Immobilienfonds

thomasbaer
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Letzte Überarbeitung am 20. Oktober 2022
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Bei Immobilieninvestitionen denken viele an das eigene Haus oder Appartement. Immobilieninvestor:innen haben mit direkten Einzelinvestitionen, Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Immobilienfonds mehrere Möglichkeiten. Letztere können sich als interessant für jene erweisen, die mit dem Investment in Immobilien beginnen und vom Immobilienboom profitieren wollen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobilienfonds sind spezielle Investmentfonds, die das bei Fondsanleger:innen eingesammelte Kapital in eine oder mehrere Immobilien jeglicher Art investieren.
  • Anleger:innen profitieren vom Immobilienboom, wobei der Ertrag überschaubar ist.
  • Zu den Arten von Immobilieninvestmentfonds gehören offene und geschlossene Immobilienfonds. REITS gelten als besondere Form des Immobilieninvestments.
  • Beim Investieren in Immobilienfonds müssen Anleger:innen eine Halte- und Kündigungsfrist beachten.
  • Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen und risikoärmer als geschlossene Immobilienfonds. Risiken bestehen durch Wertschwankungen und bei vorzeitiger Fondsschließung.

Was sind Immobilienfonds?

Der Besitz von Renditeimmobilien ist mit hohen Kosten verbunden. Aus diesem Grund werden von Einzelpersonen meistens Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien in kleineren Varianten gekauft. Mit Immobilienfonds bietet sich eine weitere Möglichkeit für diejenigen, die eine Renditeimmobilie in Teilen oder komplett besitzen möchten, ohne sich mit den täglichen Verwaltungsaktivitäten befassen zu müssen.

Immobilienfonds sind spezielle Investmentfonds zum Investieren in Immobilien durch Anleger:innen. Diese müssen weder ein Immobilie kaufen noch instand halten. Die Fondsgesellschaft sammelt Geld zahlreicher Anleger:innen, um das Kapital am Immobilienmarkt gewinnbringend einzusetzen. Ein Anleger erwirbt mit seiner Einmalanlage oder Fondssparrate bestimmte Fondsanteile. Diese stellen in der Summe seinen Anteil am Fondsvermögen insgesamt dar.

Immobilienfonds werden in zwei Arten unterschieden – in offene und geschlossene Immobilienfonds. Auch REITs (Real-Estate-Investment-Trust) können als ein spezieller Immobilienfonds mit aufgeführt werden. Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich hinsichtlich Mindestanlagebetrag, Renditechancen, Anlagerisiko sowie dem Anlagehorizont.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, über die private Anleger:innen die Möglichkeit erhalten, bereits mit kleinem Kapital in Immobilien zu investieren. Der Mindestanlagebetrag beim Fonds liegt in der Regel bei 50 Euro, beim Fondssparplan teilweise auch weit darunter ab 25 oder 10 Euro. Das hat zur Folge, dass eine Vielzahl an Investor:innen an einem Immobilienfonds Anteile besitzen.

Die Anzahl der zum Kauf stehenden Anteile ist nicht begrenzt. Es gibt kein Limit für ein maximales Fondsvolumen. Je mehr Geld von der Fondsgesellschaft eingesammelt wird, desto mehr wird in Immobilien investiert. Das im offenen Immobilienfonds investierte Kapital und die Anzahl an Immobilien wächst. Mit der steigenden Anzahl an Immobilienprojekten im Fonds vermindert sich das Anlagerisiko für die Anleger:innen.

Offene Immobilienfonds können nicht so einfach wie normale Investmentfonds zurückgegeben werden. Spezielle Regelungen gelten bei Rückgabe der Fondsanteile mit Kauf nach dem 22.07.2013.

  • Anleger:innen müssen eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten.
  • Beim Verkauf der Anteile beträgt die Kündigungsfrist zwölf Monate.
  • Mit dem Verkaufsauftrag beim Broker oder der Depotbank reicht der Anleger:in zusätzlich eine sog. unwiderrufliche Rückgabeerklärung ein.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um einen Investmentfonds zum Investieren in Immobilien, ohne diese irgendwann selbst besitzen zu müssen. Mit dem Zusatz geschlossen grenzt sich der Fonds vom offenen Immobilienfonds deutlich ab.

Die wesentlichen Merkmale des geschlossenen Immobilienfonds sind:

  • Mindestanlagebetrag mindestens 5.000 Euro
  • Begrenztes Höchstvolumen und Anzahl der käuflichen Anteile
  • Investiert wird in eine oder wenige Immobilien

Sobald das vom Fondsbetreiber vorgesehene Höchstvolumen erreicht wird, schließt der Immobilienfonds. Der Kauf weitere Anteile ist nicht mehr möglich. Weiteren Anleger:innen wird der Zugang verwehrt.

Geschlossene Fonds investieren das Kapital der Anleger:innen häufig nur in eine ausgewählte oder wenige Immobilien. Für den Anleger:in erhöht sich dadurch das Risiko. Der Fonds besitzt eine Laufzeit. Mit der Fondsauflösung erhalten Anleger:innen ihr Geld zurück und etwaige Gewinne ausgezahlt.

Hinweis

Der Verkauf der Fondsanteile ist am Zweitmarkt unter Hinnahme von Verlusten durchaus vor der eigentlichen Fondsauflösung bzw. dem Verkauf der Immobilie möglich. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für erfahrene und risikobereite Investor:innen, die von höheren Renditechancen profitieren möchten.

Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet?

Immobilienfonds sind eine Anlagemöglichkeit für Anleger:innen, die von der Wertentwicklung des Immobilienmarktes oder einzelnen Immobilien profitieren möchten, aber den Kauf einer Immobilie und den damit verbundenem Aufwand plus Kosten als Kapitalanlage scheuen.

  • Für das Investieren in einen offenen und geschlossenen Immobilienfonds genügt ein Bruchteil des Kapitals, das für einen Immobilienkauf erforderlich wäre.
  • Beim Fondskauf entfallen zudem Nebenkosten wie Kosten für laufende Immobilienverwaltung sowie Instandhaltung.
  • Offene Immobilienfonds sind als Sparplan erhältlich. Mit einem Fondssparplan kann langfristig Vermögen aufgebaut werden.

Immobilienfonds beinhalten ein gewisses Risiko. Dafür sind die Renditechancen höher als bei Rentenfonds.

Offene Immobilienfonds werden wegen des Immobilieninvestments an sich und der regelmäßigen Ausschüttungen gern als risikoarm beworben. Allerdings ist das nur die halbe Wahrheit. Fonds unterliegen wie Aktien Wertschwankungen. Im Fall der Fälle kann es passieren, dass ein offener Immobilienfonds aufgrund einer bestimmten Marktentwicklung plötzlich geschlossen wird. Die Folge wäre eine verzögerte Rücknahme der Anteile durch die Kapitalanlagegesellschaft.

Du könntest deine Fondsanteile unter Umständen für mehrere Monate oder einige Jahre nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Es wird zwar die Möglichkeit bestehen, den Anteilsverkauf an der Börse durchzuführen, doch sind erhebliche Wertabschläge hinzunehmen.

Steuerliche Besonderheiten bei offenen Immobilienfonds

Seit einer Änderung aus dem Jahr 2018 müssen Anleger:innen auf die Erträge aus dem offenen Immobilienfonds nicht mehr die Abgeltungssteuer von 25 Prozent bezahlen. Jetzt führen die Immobilienfondsgesellschaften eine Steuer in Höhe von 15 Prozent auf Ausschüttungen inländischer Fonds ab. Für Anleger:innen sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei. Bei Fonds mit Auslandsimmobilien bleiben 80 Prozent nicht besteuert. Seit der Steuerreform von 2018 entfällt die vorteilhafte Regelung für Anleger:innen, dass Fonds nach zehn Jahren Haltedauer Immobilien im Gewinnfall steuerfrei veräußern konnten.

Hinweis

Warum sollten Anleger:innen in einen offenen Immobilienfonds investieren? Diese Anlageklasse gilt als Standard-Investmentprodukt im Immobilienbereich und kann ein Portfolio gemeinsam mit Rentenfonds weiter ergänzen. Oftmals sind bei den Fonds nicht die erzielten Erträge insgesamt steuerpflichtig. Privatanleger:innen profitieren beim offenen Immobilienfonds von der niedrige Einstiegssumme, sodass im Prinzip jede(r) am Immobilienmarkt teilhaben kann.

Der Kauf von Immobilienfonds

Möchtest du Geld in Immobilien investieren, bieten sich Immobilienfonds an, wenn du keine einzelne Immobilie (Eigenheim, Eigentumswohnung) kaufen möchtest. Mit dem Kauf von Immobilienfondsanteilen kannst du dich mit kleineren Geldsummen an Büroimmobilien, Wohnanlagen oder Hotels beteiligen.

Im Angebot für ein Immobilieninvestment sind drei Arten von Immobilienfonds:

  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds
  • REITs (Real-Estate-Investment-Trust)

Bei offenen Immobilienfonds wird das Anlagekapital zu mindestens 51 Prozent in Immobilien und Grundstücke investiert. Größtenteils fließt das Fondskapital in Büro- und Gewerbeimmobilien. Der Grund ist ein im Vergleich mit Wohnimmobilien besseres Preis-Ertrags-Verhältnis, da der Verwaltungsaufwand geringer ist.

Offene Immobilienfonds kaufen: Einmalanlage oder Fondssparplan

Offene Immobilienfonds lassen sich per Einmalanlage oder Fondssparplan kaufen.

  • Einmalanlage: In den Fonds wird ein bestimmter Betrag einmalig ohne festen Rückgabetermin investiert (zum Beispiel 5.000 Euro)
  • Fondssparplan: In Fonds werden regelmäßig Beträge ohne feste Laufzeit angelegt (zum Beispiel 25 Euro monatlich)
Hinweis

Achte auf die besonderen Aktionsangebote für Fonds bei deinem Broker. Bei Trade Republic, comdirect und weiteren Depotanbietern aus unserem Depot Vergleich kannst du in Fonds mit bis zu 100 Prozent Rabatt auf den Ausgabeaufschlag investieren. Die Mindestsparraten beim Immobiliensparplan sind mit ab 10 Euro monatlich gering.

Die Kosten/Gebühren bei Immobilienfonds

Immobilienfonds gelten wie andere Investmentfonds als teure Form der Geldanlage. Aufgrund der Fondsvielfalt und Immobilienfondsarten lassen sich keine pauschale Aussagen über die Gebühren treffen. Übliche Kosten sind Verwaltungsgebühren der Fondsgesellschaft sowie beim Kauf ein Ausgabeaufschlag.

In einigen Fällen können Rücknahmegebühren anfallen. Ausschüttungen von Fonds müssen versteuert werden. Zu zahlen ist eine Ertragssteuer von 15 Prozent auf 40 Prozent der Ausschüttungen. Hinzu kommen können weitere Gebühren des Depotanbieters in Form von Depotgebühren, Ordergebühren oder Provisionen.

Ausgabeaufschlag

Der Ausgabeaufschlag bzw. die Vertriebsprovision ist ein Entgelt, das beim Investieren in einen Investmentfonds anfällt. Aufschläge von fünf Prozent sind beispielsweise bei Aktienfonds möglich. Je nach Fonds sind höhere oder niedrigere entgelte möglich. Bei zahlreichen Brokern und Depotbanken können Anleger:innen Fonds ohne Ausgabeaufschlag kaufen.

Ein Beispiel soll zeigen, wie sich das lohnen kann:

Investierst du in einen Fonds mit fünf Prozent Ausgabeaufschlag 10.000 Euro, sparst du beim Kauf rund 480 Euro. Es wird der komplette Betrag ohne Abzüge angelegt. Die mögliche Rendite wirkt ab dem ersten Euro. Bei Abzug des Ausgabeaufschlages müsstet du erst einmal fünf Prozent Rendite einfahren, um in die Gewinnzone zu gelangen.

Verwaltungsgebühren

Die Verwaltungsvergütung oder Managementgebühr der Investmentfondsgesellschaften bewegt sich bei offenen Immobilienfonds durchschnittlich zwischen 0,5 und 2 Prozent bezogen auf den Wert der Fondsanteile. Die Gebühren sind günstiger als bei Aktienfonds (0,8 bis 2,5 Prozent) und teurer als bei Rentenfonds (0,5 bis 1,3 Prozent).

Performance-Gebühr

Zusätzlich zur Verwaltungs- bzw. Managementgebühr kann eine erfolgsabhängige Vergütung in Form der Performance-Gebühr berechnet werden. Dazu muss der Fonds eine vorher festgelegte Mindestrendite im Abrechnungsjahr erreichen. Die Performance-Fee kann bis zu 25 Prozent der Rendite über der festgelegten Mindestrendite betragen.

Gesamtkostenquote (TER)

Die Gesamtkostenquote bzw. TER (Total Expense Ratio) ist in Fonds-Prospekten auszuweisen, da sie Gebührenstrukturen verschiedener Investmentfonds miteinander vergleichbar macht. Die TER umfasst die einmaligen Kaufkosten alle weiteren anfallenden jährlichen Kosten eines Fonds. Erfasst werden u.a. Kosten für Werbung, Vertrieb, Geschäftsführung, Wirtschaftsprüfung, Anwälte, Jahresberichterstellung und ähnliches. Nicht enthalten sind im TER die vom Anleger:in zu beim Kauf sowie Verkauf zu zahlenden Gebühren (Ordergebühren, etc.).

Die TER bewegt sich bei den besten Immobilienfonds bei um die 0,84 (HausInvest – ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701) bis 1,05 Prozent (DWS Grundbesitz Europa – ISIN: DE0009807008 / WKN: 980700)

Hinweis

Seit 2019 müssen Depotbanken und Broker gemäß EU-Finanzmarktrichtlinie II ihren Kund:innen jedes Jahr eine Aufstellung der Depotkosten und Nebenkosten sowie Zuwendungen zusenden. Darin inklusive sind alle Kosten im Zusammenhang mit Fondsinvestments. Zusätzliches Depotführungsentgelt ist ebenso auszuweisen.

Unterschiede von geschlossenen und offenen Immobilienfonds

Über das höhere Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds haben wir bereits hingewiesen. Im Folgenden listen wir die Unterschiede offener & geschlossener Immobilienfonds in einer Übersicht auf.

Offene ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds
AnlageportfolioInvestiert wird in mehrere Immobilien, was zur Diversifikation beiträgtImmobilienportfolio mit wenigen oder einem Objekt
Mindestanlagebetragab 10-50 €ca. 5.000 €
LaufzeitOffen bei Mindesthaltefrist 24 Monate und Kündigungsfrist Mindesthaltefrist 12 Monate
Durchschnittliche Rendite1,5-2,5 %3-4 %
Handel an der Börsejanein
Fondsvolumen/Fondsanteileunbegrenztbegrenzt
Haftungsrisikoneinja
Staatliche Kontrollejanein
RechteKein Mitsprache- und EntscheidungsrechtEingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht
Besonderheit der AnlageWertpapier im DepotDirekt an der Immobilie beteiligt
Hinweis

Möchtest du die Auswahl der Immobilienfonds nicht selbst vornehmen, sondern Expert:innen überlassen, kannst du das Angebot bei einem Robo Advisor in Anspruch nehmen. Im Zuge der Eröffnung eines Depots bei einem Robo Advisor wird anhand eines Fragebogens dein Risikoprofil ermittelt und auf dieser Basis ein Portfolio für dich zusammen gestellt. Die Betreuung deines Depot liegt in den Händen einer digitalen Vermögensverwaltung.

Vor- und Nachteile von Immobilienfonds

Immobilienfonds sind eine Anlageklasse, mit der Anleger von zahlreichen Vorteilen profitieren können, aber einige Nachteile und Risiken im Blick haben sollten.

Vorteile
  • Anleger:innen beteiligen sich am Immobilienmarkt, ohne dass sie selbst eine Immobilie kaufen und etwaige Kosten tragen müssen.
  • Risiko-Diversifikation durch die gemeinsame Geldanlage in zahlreiche Immobilienprojekte.
  • Gute Rendite je nach Fonds möglich
Nachteile
  • Es besteht das Risiko von Kursschwankungen und Totalverlusten.
  • Im Vergleich zur Rendite von Aktienfonds relativ hohe Gebühren bei Immobilienfonds.
  • Immobilienfonds mit Laufzeiten schränken Flexibilität ein (besser bei Aktien- oder Rentenfonds).
  • Anlageentscheidungen trifft allein das Fondsmanagement.
Hinweis

Regelungen wie die Haltefrist und die Kündigungsfrist bei Verkaufsankündigung beim offenen Immobilienfonds schränken die Flexibilität ein. Bei Aktienfonds oder Rentenfonds sind Anleger:innen flexibler.
Für den weniger risikofreudigen Investor:in sind in erster Linie offene Immobilienfonds interessant, wobei mehr Sicherheit weniger Rendite bedeutet. Geschlossene Immobilienfonds bieten zwar höheres Renditepotential, dafür sind sie recht spekulativ.

Alternativen zu Immobilienfonds: ETFs, REITS & Crowdinvesting

Wer Interesse an einem Immobilieninvestment hat, hat neben dem Kauf einer Immobilie oder von Anteilen an einem Immobilienfonds weitere Alternativen. Im Einzelnen sind das REITS, ETFs und Immobilienfinanzierungen (Crowdinvesting).

REITS: Bei REITS (Real Estate Investment Trust) handelt es sich um eine neue Form des Immobilieninvestments und um Kapitalgesellschaften, die im Besitz von Immobilien sind und diese verwalten oder Wertpapiere auf Immobilien.

Eine höhere Renditechance ergibt sich aus der Gestaltung der REITS, die eine Mindestausschüttungsquote sowie steuerliche Vorteile vorsehen. Das REITS-Portfolio setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Immobilienfinanzierungen, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und Barmittel zusammen und entspricht damit dem offener Immobilienfonds. Bei beiden Anlageklassen wird eine Risikostreuung gewährleistet. Mit REITS-ETFs können Anleger:innen einem REITS-Index folgen und in eine Vielzahl börsennotierter REITS investieren

Immobilien-ETFs: Immobilien ETFs sind eine spezielle Form der Aktien-ETFs und sie enthalten Aktien von Immobiliengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs). Immobilien-ETFs bilden einen bestimmten Immobilienindex wie den FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+ Index ab. Die Gebühren sind günstiger als bei Immobilienfonds da, einem Index gefolgt wird und kein aktives Fondsmanagement anfällt.

Crowdinvesting: Bei Crowdinvesting bzw. digitale Immobilieninvestments geht es um das Finanzieren von Immobilienprojekten durch private Investor:innen und/oder institutionelle Geldgeber. Die Immobilienprojekte werden von erfahrenen Projektentwicklern aufgelegt und auf Crowdinvesting Plattformen angeboten. Investor:innen erhalten für den bereit gestellten Finanzierungsbetrag einen festen Zinssatz. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt zum Ende der Laufzeit. Diese Geldanlage in Immobilien wird komplett digital abgewickelt. Investiert werden Kreditmittel in Neuimmobilien und in Bestandsimmobilien. Letztere haben einen Renditevorteil durch Mieteinnahmen und einer Wertsteigerung.

Fazit zu Immobilienfonds: Anlageklasse für risikoaffine Anleger

Immobilienfonds bieten Anleger:innen eine Möglichkeit für die Beteiligung am Immobilienmarkt, ohne dass sie selbst eine eigene Immobilie kaufen müssen. Als Immobilieninvestmentfonds stehen offene und geschlossene Immobilienfonds zur Wahl. Risiken bestehen bei beiden Fondsarten.

Geringere Risiken weisen offene Immobilienfonds auf, da viele Anleger:innen in mehrere Immobilien investieren. Risikoreicher sind geschlossene Immobilienfonds, die eine oder wenige Immobilien enthalten. Im Gegensatz dazu profitieren Anleger:innen von einem höheren Renditepotenzial. Der Anlageerfolg zeigt sich erst nach dem Verkauf einer Immobilie. Investor:innen benötigen unter Umständen viel Geduld.

ETFs, REITS und Crowdinvesting sind alternative Möglichkeiten für Immobilieninvestments. Mit ihnen lässt sich sowohl eine breite Risikostreuung im Wertpapierdepot als auch eine Beteiligung am Immobilienmarkt verwirklichen.

FAQ: Unsere Antworten auf Fragen rund um Immobilienfonds

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der von Anleger:innen Kapital einsammelt, um dieses in Immobilien zu investieren. Anleger:innen werden zu Mitinhaber:innen einer Immobilie, ohne diese selbst kaufen oder verwalten zu müsse. Bei Fonds wird in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie REITS unterschieden.

Welche Gebühren fallen bei Immobilienfonds an?

Typische Gebühren bei Immobilienfonds sind Ausgabeaufschläge (bis 6 Prozent) und Verwaltungsgebühren (0,5 bis 2 Prozent). Teilweise werden erfolgsabhängige Gebühren (5 bis 25 Prozent) berechnet. Im Rahmen von Aktionen bei Brokern und Fondsanbietern kann der Rabatt auf den Ausgabeaufschlag bis 100 Prozent betragen.

Für welche Anleger:innen sind Immobilienfonds geeignet?

Immobilienfonds eignen sich risikobereite Anleger:innen, die freies Kapital längerfristig anlegen möchten. Die Risiken bestehen bei offenen, in erhöhtem Maß bei geschlossenen Fonds. Wie bei Aktien kann sich der Wert von Immobilien ändern. Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien können stark schwanken. Erst beim Verkauf der Fondsanteile zeigt sich ein Erfolg. Anteile von geschlossenen Fonds können nicht börsentäglich gehandelt werden.

Wo kaufe ich Immobilienfonds?

Anleger:innen können Immobilienfonds günstig beim Broker bzw. einer Depotbank über die Börse kaufen. Die Alternative ist der Fondskauf direkt über den Fondsherausgeber bzw. die Kapitalanlagegesellschaft (KAG).

Wann ist ein Investment in einen Immobilienfonds sinnvoll?

Immobilienfonds eignen sich für Anleger:innen, die sich längerfristig am Immobilienmarkt beteiligen wollen. Bei einer Anlage in offene Immobilienfonds wird allgemein ein Anlagezeitraum von mindestens fünf Jahren empfohlen.

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Thomas Detlef Bär

Veröffentlicht von

Als studierter Ökonom habe ich mich jahrelang in erster Linie mit betriebswirtschaftlichen Problemen befasst. Seit mehr als zehn Jahren sehe ich meine Berufung darin, Wissen und Erfahrungen rund um private Finanzen aufzubereiten und in Ratgeberform zu vermitteln.