Erbteil verkaufen
Wenn eine Person verstirbt, fällt eine Vielzahl von Angelegenheiten an, um die es sich zu kümmern gilt. Eine zentrale Rolle spielt dabei auch die Regelung des Nachlasses. Dieser muss nicht unbedingt nur einer Person zufallen, sondern wird häufig auf mehrere Erb:innen aufgeteilt. Jede Person erhält dabei einen entsprechenden Erbteil. Unter Umständen ist es auch möglich, diesen Erbteil zu verkaufen. Was ein Erbteil genau ist, wie man diesen veräußern kann und wie man zum Beispiel den Kaufpreis bestimmt, erläutern wir in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze:
- Mitglieder einer Erbengemeinschaft können ihren eigenen Erbteil verkaufen.
- Die Kaufverträge müssen notariell beurkundet werden.
- Im Falle eines Verkaufs haben Miterb:innen ein Vorkaufsrecht.
- Alternativ zum Verkauf können Erb:innen auch gegen eine Abfindung auf ihren Anteil am Nachlass verzichten. Weitere Optionen sind eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung oder eine Teilungsversteigerung.
Was ist ein Erbteil?
Der gesetzliche Erbteil ist im deutschen Erbrecht der Anteil, den Erb:innen im Erbfall von der verstorbenen Person erhalten. Einerseits kann die Höhe des Erbteils von den Anordnungen der Erblasser:innen abhängen und andererseits auch durch die gesetzliche Erbfolge definiert werden. Letztere tritt vor allem dann in Kraft, wenn Erblasser:innen keinen Erbvertrag oder ein Testament hinterlassen haben. Sobald das Erbe mithilfe dieser Regelung aufgeteilt wird, erhält jede:r Erb:in den gesetzlichen Erbteil.
Vor- und Nachteile
Möchte man den eigenen Anteil am Erbe verkaufen, kann dies sowohl mit Vor- als auch mit Nachteilen einhergehen, die potenzielle Verkäufer:innen im Blick haben sollten. Der größte Vorteil besteht für die Verkäufer:innen darin, dass diese schneller ihr Kapital erhalten und sich nicht mit den Miterb:innen auseinandersetzen müssen, da sie sich dann nicht mehr an der Verwaltung des Nachlasses beteiligen. Die Miterb:innen müssen dem Verkauf des Anteils nicht zustimmen, sodass dieser theoretisch einfach stattfinden kann. Zudem wird eine Teilungsversteigerung, die im Normalfall ungünstig für alle ist, vermieden. Sollte es Miterb:innen geben, können diese durch ein sogenanntes Vorkaufsrecht vermeiden, dass Dritte in die Erbengemeinschaft eintreten.
Auf der Seite der Nachteile steht dagegen, dass die Erbengemeinschaft sich ganz allgemein erst einmal auf das Hinzukommen von dritten Personen einstellen muss. Die Miterb:innen sollten beachten, dass das Vorkaufsrecht nur für eine kurze Zeit ausgeübt werden kann. Außerdem widersetzen sich die Verkäufer:innen eventuell dem Willen der Erblasser:innen. Häufig kommt es auch vor, dass sich Miterb:innen verschulden, wenn sie das Vorkaufsrecht nutzen, um zu verhindern, dass Dritte in die Gemeinschaft eintreten.
- Schneller Erhalt von Kapital
- Keine Auseinandersetzung mehr mit Miterb:innen
- Keine Beteiligung an der Nachlassverwaltung
- Keine Zustimmung von Miterb:innen notwendig
- Teilungsversteigerungen werden vermieden
- Miterb:innen können durch Vorkaufsrecht den Eintritt von Dritten vermeiden
- Erbengemeinschaft muss mit Eintritt von Dritten rechnen
- Vorkaufsrecht kann nur für kurze Zeit ausgeübt werden
- Verkäufer:innen könnten sich dem Wunsch der Erblasser:innen widersetzen
- Häufige Verschuldung bei Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts
Wie kann man seinen Erbteil verkaufen?
- Käufer:in finden: Käufer:innen lassen sich über verschiedene Portale im Internet finden oder eventuell kennst du sogar jemanden aus dem persönlichen Umfeld. Meist handelt es sich bei den Käufer:innen um Investor:innen, die den Wert eines Erbes sehen.
- Kaufvertrag und notarielle Beurkundung: Ist ein:e Käufer:in gefunden, muss ein Kaufvertrag über den Erbteil geschlossen werden. Dazu verhandeln Verkäufer:innen und Käufer:innen miteinander über den Inhalt des Vertrags. Ist der Vertrag fertiggestellt, muss dieser notariell beurkundet werden.
- Benachrichtigung der Erbengemeinschaft: Zwar benötigst du grundsätzlich keine Zustimmung der Miterb:innen, wenn du deinen Erbteil verkaufen möchtest. Allerdings musst du die Erbengemeinschaft über den Verkauf informieren, damit die Miterb:innen ihr Vorkaufsrecht geltend machen und so versuchen können, den Eintritt von Dritten in die Gemeinschaft zu verhindern. Wenn die Miterb:innen die Frist verstreichen lassen, weil sie zum Beispiel kein Interesse am Erbteil haben, geht dieser an die dritte Person über.
Vorkaufsrecht der Miterb:innen
Entscheidest du dich dafür, deinen Erbteil zu verkaufen, haben deine Miterb:innen die Möglichkeit, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht auszuüben. Die Gemeinschaft kann also entscheiden, ob sie den Erbteil anstelle der dritten Person erwerben möchte. Das Vorkaufsrecht besteht für die Erbengemeinschaft allerdings nur bei einem Verkauf. Entscheidest du dich dazu, den Erbteil zu verschenken, steht den Miterb:innen kein Vorkaufsrecht zu. Dieses Recht können auch nur die in der Erbengemeinschaft verbliebenen Mitglieder geltend machen. Miterb:innen, die ihren Erbteil ebenfalls verkaufen bzw. bereits verkauft haben, zählen nicht mehr dazu.
Kaufpreis des Erbteils bestimmen
Bevor du den Erbanteil zum Verkauf anbieten kannst, muss dieser entsprechend bewertet werden. Der Wert ergibt sich aus der Summe der Aktiva abzüglich der Passiva. Weiterhin sollten die Chancen und Risiken, die sich für die Käufer:innen ergeben, in die Bewertung einfließen. Gerade bezüglich der Risiken solltest du eventuell noch unbekannte Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Nachlass klären, für die die Käufer:innen haftbar gemacht werden könnten. Darüber hinaus dürfen der Verwaltungsaufwand sowie die Herbeiführung der Teilungsreife des Nachlasses nicht außer Acht gelassen werden.
Die Aktiva
Zu den Aktiva gehören sämtliche Vermögensgegenstände, die im Nachlass enthalten sind. Diese Gegenstände werden anhand ihres Verkehrswerts gemessen, wobei der Verkehrswert der Preis ist, der im regulären Geschäftsverkehr unter der Beachtung der Beschaffenheit zu erzielen wäre. Immobilien sind die wohl bekanntesten Aktiva, die bewertet werden müssen. Geht es um eine Immobilie, gehören die Größe, die Nutzungsmöglichkeit, das Umfeld, die Lage und auch der Modernisierungsstand zu den Bewertungskriterien. Um eine Bewertung vorzunehmen, stehen dir verschiedene Portale im Internet, Gutachter:innen oder auch der Rückgriff auf die gesetzlichen Bestimmungen zur Immobilienbewertung zur Verfügung.
Neben Immobilien sind noch weitere Nachlassgegenstände den Aktiva zuzuordnen – verstecktes Bargeld, ein noch offenes Konto oder Gesellschaftsanteile sind keine Seltenheit und können unter Umständen einen hohen Wert haben. Vor allem Menschen aus den älteren Generationen besitzen häufig wertvollen Schmuck, der nach dem Todesfall mit zum Erbteil gehört.
Die Passiva
Auf der Seite der Passiva befinden sich die eher unschönen Aspekte einer Erbschaft wie Nachlassverbindlichkeiten, Schulden, Schadensersatzansprüche oder sogar weitere Ansprüche, von denen die Erb:innen bislang noch nichts gewusst haben. Für die vertraglichen Verbindlichkeiten haften die Erb:innen in vollem Umfang. Beispiele dafür sind Leasingverträge, laufende Kreditverträge oder auch Mietverträge. Sollen diese Verbindlichkeiten bewertet werden, kommt es darauf an, ob die Verträge kündbar sind und ob die Erwerber:innen die Kündigungen auch gegen den Willen der Mitglieder der Erbengemeinschaft durchsetzen können.
Sollten Schadensersatzansprüche bestehen, deren Höhe bekannt ist, werden diese einfach von den Aktiva abgezogen. Ist dies nicht möglich, muss mit Schätzwerten und Eintrittswahrscheinlichkeiten gerechnet werden. Es besteht zudem die Möglichkeit, dass Ansprüche noch nicht bekannt sind und plötzlich gegen den Nachlass geltend gemacht werden. Hier ist es von Vorteil, wenn ein Aufgebotsverfahren durchgeführt wird. Das Risiko von plötzlich auftauchenden unbekannten Ansprüchen ist dann geringer, aber definitiv nicht ausgeschlossen.
Formerfordernis und Kaufvertrag
Ist es so weit und hast du eine:n Käufer:in für deinen Erbteil gefunden, muss im nächsten Schritt ein Kaufvertrag erstellt werden, der verschiedenen Formerfordernissen genügen und schlussendlich notariell beurkundet werden muss. Das Wichtigste ist, dass der Inhalt den Bedürfnissen beider Vertragsparteien angepasst ist. Wurde der Inhalt ausgehandelt, wird der Vertrag von beiden Parteien vor der Beurkundung unterschrieben.
Wichtige Vertragsinhalte:
Für eine unkomplizierte Vereinbarung und die Vollständigkeit des Vertrages sollte dieser möglichst ausführlich aufgesetzt werden. Die wichtigsten Inhalte sind folgende:
- Nennung der Vertragsparteien
- Wer ist der / die Erblasser:in?
- Welche der Vertragsparteien ist Käufer:in und welche Verkäufer:in?
- Was genau wird verkauft? Möglichst genaue Beschreibung
- Wer ist für die Kostentragung zuständig?
- Wer muss für die aus dem Erbe hervorgehenden Altlasten haften?
- Welchen Betrag muss der / die Käufer:in an den / die Verkäufer:in für den Erwerb zahlen?
- Wie lang soll die Frist für das Vorkaufsrecht der Miterb:innen gelten?
Für die korrekte Erstellung eines Vertrags ist es in den meisten Fällen empfehlenswert, eine:n Anwält:in für Vertragsrecht zu konsultieren und dort die Erstellung vornehmen zu lassen.
Steuern
Immer dann, wenn auf irgendeine Art und Weise Gewinne erwirtschaftet werden, müssen in der Regel Steuern entrichtet werden. Ab einem bestimmten Wert des Nachlasses ist in Deutschland die Erbschaftsteuer zu zahlen. Miterb:innen, die ihren Erbteil verkaufen, werden grundsätzlich nicht von der Pflicht befreit, dem Finanzamt nach § 20 Abs. 1 ErbStG Erbschaftsteuer zu zahlen. Dies liegt darin begründet, dass die Verkäufer:innen die Stellung als Erb:in nie vollständig verlieren. Genauso können die Erwerber:innen nicht zu Erb:innen werden. Zwischen Käufer:in und Verkäufer:in kann im Innenverhältnis aber vereinbart werden, dass der / die Käufer:in die Steuer zu tragen hat. Wird tatsächlich eine Erbschaftsteuer fällig, wird sich dies regelmäßig auf den Kaufpreis auswirken.
Alternativen
Es kann natürlich vorkommen, dass sich ein Verkauf des Erbteils nach der Ermittlung des Kaufpreises als weniger lukrativ herausstellt als anfangs angenommen. Auch können Käufer:innen wieder abspringen und der Verkauf folglich nicht zustande kommen. Sollte dies der Fall sein, gibt es Alternativen, die du anstelle eines Verkaufs erwägen kannst.
Die Erbauseinandersetzung
Entscheidest du dich gegen den Verkauf deines Erbteils, kommt beispielsweise eine Erbauseinandersetzung infrage. Eine solche Auseinandersetzung ist ein Verfahren zur Auflösung der Erbengemeinschaft, da das Ziel in der Aufteilung des Nachlasses unter den Miterb:innen besteht. Die Erbauseinandersetzung wird mit einem Erbauseinandersetzungsvertrag in Gang gesetzt. Formbedürftig ist sie nur dann, wenn das zugrunde liegende Geschäft ebenfalls formbedürftig ist. Wenn nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft der Erbauseinandersetzung zustimmen, kann diese durch eine Erbauseinandersetzungsklage erzwungen werden.
Verzicht auf den Erbteil gegen Abfindung
Eine weitere Möglichkeit ist der Verzicht auf den Erbteil gegen die Zahlung einer Abfindung bzw. einer Entschädigung. Der Erbverzicht ist im Grunde genommen ein Vertrag, der bereits zu Lebzeiten zwischen Erblasser:innen und den jeweiligen Erb:innen geschlossen wird. Die Parteien vereinbaren, dass die Erb:innen auf den ihnen zustehenden Erbteil verzichten und dafür eine Abfindung oder eine Entschädigung erhalten. Damit ein solcher Verzichtsvertrag überhaupt wirksam werden kann, muss er notariell beurkundet werden.
Erbteil verschenken
Damit du deinen Anteil am Nachlass verschenken kann, ist es erst einmal notwendig, dass du überhaupt Erb:in wirst. Das Verschenken ist also ausgeschlossen, sobald du das Erbe ausschlägst. Erwähnenswert ist, dass die Erbengemeinschaft im Falle einer Schenkung nicht über ein Vorkaufsrecht oder ähnliche Rechte verfügt.
Verschenkst du deinen Erbteil an eine:n Dritte:n, muss sich die Erbengemeinschaft mit dieser Person auseinandersetzen. Motive für eine Schenkung statt eines Verkaufs können zum Beispiel darin bestehen, finanziell unabhängig zu sein oder den Wunsch zu haben, den Erbteil einer weniger wohlhabenden Person zu übertragen. Die Schenkung muss, genau wie es auch bei einem Verkauf der Fall ist, notariell beurkundet werden, damit sie rechtswirksam wird.
Teilungsversteigerung
Zum Schluss bleibt noch die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form der Zwangsversteigerung. Das Ziel besteht darin, das Vermögen des Nachlasses in einen Geldbetrag umzuwandeln, der teilbar ist, sodass die Miteigentümerschaften aufgelöst werden können. Die Teilungsversteigerung kommt oft zum Einsatz, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben. Sie ist das bevorzugte Mittel, wenn die Beteiligten sich nicht einigen können, was mit dem gemeinsam geerbten Haus geschehen bzw. wer es behalten soll. Häufig gehen dem Entschluss zu einer Teilungsversteigerung Streitigkeiten zwischen den Parteien voraus.
Für die Durchführung dieser Maßnahme muss zunächst ein Antrag gestellt werden, wozu grundsätzlich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft berechtigt sind. Das Versteigerungsgericht prüft den Antrag und fasst einen Anordnungsbeschluss, der den Antragsgegner:innen im Anschluss zugestellt wird. Nun ist der Verkehrswert des Objektes festzulegen, was häufig durch ein Wertgutachten geschieht. Sodann wird ein Versteigerungstermin festgelegt und ein entsprechendes Inserat geschaltet. Nachdem das Objekt an den Meistbietenden verkauft wurde, erfolgt die Erlösverteilung auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft. Um den Grundbucheintrag des neuen Eigentümers kümmert sich das Gericht.
Fazit
Nach dem Versterben von Erblasser:innen müssen sich die Erb:innen mit dem Vermächtnis auseinandersetzen, wobei es in vielen Fällen zu Streitigkeiten innerhalb von Erbengemeinschaften kommt. Insbesondere in diesen Fällen entscheiden sich Erb:innen häufig dafür, ihren Anteil am Nachlass zu verkaufen. Dies ist grundsätzlich möglich, wobei es bezüglich des Kaufvertrags einiges zu berücksichtigen gilt. Beachtet man die Formalitäten, setzt den Kaufvertrag inklusive aller notwendigen Inhalte auf und lässt ihn anschließend notariell beurkunden, steht dem Verkauf nichts mehr im Weg. Sollte ein Verkauf aus verschiedenen Gründen jedoch nicht infrage kommen, kann man sich für Alternativen wie eine Teilungsversteigerung, eine Schenkung oder den Verzicht auf den Erbteil gegen eine Abfindung entscheiden.
FAQ: Fragen und Antworten zum Verkauf des Erbteils
Wie kann ich einen Erbteil verkaufen?
Zunächst musst du eine:n geeignete:n Käufer:in finden. Im Anschluss müssen die Parteien einen Kaufvertrag aufsetzen, der notariell beurkundet wird.
Mit welchen Verfahren kann man den Preis für den Erbteil ermitteln?
Das einfachste Verfahren besteht darin, die Aktiva zusammenzurechnen und anschließend die Passiva von diesem Betrag abzuziehen. Der Wert von Nachlassgegenständen, wie zum Beispiel Immobilien, kann durch Gutachten bestimmt werden.
Welche Alternativen gibt es zum Verkauf des Erbteils?
Der Anteil am Erbe kann ebenso verschenkt werden, du kannst gegen die Zahlung einer Abfindung auf deinen Anteil verzichten, dich für eine Erbauseinandersetzung entscheiden oder es wird eine Teilungsversteigerung durchgeführt.
Kann ich meinen Erbteil auch verschenken?
Das Verschenken des Erbteils ist genauso möglich wie der Verkauf.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf der Erbschaft und dem Verkauf des Erbteils?
Beim Verkauf des Erbteils veräußern Mitglieder einer Erbengemeinschaft den eigenen Anteil am Nachlass. Verkaufen alle Miterb:innen ihre Erbteile gemeinsam, verkaufen sie die ganze Erbschaft.
Gibt es einen Marktplatz, auf dem ich meinen Erbteil verkaufen kann?
Im Internet gibt es verschiedene Anbieter, die Erbteile ankaufen oder den Erbanteil an infrage kommende Käufer:innen vermitteln.
An wen kann ich meinen Erbteil verkaufen?
Grundsätzlich kann der Erbteil an jede beliebige Person verkauft werden, die Interesse daran hat und sich zum Kauf bereit erklärt.
