Was sind REITs?

thomasbaer
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Letzte Überarbeitung am 13. Dezember 2021
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Das Wichtigste in Kürze

  • Durch eine Investition in Immobilien mittels Aktien oder Immobilienfonds können sich Anleger:innen mit kleinen Beträgen am Immobilienmarkt beteiligen.
  • Eine besondere Form der Kapitalanlage am Immobilienmarkt bzw. der indirekten Immobilienanlage sind REITs (Real Estate Investment Trusts).
  • REITs sind in allen möglichen Bereichen des Immobilienmarktes tätig. Merkmale sind Steuerbefreiung auf Unternehmensebene und eine hohe Gewinnausschüttung (mindestens 90 Prozent der Gewinne).
  • Weltweit sind es mehrere hundert öffentliche REITs, wobei es neben börsengehandelten REITs zahlreiche nicht börsennotierte REIT-Aktien gibt. In Deutschland gibt es fünf börsennotierte Immobiliengesellschaften mit REIT Status.
  • Mit REIT-ETFs können Anleger:innen an den Entwicklungen eines REIT-Immobilienindex teilhaben und ihr Immobilienportfolio diversifizieren.

Immobilienbesitz und Immobilienvermögen werden von zahlreichen Vermögensverwaltern und Anlageexperten für den Vermögensaufbau und die Depotabsicherung empfohlen. Ein in diesem Zusammenhang diskutiertes Thema dabei ist: „Soll man eine eigene Immobilie kaufen oder über die Börse in Immobilien investieren“.

Immobilien sind teuer und lassen sich meist nur mithilfe von umfangreichen Immobilienfinanzierungen realisieren. Eigenkapital und großes Durchhaltevermögen für die jahrzehntelange Kreditrückzahlung sind notwendig. Aus diesen Gründen kann bzw. will nicht jeder ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Es besteht alternativ die Möglichkeit, Kapital in den Immobilienmarkt zu investieren und von Betongold zu profitieren. Anleger:innen haben die Wahl zwischen verschiedenen Anlageformen, darunter offene oder geschlossene Immobilienfonds, börsennotierte Immobilienunternehmen, Zertifikate, ETFs, Crowdinvesting oder REITs (Real Estate Investment Trusts).

REITs gehören mittlerweile zu den wichtigsten Kapitalanlagen am Immobilienmarkt. In unserem Ratgeber erfährst du wesentliche Details über REITs. Dabei gehen wir auf die Vorteile und Nachteile sowie Besonderheiten von REITs für Investor:innen ein. Wir stellen einige interessante deutsche und internationale REITs näher vor.

Disclaimer: Haftungsausschluss – „Keine Anlageempfehlung“

Die aufgeführten Informationen dienen rein Informationszwecken und stellen keine Anlageempfehlung bzw. eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Immobilienaktien oder bestimmten Wertpapieranlagen dar. Erwähnte Performance-Ergebnisse dienen der Veranschaulichung vergangener Renditen oder Wertentwicklungen. Sie sind kein Hinweis auf zukünftige Renditen oder Gewinne. Eine Gewährleistung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen wird durch Onlinebanken.com ausgeschlossen.

Was sind REITs?

REIT steht für Real Estate Investment Trust. Ins Deutsche übertragen, bedeutet der englische Begriff in etwa „Immobilieninvestmentgesellschaft“ bzw. „Aktiengesellschaften mit Fokus auf Immobilienbranche“.

Beim REIT handelt es sich um eine spezielle Immobilien-Aktiengesellschaft bzw. Kapital- und Investmentgesellschaft und Anlageform zum Investieren in Immobilien auf der Basis börsengehandelter Aktien.

REITs werden häufig pauschal als Immobilienaktien bezeichnet. Das ist möglicherweise etwas ungenau, da es eine Reihe von börsennotierten Immobilienunternehmen bzw. reinen Immobilienaktien wie Vonovia oder Deutsche Wohnen gibt, die nicht wie REIT-Aktien von einer Steuerbefreiung auf Unternehmensebene profitieren.

Ein REIT ist in erster Linie im Immobilienmarkt tätig. Die geschäftliche Tätigkeit besteht vielfach im Besitzen und Verwalten von Immobilien. Einige REIT-Gesellschaften halten Wertpapiere auf Immobilien oder Hypotheken.

Das Vermögen der REITs bilden Immobilien und Hypotheken. Je nach verfolgtem Geschäftsmodell erwirtschaften REITs Gewinne entweder durch Verkauf und die Vermietung von Immobilien bzw. Verpachtung von Grundstücken oder aus Zinsen aus Anleihegeschäften mit eigenen Immobilien.

Die Mehrzahl der REITs ist börsennotiert und ist im Besitz steuerlicher Privilegien. Dazu gehört die Befreiung von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer.

Bedingungen für die Steuerprivilegien auf Unternehmensseite sind die Erzielung der Einkünfte aus Immobilien zu mindestens 75 Prozent und die Ausschüttung der Erträge zu mindestens 90 Prozent. Die Ausschüttungen werden von Anteilseignern und Anteilseignerinnen gemäß Abgeltungssteuer versteuert.

Die ersten REITs wurden vor mehr als sechs Jahrzehnten in den USA zugelassen. Mittlerweile gibt es sie in mehr als 20 Ländern. In Deutschland gibt es REITs seit 2007.

Hinweis

REITs (Real Estate Investment Trusts) wurden geschaffen, um Investor:innen eine transparente Immobilien-Anlageprodukt zu bieten, das unkompliziert und jederzeit handelbar ist und geringe Transaktionskosten aufweist, wie es typisch für die Aktie ist. Zugleich besitzt es Eigenschaften der Anlageklasse Immobilie.

Welche verschiedenen REITs-Arten gibt es?

Ein Wesensmerkmal der REITs ist, dass sie Investitionen in jegliches unbewegliches Vermögen investieren tätigen dürfen. Das schließt ein: Gebäude, Grundstücke und auch Schiffe. Ein REIT wählt seine Investitionen meist gemäß seiner Spezialisierung aus und investiert nicht beliebig in bewegliche Sachwerte. REITs investieren alle möglichen Immobilienbereiche von Krankenhäuser und Pflegeheime (Healthcare-REITs) über Wohnimmobilien (Residential-REITs) Bürohäuser bis Bürogebäude (Office-REITs). Ebenso decken sie Hotels, Casinos und landwirtschaftliche Flächen ab.

Abhängig von der Geschäftstätigkeit der Gesellschaften werden REITs in drei unterschiedliche Typen eingeteilt. Im Einzelnen sind das Equity-REITs, Mortage-REITs und Hybrid-REITs.

  • Equity-REITs besitzen, be- und/oder vertreiben Immobilien und Grundstücke. Erwirtschaftete Erträge aus Miet-/Pachteinnahmen und beim Immobilienverkauf werden zu großen Teilen an die Investor:innen ausgeschüttet. Equity-REITs in ihrer bestandshaltenden Form machen den Hauptteil des gesamten REITs-Geschäftes aus.
  • Mortage-REITs erwirtschaften Erträge aus Zinsen, indem sie Immobilienprojekte finanzieren, wobei sie Kredite durch den Kauf von Hypotheken vergeben. Bei Mortage-REITs investieren Anleger:innen in ein immobilienbesichertes Anlageprodukt.
  • Hybrid-REITs sind eine Kombination aus den Eigenschaften von Equity- und Mortage-REITs. Sie befassen sich mit dem Besitz von Immobilien und ebenso mit dem Gewähren von Darlehen an Unternehmen, die Inhaber oder Betreiber von Immobilien sind. Kurz gesagt Hybrid-REITS investieren sowohl in Sachwerte (Immobilien) als auch in Immobilien-Anleihen.

Eine Unterscheidung der REITs kann auch nach den Immobiliensektoren vorgenommen werden. In 20 Ländern weltweit sind REITs als Anlageform zugelassen. Eine Vielzahl davon befindet sich in den USA, weitere in Kanada, Japan, Deutschland, Großbritannien, Frankreich und Belgien. Unterschiede gibt es u.a. hinsichtlich der Mindestausschüttung, Mindestvolumen an Immobilienbesitz und den national geltenden Steuerregelungen.

Hinweis

Nationale Regelungen jeweiliger Länder geben vor, welche Rechtsform ein REIT haben kann. In den USA kann ein REIT die Rechtsform Trust oder Corporation haben. In Belgien wird die Form eines Investmentfonds verwendet. In Frankreich und in den Niederlanden besitzen REITs die Rechtsform einer beschränkt haftenden Kapitalgesellschaft. Die deutschen REITs werden als börsennotierte Aktiengesellschaften geführt.

Vorteile und Nachteile von REITs in der Übersicht

Vorteile

Einer REIT-Aktiengesellschaft gewährt der Gesetzgeber eine Steuerbefreiung. Verkaufen Unternehmen ihren Immobilienbesitz an REITs können sie Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen und mit dem Mehrertrag nach Steuern ihre Liquidität erhöhen. REITs bieten auch Anleger:innen eine Vielzahl von Vorteilen.

Geldanlage transparent und flexibel

  • Anleger:innen profitieren von den Vorteilen einer Aktienanlage in Kombination mit der Stabilität einer Immobilieninvestition. Investiert wird in börsennotierte Immobilien als Aktien. Börsennotierte REIT-Aktien können jederzeit über die Börse erworben und veräußert werden.
  • REITs erwirtschaften Erträge mittels langfristig vertraglich gebundenen Mieteinnahmen oder Zinszahlungen aus Immobilienanleihen.

Hohe Dividendenausschüttungen

  • Die ausgeschüttete Dividende ist dank steuerlicher Vergünstigungen höher als bei normalen Dividenden-Aktien. Für REITs hat der Gesetzgeber eine Mindestausschüttung der Erträge festgelegt. Für deutsche REITs gilt eine gesetzlich festgelegte Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent bezogen auf den Jahresüberschusses.

Maximaler Ertrag nach Steuern

  • Es werden keine Ertragsteuern auf Unternehmensebene fällig. Deutsche REITs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer befreit.
  • Die Dividenden versteuern Aktionär:innen auf Basis Abgeltungssteuer (maximal 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag + ggf. Kirchensteuer). Geringere Steuersätze (15 Prozent) können von Unternehmen und ausländischen Aktionär:innen genutzt werden.

Solide Sicherheit eines Sachwerts

  • Immobilien sind der in Deutschland führende Sachwert. Immobilieninvestments werden je nach Risikoklasse sicherheitsorientiert bis sehr spekulativ eingestuft. Hohes Risiko gilt vor allem für REITs, die Erträge mit Immobilien-Anleihen erwirtschaften.
  • REITs versprechen gewisse Sicherheit durch Eigenkapitalstärke. Für deutsche REITs ist eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent des Immobilienvermögens vorgeschrieben und im Jahresabschluss nachzuweisen.

Nachteile

Nicht jeder will in REITs Geld investieren. Es gibt durchaus Kritik von Anlageexperten, die REITs als eine schlechte Investition bewerten. Als Gründe werden angeführt:

  • Unter Umständen bieten REITs keinen großen Kapitalzuwachs. Verhindert wird das durch die Pflicht, 90 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionär:innen zurückzuzahlen. Die hohe Ertragsausschüttung begrenzt die Möglichkeiten, erneut in Immobilien zum Zweck der Wertsteigerung zu investieren oder neue Beteiligungen zu erwerben.
  • Viele REITs können zwar kostengünstig beim Broker, möglichst ohne Depotgebühren, gehandelt werden. Aufgrund ihrer Struktur weisen sie teilweise hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren auf. Das ist vor allem bei nicht börsennotierten REITs der Fall.
  • Im Laufe der Zeit haben sich REITs zunehmend den Entwicklungen des breiteren Aktienmarktes angepasst. Damit wird ihr Portfolio stärker von den Schwankungen des Marktes beeinflusst.
  • Ein REIT ist immer nur so werthaltig, wie die im Portfolio befindlichen Immobilien. Während einer Finanzkrise kann es passieren, dass die Immobilien insgesamt einen starken Wertrückgang verzeichnen. Das bleibt nicht ohne negative Auswirkungen auf die inneren Werte des REITs.
Wichtig

Bei börsengehandelten REITs sind die Risiken geringer als bei nicht börsennotierten REITs. Konzentriere dich bei der Auswahl auf REITs mit günstigen Gebühren (Vorabgebühren, Verwaltungsgebühren), jederzeitiger Rückzahlung und Transparenz bei den Unternehmensdaten. Hohe Gebühren könnten das Management zum Finden von Angeboten verleiten, die nicht unbedingt im Anlegerinteresse sind in erster Linie ihre Vergütung maximieren.

Ist Wohneigentum ein Ersatz für Investitionen in REITs?

Das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung stellt keine Investition dar, vor allem wenn es mit einem umfangreichen Bau- bzw. Immobilienkredit finanziert wird. Aus dem Hausbesitz entsteht kein laufendes Einkommen. Du bist mit hohen laufenden Kosten konfrontiert. Dazu gehören Kreditzinsen, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und Unterhaltskosten. Mit REITs investierst du in Gewerbeimmobilien, die langfristig kontinuierliche Einnahmen aus Vermietung generieren.

Ein REIT ist zudem eine liquide Immobilienanlage mit Risikodiversifizierung durch Immobilienbesitz an unterschiedlichen geografischen Standorten. Das Haus kann bei der Liquidität, der Risikodiversifizierung und der Einkommenserwirtschaftung nicht mithalten. REITs sind Immobilien und Vermögenswerte, die für dich Gewinne erwirtschaften.

Welche Performance REITs erwirtschaften

Die ersten REITs wurden 1960 in den USA eingeführt. Ziel der Einführung der indirekten Immobilienlage war es, Kleinanleger:innen einen einfachen Zugang zu einem möglichst sicheren Investment zu ermöglichen. In den USA werden laut Regierungsportal „irs.gov – Internal Revenue Service“ mehr als 1.100 REITs betrieben. Die Grundlage dieser Angabe bildet die Anzahl der eingereichten Steuererklärungen.

Bei der US-Börsenaufsicht SEC haben sich mehr als 200 REITs für den Börsenhandel an einer der großen US-Börse registriert, die an einer der großen Börsen gehandelt werden. Das Immobilienvermögen bewegt sich bei rund drei Billionen US-Dollar. Die Marktkapitalisierung liegt über der Marke von mehr als 1,25 Billionen US-Dollar (2020).

Einen einfachen Überblick über die Wertentwicklung von europäischen und US-amerikanischen Immobilienunternehmen bieten Immobilien-Indizes wie der EPRA-Index der European Public Real Estate Association und der NAREIT-Index der National Association of Real Estate Investment Trust.

REITs haben die Wertentwicklung des S&P 500 in den vergangenen 20 und 30 Jahren übertroffen. Der durchschnittliche REIT weist eine Dividendenrendite von 4,33 Prozent aus. Die jährliche Rendite von US-Equity-REITs lag von 1971 bis 2003 bei 13 Prozent. Zum Vergleich erzielte der Der Dow Jones Industrial im gleichen Zeitraum eine Wertsteigerung von etwa acht Prozent jährlich. Der REIT-Indizes FTSE EPRA NAREIT Developed verzeichnete über einen Zeitraum von 2000 bis 2020 eine Rendite von 152 Prozent.

Wichtig

Renditen der Vergangenheit sind keine Gewähr für künftige Wertentwicklungen. Anleger:innen sollten bei einem REIT-Investment Risiken nicht außen vor lassen. Ein indirektes Immobilieninvestment bietet trotz des Investierens in Sachwerte keine absolute Sicherheit. Wie bei anderen Börsenwertpapieren wird die Wertentwicklung des REIT von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Auf die Kurse wirken allgemeines Börsenklima, Marktumfeld und Qualität des Managements.

REITs in Deutschland: Anforderungen an deutsche REIT-AGs

Deutsche REITs bzw. G-REITs (German Real Estate Investment Trust) wurden 2007 eingeführt. Das entsprechende Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen wurde durch den Deutschen Bundestag im März 2007 verabschiedet.

Auf welcher Basis deutsche REITs tätig werden können, ist detailliert im Gesetz für deutsche REITs geregelt. Es enthält Ausführungen wie

  • steuerliche Vergünstigungen
  • Regulierung des Aktionärskreises
  • Vorgaben zur Kreditaufnahme
  • Vorgaben bei Anlage- und Investitionsvorhaben

G-REITs sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Gewinne der G-REITs werden auf der Aktionärsseite besteuert. Die Ausschüttungen / Dividenden werden nach dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Investors bzw. der jeweiligen Investorin versteuert. Das Halbeinkünfteverfahren findet keine Anwendung.

Deutsche REITs müssen im Gegenzug 90 Prozent des nach Handelsgesetzbuch ermittelten Gewinns an die Anleger:innen ausschütten.

Eine G-REIT-AG muss ein Vermögen von mindestens 75 Prozent aus Immobilien halten. Mindestens 75 Prozent der Bruttoerträge müssen auf unbewegliches Vermögen zurückzuführen sein. Zulässig sind Erträge aus Vermietung, Verpachtung, Verkaufsgewinne oder Leasing.

Weitere Anforderungen an G-REITs sind:

  • Notierung am regulierten Markt im Segment General Standard oder Prime Standard,
  • Unternehmenssitz und Geschäftsleitung in Deutschland,
  • Grundkapital in Höhe von mindestens 15 Millionen Euro,
  • Mindestens 15 Prozent der Aktien in Streubesitz (bei Börsenzulassung mindestens 25 Prozent),
  • Direkte Beteiligungen von über 10 Prozent nicht erlaubt (indirekte ja).

Um den reinen Handel mit Immobilien auszuschließen, sind im Gesetz weitere Einschränkungen wie Mindestbesitzdauer steuerbegünstigter Immobilien für Verkäufer an den REIT und dem REIT selbst vorgesehen.

Deutsche REITs – Eine RX REIT Liste

Deutsche REITs sind im deutschen REIT-Index „RX REIT“ (ISIN: DE000A0MEN74) gelistet. Derzeit besteht der Index aus 5 REITs (Stand 11/2021). Zu den verfügbaren börsennotierten REITs in Deutschland gehören:

• alstria office REIT-AG (ISIN: DE000A0LD2U1)
(siehe auch: alstria office REIT-AG Investor Relations)
• Fair Value REIT-AG (ISIN: DE000A0MW975)
(siehe auch: Fair Value REIT-AG Investor Relations)
• HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE000A3H2333)
(siehe auch: HAMBORNER REIT AG Investor Relations)
• Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN: DE000A2G9LL1)
(siehe auch: Deutsche Industrie REIT-AG Investor Relations)
• Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3)
(siehe auch: Deutsche Konsum REIT-AG Investor Relations)

Welche REITs 2022 für ein Immobilieninvestment zu empfehlen sind

Deutsche REITs sind steueroptimierten Investieren in Immobilien aufgrund der gesetzlichen Regelungen eine Überlegung wert. Wenn du höheres Risiko gehen willst und auf mehr Rendite aus bist, solltest du dich nach US-REITs mit niedrigem Kurs-Gewinn-Verhältnis oder mit starkem Wachstum umsehen.

Hinweis

Eine Alternative zu einzelnen REITs sind Exchange Traded Fund (ETF), mit denen du in den breiten Markt diversifiziert einsteigst. Möchtest du dir bei der Geldanlage im Allgemeinen und beim Immobilieninvestment im Besonderen helfen lassen, schaue dir Angebote der Robo-Advisors genauer an.

REIT-ETFs: Immobilien-ETFs als Alternative zur REIT-Aktie

Mit Exchange Traded Funds (ETFs) kannst du an der Wertentwicklung eines Marktindizes teilhaben. Die Auswahl an Indizes ist riesig. Es gibt neben bekannten Aktienindizes wie DAX, Dow Jones oder MSCI World ebenso Anleihe, Rohstoffe- und Immobilien-Indizes, einschließlich REIT-Indizes.

Mit REIT-ETFs kannst du steueroptimiert in Immobilien investieren. REIT-ETFs versuchen passiv die Wertentwicklung eines Index börsennotierter Immobilienbesitzer nachzubilden. Das passive Anlagemanagement macht sie zu einer kostengünstigen Anlageform.

Zu den oft verwendeten Benchmarks gehören der Dow Jones US REIT Index und der MSCI US REIT Index. Diese Börsenindizes decken etwa zwei Drittel des Gesamtwertes aller US-REITs ab. Bekannte REIT-Indizes sind FTSE EPRA Nareit Index und FTSE EPRA/NAREIT Developed Index.

Der große Vorteil von REIT-ETFs ist, dass erhebliche Einzelrisiken ausgeschlossen werden können, da breit diversifiziert in Immobilien investiert wird.

Ausgewählte REIT-ETFs in der Kurzvorstellung

  • Der BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062) wird an der Frankfurter Börse gehandelt und investiert in 37 Immobilienwerte der Eurozone aus dem Einzelhandel-, Büro- und Wohnbereich zusammen. Schwerpunkte bilden Deutschland und Frankreich.
  • Der SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (ISIN IE00B8GF1M35) investiert in mehr als 215 weltweit handelbare Aktien-Immobilien-Investmentfonds (REITs) und Immobilien-Gesellschaften (REOCs).
  • Der iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: LU0489337690) investiert in europäische Immobilien und REITs mit einer Dividendenprognose von mindestens zwei Prozent oder mehr haben. Deutschland bildet mit 35 Prozent einen Schwerpunkt im Fonds.
  • Der Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275) wird an der NASDAQ gehandelt und investiert in die dreißig REITs mit der weltweit höchsten Dividendenrendite. Derzeit sind US-ETFs nicht für europäische Privatinvestoren zugelassen.

Wo kann man in REITs investieren?

REITs, die an einer Börse notieren, sind so einfach wie andere Börsenpapiere (Aktien, ETFs, Anleihen) handelbar. In REITs und REIT-ETFs kannst du bei zahlreichen Online-Brokern und Depotanbietern investieren. Welche der am Markt verfügbaren REITs und ETFs im Einzelfall handelbar sind, hängt von den vom Broker angebotenen Handelsplätze ab.

Einige Online-Broker bieten REIT-Investments über Handelsplätze wie gettex oder im außerbörslichen Handel bei Lang & Schwarz provisionsfrei an.

Bei Smartbroker kannst du ab einem Ordervolumen von 500 Euro kostenfrei ordern. Bei Trade Republic handelst du ab 1 Euro. Viele REITs werden auch als ETF-Sparplan frei von jeglicher Ordergebühr angeboten. REIT-Aktien findest du mit Sicherheit auch bei Brokern wie OnVista, Comdirect oder LYNX.

Tipp

Investieren in REITs kannst du bei einem Broker deiner Wahl. Willst du die bestmögliche Rendite, wähle einen Anbieter ohne Depotgebühren und wo du im besten Fall Orders kostenfrei erteilen kannst. Als Anfänger:in empfehlen wir dir, in einen REIT-ETF zu investieren oder Geld in einen ETF-Sparplan mit Fokus auf REITs anzulegen.

Indirekt in Immobilien investieren: Das sind weitere Möglichkeiten

Als Privatanleger:in hast du mehrere Möglichkeiten für die Immobilienanlage. Der direkte Kauf von Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück ist eine davon. Immobilienfonds, Aktien von Immobilienunternehmen, Immobilien-ETFs sowie alternative Immobilienanlagen wie Crowdinvesting bieten Möglichkeiten für eine indirekte Immobilienanlage.

Offene/geschlossene Immobilienfonds: Bei den Immobilienfonds wird in die beiden Arten geschlossene und offene Immobilienfonds unterschieden.

Merkmale geschlossener Immobilienfonds sind begrenztes Fondskapital und die projektbezogene Verwendung. Etwaige Gewinne werden erst nach Abschluss des Projekts an die Anteilseigner ausgeschüttet.

Offene Immobilienfonds erwerben und verwalten unterschiedliche Arten von Immobilien weltweit. Von ihnen ausgegebene Anteile müssen sie bei Bedarf wieder zurückkaufen, soweit Tätigkeiten der Fondsgesellschaften deutschen Wertpapiergesetzen unterliegen. Beschränkungen wie Mindesthaltdauer und Kündigungsfristen müssen Anleger:innen beim Verkauf von Fondsanteilen beachten.

Aktien klassischer Immobilienunternehmen: In Deutschland sind börsennotierte Immobilienunternehmen u.a. im DAX, MDAX und SDAX sowie im Immobilienaktienindex RX Real Estate gelistet. Im deutschen RX Real Estate sind aktuell 14 Aktienunternehmen wie Deutsche Wohnen (ISIN: DE000A0HN5C6), TAG Immobilien (ISIN: DE0008303504), Vonovia (ISIN: DE000A1ML7J1) und LEG Immobilien (ISIN: DE000LEG1110) enthalten.

Crowdinvesting: Crowdinvesting für Immobilien ist eine alternative Anlagemöglichkeit, bei der Investor:innen mithilfe spezieller Online Vermittlungsplattformen Kapital in ausgewählte Immobilienprojekte investieren. Investor:innen entscheiden selbst, welchem Projektentwickler sie ihr Geld treuhänderisch anvertrauen. Die notwendigen Informationen werden vom Crowdinvesting-Anbieter bereitgestellt.

Die Mindestanlagesumme beträgt meist lediglich 500 Euro. Die Rendite der Immobilienprojekte sind dank der schlanken Online Abwicklung hoch. Die Rückzahlung des investierten Kapitals bzw. Darlehens zuzüglich Zinsen erfolgt nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit von 2 bis 5 Jahren. Bei einigen Projekten gibt es zusätzlich eine Gewinnbeteiligung.

Abgrenzung von REITs zu reinen Immobilienaktien und -fonds

Der wesentliche Unterschied der REITs zu börsennotierten Immobilienunternehmen betrifft die Mindestausschüttung der Erträge. Diese gibt es bei den reinen Immobilienaktien nicht. Auch aus steuerlicher Sicht sind REITs gegenüber Fonds und Immobiliengesellschaften besser gestellt, da diese auf der Unternehmensseite und der Anlegerebene besteuert werden.

Ein Vorteil gegenüber offenen Immobilienfonds ist, dass die Immobiliengesellschaften durch eine verstärkte Rückgabe von Anteilen durch Anleger:innen Immobilien nicht verkaufen müssen.

Die börsennotierten REITs werden wie Aktien an der Börse oder außerbörslich gehandelt. Ein Verkauf von Anteilen hat keine Auswirkungen auf das Portfolio des REITs, sondern beeinflusst den Aktienkurs.

Hinsichtlich der Besteuerung der REITs gelten die Regelungen wie für Aktien. Investor:innen versteuern ihre Einkünfte aus REITs-Anlagen gemäß der Abgeltungssteuer, wobei diese erst nach Abzug der Freibeträge zum Tragen kommt.

Fazit zu REITs: Indirekt und einfach in Immobilien investieren

Mit einem REIT kannst du einfach und ohne größeren Kapitaleinsatz in Immobilien investieren. Du benötigst keinen Kredit und musst keine Immobilie kaufen. Damit ersparst du dir etwaige Probleme im Zusammenhang mit einer Vermietung.

REITs versprechen dank hoher Cashflows und Dividenden ein vielversprechendes Investment. Voraussetzung ist, dass du in den richtigen REIT investierst. Eine Alternative sind REIT-ETFs, die einen REIT-Index nachbilden und eine bessere Risikostreuung bieten.

Seit Jahren steigen Preise für Immobilien kontinuierlich, was Immobilienaktien attraktive Renditen beschert hat. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird in den kommenden Jahren hoch bleiben. Die Mieten bei hochwertigen Gewerbeimmobilien werden sich stabil auf dem derzeitigen Niveau bewegen.

Mit Immobilienaktien wirst du keine Renditen wie mit wachstumsstarken Technologie-Aktien erzielen können. Dein Anlagerisiko ist dafür deutlich geringer.

Für das Investieren in REITs und weitere Immobilienaktien mit hoher Dividende benötigst du ein Depot bei einem Online-Broker deiner Wahl. Verstehe unseren Ratgeber als Anregung und nicht als Anlageempfehlung. Du benötigst im Einzelfall detailliertes Wissen, um erfolgreich als Immobilien-Investor:in tätig zu werden.

FAQ: Typische Fragen und unsere Antworten rund um REITs

Was sind REITs?

Bei einem REIT (Real Estate Investment Trust) handelt es sich um eine Immobilien-Aktiengesellschaft und spezielle Anlageform zum Investieren in Immobilien. REITs (wird „Riets“ ausgesprochen) investieren entweder in Immobilien oder in Hypotheken auf Immobilien und schütten in der Regel höhere Dividenden aus. Anzutreffen sind sie in allen Branchenbereichen des Immobilienmarktes.

Sind REITs eine gute Investition?

Die Investition in REITs ist eine interessante Möglichkeit, um am Immobilienmarkt teilzunehmen und ein Anlageportfolio aus Aktien und anderen Wertpapieren zu diversifizieren. Attraktiv können REIT-Investitionen wegen ihrer hohen Dividenden und langfristigen Wertwachses sein. Die Gesamtrendite des REIT-Indizes FTSE EPRA NAREIT Developed lag im Zeitraum 2000 bis 2020 bei etwa 152 Prozent oder rund 7,6 Prozent pro Jahr.

Wie verdiene ich Geld mit einem REIT?

REITs in Deutschland müssen 90 Prozent ihrer steuerpflichtigen Erträge an die Anteilseigner auszahlen. Aus diesem Grund sind REIT-Dividenden vielfach höher als bei einer durchschnittlichen Dividendenaktie aus dem DAX oder S&P 500. Reinvestierte Ausschüttungen sorgen für eine zusätzliche Wertsteigerung.

Kann ich mit einem REIT Geld verlieren?

Bei jeder Geldanlage an der Börse besteht ein Verlustrisiko. Bei börsennotierten REITs besteht eine Abhängigkeit mit dem Aktienmarkt. Ein Börsencrash wirkt sich unmittelbar negativ auf den Kapitalwert der REITs aus. Bei steigender Marktzinsen kann es zu einem Kapitalverlust kommen, da Anleihen für Kapitalanlagen attraktiver werden.  Der maximale Verlust erstreckt sich auf das eingesetzte Kapital.

Warum sind bestimmte REITs bei einigen Brokern gesperrt?

REITs in Deutschland müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen. Werden von der Börsenaufsicht Verstöße festgestellt, kann das zu einer kurzzeitigen oder dauerhaften Handelssperre führen. Über das Angebot an REITs entscheiden die Handelsplätze beim Broker. Mitunter ist der Erwerb durch Privatpersonen aufgrund der finanzrechtlicher Bestimmungen nicht zulässig.

Kann ich herausfinden, worin ein REIT investiert ist?

Ja, über börsennotierte REITS sind zahlreiche Informationen und Daten öffentlich verfügbar. Über dem Namen vom REIT oder der WKN / ISIN kannst du online auf der jeweiligen Anbieter-Webseite, beispielsweise unter Hamborner REIT Aktie Investor Relations und auf zahlreichen Börsenportalen notwendige Informationen zu den Top 10 Positionen, Branchenzusammensetzung und Aktionärsstruktur recherchieren.

Sind Investments in REITs riskanter als Investments in "normale" Aktien?

REITs unterliegen wie normale Aktien Anlagerisiken. Es kommt zu Kursschwankungen und in einer Finanzkrise auch zu stark fallenden Werten. Zu beachten sind die bei REITs bestehenden klassischen Immobilienrisiken wie Gewinn-, Leerstands- und Zinsrisiko. Nicht alle REITS betreiben ein solides Geschäftsmodell mit Immobilien-Vermietung. Sie investieren nicht in „Beton“-Immobilien, sondern in Hypotheken-Papiere bzw. Immobilien-Derivate. Die Dividendenrenditen bezogen auf den Aktienkurs von Immobilienaktien lagen laut Finanzportal Morningstar mit über 4 Prozent in den letzten 15 Jahren über denen des MSCI World Index (2,6 Prozent).

Gibt es auch REIT-ETFs?

Ja, es gibt REIT ETFs. In vielen Immobilien-ETFs sind REITs aufgrund der zugrunde gelegten Immobilienindexnachbildung neben klassischen Immobilienaktien als Portfolioergänzung enthalten. Zu den reinen REIT-ETFs gehören u.a. BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062), der Aberdeen Global Premier Properties Fund (ISIN: US00302L1089) oder der Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275.

Wonach richtet sich der Wert eines REITs?

Zunächst hängt der Wert von REITs-Aktien von der allgemeinen Immobilien- und Mietpreisentwicklung und dem Geschäftserfolg ab. Börsennotierte REITs werden wie „normale“ Aktien auf regulären Handelsplätzen und im außerbörslichen Handel gehandelt. Auf den Wert eines REIT wirkt sich die allgemeine Stimmung an den Börsen aus. Die börsentäglich festgestellten Kurse sind das Ergebnis von Angebot und Nachfrage.

Thomas Bär

Veröffentlicht von

Als studierter Ökonom habe ich mich jahrelang in erster Linie mit betriebswirtschaftlichen Problemen befasst. Seit mehr als zehn Jahren sehe ich meine Berufung darin, Wissen und Erfahrungen rund um private Finanzen aufzubereiten und in Ratgeberform zu vermitteln.