Vorkaufsrecht der Miterben
Grundsätzlich haben Miterb:innen ein Vorkaufsrecht, wenn ein:e Erb:in den eigenen Anteil am Nachlass veräußern möchte. Dabei gibt es jedoch einige Aspekte zu beachten. Daher möchten wir dich in diesem Artikel darüber aufklären, wann ein Vorkaufsrecht gilt und wie es zustande kommt. Dabei gehen wir neben den formalen Anforderungen auch auf die Besonderheiten dieses Rechts ein und geben dir praktische Tipps mit auf den Weg.
Das Wichtigste in Kürze
- Über ein Vorkaufsrecht können Miterb:innen den Anteil anderer Mitglieder der Erbengemeinschaft aufkaufen, wenn diese ihre Anteile des Nachlasses an eine dritte Person veräußern möchten.
- Der Gesetzgeber räumt den Miterb:innen ein Vorkaufsrecht ein. So soll die Erbengemeinschaft vor außenstehenden Personen geschützt werden.
- Nach Zustellung des Kaufvertrags zwischen verkaufenden Erb:innen und Käufer:innen haben die Miterb:innen 2 Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Nach Ablauf der Frist ist dies nicht mehr möglich.
- Miterb:innen können zwar den Anteil am Erbe erwerben, den Vertrag zwischen Verkäufer:in und Käufer:in können sie aber nicht verhindern.
- Wenn Miterb:innen ihr Vorkaufsrecht ausüben, bleiben der ursprüngliche Vertrag bzw. dessen Inhalte bestehen – nur besteht der Vertrag dann zwischen Verkäufer:innen und Miterb:innen.
Vorkaufsrecht der Miterben: Definition, Gründe und Bedeutung
Laut § 2034 BGB können Miterb:innen ein sogenanntes Vorkaufsrecht ausüben. Wenn ein:e Erb:in also den eigenen Anteil am Vermächtnis verkaufen möchte, können die Miterb:innen diesen Anteil am Erbe kaufen. Dabei gelten die Konditionen, die der / die verkaufende Erb:in mit dem / der Käufer:in ausgemacht hat. Der Grund für diese gesetzliche Regelung ist, dass die Erbengemeinschaft so vor dem Eintreten einer fremden Person geschützt werden soll.
Die Miterb:innen können den Verkauf zwar nicht aufhalten, den Erbteil des / der Verkaufenden aber erwerben.
Berechtigte für die Ausübung des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht darf nur von denjenigen ausgeübt werden, die ebenfalls einen Anspruch auf das Erbe haben. Hierbei spricht man von Miterb:innen. Die Erb:innen eines Nachlasses können per Gesetz oder über ein Testament bestimmt werden. Das Vorkaufsrecht greift nur dann, wenn es sich bei den Käufer:innen um keine Miterb:innen, sondern um Dritte handelt. Das bedeutet, dass der Erbteil an eine außenstehende Person ohne Bezug zum Erbe gehen muss, damit das Vorkaufsrecht von Miterb:innen geltend gemacht werden kann.
Wer Miterb:in ist bzw. Anspruch auf den Nachlass hat und welche Reihenfolge bei einer Erbschaft besteht, wird über die gesetzliche Erbfolge ermittelt, sofern kein Testament vorhanden ist. Die Erbfolge kann allerdings auch im Rahmen eines Testaments festgelegt werden, wie dies beispielsweise beim Berliner Testament der Fall ist.
Bei Alleinerb:innen hat demnach niemand ein Vorkaufsrecht.
Ausnahmen
Ausgenommen vom Vorkaufsrecht sind alle, die keinen Anspruch auf das Erbe oder einen Teil des Erbes haben. Dementsprechend kann bis auf die Miterb:innen niemand ein Vorkaufsrecht geltend machen.
Was passiert bei der Ausübung des Vorkaufsrechts?
Für Verkäufer:innen eines Erbteils ändert sich prinzipiell erst einmal nichts, denn diese bekommen den vereinbarten Betrag so oder so ausgezahlt. Einzig und allein der / die Käufer:in ändert sich, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Denn nun erwerben Miterb:innen den Anteil der Verkäufer:innen anstelle der Käufer:innen , mit denen der Kaufvertrag ursprünglich geschlossen wurde. Dementsprechend erhalten verkaufende Erb:innen in jedem Fall den vereinbarten Kaufpreis.
Ablauf und Vorgehen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben
Wenn Miterb:innen ihr Vorkaufsrecht ausüben, dann entsteht dadurch gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein direkter Kaufvertrag. Dieser besteht dann zwischen Verkäufer:innen des Erbteils und Miterb:innen, die ihr Vorkaufsrecht geltend machen. Dabei bleiben der ursprüngliche mit Käufer:innen geschlossene Vertrag sowie dessen Inhalte weiterhin gültig. Der einzige Unterschied besteht darin, dass dieser nun zwischen Verkäufer:innen und Miter:innen gilt und nicht mehr zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen. Der Hauptvertrag zwischen verkaufenden Erb:innen und ursprünglichen Käufer:innen wird somit nichtig. Im Normallfall ist die Abwicklung des Vertrags bei Ausübung eines Vorkaufsrechts innerhalb des Vertrags geregelt. Dementsprechend wird hier häufig ein Rücktrittsrecht oder eine auflösende Bedingung vereinbart.
Nun entsteht ein Zweitvertrag zwischen Verkäufer:innen und Miterb:innen, welcher die gleichen Inhalte hat wie der Hauptvertrag. Dabei haben Miterb:innen keinen Verhandlungsspielraum und einzelne Regelungen des Vertrags können nicht mehr verändert werden. Das gilt insbesondere für den Kaufpreis. Es entsteht allerdings nicht immer ein Zweitvertrag. Es kann auch sein, dass der Hauptvertrag bestehen bleibt und sich nur ändert, dass Miterb:innen nun als Käufer:innen auftreten.
- Hauptvertrag verliert Gültigkeit
- Zweitvertrag zwischen Miterb:in und Verkäufer:in
- Miterb:in zahlt Kaufpreis
Formale Anforderungen, Dauer und Kosten
Zu dem Zeitpunkt, zu dem der / die Notar:in den beurkundeten Vertrag über den Verkauf des Erbteils eines / einer Erb:in an die anderen Miterb:innen zugestellt hat, besteht gemäß § 2034 Absatz 2 Satz 1 BGB eine Frist von 2 Monaten, innerhalb der das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Sofern keine Ausübung innerhalb dieses Zeitraums erfolgt, erlischt dieses Recht. Wenn Miterb:innen ihr Vorkaufsrecht geltend machen möchten, dann müssen diese eine Erklärung gegenüber dem / der verkaufenden Erb:in machen.
Wenn Verkäufer:innen ihren Erbteil bereits auf Käufer:innen übertragen haben, erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 2035 Absatz 1 BGB gegenüber den Käufer:innen. Dabei müssen Miterb:innen nicht nur den Kaufpreis tragen, sondern auch die durch den Erbteilskaufvertrag angefallenen Kosten.
Besonderheiten des Vorkaufsrechts der Miterben
Eine Besonderheit des Vorkaufsrechts der Miterb:innen besteht darin, dass diese keinen Einfluss mehr auf den bereits zwischen Verkäufer:in und Käufer:in geschlossenen Vertrag nehmen können. Das bedeutet, dass Miterb:innen nur noch die Wahl haben, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und den Vertrag und dessen Inhalt so zu akzeptieren, wie er ist, oder auf die Ausübung dieses Rechts zu verzichten. Dementsprechend steht der Kaufpreis bereits bei Vertragsschluss fest – es stellt sich lediglich die Frage, ob dieser von ursprünglichen Käufer:innen oder von Miterb:innen gezahlt wird.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es am besten, wenn mehrere Miterb:innen das Vorkaufsrecht gemeinsam ausüben. Zudem bietet dies den großen Vorteil, dass nicht ein:e einzige:r Miterb:in die gesamten Kosten auf einen Schlag aufbringen muss. Stattdessen werden diese in einem solchen Fall auf mehrere Schultern verteilt, sodass sich die finanzielle Belastung in Grenzen hält.
Praktische Tipps
Unabhängig davon, ob du einen Erbteil kaufen oder verkaufen möchtest, solltest du dafür sorgen, dass wichtige Aspekte der Geltendmachung des Vorkaufsrechts in den jeweiligen Kaufvertrag aufgenommen werden. Es ist sehr wichtig, die Abwicklung des Vorkaufsrechts vertraglich zu regeln. Denn diese Regelungen können Einfluss auf steuerliche Gegebenheiten nehmen, sodass hierdurch unter Umständen viel Geld gespart werden kann. Ein:e Anwält:in oder Notar:in kann dich hierzu beraten.
Miterb:innen sollten zudem unbedingt beachten, dass sie ihr Recht innerhalb der Frist ausüben, da sie ihr Vorkaufsrecht ansonsten nicht mehr geltend machen können. Außerdem muss bei Geltendmachung des Vorkaufsrechts nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden, sondern auch die durch Schließung des Vertrags entstandenen Kosten. Hierzu zählen unter anderem die Notarkosten, sodass ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen sollten.
Fazit
Das Vorkaufsrecht für Miterb:innen ist ziemlich praktisch, da diese dadurch verhindern können, dass eine fremde Person Teil der Erbengemeinschaft wird und sich bei der Verteilung des Erbes einmischt. Zudem kann so der eigene Anteil am Erbe erhöht werden. Dabei muss die Ausübung allerdings innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Zustellung des Kaufvertrags erfolgen, da dieses Recht ansonsten erlischt. Einen Einfluss auf den Vertrag kann dabei aber nicht mehr genommen werden – die Inhalte und insbesondere der Kaufpreis müssen daher so akzeptiert werden wie ursprünglich zwischen Verkäufer:in und Käufer:in ausgehandelt.
FAQ: Fragen und Antworten zum Vorkaufsrecht der Miterben
Was bedeutet das Vorkaufsrecht im Erbfall?
Das Vorkaufsrecht im Erbfall bedeutet, dass Miterb:innen den Anteil von anderen Miterb:innen erwerben können, wenn diese Verträge mit dritten Personen zum Verkauf ihres Anteils geschlossen haben.
Kann man ein Vorkaufsrecht erben?
Das Vorkaufsrecht steht ausschließlich Miterb:innen zu und erlischt mit deren Tod – dementsprechend ist es nicht vererbbar. Auch eine Übertragung des Vorkaufsrechts ist nicht möglich.
Wie läuft das Vorkaufsrecht der Miterb:innen ab?
Miterb:innen werden durch den / die Notar:in über den Kaufvertrag zwischen verkaufenden Erb:innen und Käufer:innen sowie dessen Inhalte informiert und haben dann 2 Monate lang Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben.
Wann ist ein Vorkaufsrecht im Erbfall ungültig?
Ein Vorkaufsrecht ist dann ungültig, wenn es nicht innerhalb der Frist von 2 Monaten nach Zustellung des Kaufvertrags ausgeübt wird.
Kann man ein Vorkaufsrecht im Erbfall umgehen?
Nein, ein Vorkaufsrecht kann nicht umgangen werden. Nur wenn Alleinerb:innen ihre Anteile verkaufen, spielt das Vorkaufsrecht keine Rolle, weil es dann keine Miterb:innen gibt.
Wer hat ein Vorkaufsrecht bei der Erbengemeinschaft?
Ein Vorkaufsrecht haben ausschließlich die Miterb:innen. Außenstehende Personen verfügen niemals über ein Vorkaufsrecht.
Kann das Vorkaufsrecht einen Verkauf verhindern?
Ein Vorkaufsrecht kann einen Verkauf nicht direkt verhindern. Potenzielle Käufer:innen können sich allerdings gegen einen Kauf entscheiden, wenn sie annehmen, dass dieser durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht zustande kommt.
