentum an.

Im Beispielfall würde die Miete für eine Wohnung mit 100 m² monatlich (kalt) mit 1.200 Euro zu Buche schlagen. Der Kauf einer Immobilie nebst Finanzierungskosten würde folgende Daten und Zahlen beinhalten:

  • Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten: 480.000 €
  • Eigenkapital: 50.000 €
  • Immobilienkredit: 430.000 €
  • Tilgung: 3 %
  • Zinssatz: 2,6 %
  • Monatliche Darlehensrate: ca. 2.000 €

In diesem Beispiel ist das Ergebnis eindeutig. Die Miete wäre in diesem Fall deutlich geringer als die monatliche Kreditrate, die du im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung zahlen müsstest. Falls du trotzdem Wohneigentum haben möchtest, die monatliche Rate allerdings zu hoch ist, müsstest du dich nach einem günstigeren Objekt umsehen. Dieses Beispiel ist natürlich nicht repräsentativ, spiegelt aber durchaus die Realität und einen Trend wieder, dass nämlich Miete zu zahlen – insbesondere in größeren Städten – von der monatlichen Belastung her günstiger als die Kreditrate für Wohneigentum ist.

Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Vielleicht ist die im Beispiel ermittelte monatliche Belastung für dich sogar tragbar und du könntest deshalb an Immobilieneigentum denken. Lohnenswerter wäre ein Eigenheim vor diesem Hintergrund deshalb, weil es eben viel wirtschaftlicher ist, Immobilieneigentum zu haben als Miete zu zahlen. Ein wichtiger Punkt ist, dass du deine finanzielle Belastungsgrenze kennst. Du musst also wissen, welche monatliche Kreditrate du dir leisten kannst.

Nur dann ist es möglich, eine maximale Darlehenssumme und damit zusammenhängend einen maximalen Kaufpreis für die Immobilie zu ermitteln, welche du dir leisten kannst und möchtest. Wie also gelangt man an die maximale, finanzielle Belastungsgrenze? Im Grunde ist es ganz einfach: Du fertigst eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung an. Du stellst dann alle monatlichen Einnahmen, für gewöhnlich dein Einkommen, deinen Fixkosten gegenüber. Dabei handelt es sich um monatliche Ausgaben, insbesondere:

  • Lebensunterhalt
  • Versicherungsbeiträge
  • Telekommunikationskosten
  • Mobilitätskosten
  • Freizeitausgaben
  • Kreditraten
  • Sparraten

Die (bisherigen) Mietkosten musst du in dem Fall natürlich nicht aufführen, denn diese würden bei späterem Wohneigentum wegfallen. Der Saldo aus deinen Einnahmen und den Fixkosten nennt sich frei verfügbares Einkommen. Dieses ist die absolute Obergrenze für die spätere Darlehensrate, wenn du einen Immobilienkredit aufnehmen möchtest. Zudem solltest du einen Sicherheitspuffer haben, insbesondere für unvorhergesehene Ausgaben. Experten raten daher, einen Abschlag von 20 Prozent vom frei verfügbaren Einkommen vorzunehmen.

Wenn du also auf Basis deiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein frei verfügbares Einkommen von beispielsweise monatlich 1.800 Euro hast, kannst du dir – nach dem Sicherheitsabschlag – eine monatliche Kreditrate von ungefähr 1.400 Euro leisten. Auf dieser Grundlage kannst du anschließend hochrechnen, welche maximale Darlehenssumme du dir unter Einbezug der Tilgung und des Zinssatzes leisten kannst. Daraus wiederum kannst du folgern, welche Immobilien mit welchem Kaufpreis oder welchen Baukosten für dich grundsätzlich infrage kommen. Je nachdem, wie hoch die Differenz zu einer eventuellen Miete wäre, kannst du auf einer guten Grundlage entscheiden, ob für dich persönlich Kaufen oder Mieten die lohnenswertere Variante ist.

Fazit zum Thema Kaufen oder Mieten

Ob Kaufen oder Mieten die bessere Option ist, ist eine individuelle Entscheidung und hängt von mehreren Faktoren ab. Rein wirtschaftlich betrachtet ist Immobilieneigentum immer vorteilhafter. Wenn es jedoch um eine möglichst geringe, monatliche Belastung geht, dann ist Miete zu zahlen oftmals die günstigere Wohnform.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten zum Thema Mieten oder Kaufen

Warum ist Kaufen wirtschaftlicher als Mieten?

Der Grund ist, dass du durch den Kauf und den später abbezahlten Immobilienkredit ein Haus oder eine ETW als Gegenwert hast. Du besitzt einen Vermögenswert von vielleicht 300.000 oder 400.000 Euro. Diesen Betrag zahlst du mitunter im Laufe deines Lebens auch an Miete, nur dass das Geld vollständig „weg“ ist, weil es an den/die Vermieter:in geflossen ist.

Muss ich beim Vergleich Kaufen und Mieten Nebenkosten einrechnen?

Im Grunde nicht, denn Nebenkosten wie Heizkosten oder Wasser fallen sowohl bei einer Mietwohnung als auch bei Wohneigentum an. Daher vergleichst du am besten die Kaltmiete auf der einen und die Rate für den Immobilienkredit auf der anderen Seite.

Mein Wunschhaus ist zu teuer, was kann ich tun?

In dem Fall gibt es mehrere Möglichkeiten. Du könntest nach einer günstigeren Immobilie schauen. Zudem hast du vielleicht die Möglichkeit, Ausgaben zu reduzieren, sodass mehr freies Einkommen entsteht und du dir eine höhere Kreditrate leisten kannst. Eventuell kannst du auch staatliche Förderungen in Anspruch nehmen.

Warum gilt Mieten als flexibler?

Manche Menschen müssen wegen eines Jobwechsels öfter umziehen. Mieten gilt dann als flexibler, weil es statistisch länger dauert, eine Immobilie zu verkaufen und eine neue zu kaufen, als eine neue Mietwohnung zu finden.

Oliver Schoch

Veröffentlicht von

Als gelernter Bankkaufmann habe ich mich 2008 als Finanz-Journalist selbstständig gemacht. Seitdem verfasse ich nun in Vollzeit als Freiberufler nahezu ausnahmslos Beiträge zu Finanz- und Wirtschaftsthemen, wie Börse, Aktien, Geldanlage, Vermögensaufbau, Versicherungen und Finanzierungen. Zu meinem Repertoire zählen u.a. Ratgeber, Fachtexte, News, Blogbeiträge und eBooks.