In Deutschland existieren viele Altbauten. Allerdings sind diese in der Regel eher schlecht gedämmt und auch die Elektroinstallationen entsprechen nicht den heutigen Standards. In vielen Fällen macht daher eine Altbausanierung Sinn. Vorteilhaft ist vor allem, dass hierdurch die Energiekosten deutlich gesenkt werden können. Daher werden wir dich in diesem Artikel unter anderem darüber aufklären, was die wichtigsten Maßnahmen bei einer Altbausanierung sind und welche Förderungen du erhalten kannst.
Das Wichtigste in Kürze
Zunächst ist es wichtig, zwischen der Sanierung eines Altbaus und einer Renovierung zu differenzieren, denn eine Sanierung erfordert deutlich umfangreichere Arbeiten. Hierbei geht es nämlich häufig nicht nur um die Modernisierung von einzelnen Gebäudeteilen, sondern um den Austausch ganzer Bauteile, wenn diese nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Bei einem Altbau handelt es sich in der Regel um ein in die Jahre gekommenes Gebäude, welches umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen erfordert.
Eine Altbausanierung kann unter Umständen richtig teuer werden, weshalb es ratsam ist, vor dem Kauf einer Immobilie eine:n Gutachter:in hinzuzuziehen. Wenn du den Zustand des Altbaus nämlich nicht realistisch einschätzen kannst, fällt es schwer, eine korrekte Kostenplanung aufzustellen. Bei versteckten Mängeln, die für Lai:innen nicht erkennbar sind, kann die Sanierung daher deutlich höhere Kosten verursachen als ursprünglich geplant. Ziehe also auf jeden Fall eine:n Expert:in zurate, wenn du Kostenfallen aus dem Weg gehen und Risiken minimieren möchtest.
Vor dem Erwerb eines Altbaus sollte stets ein:e unabhängige:r Gutachter:in hinzugezogen werden, um den Zustand der Immobilie zu analysieren.
Da Altbauten bereits seit langer Zeit existieren, weisen diese in der Regel bestimmte Mängel bzw. Schwachstellen auf. Diese gilt es bereits vor dem Kauf zu identifizieren, um einen angemessenen Kaufpreis auszumachen und einen Überblick über die anfallenden Kosten der Sanierung zu erhalten. Dabei lassen sich die Schwachstellen eines Gebäudes vor allem auf das jeweilige Baujahr zurückführen. Daher solltest du zuerst einmal in Erfahrung bringen, wann die Immobilie genau gebaut wurde. Denn die Altersklasse des Gebäudes gibt Aufschluss darüber, mit welchen Schwächen zu rechnen ist.
Bei besonders alten Gebäuden, die noch vor 1919 gebaut wurden, ist oft kein guter Schallschutz verbaut und auch eine Wärmedämmung fehlt in der Regel. Eine nicht ausreichende Abdichtung gegen Druckwasser und Erdfeuchte kann zu feuchten Wänden in Keller und eventuell sogar im Erdgeschoss führen. Durch das feuchte Mauerwerk können zudem Schäden an der Bausubstanz auftreten. Bei Gebäuden, die im Zeitraum von 1919 bis 1945 gebaut wurden, sind sowohl Türen als auch Fenster oft aus Holz und verfügen über keine umlaufende Dichtung, sodass hier leicht Feuchtigkeit eindringen kann. Zudem entweicht die Wärme dadurch leichter. Wurde die Immobilie ab 1980 gebaut, dann kamen oftmals noch asbesthaltige Materialien im Trockenbau zum Einsatz. Außerdem sind hier zum Teil Heizungsanlagen verbaut, die bereits veraltet sind.
Wer seinen Altbau sanieren will, der muss unbedingt den Denkmalschutz berücksichtigen. Denn bei einem Altbau kann es passieren, dass dieser unter Denkmalschutz steht, sodass du nicht einfach so sanieren kannst. Dabei fallen die Regelungen, die bestimmen, welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen und welche nicht, je nach Bundesland unterschiedlich aus. Du solltest dich daher im ersten Schritt mit den Gesetzen bezüglich des Denkmalschutzes in deinem Bundesland auseinandersetzen.
Dabei dient der Denkmalschutz grundsätzlich der Erhaltung historischer Bauwerke, welche nicht für neuen Bauplatz geopfert werden sollen. Daher greifen hier bestimmte Vorgaben, die bei einer Sanierung beachtet werden müssen. Die Denkmalschutzbehörde verfügt hierbei über ein Mitbestimmungsrecht. Dadurch entstehen für dich zwei Nachteile. Denn dein Gestaltungsspielraum wird hierdurch eingeschränkt. Außerdem können die Vorgaben der Behörde zu höheren Kosten führen. Grundsätzlich musst du bei der Sanierung eines Gebäudes, welches unter Denkmalschutz steht, einen Austausch mit der jeweiligen Behörde anstreben. Denn jeder einzelne Bauschritt muss von dieser genehmigt werden.
Bei der Sanierung eines Altbaus kannst du grob geschätzt mit Kosten in Höhe von 500 Euro je Quadratmeter rechnen. Allerdings muss hier unbedingt erwähnt werden, dass es sich hierbei um durchschnittliche Kosten handelt, die Sanierung eines bestimmten Gebäudes kann hiervon unter Umständen stark abweichen. Denn welche Kosten bei der Altbausanierung entstehen, ist individuell sehr unterschiedlich und hängt von vielen Faktoren ab. Hat die Immobilie zum Beispiel wenig Probleme und befindet sich trotz hohen Alters in einem guten Zustand, dann fallen eher geringe Kosten an. Ist der Altbau allerdings in einem schlechten Zustand und verfügt über viele Mängel, dann können die Kosten auch deutlich höher ausfallen.
Im Folgenden gehen wir auf die Maßnahmen ein, die bei einer Altbausanierung besonderer Beachtung bedürfen. Grundsätzlich müssen hier die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Energieeffizienz für Neubauten nicht erfüllt werden. Dennoch kann die Einhaltung dieser Vorgaben sehr sinnvoll sein, da sich so der Energieverbrauch deutlich reduzieren lässt.
Besonders wichtig bei einer Altbausanierung ist die Fassade sowie das Dach. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Dachbalken nicht von Schädlingen befallen sind. Sofern du das Dach neu decken lassen willst, müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Wenn deine Immobilie nicht unter den Denkmalschutz fällt, kannst du das Dach eventuell sogar ausbauen und so neuen Wohnraum schaffen. Dies ist allerdings nicht bei allen Gebäuden möglich. Eine energetische Sanierung der Fassade kann zu deutlich geringeren Energiekosten führen. Insbesondere die Kosten für die Heizung können sich so verringern.
Die Kosten für diese Sanierungsmaßnahmen sind je nach konkretem Fall in etwa 10 bis 25 Jahren durch die Einsparungen wieder drin. Es kann Sinn machen, einen sogenannten Energieberater hinzuzuziehen. Dieser kann dir zeigen, an welchen Stellen der Altbau die größte Menge an Energie verliert. Zudem kann dieser dich bei der Beantragung von Fördergeldern unterstützen.
Unter Umständen kann durch eine Sanierung des Dachs neuer Wohnraum geschaffen werden.
Bei der nachträglichen Dämmung der Immobilie stehen dir mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Du kannst die Außenwand beispielsweise von innen dämmen, wenn die Fassade erhaltenswert ist und diese keine Hohlschicht hat. Verfügt die Außenwand über einen Hohlraum, dann kann die Hohlschicht nachträglich gedämmt werden. Hierbei handelt es sich um die günstigste Option, um eine Außenwand zu dämmen. Die Fassade kann allerdings auch von außen gedämmt werden, was sich als am effektivsten erwiesen hat.
Bei der Planung einer Dämmung sollten auch die Fenster berücksichtigt werden, denn auch durch die schlechte Isolierung alter Fenster kann viel Energie verloren gehen. Wurden diese vor dem Jahr 1995 verbaut, sollte sich ein Austausch in der Regel lohnen, um zu einer spürbaren Reduzierung der Heizkosten beizutragen.
Eine Erneuerung der Fenster ist meist nur dann sinnvoll, wenn auch die Dämmung der restlichen Gebäudeteile angepasst wird, da sonst die Gefahr von Schimmelbildung besteht.
Auch eine alte Heizung kann dazu führen, dass die Heizkosten in die Höhe schießen, weshalb sich der Einbau einer neuen Heizanlage durchaus lohnen kann, auch wenn dies in der Regel mit recht hohen Kosten verbunden ist. Wählen kannst du dabei zwischen unterschiedlichen Typen. In vielen Häusern ist entweder eine Ölheizung oder eine Gasheizung verbaut. Dies bietet den Vorteil, dass verhältnismäßig wenig Geld investiert werden muss. Sollte in deinem Altbau bereits eine Zentralheizung installiert sein, dann kann in der Regel das bereits vorhandene Heizrohrsystem weiterhin zum Einsatz kommen. Das bedeutet für dich, dass du in diesem Fall bei der Installation der neuen Heizung deutlich weniger Geld in die Hand nehmen musst.
Allerdings kannst du dich auch für moderne Varianten entscheiden. Hierzu gehört unter anderem die Holzheizung, welche mittlerweile eine höhere Nachfrage generieren kann. Denn hierbei handelt es sich um einen Rohstoff, der nachwächst und klimaneutral ist. Allerdings entsteht hierdurch Feinstaub durch Rußpartikel. Vorteilhaft ist dabei, dass der Bau des Altbaus hierbei nicht verändert werden muss. Zudem fällt keine Wartung an. Welche Heizung am meisten Sinn macht, ist immer abhängig von den jeweiligen Bedürfnissen.
Grundsätzlich gilt bei Altbauten, dass die Elektroinstallationen in der Regel nicht den heutigen Ansprüchen gerecht werden und daher ausgetauscht werden sollten. Denn eine veraltete Elektroinstallation kann eine reale Gefahr für die Bewohner eines Gebäudes darstellen. Denn oftmals sind wichtige Schutzmaßnahmen hier nicht Standard, wie beispielsweise Schutzleiter. Außerdem können Isolierungen durch das fortgeschrittene Alter brüchig werden. Dadurch können Kurzschlüsse entstehen. Zudem werden in der heutigen Zeit immer mehr elektronische Geräte verwendet, sodass mehr Steckdosen benötigt werden. In alten Gebäuden befinden sich oft zu wenig davon.
Um dafür zu sorgen, dass auch die Elektronik auf den aktuellen Stand der Technik gebracht wird, solltest du daher am besten einen Experten zu Rate ziehen. Ein Elektroinstallateur kann dir dabei helfen. Dieser kann den aktuellen Zustand der Elektroinstallationen überprüfen und dich über deine Optionen beraten.
Es gibt verschiedene Förderungen, die du bei Altbausanierungen in Anspruch nehmen kannst. Daher möchten wir dir in den folgenden Abschnitten eine Auswahl an sinnvollen Förderungen an die Hand geben. Dabei bietet insbesondere die KfW einige Förderungen an, um Menschen bei Sanierungen zu unterstützen. Wer keine Förderung erhält, der kann als Alternative auch eine gewöhnliche Baufinanzierung bei einer Bank beantragen.
Die KfW kann dich bei einer Sanierung finanziell unterstützen. Dabei bestehen die Förderungen aus Krediten mit besonders niedrigen Zinsen. Hierdurch kannst du einen besonders zinsgünstigen Kredit in Höhe von bis zu 120.000 Euro erhalten. Tilgungszuschüsse erhältst du in einer Höhe von bis zu 48.000 Euro. Dies gilt für das KfW-Programm namens “Energieeffizient Sanieren – Kredit (151)”. Dieser Kredit soll die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus unterstützen. Der “Energieeffizient Sanieren – Kredit (152)” dient der Förderung von energetischen Einzelmaßnahmen. Dabei kann ein Kredit in Höhe von bis zu 50.000 Euro aufgenommen werden. Der Tilgungszuschuss beträgt 20 %.
Zudem gibt es den “Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)”. Diese Förderung unterstützt dich dabei, eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder einzelne energetische Maßnahmen durchzuführen. Maximal erhältst du hierdurch einen Investitionszuschuss in Höhe von bis zu 40%. Maximal erhalten kannst du durch diesen Zuschuss eine Summe von 48.000 Euro. Die Förderung “Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431)” dient der Energieberatung sowie Planung. Zudem kann dieser Zuschuss dafür verwendet werden, um die Ausführung des Baus zu kontrollieren. Hierdurch kannst du bis zu 50 % der Kosten erhalten, wobei der Zuschuss maximal 4.000 Euro beträgt.
Wenn dir bei der Planung deiner Altbausanierung auffällt, dass du eine neue Heizung brauchst, dann kann die Beantragung einer Förderung von der BAFA Sinn machen. Denn diese bietet finanzielle Unterstützung an, wenn eine Heizung eingebaut werden soll, die über erneuerbare Energien läuft. Dadurch können bis zu 35 % der Investitionsausgaben gedeckt werden. Gibst du deine alte Ölheizung auf, dann zahlt die BAFA hierfür einen Austauschbonus von 10 %. Somit hättest du bereits fast die Hälfte der Kosten zurück.
Der Aufwand sowie die Kosten einer Altbausanierung sollten keineswegs unterschätzt werden. Denn es kann durchaus mehrere Monate dauern, bis diese abgeschlossen ist. Zudem verfügen gerade alte Immobilien über Mängel, die nicht sofort ins Auge stechen. Daher werden die Kosten einer Sanierung oftmals unterschätzt, was den Immobilieneigentümer vor große Herausforderungen stellen kann. Wenn du nicht selbst einschätzen kannst, welche Probleme ein Gebäude hat und wie hoch die Kosten für die Behebung dieser ausfallen werden, sollte ein entsprechender Gutachter eingeschaltet werden.
Bei der Sanierung eines Altbaus gibt es viele Dinge zu beachten. Denn gerade ältere Gebäude leiden häufig unter einem sogenannten Sanierungsstau. Das bedeutet, dass sich hier viele Mängel verstecken können, die für den gewöhnlichen Hauskäufer nicht sofort ersichtlich sind. Diese können die Kosten schnell deutlich in die Höhe treiben und so große Probleme verursachen. Daher kann es sich sehr lohnen, einen entsprechenden Experten zu Rate zu ziehen, bevor eine Immobilie gekauft wird. Denn so hast du bereits vor dem Kauf einen guten Überblick darüber, welche Kosten bei der Altbausanierung anfallen werden.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Die Kosten einer Altbausanierung sind individuell unterschiedlich und hängen vor allem vom Alter des Gebäudes sowie der Bausubstanz ab. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten auf 500 Euro pro Quadratmeter.
Sowohl die KfW als auch BAFA fördern die Sanierung von Altbauten mit Krediten und Zuschüssen.
Beim Denkmalschutz ist zu beachten, dass du Sanierungsmaßnahmen mit der zuständigen Behörde absprechen musst. Dies schränkt deinen Gestaltungsspielraum ein und kann zu höheren Kosten führen.
