Mietpreisbremse: umfassende Informationen
In vielen Ballungsräumen sind die Mieten im Laufe der vergangenen Jahre immens gestiegen. Da das Angebot an Wohnraum die hohe Nachfrage nicht bedienen kann, ist es zu hohen Preissteigerungen gekommen. Das hat dazu geführt, dass es insbesondere für Geringverdiener:innen, aber auch für Personen mit durchschnittlichem Einkommen immer schwieriger geworden ist, eine angemessene und zugleich bezahlbare Wohnung zu finden. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse eingeführt.
Im Rahmen dieses Beitrags erläutern wir, was die Mietpreisbremse ist, wie sie funktioniert und wie die gesetzlichen Regelungen diesbezüglich aussehen. Zudem setzen wir uns kritisch mit dem Thema auseinander und gehen sowohl auf die Vor- als auch auf die Nachteile der Mietpreisbremse ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein seit Juni 2015 geltendes Gesetz, das Mieterhöhungen an bestimmten Orten einschränkt.
- Die Bundesländer können selbst festlegen, an welchen Orten eine Deckelung der Mieten gelten soll. Dies ist aber nur in angespannten Wohnungsmärkten und mit Begründung möglich.
- Vermieter:innen dürfen an diesen Orten Bestandswohnungen nicht mehr zu Preisen vermieten, die höher als 10 % über der ortsüblichen Miete ausfallen.
- Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind neu gebaute Wohnungen und Immobilien, die umfangreich modernisiert wurden.
- Im Jahr 2020 erfolgte eine Anpassung der Gesetze zur Mietpreisbremse. Unter anderem wurde die Dauer hierbei um 5 Jahre bis Ende 2025 verlängert.
Was ist die Mietpreisbremse?
Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein am 1. Juni 2015 beschlossenes Gesetz, das die Neu- und Weitervermietung von Immobilien betrifft. Dieses gilt für als angespannt betrachtete Wohnungsmärkte, in denen die Mieten besonders hoch ausfallen. Die Umsetzung der Mietpreisbremse liegt in der Hand des jeweiligen Bundeslandes. Das Gesetz sieht vor, dass die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags nicht mehr als 10 Prozent höher liegen darf als die ortsübliche Vergleichsmiete. Ausnahmen stellen umfangreich sanierte Wohnungen und neu gebaute Immobilien dar.
Ziele der Mietpreisbremse
Das Ziel der Mietpreisbremse besteht darin, die vor allem im städtischen Raum stark angestiegenen Mieten zu begrenzen, damit sich auch Personen mit geringerem Einkommen noch eine Wohnung leisten können. In solchen Gebieten soll die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass die Mieten gedeckelt werden. Das bedeutet, dass Vermieter:innen die Miete nicht beliebig hoch ansetzen dürfen, sondern nur so hoch, wie vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Das gilt sowohl für Bestandsmieten als auch für Mietverträge mit Staffelmiete.
Wie ist die gesetzliche Regelung?
Die Gesetzgebung besagt, dass gemäß § 556d Abs. 1 BGB die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dabei wird die genaue Zusammensetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB beschrieben. Demnach wird diese aus den Ausgaben für vergleichbaren Wohnraum innerhalb derselben oder einer ähnlichen Gemeinde gebildet. Hierbei spielen mehrere Faktoren eine Rolle: die Art der Wohnung, die Ausstattung, die Größe, die Beschaffenheit sowie die Lage der Wohnung. Das Gesetz gilt für Orte mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Feststellung, ob es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, erfolgt hierbei nicht durch den Bund, sondern durch die einzelnen Bundesländer.
Die Landesregierungen können gemäß § 556d Abs. 2 S. 1 BGB solche Gebiete für eine Dauer von maximal 5 Jahren bestimmen. Damit ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, muss mindestens eines der in § 556d BGB aufgeführten Kriterien gegeben sein. Das ist dann der Fall, wenn die Mietpreise gegenüber dem Bundesdurchschnitt deutlich stärker ansteigen, eine große Nachfrage bei gleichzeitig geringem Leerstand besteht oder wenn die Bevölkerung stark wächst, ohne dass mit zusätzlich geschaffenem Wohnraum darauf reagiert wird.
Funktionsweise der Mietpreisbremse
Das Mietniveau ist in bestimmten Teilen Deutschlands massiv angestiegen, da einige Vermieter:innen die Höhe der Kaltmiete um 20 Prozent oder sogar noch deutlich mehr erhöht haben. Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um dies in Zukunft zu verhindern. Sie soll dazu dienen, diese Entwicklung der stark steigenden Mietpreise zu bremsen bzw. zu verlangsamen. Daher müssen Vermieter:innen seit Einführung des entsprechenden Gesetzes bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in den von den Bundesländern festgelegten Orten beachten, dass die verlangte Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Ob und an welchen Orten eine Mietpreisbremse eingeführt wird, entscheidet jedes Bundesland selbst. Die Mietpreisbremse ist allerdings nur dann gültig, wenn das jeweilige Bundesland eine Begründung dafür vorweisen kann, dass diese eingeführt werden soll. Dementsprechend kann ein Bundesland eine Mietpreisbremse nicht einfach so beschließen. Wenn keine Begründung besteht, liegt gemäß Bundesgerichtshof ein formeller Fehler vor und die Verordnung ist nicht wirksam.
Ausnahmen
Es bestehen auch Ausnahmen von dieser Regelung. Denn das Gesetz betrifft nur Bestandswohnungen, während es bei Neubauten nicht greift. Dementsprechend können Vermieter:innen einer neu gebauten Immobilie die Höhe der Miete frei festlegen. Neubauten sind von der Regelung ausgenommen, weil der Gesetzgeber vermeiden möchte, dass aufgrund der Mietpreisbremse kein neuer Wohnraum mehr geschaffen wird.
Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn eine Immobilie umfassend saniert wurde. Denn auch hier ist es nicht im Interesse des Gesetzgebers, dass aufgrund eines Mietendeckels keine Wohnungen mehr modernisiert werden. Vermieter:innen können daher auch nach einer Modernisierung ihrer Immobilie bei der ersten Vermietung die Höhe der Miete selbst festlegen. Eine Mieterhöhung ist somit auch bei Bestandswohnungen möglich. Zusätzlich können sich Vermieter:innen auf den sogenannten Bestandsschutz berufen, wenn sich die von ihnen verlangte Miete bereits oberhalb der Mietpreisgrenze befindet. In diesem Fall können sie auch bei einer Wiedervermietung den gleichen Mietpreis verlangen.
Anpassungen der Mietpreisbremse 2020
2020 wurden bei der Mietpreisbremse zusätzliche Anpassungen vorgenommen. Zuvor galt, dass Vermieter:innen, die eine höhere als die gesetzlich erlaubte Miete verlangt haben, diese erst ab dem Zeitpunkt reduzieren mussten, als der Verstoß bekannt wurde. Für Mieter:innen war dies extrem ärgerlich, da sie die zu viel gezahlte Miete nicht rückwirkend zurückverlangen konnten. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und die Regelungen entsprechend überarbeitet.
Infolgedessen gilt seit dem 1. April 2020, dass Mieter:innen die zu viel gezahlten Beträge auch rückwirkend für die ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses zurückverlangen können. Zudem wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. Geändert hat sich außerdem, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der vergangenen 4 Jahre bestimmt wird – stattdessen werden jetzt die letzten 6 Jahre für die Bestimmung herangezogen.
Was bedeutet die Deckelung der Neumieten für Vermieter:innen?
Vermieter:innen sollten sich vor einer Weitervermietung ihrer Immobilie darüber informieren, ob für das betreffende Gebiet ein Mietendeckel gilt. Ist dies nicht der Fall, können sie nach wie vor selbst festlegen, wie viel Miete sie verlangen. Liegt die Wohnung allerdings in einem angespannten Wohnungsmarkt, sollte zwingend darauf geachtet werden, dass die Vorschriften des Gesetzgebers eingehalten werden. Denn Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden vom Gesetzgeber als Mietwucher eingestuft und können hohe Strafen nach sich ziehen. Mieter:innen können zudem auch rückwirkend eine Mietminderung durchsetzen, wenn Vermieter:innen eine zu hohe Miete verlangen.
Wo und für welche Immobilien gilt die Begrenzung des Mietpreises?
Die Mietpreisbremse greift nur bei Bestandswohnungen. Für Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien gibt es dagegen keine Einschränkungen. An welchen Orten die Mietpreisbremse gilt, wird von den Bundesländern beschlossen. Erst im Mai 2022 hat Sachsen als 14. Bundesland von diesem Gesetz Gebrauch gemacht und eine Mietpreisbremse für Leipzig und Dresden eingeführt. Diese gilt bis Ende 2025.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Am 1. April 2020 wurde eine verschärfte Mietpreisbremse eingeführt. Hierdurch verlängerte sich die Gültigkeitsdauer der Mietendeckelung um 5 Jahre bis Ende 2025. Zusätzlich erfolgten weitere Anpassungen über Gesetzesänderungen. Zum ersten Mal eingeführt wurde die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015. Dementsprechend gilt sie für insgesamt 10 Jahre.
Was gilt als Neubau und Modernisierung?
Damit die Mietpreisbremse keine Anwendung auf eine Bestandswohnung findet, muss laut Gesetzgeber eine umfassende Modernisierung durchgeführt werden. Als umfassende Modernisierung gilt eine Sanierung dann, wenn der Bauaufwand ein Drittel der Kosten beträgt, die beim Neubau angefallen sind. Dabei werden die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht berücksichtigt. Nur wenn die Immobilie in den wesentlichen Bereichen die Qualität eines Neubaus erreicht, ist sie von der Mietpreisbremse ausgenommen und Vermieter:innen können die Höhe der Miete selbst festsetzen.
Als Neubau wird eine Immobilie im Sinne des Gesetzgebers dann definiert, wenn diese erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet oder bewohnt wird. Das bedeutet für Vermieter:innen, dass dies auch für solche Wohnungen gilt, die vor diesem Zeitpunkt bereits fertig gebaut wurden, solange diese vorher noch nicht genutzt bzw. vermietet wurden. Darunter fällt in diesem Zusammenhang auch die Überlassung der Wohnung an Dritte zu Wohnzwecken, die gewerbliche Nutzung sowie die Selbstnutzung.
Wie ist die Mietpreisbremse in verschiedenen Bundesländern geregelt?
Der Bund hat bereits entsprechende Gesetze erlassen, die sich mit der Höhe der Mieten befassen. Die Bundesländer können jedoch selbst entscheiden, ob und in welchem Umfang sie diese Gesetze umsetzen. Sie müssen sich dabei allerdings innerhalb des vom Bund festgesetzten Rahmens bewegen.
Berlin
Das Bundesland Berlin wollte noch stärker gegen die gestiegenen Mieten vorgehen, als es der Bund per Gesetz vorgesehen hat. Daher hat man hier am 30. Januar 2020 den Mietendeckel eingeführt und das Gesetz mit deutlich stärkeren Einschränkungen versehen, als es die Mietpreisbremse nach § 556d Abs. 1 BGB eigentlich vorgibt. So sollte es ab dem 23. Februar 2020 für die nächsten 5 Jahre verboten sein, für bestehende Mietverhältnisse eine höhere Miete für Wohnraum zu fordern als am 18. Juni 2019 vereinbart wurde.
Dieses Berliner Landesgesetz wurde allerdings am 25. März 2021 vom Bundesverfassungsgericht wieder aufgehoben, da dieses das Gesetz für unvereinbar mit dem Grundgesetz hält. Das Bundesverfassungsgericht erklärte, dass die Bundesländer nur dann zu einer eigenen Gesetzgebung befugt seien, sofern es vom Bund keine diesbezüglichen Vorgaben gibt. Der Bund hat mit dem Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB allerdings bereits gesetzliche Regelungen getroffen. Das bedeutet, dass die Bundesländer nur Gesetze erlassen können, die sich im Rahmen der vom Bund beschlossenen Gesetze bewegen.
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg findet die Mietpreisbremse in insgesamt 89 Städten und Gemeinden Anwendung. Die Landesregierung hatte beschlossen, dass an diesen Orten ab dem 4. Juni 2020 keine Mieterhöhung mehr stattfinden durfte, die zu einer Miete führt, die höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gelten sollte und in dem 36 Prozent der Bevölkerung leben, ist im Rahmen eines Gutachtens ermittelt worden, wobei Informationen von 1.101 Gemeinden ausgewertet wurden.
Diese Verordnung war jedoch nur bis zum 31. Oktober 2020 gültig, da die im November 2015 erlassene Vorgängerregelung dann seine Gültigkeit verloren hätte. Mit dieser Verordnung wurde demnach die restliche Laufzeit des vom Bund erlassenen Gesetzes ausgeschöpft. Allerdings hatte der Bund im April 2020 über entsprechende Gesetze die Verlängerung der Mietendeckelung bis 2025 ermöglicht.
Bayern
In Bayern wurde am 14. Dezember 2021 die sogenannte Mieterschutzverordnung verabschiedet. Diese trat am 1. Januar 2022 in Kraft und soll Mieter:innen durch 3 Regelungen schützen. Dazu gehören neben der Mietpreisbremse auch die Kappungsgrenze und eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Dabei gilt die Mietpreisbremse wie vom Bund vorgeschrieben an Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Landesregierung hat festgelegt, dass ein solcher in 203 Städten und Gemeinden besteht, sodass hier die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung gilt.
Die Reduzierung der Kappungsgrenze führt dazu, dass Vermieter:innen nur dann eine Mieterhöhung bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen dürfen, wenn es vertraglich nicht ausgeschlossen ist und die aktuelle Miete in ihrer Höhe seit mindestens 15 Monaten nicht verändert wurde. Aber selbst dann dürfen Vermieter:innen die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöhen. Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent reduziert werden. Zusätzlich hat sich im Rahmen der Mieterschutzverordnung auch die Kündigungssperrfrist bei einer Wohnungsumwandlung geändert. Vorher galt bei der Umwandlung für Erwerber:innen eine Sperrfrist von 3 Jahren. Diese hat sich im Rahmen der Gesetzesanpassung auf 10 Jahre erhöht.
Kritische Auseinandersetzung mit der Mietpreisbremse: Vor- und Nachteile
Zu den Vorteilen der Mietpreisbremse gehört offensichtlich, dass die Mieten nun weniger stark ansteigen können. Insbesondere Mieter:innen profitieren von dieser Entwicklung, da Wohnraum nun bezahlbarer wird. Dementsprechend können sich nun auch Menschen mit geringerem Einkommen eher eine Wohnung in angespannten Wohnungsmärkten leisten. Zudem hat die Mietendeckelung dazu geführt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten an den Orten, an denen sie gilt, weniger stark ansteigen. Um den Neubau von Immobilien nicht zu verhindern, hat der Gesetzgeber Neubauten von dieser Regelung ausgenommen.
Trotzdem werden Immobilieninvestments durch diese gesetzliche Regelung deutlich unattraktiver, da die Erhöhung der Miete nur noch in einem begrenzten Rahmen stattfinden kann. Wenn Vermieter:innen also beispielsweise ihre Immobilien modernisieren möchten, die Sanierung aber nicht den gesetzlichen Ansprüchen genügt, können sie die hierdurch entstandenen Kosten nicht an die Mieter:innen in Form einer entsprechend höheren Miete weitergeben.
Zudem findet mit der Deckelung der Mieten nur eine Symptombehandlung statt. Denn das Grundproblem besteht darin, dass es in vielen Gegenden zu wenig Wohnraum, aber eine sehr hohe Nachfrage gibt. Dieses Grundproblem wird durch eine Mietpreisbremse keineswegs gelöst. Wenn weniger Wohnungen gebaut werden, weil Immobilieninvestments an diesen Orten unattraktiver geworden sind, könnte sich das Problem sogar noch verschärfen.
Weiterhin können Mieter:innen auch freiwillig anbieten, eine höhere Miete zu zahlen, um damit ihre Chancen auf eine Wohnung zu steigern. Auch eine Umgehung der Deckelung ist möglich, indem Vermieter:innen beispielsweise eine sehr hohe Abstandszahlung für eine Einbauküche verlangen, um die geringere Miete zu kompensieren.
- Mieten steigen weniger stark
- Wohnraum wird bezahlbarer
- Geringerer Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten
- Ausnahme für Neubauten
- Wohnungsknappheit wird nicht beseitigt
- Freiwillige Mieterhöhungen möglich
- Höhere Einnahmen können anderweitig generiert werden
- Immobilieninvestments werden unattraktiver
Wo findet man die Vergleichstabelle zu ortsüblichen Mieten?
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um den Betrag, der in deiner oder einer ähnlichen Gemeinde in den vergangenen 6 Jahren im Durchschnitt für eine vergleichbare Wohnung gezahlt wurde. Die Vergleichstabelle zu ortsüblichen Mieten kannst du im Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde finden.
Fazit
Die Mietpreisbremse dient den Bundesländern als Instrument, um an stark nachgefragten Wohnungsmärkten für geringere Mieterhöhungen zu sorgen. Dabei müssen sich diese aber an den vom Gesetzgeber vorgegebenen Rahmen halten und können wie im Fall von Berlin keine schärfere Mietendeckelung als die vom Bund verfügte einführen.
Die Mietpreisbremse bringt allerdings nicht nur Vorteile mit sich. Durch eine Deckelung der Mieten werden lediglich die Symptome des angespannten Wohnungsmarkts bekämpft. Denn die Ursache für die hohen Mieten ist, dass sich das Angebot an Wohnraum nicht mit der großen Nachfrage deckt. Um dieses Problem langfristig lösen zu können, müsste daher deutlich mehr Wohnraum geschaffen werden.
FAQ: Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse
Warum gibt es die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, weil es in bestimmten Wohnungsmärkten zu sehr hohen Mietsteigerungen gekommen ist. Daher sollen die künftigen Mietsteigerungen durch entsprechende Gesetze weniger stark ausfallen.
Wer ist von der Mietpreisbremse betroffen?
Von der Mietpreisbremse betroffen sind Vermieter:innen, deren Immobilien in einem Ort liegen, an dem die jeweilige Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt sieht.
Unter welcher Voraussetzung gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist nur dann gültig, wenn eine Landesregierung einen Wohnungsmarkt als angespannt einstuft und die Einführung einer Deckelung der Mieten begründen kann.
Was passiert, wenn die Mietpreisbremse missachtet wird?
Wenn Vermieter:innen die Mietpreisbremse nicht berücksichtigen, wird dies als Mietwucher eingestuft und es können hohe Strafen auf sie zukommen.
Was passiert, wenn man über Mietspiegel vermietet?
Wer eine Wohnung bereits über dem Mietspiegel vermietet, muss die Miete der Wohnung nicht absenken, auch wenn eine Mietpreisbremse für den Ort gilt, an dem vermietet wird. Die Deckelung greift nur bei Neuvermietungen.
Wer kontrolliert die Mietpreisbremse?
Der gesetzliche Rahmen zur Mietpreisbremse wird vom Bund vorgegeben. Die jeweiligen Landesregierungen sind mit der Umsetzung betraut und können bestimmte Wohnungsmärkte als angespannt einstufen, um dort eine Deckelung der Mieten zu erwirken.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse rückwirkend?
Wenn Vermieter:innen zu hohe Mieten verlangen, können Mieter:innen die zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.
