In Deutschland sowie in vielen anderen Ländern ist es üblich, dass beim Anmieten einer Wohnung oder eines Hauses eine Mietkaution gezahlt werden muss. Dies wird in der Regel von Vermieter:innen verlangt – andernfalls bekommst du die Wohnung nicht. Dabei gibt es eine gesetzliche Höchstgrenze, die Vermieter:innen nicht überschreiten dürfen. Wie hoch diese ausfällt und was du tun kannst, falls dein:e Vermieter:in eine zu hohe Kaution verlangt hat, erfährst du in diesem Artikel. Außerdem klären wir dich über die wichtigsten Formen der Mietkaution auf und erklären, wann diese gezahlt werden muss und ob du Anspruch auf eine Verzinsung des Kapitals hast.
Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Mietkaution handelt es sich um die Hinterlegung von Kapital, welches Vermieter:innen von Mieter:innen erhalten. Sinn der Sache ist, dass sich Vermieter:innen über die Hinterlegung einer Kaution gegen möglicherweise auftretende Schäden an der Immobilie absichern, die von Mieter:innen verursacht werden könnten. Die Kaution dient somit der Sicherheit der Vermieter:innen. Bei den unter Umständen auftretenden Schäden kann es sich zum Beispiel um nicht geleistete Mietzahlungen oder Betriebskosten handeln. Zudem können Mieter:innen Schäden an der Immobilie verursachen, wenn sie beispielsweise etwas kaputt machen.
Wie hoch eine Mietkaution maximal ausfallen darf, wurde vom Gesetzgeber geregelt. Dieser hat festgelegt, dass die Höhe der Kaution nicht mehr als 3 Nettokaltmieten betragen darf. Die Höhe muss auch im Mietvertrag festgelegt werden. Wenn also die Kaltmiete beispielsweise bei 1.000 Euro pro Monat liegt, dann dürfen Vermieter:innen eine Mietkaution in Höhe von bis zu 3.000 Euro verlangen. Da sich die Höhe der Kaution an der Kaltmiete bemisst, muss diese zwingend im Mietvertrag festgehalten werden. Sofern Vermieter:innen eine höhere Kaution als 3 Kaltmieten verlangen, sind Mieter:innen nicht verpflichtet, diese höhere Summe zu zahlen.
Ist es bereits aus Unwissenheit dazu gekommen, dass eine höhere Kaution hinterlegt wurde, können Mieter:innen den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Auch wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich warm vermietet wird, weil die Vermieter:innen die Kosten für Wasser und Strom übernehmen, bleibt die Kaltmiete der für die Kaution entscheidende Faktor. Das bedeutet, dass in einem solchen Fall Vermieter:innen die Kaltmiete herausrechnen und im Mietvertrag angeben müssen.
Vermieter:innen können zwar die Höhe der Miete mit der Zeit anpassen, sodass du in Zukunft eventuell eine deutlich höhere Miete zahlen musst. Auf die Kaution hat dies aber keinen Einfluss – diese bleibt so wie im Mietvertrag ursprünglich vereinbart.
Die Mietkaution wird dann fällig, wenn es zum Beginn des Mietverhältnisses kommt. Im Mietvertrag ist festgelegt, ab welchem Datum die Wohnung bezogen werden kann. Ab diesem Zeitpunkt wird demnach auch die Zahlung der Kaution erforderlich. Dabei kann die Zahlung sowohl per Überweisung als auch in bar durchgeführt werden. Laut BGB muss diese Zahlung allerdings nicht sofort in der gesamten Höhe erfolgen. Stattdessen kann die Zahlung in 3 gleiche Raten aufgeteilt werden. Hierbei ist es allerdings wichtig, dass Vermieter:innen die erste Zahlung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten haben.
Die zweite und die dritte Ratenzahlung der Kaution sind dann in den jeweils folgenden Monaten zu Beginn des jeweiligen Monats fällig. Wenn also der Mietvertrag am 15.03.2022 geschlossen wird und der Beginn des Mietverhältnisses am 01.05.22 erfolgt, dann muss die erste Rate zum 01.05.22 überwiesen bzw. gezahlt werden. Die beiden weiteren Raten werden dann jeweils am 01.06.22 und zum 01.07.22 fällig.
Es gibt verschiedene Arten der Mietkaution, die Mieter:innen bei Vermieter:innen hinterlegen können. In den folgenden Abschnitten möchten wir dir die unserer Ansicht nach wichtigsten Formen einmal genauer vorstellen. So erhältst du einen guten Überblick darüber, welche Möglichkeiten du als Mieter:in hast, um die Kaution zu stellen.
Die wohl am häufigsten genutzte Form der Kautionshinterlegung stellt die Überweisung oder die Barzahlung der Kaution dar. Diese Art der Zahlung ist am unkompliziertesten. Bei Vertragsabschluss kannst du einfach den erforderlichen Betrag dem / der Vermieter:in in bar übergeben. Dies wird auch als Barkaution bezeichnet. Alternativ kannst du dir auch die Kontodaten der Vermieter:innen geben lassen und den Betrag auf ihr Konto überweisen. In der Regel sind die Kontodaten der Vermieter:innen aber sowieso im Mietvertrag hinterlegt, weil du monatlich die Miete auf ihr Konto transferieren musst.
Bei einer Barzahlung der Kaution solltest du auf jeden Fall darauf achten, dir die Zahlung von dem / der Vermieter:in schriftlich bestätigen zu lassen. So kann diese:r im Nachhinein nicht behaupten, die Kaution nicht erhalten zu haben.
Es besteht die Möglichkeit, das eigene Sparbuch zu verpfänden, sodass Mieter:innen in diesem Fall ihr Mietkautionskonto selbst einrichten können. Hierfür benötigen Mieter:innen ein Sparkonto, welches auf den eigenen Namen läuft. Anschließend können sie dieses an die Vermieter:innen verpfänden, sodass dieses Sparkonto eine Sicherheit für die Vermieter:innen darstellt. Wird das Mietverhältnis beendet und die Vermieter:innen haben keine Forderungen gegenüber den Mieter:innen, kann das Guthaben samt Zinsen an die Mieter:innen ausgezahlt werden.
Beachte unbedingt, dass seitens der Bank ein Sperrvermerk durchgeführt wird, da Vermieter:innen ansonsten Zugriff auf das Geld hätten.
Bei der Bankbürgschaft übernimmt die Bank die Sicherheit für deine Mietkaution. Das bedeutet, dass du den erforderlichen Betrag nicht bei Vermieter:innen hinterlegen musst. Der Nachteil ist allerdings, dass Banken hierfür in der Regel ziemlich hohe Gebühren verlangen. Zudem ist es oftmals zwingend erforderlich, dass du Kund:in bei der Bank bist, um eine solche Bankbürgschaft beantragen zu können. Außerdem kann es dazu kommen, dass die Bank eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution verlangt. Dann kannst du ebenfalls nicht mehr auf das Geld zugreifen, was den Sinn der Bürgschaft infrage stellen würde.
Es gibt auch die Möglichkeit, eine sogenannte Mietkautionsversicherung zu nutzen, um die Kaution bei Vermieter:innen zu hinterlegen. Hierbei bürgt eine Versicherung für deine Kaution. Das führt dazu, dass du selbst keinen Geldbetrag bei Vermieter:innen hinterlegen musst, sondern stattdessen die Bürgschaftsurkunde als Mietsicherheit einsetzen kannst. Allerdings fordert die Versicherung für diese Dienstleistung einen Teil der Mietkautionssumme, der in Form eines Jahresbeitrags gezahlt werden muss.
Die Kaution dient ausschließlich dazu, Vermieter:innen eine Sicherheit zu geben, falls Mieter:innen mit ihren Zahlungen in Rückstand geraten oder Schäden an der Immobilie verursachen. Das bedeutet, dass Vermieter:innen die Kaution sicher verwahren müssen. Sie dürfen mit diesem Geld nicht spekulieren, zum Beispiel über den Handel mit Aktien. Zulässig ist hier die Anlage auf einem Konto bei einem europäischen Kreditinstitut als Spareinlage mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Hierbei handelt es sich um das Sparbuch, auf dem sehr geringe Zinsen anfallen.
Als Mieter:in hast du Anspruch auf diese Verzinsung. Wenn Vermieter:innen die Kaution also nicht auf das Sparbuch einzahlen und somit keine Zinsen generiert werden, dann hast du als Mieter:in Anspruch auf die nicht erhaltenen Zinsen. Du kannst in diesem Fall daher verlangen, dass Vermieter:innen dir diesen entstandenen Schaden ersetzen. Der Zinssatz kann allerdings auch negativ ausfallen. Wenn es zu Negativzinsen kommt, dann verringert sich der Betrag, anstatt sich zu erhöhen. Dementsprechend würdest du eine geringere Kaution zurückerhalten, als du beim Einzug in die Wohnung gezahlt hast. Hierbei gilt dasselbe wie bei positiven Zinsen. Das bedeutet, dass du in einer solchen Situation als Mieter:in das Nachsehen hast – denn genauso wie du ein Recht auf die positiven Zinsen hast, stehen dir auch die negativen Zinsen zu.
Hast du alle ausstehenden Forderungen gegenüber deinen Vermieter:innen beglichen und bist ausgezogen, sind sie dazu verpflichtet, die bei Mietbeginn an sie übergebene Kaution zurückzuzahlen. Hierfür gelten allerdings bestimmte Fristen und es kann zu Schäden an der Wohnung oder Mietrückständen gekommen sein. Auf diese Faktoren werden wir im folgenden Abschnitt genauer eingehen.
Haben Mieter:innen Schäden an der Immobilie verursacht, resultieren daraus gewisse Forderungen vonseiten der Vermieter:innen. Daher können Vermieter:innen die Mietkaution einbehalten, solange diese Forderungen bisher nicht beglichen sind. Zudem können Vermieter:innen Schadensersatz verlangen, wenn vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn diese Reparaturen auch im Mietvertrag festgehalten wurden.
Bei Mietrückständen handelt es sich um eine Situation, in welcher Mieter:innen ihre Miete nicht rechtzeitig zahlen. Wenn also die Miete bereits zum 01.06.22 fällig war und diese bis zu diesem Datum noch nicht bezahlt ist, dann handelt es sich um einen Mietrückstand. Dabei reicht es allerdings aus, wenn Mieter:innen die Überweisung zum Fälligkeitsdatum bei der Bank angewiesen haben, auch wenn das Geld nicht sofort bei den Vermieter:innen ankommt und daher zum Stichtag noch nicht auf dem Konto ist. In der Regel dürfen Vermieter:innen während der Mietzeit nicht auf die Kaution zurückgreifen, selbst wenn die Zahlungen noch ausstehen. Wird der Mietvertrag allerdings beendet, dürfen Vermieter:innen die Kaution einbehalten, wenn noch Mietzahlungen ausstehen.
Vermieter:innen haben zwar die Pflicht, deine Kaution an dich zurückzuzahlen, allerdings gibt es hier keine fest definierten Fristen, die es einzuhalten gilt. Stattdessen gibt es eine „angemessene Überlegungsfrist“, welche Vermieter:innen zugestanden wird. Während dieser Zeit können sie die Immobilie hinsichtlich entstandener Schäden überprüfen und begutachten, ob eventuell vorher festgelegte Schönheitsreparaturen ausgeführt wurden. Zudem liegt in der Regel noch nicht die letzte Nebenkostenabrechnung vor, sodass sie abwarten können, bis diese auf dem Tisch liegt.
Es ist individuell unterschiedlich, wie lange sich Vermieter:innen hierfür genau Zeit lassen können. Grundsätzlich wird hierbei aber ein Zeitraum von 3 bis 6 Monaten veranschlagt. In Einzelfällen ist es aber auch möglich, dass sich die Frist auf ein ganzes Jahr erhöht. Nach Ablauf dieses Zeitraums verjähren die Ansprüche von Vermieter:innen und sie müssen die Kaution zurückzahlen.
Bei einer Mietkaution handelt es sich um einen sehr wichtigen Faktor beim Mieten einer Immobilie. Denn diese dient Vermieter:innen als Sicherheit für den Fall, dass Mieter:innen die Wohnung oder das Haus beschädigen oder mit ihren Zahlungen in Rückstand geraten. In einem solchen Fall ist es Vermieter:innen erlaubt, die Mietkaution einzubehalten, bis die Mieter:innen für die verursachten Schäden aufgekommen sind. Allerdings dürfen Vermieter:innen hier nicht übertreiben. Denn der Gesetzgeber hat festgelegt, dass maximal 3 Nettokaltmieten als Kaution hinterlegt werden dürfen. Zudem haben Mieter:innen Anspruch darauf, dass Vermieter:innen die Kaution sicher anlegen und das Geld nicht gefährden.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Eine Mietkaution dient der Sicherheit der Vermieter:innen. Verursachen Mieter:innen Schäden an der Wohnung oder stehen nach Ende des Mietverhältnisses noch Zahlungen aus, können Vermieter:innen die Kaution einbehalten.
Sollte die vereinbarte Mietkaution nicht gezahlt werden, dann berechtigt dies Vermieter:innen dazu, Mieter:innen fristlos und ohne Abmahnung zu kündigen.
Auch bei gewerblichen Mieten ist es üblich, dass Vermieter:innen eine Kaution verlangen. Im Gegensatz zu privaten Mieten gibt es hier allerdings keine gesetzlich vorgeschriebene Höchstgrenze, sodass die Kaution so hoch ausfallen kann, wie von beiden Parteien vorher festgelegt.
