Eigennutzung

thomasbaer
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Letzte Überarbeitung am 28. April 2023
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Der Besitz eines Eigenheims ist für den Großteil der Deutschen ein erstrebenswertes Ziel. Mietfreies Wohnen in den eigenen 4 Wänden muss man sich allerdings auch leisten können. In unserem Beitrag erfährst du, was Eigennutzung bedeutet und welche Vor- sowie Nachteile diese Form des Wohnens mit sich bringt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eigennutzung bedeutet das Wohnen in einer selbst gekauften Immobilie. Die Eigentümer:innen nutzen diese zu eigenen Wohnzwecken.
  • Eigennutzung stellt das Gegenteil zum Mieten dar. Eine Wohnimmobilie wird zum Zweck der Kapitalanlage gekauft oder vermietet.
  • Die Hauptvorteile der Eigennutzung bestehen darin, keine Miete zahlen und keine Kündigung wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.
  • Bei Eigennutzung einer Immobilie tragen die Eigentümer:innen den Großteil der Kosten selbst. Zu den wenigen Möglichkeiten, Steuern sparen zu können, gehören Ausgaben für Handwerker:innen und Dienstleistungen sowie der Aufwand für ein selbst genutztes Arbeitszimmer.
  • Die Kosten einer Ferienimmobilie zur Eigennutzung sind nicht von der Steuer absetzbar. Steuern lassen sich unter Umständen dann sparen, wenn ein Ferienhaus vermietet und zeitweilig selbst bewohnt wird.

Was versteht man unter Eigennutzung?

Der Begriff Eigennutzung oder auch Selbstnutzung findet in der Immobilienbranche Anwendung und beschreibt die Nutzung von Wohneigentum durch die Eigentümer:innen selbst. Wird die Immobilie von den Eigentümer:innen zu gewerblichen Zwecken genutzt oder an Dritte vermietet, handelt es sich nicht um Eigennutzung.

Von der Eigennutzung zu unterscheiden ist der Eigenbedarf, dem eine geplante Eigennutzung zugrunde liegt. In diesem Fall wird die betreffende Wohnimmobilie bislang von Mieter:innen genutzt.

Unterschied zwischen Eigennutzung und Eigenbedarf

Eigentümer:innen können ein Mietverhältnis kündigen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen möchten. Ist eine Eigennutzung geplant, liegt Eigenbedarf vor. Damit eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf wirksam werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Gesetzlich ist die Kündigung zwecks Eigenbedarf in § 573 BGB geregelt. Zusammengefasst sind es folgende Gründe, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen:

  • Eigentümer:innen können das Mietverhältnis nur dann auflösen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie dazu dient, eine Mieterhöhung durchzusetzen.
  • Eine Kündigung ist möglich, wenn Wohnungseigentümer:innen zum Kündigungszeitpunkt keine andere Wohnimmobilie besitzen.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn Eigentümer:innen die Wohnimmobilie für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigen. Zu Letzteren zählt beispielsweise Pflegepersonal.
  • Bisherige Vermieter:innen müssen nachweisen, dass die Eigennutzung der Wohnung für sich selbst oder für Angehörige notwendig ist. Die Gründe sowie die künftigen Nutzer:innen müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden. Im Zweifel sind die Angaben zu beweisen.
  • Die Kündigungsfrist beträgt abhängig von der Mietdauer zwischen 3 und 9 Monate.
Hinweis

Bei einer Eigennutzung bewohnen Eigentümer:innen ihre Wohnimmobilie (Haus, Eigentumswohnung, Ferienwohnung) selbst. Eigenbedarf bedeutet, dass Eigentümer:innen ein Mietverhältnis kündigen, weil die Immobilie von ihnen selbst genutzt oder nahen Verwandten zur Nutzung überlassen werden soll.

Hier wird Eigennutzung angewendet

Der Begriff Eigennutzung folgt einer klaren Definition und wird im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verwendet. Außerdem spielt dieser Begriff eine Rolle für die korrekte Inanspruchnahme verschiedener Förderprogramme des Staates.

Abhängig von der Nutzungsart unterscheiden sich die Bedingungen einer Baufinanzierung. Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient die Miete zugleich als wichtige Einnahmequelle bzw. als Eigenkapital.

Der Gesetzgeber unterscheidet bei der finanziellen und steuerlichen Förderung von Wohnraum zwischen Eigennutzung und Vermietung. Bei Eigennutzung einer Immobilie können verschiedene finanzielle Zulagen in Anspruch genommen werden, um die eigenen 4 Wände zu finanzieren oder eine selbst genutzte Immobilie zu entschulden. Eine dieser staatlichen Förderungen ist die Eigenheimrente (Wohn-Riester). Wohn-Riester besteht aus Zulagen (Grundzulage, Kinderzulage) und Steuervorteilen bis zu 2.100 Euro pro Jahr.

Hinweis

Wer eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung finanzieren möchte, kann bei der Baufinanzierung auf eine Vielzahl günstiger Angebote zurückgreifen. Bauherr:innen oder Käufer:innen, die eine Wohnimmobilie vermieten oder eine gewerbliche Immobilie zu Kapitalanlagezwecken nutzen möchten, müssen höhere Anforderungen hinsichtlich der Bonität erfüllen.

Nachweis der Eigennutzung

Um günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten oder die sogenannte Spekulationssteuer zu umgehen, ist ein Nachweis der Eigennutzung notwendig. Eigentümer:innen müssen ihre Immobilie dazu beim örtlichen Einwohnermeldeamt als Wohnsitz angeben. Die Wohnsitzmeldung gilt zugleich als Nachweis für die Eigennutzung.

Eine Eigennutzung ist auch dann gegeben, wenn das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt wird. Zum selbst genutzten Wohneigentum werden auch Immobilien gerechnet, die von eigenen Kindern bewohnt werden, die Kindergeld beziehen.

Hinweis

Eine bloße Meldebestätigung vom Amt ist zuallererst einmal ein Indiz für eine Eigennutzung. Im Zweifelsfall sollten Freund:innen, Nachbar:innen und Co. bezeugen können, dass die Wohnung oder das Haus von den Eigentümer:innen selbst genutzt wird. Das kann immer dann von Bedeutung sein, wenn das Finanzamt Nachforschungen im Zuge der Spekulationssteuererhebung anstellt.

Vor- und Nachteile der Eigennutzung einer Immobilie

Vorteile:
  • Immobilie als Sicherheit: Wohneigentum stellt für viele Menschen eine Absicherung für die Zukunft dar. Zur Sicherheit wird eine Immobilie aber erst dann, wenn diese vollständig bezahlt ist und die Käufer:innen oder Bauherr:innen als Eigentümer:innen im Grundbuch stehen.
  • Frei über Umbauten und Modernisierungen entscheiden: Bei der Eigennutzung einer Immobilie ist es deine Entscheidung, ob und in welchem Umfang Umbauten oder Modernisierungen ausgeführt werden. Du unterliegst keinem Zwang und keinen Verpflichtungen hinsichtlich Reparaturen und Instandhaltung. Diese kannst du vornehmen, wenn es für dich zeitlich und finanziell passend ist.
  • Keine Sorgen um Miete und Kündigung: Wohnen in einer eigenen Immobilie hat den Vorteil, sich nicht mehr mit Mietzahlungen oder Mieterhöhungen auseinandersetzen zu müssen. Auch eine Eigenbedarfskündigung seitens der Vermieter:innen musst du nicht befürchten.
  • Günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung: Die Eigennutzung einer Immobilie bedeutet für dich, dass du von günstigeren Konditionen profitierst, wenn du eine Baufinanzierung in Anspruch nimmst. Das erfordert die Vorlage eines Nachweises der Eigennutzung. KfW-Darlehen zum Kauf oder Neubau von Wohneigentum sind meist nur bei Eigennutzung verfügbar.
  • Steuern: Immobilien-Eigentümer:innen können Handwerkerleistungen, Haushaltsleistungen und Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung steuerlich geltend machen.
Nachteile:
  • Tragen aller Kosten: Eigennutzer:innen tragen sämtliche Kosten in Verbindung mit der Immobilie wie Instandhaltung, Reparaturen und Bewirtschaftung selbst. Auch als Eigennutzer:in eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wohnst du zu keiner Zeit komplett „mietfrei“, da du die regelmäßig anfallenden Betriebs- und Nebenkosten tragen musst. Hinzu kommen weitere Kosten wie beispielsweise für eine Gebäudeversicherung. Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung muss diese in der Eigentümergemeinschaft anteilmäßig gezahlt werden.
  • Steuern sparen kaum möglich: Bau- oder Renovierungsarbeiten können bei Wohnimmobilien in Eigennutzung im Gegensatz zu vermieteten Immobilien nicht von der Steuer abgesetzt werden. Lediglich der Erhaltungsaufwand darf in einem gewissen Rahmen jährlich geltend gemacht werden. Auch die Zinskosten für den Immobilienkredit lassen sich nicht steuerlich optimieren. Weder Kaufpreis noch Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden. Vermietest du die Immobilie, ist dies erlaubt.
  • Schwierigkeiten durch unvorhergesehene Ereignisse: Eine mehrere Jahrzehnte dauernde Immobilienfinanzierung kann durch unvorhergesehene Ereignisse zum Problem werden. Etwa bei einer Scheidung, Erwerbsunfähigkeit oder einem Berufswechsel mit Umzug muss über die Zukunft der Immobilie neu entschieden werden.

Eigennutzung der neuen Immobilie von der Steuer absetzen

Grundsätzlich ist ein privater Kauf von Immobilien nicht steuerlich begünstigt – anders als es beim Neubau oder Erwerb von Wohnimmobilien zum Zweck der Vermietung der Fall ist.

Nutzen Immobilienkäufer:innen ihr Eigentum privat, tragen sie die Kosten für den Erwerb sowie weitere Anschaffungskosten in voller Höhe selbst. Bei einer Eigennutzung entfällt die steuerliche Geltendmachung des Kaufpreises von Grundstück und Gebäude. Auch sind weder Grunderwerbsteuer noch Notarkosten steuerlich absetzbar. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, beim Hauskauf Geld zu sparen.

Grunderwerbsteuer niedrig halten

Bei der Grunderwerbsteuer kannst du beispielsweise sparen, indem du Haus und Grundstück voneinander getrennt erwirbst. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Kaufpreises des Grundstücks und des Werts des darauf stehenden Gebäudes berechnet. Steuerlich günstiger ist der Kauf eines unbebauten Grundstücks mit späterer Errichtung einer Wohnimmobilie. Ähnliche Auswirkungen hat der Erwerb eines Grundstücks mit einem Abbruchhaus ohne Wert.

Hinweis

Wenn du in ein vorhandenes Eigenheim investierst, zahlst du Grunderwerbsteuer entsprechend des Boden- und Immobilienwerts. Die Folge ist eine höhere Grunderwerbsteuer gegenüber dem separaten Kauf von Grundstück und Immobilie.

Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen

Anders als bei einer Vermietung kennt die Eigennutzung einer Immobilie kaum steuerliche Vorteile. Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage zum Jahr 2006 haben Eigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eine wesentliche steuerliche Förderung verloren.

Immobilieneigentümer:innen können in begrenztem Umfang jährlich Handwerkerleistungen, Haushaltsleistungen und Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung von der Steuer absetzen.

Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie in Eigennutzung werden bis 1.200 Euro pro Jahr steuerlich anerkannt. Haushaltsnahe Dienstleistungen können von Selbstnutzer:innen bis zu 4.000 Euro jährlich geltend gemacht werden. Das entspricht einem Rechnungsbetrag von 20.000 Euro.

Hinweis

Wird ein denkmalgeschütztes Wohnhaus saniert, können Eigentümer:innen die Kosten von der Steuer absetzen. Dies geschieht mittels Abschreibung über einen Zeitraum von 10 Jahren. Angerechnet werden dabei jeweils 9 % des jährlich zu versteuernden Einkommens.

Vermeidung der Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Eigentümer:in einer Immobilie kannst du auf verschiedenen Wegen werden: Zum einen durch Erwerb oder Neubau eines Wohngebäudes. Zum anderen kannst du aufgrund einer Erbschaft oder Schenkung in den Besitz einer Immobilie kommen. Eigentum verpflichtet und nicht jede:r möchte die Pflichten eines plötzlichen Immobilienbesitzes auf sich nehmen.

Sind die Kinder aus dem Haus, kann ein zu großes Eigenheim mit zunehmendem Alter mehr Bürde als Leichtigkeit bedeuten. Der Verkauf der Immobilie befreit von eventuellen Sorgen und beschert zugleich finanzielle Einnahmen, für die sich das Finanzamt interessiert.

Bei einem Immobilienverkauf oder Immobilienteilverkauf fällt unter bestimmten Voraussetzungen die Spekulationssteuer an. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für Immobilien, die 10 Jahre beträgt, wird eine Spekulationssteuer auf Basis des persönlichen Steuersatzes von 20 bis 40 Prozent erhoben. Steuermindernd wirken eine Reihe von Ausgaben wie Vorfälligkeitsentschädigung oder Notargebühren.

Besonderheiten bei der Spekulationssteuer für selbst bewohnte Immobilien

  • Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie nach dem Erwerb für den Zeitraum von mindestens 2 Jahren selbst von den Eigentümer:innen bewohnt wurde. Eigennutzung wird vom Finanzamt ebenfalls anerkannt, wenn die Immobilie von engen Angehörigen (darunter kindergeldberechtigte Kinder) bewohnt wird. Von Verkäufer:in und Eigentümer:in sind die Eigennutzung sowie das Verkaufsjahr nachzuweisen.
  • Ein Ferienhaus in Eigennutzung kann ohne Spekulationssteuer verkauft werden. Eine zeitweise Vermietung innerhalb der Zweijahresfrist ist nicht zulässig.
  • Auch der Verkauf einer Eigentumswohnung, die als Zweitwohnsitz genutzt wurde, kann ohne Spekulationssteuer erfolgen. Dazu muss die Wohnung mindestens 2 Jahre selbst bewohnt werden.
Hinweis

Die Spekulationssteuer lässt sich durch Einhaltung der 10-jährigen Spekulationsfrist oder Eigennutzung umgehen. Bei Erbschaften und Schenkungen entfällt die Spekulationssteuer. Dafür wird unter Umständen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig.

Erwerb eines Ferienobjekts

Häufig wird eine Ferienimmobilie mit der Absicht der Vermietung sowie der Eigennutzung während regelmäßiger Urlaube erworben. Ob eine Teilnutzung (Vermietung) oder eine Eigennutzung vorliegt, spielt eine Rolle, wenn es um steuerliche Vorteile geht.

Eigennutzung und Vermietung einer Ferienwohnung

Bei einer Vermietung der Ferienwohnung an Urlaubsgäste werden Einkünfte erwirtschaftet, die der Mehrwert- und Einkommensteuer unterliegen. Etwaige finanzielle Verluste aus Nichtvermietung oder wegen Instandhaltungsmaßnahmen sowie Aufwendungen rund um den Betrieb des Ferienobjekts lassen sich steuerlich absetzen.

Bei Ferienwohnungen für gewerbliche Zwecke ist in der Regel eine Eigennutzung ausgeschlossen. Eigentümer:innen müssen darüber hinaus ein Gewerbe anmelden. Im Gegenzug können sie in der Steuererklärung Handwerkerkosten und andere Dienstleistungsaufwendungen geltend machen und die Vorsteuerabzugsberechtigung nutzen.

Eigennutzung ohne steuerliche Bedeutung

Bei vollständiger Selbstnutzung von Ferienhaus oder -wohnung werden keine Einkünfte durch Mieteinnahmen erzielt. Der Besitz bleibt bei Eigennutzung daher ohne steuerliche Bedeutung. Anders als bei einer Vermietung müssen die Eigentümer:innen alle laufenden Kosten selbst tragen. In einigen Regionen und Kommunen wird eine Zweiwohnungssteuer erhoben.

Hinweis

Der Verkauf der Ferienimmobilie unterliegt hinsichtlich der Spekulationssteuer den gleichen Regelungen wie der Verkauf einer anderen selbst genutzten Wohnimmobilie. Nach mindestens 2 Jahren nachweislicher Eigennutzung ab Kaufdatum kann im 3. Jahr ohne Spekulationssteuer verkauft werden.

Fazit

Ein Eigenheim bietet Schutz vor Mieterhöhungen und Wohnungskündigung im Alter. In Deutschland spielt Wohneigentum auch für die Altersvorsorge eine wichtige Rolle. Eigentum verpflichtet – das besagt auch § 14 des Grundgesetzes. Eigentümer:innen haben allgemeine Besitzerpflichten zu beachten: Haus und Grundstück müssen auf eigene Kosten instand gehalten werden. Hinzu kommen Belastungen durch kommunale Gebühren.

Der Verkauf einer eigenen Immobilie kann nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ohne Spekulationssteuer erfolgen. Bei Eigennutzung entfällt die Steuer bei einer Mindestwohndauer von 2 Jahren.

Mit einem Haus zur Eigennutzung erwirtschaftest du keine Einnahmen. Laufende Kosten musst du mit deinem Kapital bestreiten. Positive Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie kannst du nach Abzug der Steuer zum Lebensunterhalt verwenden.

FAQ: Fragen und Antworten zur Eigennutzung

Kann man die Immobilie erst vermieten und später selbst nutzen?

Den Verwendungszweck der eigenen Immobilie können Eigentümer:innen frei wählen und auch jederzeit ändern. Das Umgehen der Spekulationssteuer innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfordert eine ununterbrochene Eigennutzung über mindestens 2 Jahre.

Ist eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung besser für die Altersvorsorge geeignet?

Eine Immobilie zur Eigennutzung bietet im Alter einige Vorteile. Es drohen weder Mieterhöhungen noch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Nebenkosten und Instandhaltungskosten müssen selbst übernommen werden. Um als Rentner:in komplett mietfrei zu wohnen, braucht es vermietete Immobilien, die für entsprechende Einnahmen sorgen.

Wann können Vermieter:innen wegen Eigenbedarfs kündigen?

Damit Vermieter:innen ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu bedarf es eines Nachweises, dass die Eigentümer:innen den Wohnraum für sich selbst, für nahe Angehörige oder für Pflegepersonal benötigen. Eine Mietpreisbremse ist kein zulässiger Kündigungsgrund.

Wie wird Eigennutzung definiert?

Eigennutzung bedeutet, dass Eigentümer:innen einer Immobilie diese selbst zu Wohnzwecken nutzen. Keine Eigennutzung liegt bei der Vermietung an Dritte oder einer unentgeltlichen Überlassung an Personen vor, die nicht als nahe Angehörige gelten.

Was bedeutet „privat genutzte Ferienwohnung“?

Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zur Eigennutzung bedeutet, dass das Objekt nicht an Gäste vermietet wird. Du bewohnst die Immobilie selbst oder überlässt sie Dritten unentgeltlich.

Was kann bei einer Ferienwohnung steuerlich abgesetzt werden?

Bei einer Ferienwohnung in Eigennutzung kannst du keine Kosten steuerlich geltend machen. Bei Vermietung können Aufwendungen rund um die Bewirtschaftung und Instandhaltung abgesetzt werden. Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer.

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Thomas Detlef Bär

Veröffentlicht von

Als studierter Ökonom habe ich mich jahrelang in erster Linie mit betriebswirtschaftlichen Problemen befasst. Seit mehr als zehn Jahren sehe ich meine Berufung darin, Wissen und Erfahrungen rund um private Finanzen aufzubereiten und in Ratgeberform zu vermitteln.