Baugenehmigung beantragen

Das eigene Haus ist ein Traum vieler Menschen. Es gehört schon beinahe zu den Top-Zielen, die Menschen nennen, wenn man sie nach ihren Träumen fragt. Im Laufe des Lebens kommt es nun irgendwann dazu, dass man das Grundstück seiner Träume gefunden und dieses auch gekauft hat. Jetzt kann man in Deutschland aber nicht einfach anfangen zu bauen, sondern es sind bis zur Fertigstellung des Hauses verschiedene rechtliche Vorgaben zu erfüllen. Eine dieser Vorgaben ist das Vorliegen einer sogenannten Baugenehmigung. Damit man die Baugenehmigung für sein Haus auf dem gewünschten Grundstück erhält, müssen ebenfalls wieder verschiedene Voraussetzungen vorliegen. Die Regelungen zu der Baugenehmigung lassen sich oftmals in den landeseigenen Bauverordnungen, in Kombinationen mit dem Baugesetzbuch finden.
Was eine Baugenehmigung genau ist, wann man diese benötigt und wie man sie am Ende beantragt, erfährst du hier.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung oder anders genannt Baubewilligung, ist an sich nur eine Bescheinigung der jeweils zuständigen Baubehörde. Mit Erteilung der Baubewilligung zeigt die Baubehörde lediglich an, dass sie bei dem geplanten Bauvorhaben keine rechtlichen Bedenken hat und dem Vorhaben somit zustimmt. Die Erteilung der Baugenehmigung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass sofort mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Deshalb wird die Baugenehmigung oft auch als „eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung“ bezeichnet. Es kommt nämlich oft vor, dass noch weitere Verfahren nötig sind, damit der Bau endgültig genehmigt werden kann. Zu diesen Verfahren gehört zum Beispiel die Prüfung des Emissionsschutzes oder des Wasserschutzes.

Wann benötigt man eine Baugenehmigung?

Neben dem Umstand, dass man eine Baugenehmigung vor allem bei einem Neubau eines Hauses benötigt, gibt es weitere Situationen, in denen eine solche Genehmigung notwendig wird. Eine Genehmigungspflicht kann gerade dann auch bestehen, wenn es um einen Umbau, um einen Anbau oder um eine Erweiterung eines bereits bestehenden Hauses bzw. Immobilie geht. Arbeiten, die bloß der Instandsetzung dienen, machen hingegen keine Baugenehmigung erforderlich. Dazu gehören Reparaturen und auch etwaige Ausbesserungen, wie zum Beispiel eine Altbausanierung. Selbst der Abriss eines Gebäudes kann genehmigungspflichtig sein, ähnlich wie die Änderung der Nutzung der Immobilie.

Anlässe

Ganz allgemein zusammengefasst wird für jede Errichtung, für jeden Umbau und Anbau sowie für alle Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung benötigt. Die Vorhaben, für die am Ende wirklich eine Genehmigung benötigt wird, unterscheiden sich aber von Bundesland zu Bundesland. Neben den vollständigen Neubauten können ebenso kleinere Anbauten und zum Beispiel Errichtungen von Carports oder Gartenhäusern einer Genehmigungspflicht unterliegen. Aufgrund der in den Bundesländern unterschiedlich geltenden Regelungen kann es also sein, dass man in einem Bundesland sogar für kleine Vorhaben eine Genehmigung benötigt und im nächsten Bundesland wiederrum nicht. Damit man sich wirklich sicher sein kann, ob eine Bewilligung notwendig ist oder nicht, kann es sich also lohnen die Landesbauordnungen des jeweiligen Bundeslands näher zu studieren.

Beispielsweise verrät ein Blick in die Bremische Landesbauordnung, in § 59 BremLBO, dass generell die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung bedürfen, soweit die §§ 60-62 BremLBO nichts anderes vorschreiben. Schon in § 61 BremLBO lässt sich herausfinden, dass eingeschossige, auch gewerblich genutzte Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von bis zu zehn Quadratmetern nicht genehmigungspflichtig sind oder anders ausgedrückt sind sie verfahrensfrei. Selbst Garagen und überdachte Stellplätze, die keine notwendigen Stellplätze enthalten und eine mittlere Wandhöhe von bis zu drei Metern und eine Bruttogrundfläche von maximal 50 Quadratmetern aufweisen, sind in Bremen sogar genehmigungsfrei. In Niedersachsen und anderen Bundesländern kann das aber wieder ganz anders aussehen. Die Anlässe, die eine Baugenehmigung erforderlich machen, sind also vielfältig. Ganz genau findet man dies immer nur in den Bauvorschriften heraus, an die man sich dann auch halten sollte.

Personengruppen

Es stellt sich dann natürlich immer die Frage, wer die Baugenehmigung überhaupt benötigt. Kauft man ein Grundstück und möchte nun ein Haus darauf bauen, entscheidet man sich in den meisten Fällen immer für eine Firma, die den Hausbau für einen übernimmt. Unterschieden werden muss bei den Beteiligten zwischen den Bauherrn und dem Bauträger. Der Bauherr ist bei einem Bauvorhaben der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber. Laut der Definition des BGB ist der Bauträger einfach nur in der Position eines Unternehmers. Der Bauträger führt demnach nach dem Auftrag der Bauherren die entsprechenden Arbeiten auf dem Grundstück zur Errichtung des Hauses aus.

Logischerweise müssen eigentlich die Eigentümer:innen des Grundstücks die Baugenehmigung beantragen und dann kann der Bau durch den Bauträger durchgeführt werden. Heutzutage ist es aber oft so, dass die Bauträger mit einem Rundum-Paket werben. Dann ist es oft so, dass der Bauträger ein Grundstück kauft und erschließt. In diesem Paket ist die Beantragung der Genehmigung und das Kontrollieren des Baufortschritts enthalten. Die Bauträger versprechen den Bauherren somit, sich um alles in der Bauphase zu kümmern. Die Bauträger haben dann eine Doppelfunktion, indem sie sowohl als Bauherren, als auch als Bauträger auftreten. Hierbei erledigen sie den Bau des Hauses aber grundsätzlich nicht mehr selbst.
Viel mehr werden etliche Subunternehmen für die verschiedenen Gewerke beauftragt. Wichtig zu wissen ist, dass der Bauträger während der Bauphase als Eigentümer:in anzusehen ist. Erst nach der Fertigstellung des Objektes kann man sich dann selbst als Eigentümer:in sehen. Es kommt also darauf an, ob man für den Bau des Hauses selbstständig verschiedene Firmen für die verschiedenen Gewerke beauftragt oder, ob man sich an Bauträger wendet, die alles für einen übernehmen. Generell benötigen aber diejenigen die Baugenehmigung, die auch vorhaben auf dem Grundstück ein genehmigungspflichtiges Objekt zu bauen.

Bauten

Welche Bauten einer Genehmigung bedürfen, kommt wie bereits erwähnt immer darauf an, was in den Bauverordnungen der einzelnen Bundeländer geregelt ist. Während in Bremen verschiedene kleine Bauten gar keine Genehmigung benötigen, kann das in Niedersachsen schon wieder ganz anders aussehen. Ob ein Gebäude eine Genehmigung benötigt, kommt auf dessen Genehmigungsbedürftigkeit an. In vielen Plangebieten und in den Landesbauordnungen sind teilweise sogar kleinere Wohngebäude nicht genehmigungsbedürftig.

Oftmals unterliegen sie dann nur einem Bauanzeigeverfahren, das den Bau von Gebäuden stark vereinfacht. Im Bauanzeigeverfahren müssen die Bauherren ein nicht genehmigungsbedürftiges Vorhaben inkl. der Bauvorlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die Baurechtsbehörde kann das Vorhaben dann auf rechtliche Fehler prüfen und eventuell untersagen. Tut die Behörde dies nicht und unterlässt sie eine umfassendere Prüfung, können die Bauherren nach dem Ablauf einer festgelegten Karenzfrist mit dem Bau beginnen.

In Niedersachsen ist es zum Beispiel so geregelt, dass trotzdem vor Beginn der Arbeiten auf eine Bestätigung der Gemeinde gewartet werden muss, aus der hervorgeht, dass die Erschließung gesichert ist und, dass die Gemeinde nicht vor hat, eine vorläufige Untersagung zu beantragen. Ist man sich also nicht sicher, ob für das gewünschte Bauvorhaben eine Genehmigung notwendig ist, sollte man sich immer noch einmal die Landesbauordnung ansehen und notfalls die zuständige Bauaufsichtsbehörde kontaktieren und dort nachfragen. In den meisten Fällen können die Mitarbeiter:innen der Behörde relativ schnell eine zufriedenstellende Antwort geben.

Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Aus den bisherigen Ausführungen ist stark hervorgegangen, dass es unterschiedliche Bauvorhaben gibt, die in den unterschiedlichen Bundesländern genehmigungsfrei sind. Da die genehmigungsfreien Vorhaben sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können, sollen im Folgenden einige genehmigungsfreie Beispiele aus der Bremer Landesbauordnung als Beispiele aufgezeigt werden.

Bauten nach § 61 Abs. 1 Nr. 1a und b BremLBO

Interessant dürften vor allem die verfahrensfreien Bauten nach § 61 Abs. 1 Nr. 1a und b BremLBO sein, die bereits kurz Erwähnung gefunden haben. Das sind die eingeschossigen Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von bis zu 10 Quadratmetern und die Garagen, einschließlich überdachter Stellplätze, mit einer maximalen mittleren Wandhöhe von bis zu 3 Metern und einer maximalen Bruttogrundfläche von 50 Quadratmetern je Baugrundstück.

Damit stehen den Grundstückseigentümer:innen schon vielerlei Möglichkeiten offen. Hat das Haus keine Garage, kann theoretisch ganz einfach eine angebaut werden und sie hat zusätzlich noch eine gute Größe von bis zu 50 Quadratmetern. Aber auch, wenn das eigene Kind mal größer wird und gerne eine kleine Gartenhütte, für kleinere Feiern mit Freund:innen möchte, kann solch eine Hütte ohne Baugenehmigung in des festgelegten Größe errichtet werden.

Genehmigungsfreie Bauten für land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Sinne der §§ 35 Abs. 1 Nr. 1 und 2, 201 BauGB haben noch weitergehende Möglichkeiten. Sie können zum Beispiel Gebäude ohne Feuerungsanlagen mit einer traufseitigen Wandhöhe bis zu fünf Metern mit höchstens 100 Quadratmetern Bruttogrundfläche bauen, wenn dieses Gebäude der Unterbringung von Sachen oder nur vorübergehend zum Schutz von Tieren gedacht ist. Ebenfalls können diese Art von Betrieben Gewächshäuser genehmigungsfrei bauen, wenn sie eine Bruttogrundfläche von 100 Quadratmetern nicht überschreiten und diese eine Firsthöhe nicht um fünf Meter überschreiten.

Ausbau von Räumen zu Wohnzwecken

Sollen Räume zu Wohnzwecken innerhalb eines bereits fertiggestellten Wohngebäudes auf irgendeine Art und Weise weiter ausgebaut werden, benötigt man hierfür so lange keine Baugenehmigung, wie das Gebäude durch den geplanten Ausbau die Gebäudeklasse 2 nicht überschreitet. Zu der Gebäudeklasse 2 zählen Gebäude, die nicht höher als sieben Meter sind und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 Quadratmetern haben.

Der Pool im eigenen Garten

Für alle, die gerne im Sommer in ihrem eigenen Garten, in ihrem eigenen Pool schwimmen möchten, gibt es in Bremen ebenfalls gute Nachrichten. Die Bewohner:innen in Bremen können sich der Bauordnung nach ein Schwimmbecken in den Garten bauen, dass einen Beckeninhalt von bis zu 100 Kubikmetern hat. Die Genehmigungsfreiheit beim Bau eines solchen Pools umfasst ebenfalls die dazugehörigen luftgetragenen Überdachungen, wenn es so eine Überdachung geben soll bzw. wenn sie geplant ist. Um ein Volumen von 100 Kubikmetern, bei einer Wassertiefe von 1,50 Metern zu erreichen, müsste der Pool Maße von 12 x 7 Metern haben. Das Becken wäre schon relativ groß. Einer guten Abkühlung im nächsten Sommer steht also nichts mehr im Weg.

Nicht nur in Bremen gibt es eine Vielzahl an genehmigungsfreien Bauvorhaben, sondern auch in den übrigen Bundesländern. Hat man ein eher kleines Bauvorhaben im Blick, sollte man sich nicht gleich Stress wegen der Beantragung einer Baugenehmigung machen. Viel mehr lohnt sich ein Blick in die Verordnungen.

Zulässigkeit eines Bauvorhabens

Hat man ein Bauvorhaben in Planung und kommt man nach durchgeführten Recherchen dazu, dass für dieses Vorhaben eine Baugenehmigung notwendig ist, sollte man sich als nächstes davon überzeugen, dass das Vorhaben generell zulässig und mit den rechtlichen Regelungen vereinbar ist. Geht es um die Zulässigkeit, hält das BauGB verschiedene Vorschriften bereit. Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen Bauvorhaben im Innenbereich, im Außenbereich und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

Die Regelungen für Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind in § 30 BauGB zu finden. Danach sind Vorhaben in diesem Geltungsbereich des Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung enthält, nur zulässig, wenn das Bauvorhaben den getroffenen Festsetzungen nicht widerspricht.

Geht es um die Art des geplanten Gebäudes, sind zum Beispiel die Gebietsverträglichkeit und das Gebot der Rücksichtnahme strengstens zu beachten. Bei der Gebietsverträglichkeit geht es einfach ausgedrückt darum, dass das geplante Objekt zu den anderen Objekten innerhalb des Bebauungsplans passt – beispielsweise von der Bauweise. Bezüglich der Art lassen sich viele Informationen aus den §§ 2 ff. BauNVO (=Baunutzungsverordnung) entnehmen. Das Gebot der Rücksichtnahme folgt unter anderem aus § 15 BauNVO. Hiernach kann ein Vorhaben im Einzelfall unzulässig sein, wenn das Vorhaben nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der jeweiligen Eigenart eines Baugebiets widerspricht. Eine weitere Voraussetzung ist die gesicherte Erschließung. Die gesetzlichen Vorschriften zur Erschließung an sich sind in den §§ 123 ff. BauGB zu finden.

Bauvorhaben im Bereich eines einfachen Bebauungsplans im Innenbereich

Die Voraussetzungen für ein Bauvorhaben im Innenbereich stehen in den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans und natürlich in § 34 BauGB geschrieben. Auf der materiell-rechtlichen Ebene prüft man die Zulässigkeit im Innenbereich in vier unterschiedlichen Schritten.
In einem ersten Schritt wird überprüft, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im rechtlichen Bereich wird die nähere Umgebung als Bereich der Umgebung, auf den sich einerseits das Vorhaben auswirken kann und der andererseits selbst das Baugrundstück prägt, definiert. Im Punkt der Einfügung muss das Vorhaben daraufhin untersucht werden, ob es sich gem. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB nach der Art und nach dem Maß der baulichen Nutzung, nach der Bauweise und nach der Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt. Geht es explizit um die Art der baulichen Nutzung, muss zudem § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit §§ 2 ff. BauNVO beachtet und geprüft werden.

Außerdem müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesichert werden und es darf keine Beeinträchtigung des Ortsbildes vorliegen bzw. entstehen. Die Voraussetzung der Erhaltung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind lediglich als äußerste Voraussetzungen anzusehen. Dies liegt daran, dass der Innenbereich grundsätzlich bebaubar bleiben soll und die Bebauung nicht unnötig kompliziert werden soll. Etwaige Anhaltspunkte für die Anforderungen ergeben sich aus § 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen dieser Vorschrift ist zum Beispiel auf die Belichtung, die Besonnung und die Belüftung zu achten.

Dass das Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigt, ist eine weitere wichtige Voraussetzung. Für die Beurteilung dieser Frage kommt es auf das ästhetische Empfinden von Beobachter:innen an, die für Fragen der Ortsbildgestaltung aufgeschlossen sind. Es hängt also immer vom Einzelfall ab, ob ein Bauwerk das Ortsbild beeinträchtigt oder nicht. Zu diesen Voraussetzungen kommen weitere, eher selten problematische Punkte, wie die schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsgebiete, hinzu. Auch die Erschließung muss im Innenbereich gesichert sein, was in den meisten Fällen ebenfalls eher unproblematisch ist.

Weitere besondere Baubereiche

Neben den am meisten vorkommenden Fällen der Bauvorhaben im einfach beplanten Innenbereich und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gibt es noch weitere Baumöglichkeiten, die wiederrum andere Voraussetzungen mit sich bringen. Eine dieser Baumöglichkeiten ist der sogenannte Außenbereich.
Kommt man während seiner Planung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben im Außenbereich realisiert werden soll, richten sich die Voraussetzungen der Zulässigkeit nach § 35 BauGB. Ein Vorhaben im Außenbereich ist danach nur zulässig, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und, wenn es einer der in Nummer 1 bis 8 aufgezählten Einrichtungen dient. Wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt, klärt unter anderem § 35 Abs. 3 BauGB. Geht es um ein Vorhaben, das nicht den in Nummer 1 bis 8 aufgezählten Betrieben dient, kann es im Einzelfall zulässig sein, wenn die Ausführung oder die Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung wieder gesichert ist. Normalerweise werden im Außenbereich eher weniger Wohngebäude gebaut.

Außerdem kann bei der Planung herauskommen, dass das zu bebauende Grundstück gänzlich außerhalb eines irgendwie geplanten Bereichs liegt. Ist das der Fall, muss die Zulässigkeit genauso nach den Vorgaben des § 34 BauGB oder dem § 35 BauGB überprüft werden – je nachdem, ob es sich um einen unbeplanten Innen- oder Außenbereich handelt.

Form und Gültigkeitsdauer einer Baugenehmigung

Ist man an dem Punkt angelangt, an dem die Zulässigkeit überprüft und die Baugenehmigung beantragt wurde, fragt man sich wahrscheinlich, welche Form die Baugenehmigung überhaupt hat und ob sie in irgendeiner Art und Weise auch ablaufen kann.

Als Beispiel für die Form dient § 58 LBO. In § 58 Abs. 1 S. 3 LBO wird klar und deutlich festgelegt, dass die Baugenehmigung der Schriftform bedarf. Abweichungen, Erleichterungen, Befreiungen und Ausnahmen sind im Rahmen der Baugenehmigung ausdrücklich auszusprechen. Haben Nachbar:innen Einwendungen erhoben und enthält die Genehmigung Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen in Bezug auf nachbarschützende Vorschriften, ist die Baugenehmigung insoweit auch ausführlich zu begründen.

Hinsichtlich der Gültigkeitsdauer kommt es wieder darauf an, in welchem Bundesland das Bauvorhaben realisiert wird. In Bremen steht die Geltungsdauer in § 73 BremLBO. In § 73 Abs. 1 BremLBO wird festgeschrieben, dass die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen wurde oder die Bauausführung mehr als ein Jahr unterbrochen worden ist. Im Gegensatz dazu steht in der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, dass die Baugenehmigung grundsätzlich vier Jahre gültig ist (vgl. § 74 Abs. 1 LBauO Rheinland-Pfalz).

Beantragung, zuständige Stellen und benötigte Unterlagen

Die Beantragung einer Baugenehmigung ist nicht kompliziert. Liegen alle Voraussetzungen vor und man ist sich sicher, dass das Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, kann ein Antrag auf Genehmigung des Vorhabens gestellt werden. Der Antrag wird immer bei der zuständigen Baubehörde oder bei der Gemeinde eingereicht. In der heutigen Zeit ist das oftmals auch auf elektronische Art und Weise möglich. Im Anschluss an die Antragstellung findet das Genehmigungsverfahren statt, in dem die Behörde alle rechtlichen Belange überprüft und die Zulässigkeit beurteilt.

Für die Antragstellung benötigt man bestimmte Unterlagen, die auf jeden Fall mit einzureichen sind. Welche Unterlagen das genau sind, wird im Normalfall in der Bauvorlagenverordnung des Bundeslandes festgelegt. Einen Bauantrag dürfen nur bauvorlagenberechtigte Verfasser:innen schreiben. Für den Bauantrag, der einer Genehmigung selbst vorausgeht werden in der Regel die Bauzeichnung, die Baubeschreibung, der Lageplan, Angaben zur Grundstücksentwässerung und zur Wasserversorgung, Angaben zur Erschließung, Abstandsflächenübernahmeerklärung, Freiflächengestaltungsplan, Abweichungsantrag und eine Baumbestandserklärung benötigt. Es ist wichtig im Vorfeld abzuklären, welche Unterlagen genau benötigt werden, denn wenn der Bauantrag nicht vollständig ist, kann die Baubehörde ihn ablehnen.

Ablauf des Genehmigungsverfahrens, Kosten und Bearbeitungszeit

Sobald der Antrag gestellt wurde, beginnt die Behörde mit dem Baugenehmigungsverfahren. Ob alle Unterlagen vorhanden sind, überprüft die Behörde relativ schnell. Das Baugenehmigungsverfahren selbst kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen. Das Verfahren wird grundsätzlich in drei Stufen unterteilt. Im ersten Schritt wird die Zulässigkeit nach den rechtlichen Vorgaben festgestellt. Im zweiten Schritt prüft die Behörde, ob eventuell Verstöße gegen das geltende Bauordnungsrecht vorliegen. Gibt es keine Probleme oder Komplikationen, wird im letzten Schritt die Baugenehmigung erteilt. Eine Verweigerung der Genehmigung, im Rahmen eines Ermessens, gibt es in Deutschland so nicht. Sobald alle Erfordernisse erfüllt sind, müssen die Behörden die Genehmigung erteilen.

Hinsichtlich der Kosten der Genehmigung kann man regelmäßig ausgehen, dass diese zirka 0,5 Prozent der kompletten Kosten des Hausbaus ausmachen. Bei einem Preis von 250.000,00 Euro kostet der Bauantrag ungefähr 1.250,00 Euro.

Einbezug von Nachbarn

Die Einbeziehung der Nachbar:innen ist ein wichtiger Punkt, der nicht unter den Teppich gekehrt werden darf. Die Bauherren können sich schon im Vorhinein um eine Unterschrift der Nachbar:innen kümmern und so eine ausdrückliche Zustimmung zum Bauvorhaben bestätigt bekommen.
Trotzdem kann eine Baugenehmigung auch erteilt werden, wenn keine Einverständniserklärung vorliegt. Die Beteiligung von Nachbar:innen regeln die Bundesländer wieder unterschiedlich. Sobald die Nachbar:innen ihre Rechte durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt sehen, können sie Widerspruch gegen eine erteilte Baugenehmigung einlegen. Der Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung, weshalb die Bauherren trotzdem mit dem Bau beginnen können. Es ist den Bauherren definitiv ans Herz zu legen, sich schon vor Beginn des Bauvorhabens mit den Nachbar:innen in Verbindung zu setzen, um möglichst einen reibungslosen Ablauf des Vorhabens gewährleisten zu können. Nur so kommt es nicht schon im Vorhinein zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Vorbescheid

Ein Bauvorbescheid bzw. ein Vorbescheid ist eine vor der Einreichung eines Bauantrags beantragte Entscheidung über einzelne Fragen, über die in einem Baugenehmigungsverfahren ebenfalls zu entscheiden gewesen wäre und die gleichzeitig selbstständig beurteilt werden können. In den meisten Fällen bezieht sich der Vorbescheid nur auf die Zulässigkeit des Vorhabens oder aber auf die Frage, ob bestimmte Arten oder ein bestimmtes Maß zulässig ist. Genau wie die Baugenehmigung, ist auch der Vorbescheid ein feststellender Verwaltungsakt, der generell aber noch nichts Konkretes gestattet. Liegen die Voraussetzungen des Vorbescheids vor, besteht ein Rechtsanspruch auf diesen Bescheid.

Verlängerung einer Baugenehmigung

Ist es dazu gekommen, dass aus irgendwelchen Gründen die Gültigkeit der Baugenehmigung. Abgelaufen ist, ist noch nicht alles verloren. Wirft man einen Blick auf § 73 Abs. 2 BremLBO, dann kann die Frist für den Baubeginn auf einen schriftlichen oder elektronischen Antrag hin einmal um zwei Jahre verlängert werden. Selbst eine rückwirkende Verlängerung ist möglich, wenn der Antrag vor dem Fristablauf bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. In § 74 Abs. 2 LBauO Rheinland-Pfalz steht ebenfalls, dass die Frist verlängert werden kann. Der Unterschied besteht hier in der Länge, denn es ist eine Verlängerung von bis zu vier Jahren möglich – und das auch rückwirkend. Außerdem kann die Verlängerung in Rheinland-Pfalz mit neuen Nebenbestimmungen versehen werden.

Kontrolle einer Baugenehmigung

Die Bauaufsichtsbehörde prüft zwar schon vor der Erteilung einer Genehmigung, ob das zu realisierende Bauvorhaben den rechtlichen Vorschriften entspricht, allerdings sind damit nicht zwingend alle Kontrollen ausgeschlossen. Die Bauaufsichtsbehörde bzw. das Bauamt kann auch während des Baus stichprobenartige Kontrollen durchführen, um zu überprüfen, ob der Bau entsprechend der erteilten Baugenehmigung durchgeführt wird. Ist das nicht der Fall und verstößt man dadurch gegen baurechtliche Vorschriften, drohen teilweise hohe Bußgelder, bis hin zum Baustopp in extremeren Fällen.

Fazit

FAQ: Fragen und Antworten zu Baugenehmigung