Erbschaftskauf: Definition, Ablauf, Risiken
Im Rahmen einer Erbschaft kann es zu einigen Problemen kommen. Zum einen kann es lange dauern, bis man Zugriff auf seinen Anteil am Erbe hat, zum anderen muss man sich unter Umständen mit Miterb:innen auseinandersetzen, was stressig und zeitintensiv sein kann. Daher ziehen Erb:innen mitunter den Verkauf ihrer Anteile am Nachlass in Betracht. Wir möchten in diesem Artikel aufzeigen, welche potenziellen Käufergruppen es für einen Erbteil gibt und wie ein solcher Erbschaftskauf abläuft. Weiterhin zeigen wir sowohl die Vorteile als auch die Risiken eines Erbschaftskaufs auf.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem sogenannten Erbschaftskauf treten Erb:innen ihren Anspruch auf einen Anteil der Erbgegenstände an eine dritte Person ab.
- Zu den potenziellen Käufergruppen von Erbteilen gehören neben Banken und spezialisierten Unternehmen auch die Miterb:innen, die dank ihres Vorkaufsrechts eine Sonderstellung haben.
- Miterb:innen verfügen über ein Vorkaufsrecht und haben 2 Monate lang Zeit, um den Anteil der Verkäufer:innen selbst zu erwerben – dabei gelten die Konditionen, die Verkäufer:innen und Käufer:innen vereinbart haben.
- Ein Erbschaftskaufvertrag muss immer notariell beurkundet werden. Geschieht dies nicht, hat der Vertrag keine Gültigkeit.
- Verkäufer:innen tragen nur dann eine Haftung, wenn sie Mängel absichtlich verschwiegen oder eine Garantie abgegeben haben.
Definition und Rechtslage
Bei einem Erbschaftskauf kommt ein Kaufvertrag über eine Erbschaft zustande. Dabei hat der Erbschaftskauf im rechtlichen Sinne den Charakter eines Rechtsgeschäfts nach § 2033 BGB. Bei diesem Kaufvertrag wird ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen 2 Parteien aufgesetzt. Dieser ist von einem gewöhnlichen Kaufvertrag zu unterscheiden, über den ein Gut von einer Partei an eine andere Partei verkauft wird. Denn beim Erbschaftskauf wird ein Recht verkauft. Dabei übertragen Erb:innen ihren Erbschaftsanspruch an eine andere Person, die sie dafür bezahlt.
Die Einzelheiten sind in § 2371 BGB sowie den folgenden Paragraphen geregelt. Die gesetzliche Erbfolge bestimmt, in welcher Reihenfolge geerbt wird und gilt dann, wenn kein Testament aufgesetzt wurde. Diese ist in Deutschland so geregelt, dass sie nur für verheiratete Paare gilt und nicht für geschiedene oder unverheiratete Personen.
Potenzielle Käufergruppen
Wer seinen Erbanteil verkaufen möchte, sollte wissen, für welche Käufergruppen der Kauf eines Erbes infrage kommt. Grundsätzlich gilt, dass jede natürliche oder juristische Person den Anteil am Nachlass erwerben kann. Aber nicht jede:r hat Interesse daran, den Anteil eines Erbes aufzukaufen. Häufig haben bestimmte Unternehmen Interesse an Erbschaftskäufen, wenn sie sich auf den Erwerb von Erbanteilen spezialisiert haben. Auch Banken können für den Kauf infrage kommen. Ein besonderes Interesse daran können natürlich auch Miterb:innen haben. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Erbschaftsgegenstände einen emotionalen Wert für die anderen Erb:innen aufweisen. Unter Umständen können Fachanwält:innen an Käufer:innen vermitteln.
- Spezialisierte Unternehmen
- Banken
- Miterb:innen
Miterb:innen haben ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie die Erbanteile zu den Konditionen erwerben können, zu denen eine dritte Person sie gekauft hätte.
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Beide Vertragsparteien verfügen sowohl über Rechte als auch Pflichten. Daher möchten wir dich in den folgenden Abschnitten darüber aufklären, welchen Pflichten die Parteien nachkommen müssen und welche Rechte sie geltend machen können.
Übertragung des Erbteils gemäß § 2033 BGB
Miterb:innen müssen sich dazu verpflichten, ihren Anteil am Erbe gemäß § 2033 BGB an die andere Vertragspartei zu übertragen. Wichtig zu wissen ist, dass sie sich nicht dazu verpflichten, das Eigentum bestimmter zur Erbschaft gehörender Gegenstände an die andere Partei zu übertragen, denn das ist rechtlich nicht möglich. Dementsprechend beschränkt sich die Verpflichtung lediglich auf die Übertragung von einem Anteil an der Gesamtheit des Erbes.
Zahlung des vereinbarten Kaufpreises
Käufer:innen eines Erbteils sind gegenüber den Verkäufer:innen dazu verpflichtet, den im Vertrag festgelegten Kaufpreis zu zahlen. Sofern es im Vertrag nicht anders geregelt ist, übernehmen die Käufer:innen auch die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten.
Vorlage des Erbscheins
Käufer:innen können von Verkäufer:innen verlangen, dass diese einen Erbschein vorlegen. In diesem Dokument steht, wer Erbe:in ist und welcher Anteil am Nachlass dieser Person zusteht. Bei einem Alleinerbschein ist nur der / die Alleinerb:in aufgeführt. Gibt es allerdings mehrere Erb:innen, handelt es sich um einen gemeinschaftlichen Erbschein und alle Miterb:innen sind in diesem Dokument aufgeführt. Die Vorlage des Erbscheins gibt Käufer:innen eine gewisse Sicherheit, weil hierdurch zu erkennen ist, dass es sich bei den Vertragspartner:innen tatsächlich um Erb:innen handelt.
Haftung
Grundsätzlich ist die Haftung für Sachmängel bei einem Erbschaftskauf stark eingeschränkt. Dementsprechend haften Verkäufer:innen nur dann, wenn sie von Mängeln gewusst und diese absichtlich verschwiegen haben. Eine Haftung kann auch dann eintreten, wenn Verkäufer:innen eine Garantie geben. Bei Rechtsmängeln entsteht für Verkäufer:innen unter anderem dann eine Haftung, wenn eine Testamentsvollstreckung oder Nacherbschaft angeordnet ist.
Vorteile eines Erbschaftskaufs
Der Verkauf der eigenen Anteile am Erbe kann mit großen Vorteilen verbunden sein. Zu nennen ist hier zunächst, dass du das Geld sofort erhältst und nicht mehr darauf warten musst. Denn beim Erbfall kann der Prozess der Aufteilung des Nachlasses recht viel Zeit in Anspruch nehmen und nervenaufreibend werden. Das gilt zumindest dann, wenn du kein:e Alleinerb:in bist. Denn dann musst du dich mit den Miterb:innen auseinandersetzen und klären, wer welche Nachlassgegenstände erhält, wobei es leicht zu Streitigkeiten kommen kann. Du kannst durch den Verkauf deines Anteils somit viel Zeit und Nerven sparen. Es kommen auch keine laufenden Kosten mehr auf dich zu. Unter Umständen muss bei Unstimmigkeiten mit anderen Erb:innen ein:e Anwält:in eingeschaltet werden, was zu entsprechenden Kosten führt.
- Sofortige finanzielle Mittel
- Zeitersparnis
- Keine Auseinandersetzung mit Miterb:innen
- Keine laufenden Kosten
Der Verkauf der Anteile eines Erbes kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn man dringend Liquidität benötigt oder Miterb:innen hat.
Ablauf eines Erbschaftskaufs
Nachfolgend erläutern wir die einzelnen Schritte, die du durchlaufen musst, wenn du ein Erbe verkaufen möchtest.
Käufer finden
Im ersten Schritt muss logischerweise zuerst einmal ein:e Käufer:in für den Anteil am Erbe gefunden werden. Mit diesem / dieser müssen die Details des Verkaufs besprochen werden. Erst, wenn beide Parteien sich geeinigt haben, kann der nächste Schritt in Angriff genommen werden.
Termin beim Notar vereinbaren
Im nächsten Schritt muss ein Termin bei einem / einer Notar:in ausgemacht werden. Denn gemäß § 2033 BGB muss ein Erbschaftskaufvertrag zwangsläufig notariell beurkundet werden. Grundsätzlich kann jede:r Notar:in damit beauftragt werden, selbst wenn du nicht im jeweiligen Amtsbereich lebst.
Wahrnehmung des Termins
Zum Notar:innen-Termin müssen beide Parteien erscheinen und ihre persönlichen Daten angeben. Nun wird bereits ein erster Entwurf des Vertrags erstellt. Dabei müssen Verkäufer:innen nachweisen können, dass sie Anspruch auf das Erbe haben. Dies kann zum Beispiel mithilfe eines Erbschein geschehen. Zudem muss der Erbteil im Detail bezeichnet werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Notar:innen sind dazu verpflichtet, den einzelnen Parteien nun ausreichend Zeit einzuräumen, da auch unerfahrene Beteiligte die Chance haben müssen, sich umfangreich zu informieren.
Beurkundung
In der Regel erfolgt die Beurkundung durch den / die Notar:in 2 Wochen nachdem beide Parteien einen Entwurf des Vertrags erhalten haben. Dabei unterzeichnen beide Parteien den Vertrag, welcher anschließend notariell beglaubigt wird. Sofern die Frist nicht eingehalten werden kann, müssen Notar:innen die Gründe hierfür schriftlich festhalten.
Der Vertrag kommt nur dann zustande, wenn sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in mit dem Inhalt einverstanden sind und ihn unterzeichnen.
Anzeige des Verkaufs
Verkäufer:innen eines Erbteils haben gegenüber den Nachlassgläubiger:innen die Pflicht, den Verkauf sowie den Namen der Käufer:innen beim zuständigen Nachlassgericht anzuzeigen. Die Anzeige kann auch vonseiten der Käufer:innen getätigt werden.
Unterlagen und Formvorschriften
Es gilt, dass ein Erbschaftskauf immer notariell beurkundet werden muss. Das bedeutet, dass der Gang zum Notar nicht vermieden werden kann. Wenn diese Formvorschrift nicht eingehalten wird, dann ist der Vertrag nicht gültig. Grundsätzlich müssen beim Verkauf eines Erbteils keine Unterlagen eingereicht werden. Allerdings ist es sehr wahrscheinlich, dass der Käufer zumindest die Vorlage eines Erbscheins fordern wird, um zu überprüfen, ob du ihm den Erbteil auch verkaufen kannst. Zusätzlich dazu kommt es oft vor, dass der Käufer die Vorlage von weiteren Unterlagen anfordern wird, um einen angemessenen Kaufpreis ermitteln zu können. Hierzu gehören beispielsweise Informationen zum Nachlass, Testament, Aufstellung von Aktiva und Passiva oder Bankauszüge.
Besonderheiten des Erbschaftskaufs: Was ist zu beachten?
Ein Erbschaftskauf geht mit gewissen Besonderheiten einher, die du unbedingt kennen solltest. Daher stellen wir dir in den folgenden Abschnitten mehrere Faktoren vor, die du beachten solltest, wenn du einen Erbschaftskauf durchführen möchtest.
Kein Recht auf einzelne Güter des Erbes
Beim Kauf eines Erbteils sollte unbedingt beachtet werden, dass kein Recht auf ein einzelnes Gut aus der Erbschaft besteht. Wenn du also per Erbschaftskauf einen Anteil an einem Erbe erwirbst und noch weitere Miterb:innen vorhanden sind, gibt es keine Garantie dafür, dass du einen bestimmten Gegenstand letztendlich auch erhältst. Gehört zum Beispiel eine seltene Rolex zur Erbmasse, dann hast du nicht automatisch ein Anrecht darauf. Stattdessen gehört dir ein Anteil an der Gesamtheit aller Erbgegenstände. Dementsprechend muss eine Einigung mit den Miterb:innen getroffen werden.
Der Gang zum Notar ist Pflicht
Bei einem Erbschaftskauf wirst du nicht um den Besuch bei einem / einer Notar:in herumkommen. Denn dieser ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Schließt du einen Vertrag ohne notarielle Beurkundung ab, ist dieser nicht gültig. Das ist deshalb so, weil der Gesetzgeber vermeiden möchte, dass ein Vertrag überhastet und zum Nachteil einer Partei abgeschlossen wird.
Du bist kein richtiger Erbe
Wer einen Anteil an einem Erbe kauft, wird dadurch nicht automatisch Erb:in. Du kaufst nämlich nur den Anspruch auf einen Anteil am Erbe.
Konsequenzen des Erbschaftskaufs
Ein Erbschaftskauf ist für beide Parteien mit Konsequenzen verbunden, die wir dir im Folgenden genauer darlegen.
Für den Erben
Für Erb:innen besteht die Konsequenz eines Erbschaftskaufs darin, dass sie ihren Anspruch auf einen bestimmten Anteil am Erbe an eine dritte Person gegen Zahlung eines Entgelts abtreten. Dementsprechend erhalten Erb:innen sofort einen bestimmten Geldbetrag, haben dafür aber keine Rechte mehr, wenn es darum geht, einen Anteil am Erbe zu erhalten.
Für den Käufer
Käufer:innen sichern sich durch den Erwerb eines Erbteils den Anspruch auf einen Anteil am Nachlass. Sie müssen nach erfolgreichem Vertragsschluss den Kaufpreis an die Erb:innen bzw. Verkäufer:innen zahlen. Dabei übernehmen sie deren Nachlassverbindlichkeiten, sofern dies vertraglich nicht anders geregelt wurde. Außerdem müssen sie sich unter Umständen mit den Miterb:innen auseinandersetzen, sollte es diese geben.
Probleme und Risiken
Käufer:innen eines Erbteils tragen enorme Risiken, denn sie nehmen die Position der Erb:innen ein. Dementsprechend haften Käufer:innen auch für versteckte Schulden, sodass das Investment zu einem Verlust werden kann. Ein Problem stellt zudem dar, dass die Miterb:innen über ein Vorkaufsrecht verfügen. Das bedeutet, dass diese 2 Monate lang die Möglichkeit haben, den Erbteil der Verkäufer:innen zu übernehmen – und das zu den Konditionen, die zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen ausgehandelt wurden. Käufer:innen erhalten ihr Geld dann zwar von den Miterb:innen zurück, allerdings ist das Geschäft dann geplatzt und der Zeitaufwand war vergebens.
Käufer:innen sollten zudem sicherstellen, dass sie den Vertrag mit wirklichen Erb:innen aufsetzen. Wenn kein Testament vorhanden ist, bestimmt die gesetzliche Erbfolge die Rangfolge der Erb:innen. Manchmal wird aber auch ein sogenanntes Berliner Testament erstellt, welches die Erbfolge regelt. Für Erb:innen besteht dann das Risiko, dass diese ihren Erbteil unter Wert verkaufen.
Fazit
Ein Erbschaftskauf stellt für Erb:innen die Möglichkeit dar, ihr Erbe zu verkaufen und dadurch sofort Geld einzunehmen. Damit übertragen sie gleichzeitig das Risiko an die Käufer:innen, falls beispielsweise versteckte Schulden zutage treten sollten. Dabei gehen Erb:innen allerdings selbst das Risiko ein, ihre Anteile unter Wert zu verkaufen, wobei die Käufer:innen in diesem Fall entsprechende Profite einstreichen würden. Ein Vertrag über einen Erbschaftskauf muss immer notariell beurkundet werden, was den Prozess zeit- und kostenaufwendig macht.
FAQ: Fragen und Antworten zum Erbschaftskauf
Wer kauft einen Erbteil?
Ein Erbteil kann von darauf spezialisierten Unternehmen, Banken oder auch Miterb:innen gekauft werden.
Kann ich mein Erbe verkaufen?
Ja, du kannst dein Erbe bzw. den Anspruch darauf verkaufen.
Wie funktioniert ein Erbteilsverkauf?
Bei einem Erbteilsverkauf musst du dich mit einem / einer Käufer:in auf einen Vertrag einigen und diesen anschließend notariell beurkunden lassen.
Was passiert, wenn ein:e Erb:in nicht verkaufen will?
Wenn eine Erbengemeinschaft ein Objekt, beispielsweise ein Haus, verkaufen möchte, aber ein:e Erb:in dies ablehnt, kann das Haus versteigert und der Geldbetrag unter den Erb:innen aufgeteilt werden.
Wie komme ich aus einer Erbengemeinschaft heraus?
Am einfachsten kommst du aus einer Erbengemeinschaft heraus, indem du deinen Anteil am Erbe verkaufst.
Haben Erb:innen ein Vorkaufsrecht?
Ja, Erb:innen besitzen ein Vorkaufsrecht und können zu den Konditionen, die Käufer:in und Verkäufer:in ausgehandelt haben, den Anteil von Miterb:innen kaufen.
Was ist ein Erbkaufvertrag?
Über einen Erbkaufvertrag können Erb:innen den Anspruch auf ihren Erbanteil an eine dritte Person verkaufen.
