Bodenrichtwertkarte
Bodenrichtwerte ermitteln
Sowohl für Verkäufer:innen eines Grundstücks als auch für potenzielle Käufer:innen ist es sehr wichtig, vor der Transaktion zumindest den ungefähren Wert zu kennen. Hierfür wird eine sogenannte Bodenrichtwertkarte benötigt, deren Sinn und Zweck sowie deren Inhalte wir dir in diesem Artikel aufzeigen möchten. Zusätzlich dazu erklären wir dir, welche verschiedenen Arten von Bodenrichtwertkarten es gibt und wie die Bodenrichtwerte ermittelt werden können. Weiterhin gehen wir auf die Unterschiede zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Bodenrichtwertkarte stellt eine spezielle Karte dar, welche die Bodenrichtwerte eines Grundstücks enthält.
- Bodenrichtwerte sind relevant für die Festlegung der Grundsteuer. Sie beziehen sich lediglich auf das Grundstück, eine möglicherweise bestehende Bebauung wird nicht berücksichtigt.
- Der Wert eines Grundstücks lässt sich berechnen, indem die Fläche des jeweiligen Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird.
- Neben Bodenrichtwerten bieten Bodenrichtwertkarten Informationen über die Nutzungsart des Grundstücks und die Geschossflächenzahl.
- Wer Einsicht in eine Bodenrichtwertkarte nehmen möchte, der muss einen Antrag bei der zuständigen Behörde stellen. In der Regel dauert die Bearbeitung mehrere Werktage.
Was ist eine Bodenrichtwertkarte?
Bei einer sogenannten Bodenrichtwertkarte handelt es sich um eine besondere Karte, in der die gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter der Grundstücksfläche eingetragen sind. Bei Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte. Diese geben an, wie hoch der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter innerhalb eines bestimmten Gebiets ausfällt. Auch die Lagemerkmale, die den Wert des Grundstücks beeinflussen, sind in einer solchen Karte enthalten.
In einer Bodenrichtwertkarte bzw. Bodenrichtwerttabelle werden die Bodenrichtwerte veröffentlicht.
Ziele und Nutzen
Der Bodenrichtwert dient sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen als Orientierungsgröße, wenn es darum geht, den Wert eines bestimmten Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Diese Werte werden offiziell erhoben und können von Interessent:innen ohne Probleme eingesehen werden. Dementsprechend können sowohl potenzielle Grundstückskäufer:innen als auch Verkäufer:innen unkompliziert den Wert ihres Grundstücks ermitteln. Bodenrichtwerte sind außerdem sehr wichtig für die Festsetzung der Grundsteuer, welche im Rahmen der Grundsteuererklärung entrichtet werden muss.
Der Bodenrichtwert hat auch Einfluss auf die Besteuerung eines Grundstücks. Er bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück, sodass die Bebauung unberücksichtigt bleibt.
Ermittlung
Um den Bodenwert eines noch nicht bebauten Grundstücks zu ermitteln, müssen künftige Bauherr:innen den Bodenrichtwert mit der Fläche des jeweiligen Grundstücks multiplizieren. Allerdings sollten Bauherr:innen diesen Wert lediglich als Anhaltspunkt betrachten. Denn in der Regel liegt der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) eines Grundstücks höher als der Bodenwert. Das liegt daran, dass es sich bei den Bodenrichtwerten nur um Durchschnittspreise handelt. Es bestehen etliche weitere Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen können.
Hierzu zählen zum Beispiel die spezifische Lage, die Art der Bepflanzung, die Grundstücksgestalt und die Beschaffenheit des Bodens. Dementsprechend sollten Bauherr:innen nicht nur die Bodenrichtwertkarte nutzen, sondern auch einen Immobiliengutachter zu Rate ziehen, wenn sie eine genauere Einschätzung des Grundstückswerts benötigen. Der Wert eines Grundstücks kann je nach Landkreis stark variieren. Wer nur einen Wert zur Orientierung braucht, der kann den Bodenrichtwert ganz leicht selbst berechnen, indem er eine einfache Rechnung durchführt. Liegt der Bodenrichtwert zum Beispiel bei 100 Euro pro Quadratmeter und das Grundstück ist 1.000 Quadratmeter groß, dann liegt der Grundstückswert bei 100.000 Euro.
Der sogenannte Bodenwert stellt den Wert eines unbebauten Grundstücks dar. Die Ermittlung ist sehr einfach.
Verwendungszwecke
Eine Bodenrichtwertkarte enthält gleich mehrere wichtige Angaben. Zum einen handelt es sich hierbei um den Bodenrichtwert, welcher den Kaufpreis pro Quadratmeter angibt, der im Durchschnitt anfällt, wenn das Grundstück gekauft werden soll. Zusätzlich dazu ist die sogenannte Nutzungsart in der Karte enthalten. Diese zeigt auf, wie das Land bzw. die Grundstücksfläche hauptsächlich verwendet wird. Der Buchstabe M steht für eine Mischzone aus Wohn- und Gewerbebebauung. Bauflächen, die gewerblich genutzt werden, werden über den Buchstaben G gekennzeichnet. Der Buchstabe W zeigt an, dass es sich um ein Wohngebiet handelt. Sollte das Grundstück aus Nichtbauland bestehen, dann steht F für Forstwirtschaft, LW für Landwirtschaft und SF für Sonstige Flächen.
Unter den letzten Begriff fallen zum Beispiel Sportflächen, Parkanlagen, Flugplätze oder Kleingärten. Auf einer Bodenrichtwertkarte ist zudem die Geschossflächenzahl (GFZ) vermerkt. Hierbei handelt es sich um das Verhältnis von der Geschossfläche zur Fläche des Grundstücks. Um diese Bezeichnung besser zu verstehen, möchten wir dir diese anhand eines Beispiels erläutern. Nehmen wir einmal an, dass die GFZ bei 3 liegt. Dann bedeutet dies nichts anderes, als dass auf 100 Quadratmeter Grundstücksfläche eine Geschossfläche in Höhe von 300 Quadratmetern errichtet werden darf. Außerdem verfügt jede Bodenrichtwertkarte über eine eindeutig zuordenbare Identifikationsnummer.
Die Gestaltung von Bodenrichtwertkarten ist nicht immer einheitlich, es sind prinzipiell aber die gleichen Werte enthalten. Der primäre Verwendungszweck einer solchen Karte dient der Bereitstellung von Informationen über das Grundstück.
Arten von Bodenrichtwertkarten
Es existieren mehrere Arten von Bodenrichtwertkarten, die wir dir im Rahmen der nächsten Abschnitte einmal genauer vorstellen möchten. Grundsätzlich gilt aber immer, dass eine Bodenrichtwertkarte in einzelne Zonen aufgeteilt ist und über die jeweiligen Bodenwerte zusammengestellt wird.
Regionalkarten
Bei einer sogenannten Regionalkarte handelt es sich um eine Landkarte, die sowohl Regionen als auch Gemeinden darstellt. Dabei wird der jeweilige Bodenrichtwert in den entsprechend abgegrenzten Gebieten eingezeichnet.
Topografische Karten
Topografische Karten stellen Karten dar, welche die gleiche Funktionsweise wie gewöhnliche Regionalkarten aufweisen. Allerdings bietet diese Art von Bodenrichtwertkarte den Nutzer:innen zusätzliche Informationen, da auch die landschaftliche Beschaffenheit entnommen werden kann. Dementsprechend können Nutzer:innen der Karte einsehen, ob sich die entsprechenden Grundstücke an einem See, Hügel oder an einem Berg befinden.
Stadtpläne
Stadtpläne können verwendet werden, um an Bodenrichtwerte einer bestimmten Stadt zu gelangen. Allerdings müssen Nutzer:innen eines Stadtplans berücksichtigen, dass die Einteilung der Flächen in einigen Fällen nicht den örtlichen Bebauungsplänen oder dem Flächennutzungsplan entspricht.
Abgrenzung vom Flächennutzungs- und Bebauungsplan
Es besteht ein signifikanter Unterschied zwischen einer Bodenrichtwertkarte und Flächennutzungs- sowie Bebauungsplänen. Ein Bebauungsplan kann herangezogen werden, um Vorgaben hinsichtlich der Art und des möglichen Umfangs einer Grundstücksbebauung in Erfahrung zu bringen. Ein sogenannter Flächennutzungsplan dagegen enthält Angaben, wie die Nutzung einer Grundstücksfläche erfolgen darf. Dabei besteht die Gemeinsamkeit der beiden Pläne darin, dass sie keinerlei Angaben über die Grundstückswerte bzw. Bodenrichtwerte enthalten. Dementsprechend müssen Bauherr:innen eine Bodenrichtwertkarte nutzen, um an die Bodenrichtwerte zu kommen.
Einsicht in die Bodenrichtwertkarte
Wie du Einsicht in die Bodenrichtwertkarte nehmen kannst, erläutern wir dir in den folgenden Abschnitten.
Orte und zuständige Stellen
Grundsätzlich gilt, dass Bauämter oder Landesvermessungsämter eine Bodenrichtwertkarte in schriftlicher Form ausstellen bzw. dir eine Auskunft diesbezüglich geben können. In diesem Fall müssen Interessent:innen allerdings einen Antrag auf Ausstellung der Karte stellen. Dieser kann über das Internet gestellt werden, sodass der Antrag auch online abgewickelt werden kann. Interessent:innen können allerdings auch eine Einsicht vor Ort beantragen.
Antragstellung, Kosten, Fristen und Bearbeitungsdauer
Die Antragstellung ist jedoch mit Kosten verbunden. Denn es werden sowohl für die Erstellung der elektronischen Datenträger als auch für die Erstellung der Ausdrucke Gebühren berechnet. Wie hoch diese ausfallen, kann der jeweiligen Gebührenordnung entnommen werden. Welche Kosten genau auf Antragsteller:innen zukommen, lässt sich nicht pauschal beantworten, da sowohl die Anzahl der zu erstellenden Karten bzw. Auszüge als auch Umfang und Anzahl benötigter Richtwerte Einfluss auf die Gesamthöhe der Gebühren nehmen. Dementsprechend fallen neben einer Grundgebühr noch weitere Kosten an, die von der Zeit der Erstellung abhängig sind. Je nach Auslastung des Amts kann die Bearbeitung länger oder kürzer dauern, mit mehreren Werktagen sollten Antragsteller:innen jedoch rechnen.
Gemäß § 196 des Baugesetzbuchs wird der Bodenrichtwert alle 2 Jahre seitens des zuständigen Gutachterausschusses bestimmt. Diese Frist muss mindestens eingehalten werden, was bedeutet, dass die Bodenrichtwerte auch öfter ermittelt werden können.
Fazit
Die Bodenrichtwertkarte erfüllt einen sehr wichtigen Zweck. Dieser besteht darin, interessierten Käufer:innen sowie den Besitzer:innen eines Grundstücks schnell und ohne Komplikationen einen Überblick über den Wert eines Grundstücks zu verschaffen. Dabei sollte allerdings unbedingt berücksichtigt werden, dass der über eine Bodenrichtwertkarte ermittelte Grundstückswert nicht dem realen Wert entsprechen muss, da dieser von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Das bedeutet konkret, dass der Bodenrichtwert nur als Orientierung betrachtet werden sollte. Zusätzlich dazu sollte beachtet werden, dass die Bodenrichtwerte in der Regel nur alle 2 Jahre erhoben werden. Demnach können die in der Bodenrichtwertkarte enthaltenen Bodenrichtwerte unter Umständen bereits veraltet sein.
FAQ: Bodenrichtwertkarte
Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?
In einer Bodenrichtwertkarte sind die Bodenrichtwerte angegeben. Diese werden jedoch ohne Euro pro Quadratmeter angezeigt. Der angegebene Wert stellt den durchschnittlichen Kaufpreis eines Grundstücks dar, welchen Käufer:innen pro Quadratmeter aller Voraussicht nach zahlen müssen.
Wo kann man den Bodenrichtwert erfahren?
Bodenrichtwerte sind in einer sogenannten Bodenrichtwertkarte enthalten.
Wofür gibt es Bodenrichtwertkarten?
Bodenrichtwertkarten gibt es deshalb, damit sich sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen eines Grundstücks schnell und problemlos einen Überblick über den voraussichtlichen Wert des Grundstücks verschaffen können.
