Grundsteuererklärung

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 8. September 2022
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In letzter Zeit dürften sich vor allem Grundstückseigentümer:innen mit einem besonderen Thema auseinandergesetzt haben – und zwar mit der Grundsteuererklärung. Seit diesem Jahr fangen die Behörden an Briefe zu verschicken, indem die betroffenen Bürger:innen über alles Relevante bezüglich der Grundsteuererklärung informiert werden. Was es mit der Grundsteuererklärung auf sich hat, worauf die Betroffenen sich nun einstellen müssen und wer überhaupt dazu verpflichtet ist, eine solche Erklärung dem Finanzamt gegenüber abzugeben, erklären wir hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Grundsteuerreform erfolgte, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 das alte Modell als verfassungswidrig einstufte.
  • Ab dem 01.01.2025 tritt das neue Gesetz zur Grundsteuer in Kraft.
  • Bis zum 31.10.2022 hat man Zeit die Grundsteuererklärung an das Finanzamt zu übermitteln.

Wer muss die Grundsteuererklärung abgeben?

Natürlich ist nicht pauschal jeder Mensch in Deutschland dazu verpflichtet eine Grundsteuererklärung abzugeben. Aus diesem Grund stellt sich die Frage danach, wer überhaupt dazu verpflichtet ist.
Derjenige, dem die entsprechende wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist, ist zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet. In den meisten Fällen sind das die Eigentümer:innen des betroffenen Grundstücks. Gibt es ein sogenanntes Erbbaurecht, ist das Grundstück dem/der Erbbauberechtigten zuzurechnen. Allerdings ist der/die Erbbauverpflichtete dazu verpflichtet an der Erklärung mitzuwirken.
Befindet sich ein Gebäude von Eigentümer:innen auf dem fremden Land eines anderen, müssen die Grundstückseigentümer:innen und nicht die Hauseigentümer:innen die Erklärung abgeben. Der/die Hauseigentümer:in ist lediglich dazu angehalten bei der Erklärung mitzuwirken.

Hinweis Mieter:innen hingegen sind nicht verpflichtet die Grundsteuererklärung abzugeben. Immer die Eigentümer:innen sind dazu angehalten die Erklärung zu erstellen und abzugeben. Das gilt selbst dann, wenn die Grundsteuer durch die Mieter:innen im Rahmen der Betriebskosten gezahlt wird.

Mieter:innen, Pächter:innen und Menschen in ähnlichen Rechtsverhältnissen stehen somit nicht in der Pflicht die Grundsteuererklärung zu erstellen und an das jeweils zuständige Finanzamt zu übermitteln.

In welchem Zeitraum muss die Steuererklärung erfolgen?

Die Finanzverwaltung und der Gesetzgeber haben natürlich einen zeitlichen Rahmen festgelegt, indem die Betroffenen die Grundsteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einreichen müssen. Da die Regelung seit dem 01.07.2022 gilt, beginnt die Frist logischerweise von da an zu laufen. Zeit haben die Bürger:innen bis zum 31.10.2022. Wurde die Erklärung nicht bis zum 31.10.2022 eingereicht, können die Finanzämter sogenannte Verspätungszuschläge festsetzen. Die Möglichkeit der Finanzämter einen Verspätungszuschlag festzusetzen resultiert aus § 228 Abs. 5 BewG und § 152 AO. Die Voraussetzung dafür ist, dass der/die Steuerpflichtige seiner/ihrer Erklärungspflicht im Ganzen nicht nachkommt oder diese einfach nicht fristgerecht einreicht.
Gemäß § 152 Abs. 5 Satz 2 AO beträgt der Verspätungszuschlag 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens allerdings 25 Euro.

Welche Daten müssen angegeben werden?

Damit die Grundsteuer richtig berechnet werden kann, benötigt das Finanzamt bestimmte Angaben von den Betroffenen in der Erklärungsabgabe. Vorgegeben wurde das Bundesmodell. Für dieses Bundesmodell haben sich unter anderem Berlin, Brandenburg, das Bundesland Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen entschieden. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben ein eigenes Modell für die Beurteilung entwickelt. Saarland und Sachsen nutzen zwar das Bundesmodell, das jedoch mit leichten Abweichungen.
Bei der Bewertung des Grundvermögens wird grundsätzlich zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Baugrundstücken, Wohngrundstücken und beispielsweise gewerblichen Immobilien unterschieden.
Erhalten die Erklärungspflichtigen ein Informationsschreiben des Finanzamts, indem eine Aufforderung zur Abgabe einer Grundsteuererklärung zu finden ist, werden dort in den meisten Fällen auch die notwendigen Angaben genannt. Im Normalfall verlangen die Finanzämter Angaben zu der Größe des Grundstücks, zur Art der Immobilie, zum Alter des Gebäudes, zur Wohnfläche des Gebäudes, zur Nettokaltmiete (sogenannter Rohertrag), zum Bodenrichtwert und es wird das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer – ähnlich wie die Steueridentifikationsnummer von Personen – für die Immobilie benötigt.

Tipp Die Steuernummer ist auf vorherigen Grundsteuerbescheiden zu finden.

Über diese Angaben hinaus teilen die mitteilungspflichtigen Stellen dem zuständigen Finanzamt die Informationen mit, die für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte von Bedeutung sind. Diese Daten sind insbesondere solche der Grundbuchämter und der Kataster- und Vermessungsverwaltung (§ 229 BewG).

  • Grundbuchdaten, wie Eigentümer:in, Adresse, Flurnummer und Grundstücksfläche
  • Aktenzeichen bzw. Steuernummer der Immobilie
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes auf dem Grundstück
  • Angaben zur Wohnfläche des Gebäudes
  • Angaben zum Rohertrag bzw. Nettokaltmiete
  • Angabe zum Bodenrichtwert

Wo stehen die gefragten Daten im Grundbuch?

Wer sich vorher noch nie wirklich Gedanken um Steuererklärungen und um die Grundsteuer gemacht hat, kommt an diesem Punkt vielleicht leicht ins Schwitzen und fragt sich, wo die nötigen Angaben überhaupt zu finden sind. Im Grundbuch sind vor allem Angaben zu der Flurnummer, dem Grundbuchblatt und zur Gemarkung des Grundstücks zu finden. Neben diesen Angaben lassen sich im Grundbuchauszug die Besitzverhältnisse einsehen.
Normalerweise liegt beim Kaufvertrag über das Grundstück und die Immobilie bereits ein Grundbuchauszug bei, der sorgfältig aufbewahrt werden sollte. Ist der Grundbuchauszug nicht mehr auffindbar, kann dieser ganz einfach bei dem Grundbuchamt oder beim Amtsgericht schriftlich beantragt werden. Die Beantragung kostet ca. 10 Euro und innerhalb von 14 Tagen dürfte einem das beantragte Dokument per Post zugehen.
Möchte man sich den Weg zur Behörde sparen, kann ein Online-Dienstleister für die Antragsstellung beauftragt werden, der dann alles für einen übernimmt. Im Schnitt kostet so eine Beauftragung ungefähr 25 Euro.

Der Auszug aus dem Grundbuch ist tabellenförmig aufgebaut und in mehrere Spalten aufgeteilt. Die Spalten werden beispielsweise unterteilt in Flur, Flurstücke, Liegenschaftsbuch, Wirtschaftsart und Größe. Das bedeutet, dass die Größe des Grundstücks direkt aus dem Grundbuchauszug entnommen werden kann. Angegeben wird die Größe in Quadratmetern, Ar oder Hektar.
Auf der linken Seite des Auszugs steht geschrieben, wer die derzeitigen Eigentümer bzw. derzeitigen Eigentümerinnen des Grundstücks sind. Haben sich die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück öfter geändert, werden ungültige Angaben meistens dadurch kenntlich gemacht, dass die ungültigen Angaben durchgestrichen werden.
Aus der Spalte „Wirtschaftsart und Lage“ lässt sich die Adresse des Grundstücks entnehmen. Beschrieben ist dort auch, ob es sich nur um eine Freifläche handelt oder ob sich darauf ebenfalls ein Gebäude befindet.
Geht es um das Alter des Gebäudes auf einem Grundstück, kann dies meistens mit dem Datum des ersten Eintrages im Grundbuch gleichgesetzt werden. Es handelt sich dabei allerdings um eine Art Faustformel. Bei Zweifeln ist das Alter genauer mit anderen Mitteln zu ermitteln.

Wo steht der Bodenrichtwert?

Da das Finanzamt unter Umständen nach dem Bodenrichtwert fragen wird, ist es wichtig zu wissen, wo dieser Wert steht oder wie er ermittelt werden kann. Zudem ist es hilfreich zu wissen, was der Bodenrichtwert überhaupt ist.
Einfach ausgedrückt bezeichnet der Bodenrichtwert den Durchschnittswert von Grundstücken in einer Gemeinde. Innerhalb von Städten ist es möglich, dass der Bodenrichtwert variiert. Je nach Lage kann der Richtwert höher oder niedriger sein. Aufgrund der Variierung werden viele Gebiete in Richtwertzonen eingeteilt. Anhand der tatsächlichen Verkäufe von Immobilien lässt sich der Bodenrichtwert ermitteln.
Im besten Fall müssen die Eigentümer:innen nicht selbst versuchen den Richtwert zu ermitteln, denn den Finanzämtern sollte er bekannt sein, da die Ämter Zugriff auf alle Bodenrichtwerte haben. Falls es aus irgendwelchen Gründen doch dazu kommt, dass die Eigentümer:innen aktiv werden müssen, können sie die Daten dem Bodenrichtwertinformationssystem (= BORIS) entnehmen.

Grundsteuererklärung abgeben

Wird man nun dazu aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben, könnte man sich fragen, wie man das überhaupt machen soll. Es kommt niemand bei einem persönlich vorbei, fragt nach den Daten, schreibt sich diese auf und geht schließlich wieder.
Mit der Hilfe von verschiedenen Onlineportalen, Softwares oder Berufsgruppen wird es den Verpflichteten vereinfacht eine Grundsteuererklärung einzureichen.

Selber machen über Elster

Eine Möglichkeit ist das Portal der Finanzämter, das ELSTER genannt wird. Hierüber kann sich jede:r Steuerpflichtige anmelden. Formulare, die der/die Steuerpflichtige auszufüllen hat, können hierüber ausgefüllt und direkt an das Finanzamt übermittelt werden. Natürlich lässt sich nun auch die Grundsteuererklärung über dieses Portal an das Finanzamt übermitteln. Man bekommt nach Versand der Formulare bescheid, ob die Übermittlung erfolgreich war oder nicht. Problematisch kann der Weg über ELSTER werden, wenn man im Bereich des Steuerrechts nicht allzu gute Kenntnisse hat. In diesem Bereich können einem schnell Fehler unterlaufen, die teilweise schwere Folgen nach sich ziehen. Deswegen kann es sich lohnen einen anderen Weg einzuschlagen.

Selber machen mit Software-Lösung

Es gibt seit einiger Zeit viele Anbieter die verschiedene Software-Lösungen anbieten. Die Softwares sollen dem/der Steuerpflichtigen helfen eine Steuererklärung vereinfacht an das Finanzamt zu übermitteln oder diese überhaupt anzufertigen.
Die Anbieter versprechen den Nutzer:innen, dass die Softwares in jeder Lebenslage zur Abgabe einer Steuererklärung genutzt werden können. Egal ob man Arbeitnehmer:in, Student:in, Kapitalanleger:in, Hausbesitzer:in oder Rentner:in ist. In den meisten Fällen sind die Softwares auf Mobilgeräten wie Tablets oder Handys nutzbar, sodass Steuererklärungen sogar von unterwegs aus an das Finanzamt übermittelt werden können. Dennoch sollte man sich genug Zeit für eine Steuererklärung nehmen und alle notwendigen Unterlagen sorgfältig bereitlegen.
Hinzu kommt, dass alle notwendigen amtlichen Formulare in den Softwares zur Verfügung stehen. Oft wird angeboten, dass die notwendigen Angaben automatisch ausgefüllt werden. So entsteht für die Nutzer:innen weniger Arbeit und es kommt zu weniger Tippfehlern. Weiß man einmal nicht weiter oder versteht man etwas nicht, werden von manchen Anbietern Erklärvideos angeboten, die einem ganz genau erklären welche Angabe wo zu machen ist.
Es gibt unterschiedliche Anbieter, die unterschiedliche Erfahrungen in dem Bereich mitbringen. Beispiele für relativ gute Anbieter sind Lexware mit der Software Quicksteuer und die Software WISO von buhl. Beide weisen eine gewisse Expertise vor und machen einen seriösen Eindruck.
Die Kosten für Softwares gestalten sich unterschiedlich, sind insgesamt aber übersichtlich und transparent. Manche Anbieter bieten eine kostenlose Testversion an, sodass man sich einen guten Eindruck von dem Anbieter und seiner Software machen kann.

Steuerberater

Natürlich kann man sich auch einfach an Steuerberater:innen wenden. Steuerberater:innen sind im Normalfall Profis im Bereich der Steuern und können mit Expertenrat Hilfestellungen geben und erklären, worauf es bei der Abgabe der Grundsteuererklärung ankommt.
Nicht zu verachten sind in den meisten Fällen die Steuerberaterkosten, denn diese können schnell einmal in einen hohen Bereich steigen – je nachdem, wie viel Arbeit für den/die Steuerberater:in in der Sache anfällt. Die Beauftragung von Steuerberater:innen kann allerdings dann sinnvoll sein, wenn der Aufwand besonders hoch ist. Neben der allgemeinen Erstellung der Erklärung können die Profis zudem bei der Beschaffung der Daten behilflich sein. Hier ist man sich aber sicher, dass die Steuererklärung sorgfältig erstellt und zuverlässig an das Finanzamt übermittelt wird, sodass nicht mit schwereren Folgen, wie Strafen oder anderen Sanktionen zu rechnen ist.

Online-Portale

Möchte man sich nicht unbedingt ein Programm herunterladen und eine Software verwenden, steht einem die Möglichkeit offen ein Online-Portal zu nutzen. Online-Portale funktionieren ähnlich wie Softwares und bieten den Nutzer:innen Hilfestellungen, bei der Erstellung der Steuererklärung. Kommt hier jemand nicht weiter, bieten die verschiedenen Anbieter entweder FAQs, schriftliche Anleitungen oder Tutorials als Video an.

Hintergrund zur neuen Grundsteuer

Bis vor der Gesetzesänderung wurde die Grundsteuer auf der Basis von Einheitswerten berechnet. In den „alten“ Bundesländern gehen die Gutachten für die Werte von Grundstücken bis auf das Jahr 1964 zurück. In den „neuen“ Bundesländern erfolgen die Berechnungen mit Daten aus dem Jahr 1935. Seit dieser Zeit ist mit den Grundstückswerten viel passiert. In manchen Gebieten sind die Grundstücke stark im Wert gestiegen. In der derzeitigen Praxis resultiert daraus eine nicht ausreichende Widerspieglung der tatsächlichen Wertentwicklung. Das wiederum führt dazu, dass gleichwertige Objekte teils sehr unterschiedlich in Bezug auf die Steuerlast bewertet werden. Schon im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht deshalb, dass das bisherige Grundsteuergesetz gegen die Verfassung verstößt und somit verfassungswidrig ist.
Deshalb hat der Gesetzgeber ein neues Gesetzespaket vorgestellt, das schon vom Bundesrat verabschiedet wurde und zum 01.01.2025 in Kraft treten soll.

Bisher berechnete sich die Grundsteuer anhand des zu besteuernden Grundstückswerts und eines Hebesatzes, der je nach Gemeinde variiert.

Hinweis Der Hebesatz ist von den Gemeinden in einem gewissen Rahmen frei wählbar. Dies ist im Grundsteuergesetz festgelegt. Dadurch bestimmen die Gemeinden die finale Höhe der Grundsteuer.

Nun werden bis Mitte 2024 die Einheitswerte von Grundstücken in Deutschland neu ermittelt. Anhand aktueller Gutachten soll die Bewertung erfolgen. Diese Gutachten werden sodann alle sieben Jahre noch einmal durchgeführt und erneuert.
Zudem werden die Grundsteuermesszahlen abgesenkt und das auf ca. ein Zehntel des aktuellen Werts. Damit ein Anstieg des Steueraufkommens verhindert wird, werden die Kommunen dazu angehalten die Hebesätze anzupassen.

Grundsteuer weiterhin umlagefähig

Trotz der Änderungen im Grundsteuerrecht, ist die Grundsteuer weiterhin auf Mieter:innen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbar. Aus § 2 Nr. 1 BetrKV geht hervor, dass die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks – namentlich die Grundsteuer – zu den Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV gehören und somit auf Mieter:innen umgelegt werden können.
Ist die Immobilie zu 100 Prozent vermietet, kann die komplette Grundsteuer auf die Mieter:innen umgelegt werden. Sollten Vermieter:innen zum Beispiel selbst mit in dem Haus wohnen, muss die Grundsteuer auf der Basis der anteiligen Wohnfläche aufgeteilt werden.
Die Finanzämter können eine Erhöhung auch außerhalb der Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung bekanntgeben, also außerhalb der zwölf Monate.
Kommt es zu einer Festsetzung, aus der eine Erhöhung resultiert, führt dies nicht zu einer Belastung der Vermieter:innen. Da sie die Mehrbelastung und die Verzögerung nicht zu vertreten haben. Somit können Vermieter:innen die Nachforderung durch die erhöhte Grundsteuer bis zu drei Monate nach der Festsetzung geltend machen – auch außerhalb der Frist zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung.

Fazit

Die neue Grundsteuerreform macht einigen Grundstückseigentümer:innen große Sorgen. Vor allem in Zeiten, in denen derzeit alles teurer wird, fehlt es einem gerade noch eine höhere Grundsteuer zahlen zu müssen. Erhält man ein Schreiben, in dem man zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert wird, ist es ratsam die Fristen einzuhalten und die Erklärung rechtzeitig abzugeben. Tut man dies nicht können Mehrkosten auf einen zukommen.
Kennt man sich nicht mit diesem Thema aus und traut man sich nicht komplett alleine an das Thema heran, ist es lohnenswert entweder bestimmte Softwares, Online-Portale oder sogar die Dienste von Steuerberater:innen in Anspruch zu nehmen. Ist man sich sicher indem, was man macht, ist ELSTER die richtige Anlaufstelle.
Im Endeffekt scheint die Abgabe einer Grundsteuererklärung komplizierter, als man denkt. Mit dem richtigen Werkzeug oder dem/der richtigen Partner:in an seiner Seite, kann beinahe nichts mehr schief gehen.

FAQ: Fragen und Antworten zur Grundsteuererklärung

Wie sind die Fristen für die Grundsteuererklärung?

Seit dem 01.07.2022 kann die Grundsteuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden. Dazu hat man bis zum 31.10.2022 Zeit.

Wird die neue Grundsteuer wirklich steuerneutral sein?

Das bleibt abzuwarten, denn die Kommunen sind lediglich dazu angehalten die Hebesätze anzupassen. Von einer Verpflichtung zur Anpassung wurde nicht gesprochen.

Ist die Grundsteuererklärung auch ohne Steuerberater möglich?

Ja, denn es können Online-Portale oder Softwares für die Erstellung und Übermittlung genutzt werden. Kennt man sich aus, kann man die Erklärung auch selbst über ELSTER abgeben.

Feda Mecan

Veröffentlicht von

Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.