Immobilien verursachen ihren Besitzern nach dem Kauf regelmäßig Ausgaben, beispielsweise für Maßnahmen der laufenden Instandhaltung oder um die Wohnqualität zu verbessern. Im Steuerrecht werden diese Aufwendungen als Erhaltungsaufwand definiert. Erhaltungsaufwand lässt sich abhängig von der Nutzung steuerlich geltend machen. In unserem Beitrag erfährst du, was Erhaltungsaufwendungen sind und wie die steuerliche Behandlung bei Vermietung und der selbstgenutzten Immobilie erfolgt.
Das Wichtigste in Kürze
Der Begriff Erhaltungsaufwand beschreibt Aufwendungen, die das Erneuern bereits bestehender Teile, Anlagen und Einrichtungen betreffen oder die Erhaltung der vorgesehenen Gebrauchsfähigkeit einer Sache zum Ziel haben. Nachzulesen in den Einkommensteuer-Richtlinien unter R 21.1 Abs. 1 EStR.
Aus Sicht des Steuerrechts werden als Erhaltungsaufwand Maßnahmen anerkannt, die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise Reparaturen umfassen. Diese Erhaltungsaufwendungen haben den Zweck, den ursprünglichen Zustand der Immobilie oder Wohnung zu verbessern, ohne dass sich deren Wert wesentlich erhöht.
Eigentümer:innen können auch Modernisierungsarbeiten steuerlich geltend machen, die einer zeitgemäßen Erneuerung dienen. Keine Rolle spielt dabei, ob der Erhaltungsaufwand mit der Immobilie insgesamt oder an einer Wohnung betrieben wird. Nicht zulässig sind Erweiterungen. Deren Vorliegen würde nachträgliche Herstellungskosten bedeuten.
Das Ergebnis von Erhaltungsaufwendungen darf nicht die Schaffung von Neuem zusätzlich zum Vorhandenen sein.
Eine Beurteilung erfolgt anhand der Funktion der neu hinzugefügten Teile. Beim Ersatz einer bestehenden Heizung durch eine modernere Heizungsvariante handelt es sich nicht um eine Erweiterung. Die Heizungsfunktion ändert sich durch die neue Heizung nicht.
Wenn in ein Gebäude nachträglich ein Personenaufzug eingebaut oder im Zuge einer Dachsanierung ein Dachgeschoss zur Wohnung umgebaut wird, zählen die dabei anfallenden Kosten nicht zum Erhaltungsaufwand. Dies gilt auch bei Erweiterung der Wohn- und Nutzfläche in einem Gebäude. Diese Aufwendungen gehören zu den Herstellungskosten.
Keine Erhaltungsaufwendungen sind alle Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des ursprünglichen Zustands (Erwerbszeitpunkt oder einer bereits erfolgten Erweiterung) führen.
In der Einkommensteuer-Richtlinie (EStR) wird der Erhaltungsaufwand allgemein definiert. Beispiele für Maßnahmen, die das Erneuern von Vorhandenem und die Gewährleistung der ursprünglichen Gebrauchsfähigkeit zum Ziel haben und daher als Erhaltungsaufwendungen bewertet werden, sind:
Im Zusammenhang mit einem Gebäude und der Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit treten neben Erhaltungsaufwendungen weitere Kosten wie Anschaffungskosten und Herstellungskosten auf. Eine Abgrenzung ist aus steuerlicher Sicht notwendig.
Vermieter können beispielsweise Anschaffungskosten (Maklergebühren, Notar, Grundsteuer), Herstellungskosten und Finanzierungszinsen sowie die Kosten rund um die Gebrauchssicherung (Erhaltungsaufwendungen) einer Eigentumswohnung oder eines Hauses von der Steuer absetzen.
Werden Arbeiten am Vorhandenen (Gebäude, Wohnung, Anlagen) vorgenommen, um ein einwandfreies Funktionieren zu gewährleisten, handelt es sich üblicherweise um Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise Reparaturen.
Diese werden im Steuerecht als Erhaltungsaufwendungen betrachtet und sind als Werbungskosten abzugsfähig. Es geht dabei immer um eine Verbesserung des ursprünglichen Zustands und nicht unmittelbar werterhöhende Maßnahmen an der Immobilie.
Eigentümer:innen einer vermieteten Immobilie können ebenso Kosten aus Modernisierungsmaßnahmen absetzen, bei denen das Ziel die zeitgemäße Erneuerung am Gebäude oder an Wohnungen war.
Nicht unter Erhaltungsaufwand fallen Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die zu wesentlichen Verbesserungen am Gebäude führen und zu einer erheblichen Mieterhöhung berechtigen würden.
Kosten für den Erhaltungsaufwand bei Vermietung können unter Umständen als Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten gelten. Eine steuerliche Behandlung als Erhaltungsaufwand entfällt, sobald abgerechnete Erhaltungsaufwendungen bis drei Jahre nach Erwerb 15 Prozent des Gebäudewertes überschreiten.
Wird ein Gebäude innerhalb von drei Jahren nach dem Zeitpunkt des Erwerbs umfangreich saniert oder modernisiert, solltest du als Eigentümer:in die dabei anfallenden Ausgaben insgesamt im Blick behalten.
Wie bereits erwähnt, werden nur bestimmte und begünstigte Aufwendungen als Erhaltungsaufwand angesehen, was in der Folge ein Ansetzen als Werbungskosten in der Jahressteuererklärung erlaubt.
Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf musst du eine allgemeine Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten beachten. Übersteigen die Aufwendungen diesen Wert, kommt die Abschreibung über die Gebäudenutzungsdauer zum Tragen.
Angenommen du hast dir im April 2020 eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro gekauft. 15 Prozent der Anschaffungskosten entsprechen 60.000 Euro. Anschließend hast du umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten vorgenommen. Fensteraustausch, neue Dacheindeckung und ein Heizungsaustausch haben Kosten von insgesamt auf 90.000 Euro (exklusiv Mehrwertsteuer) verursacht.
Das bedeutet ein Überschreiten der 15-Prozent-Grenze um 30.000 Euro. Die Aufwendungen kannst du nicht unter Erhaltungsaufwand sofort in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Sie erfahren eine steuerliche Behandlung als Abschreibung über die Gebäudenutzungsdauer.
Als Immobilienbesitzer:in solltest du die Möglichkeit des Werbungskostenansatzes für die Steuerreduzierung nicht ungenutzt lassen. Eine steuerliche Optimierung erreichst du durch eine entsprechende Kostenplanung und die zeitliche Verschiebung von Maßnahmen, sodass die Gesamtkosten unter der 15-Prozent-Grenze bleiben.
Die Geltung der 15-Prozent-Grenze beim Erhaltungsaufwand bezieht sich auf den Kauf der Immobilie. Das heißt, die Anschaffung erfolgt im steuerrechtlichen Sinne. Anders sieht es aus, wenn du Eigentümer:in eines Gebäudes durch Erbschaft oder Schenkung wurdest. Dann gilt die 15-Prozent-Grenze nicht und damit hat sie keine Relevanz für die Steuererklärung.
Die Finanzbehörden kommen dir als Vermieter:in mit einer Vereinfachungsregel beim Erhaltungsaufwand entgegen (Einkommensteuer-Richtlinie 21.1, Absatz 2, Satz 2).
Du darfst unter bestimmten Voraussetzungen Aufwendungen, die eigentlich als Herstellungskosten gelten, auf Antrag in der Steuererklärung als Erhaltungsaufwand absetzen.
Beachten musst du dabei die Kosten jeder Einzelmaßnahme, mit der eine wesentliche Verbesserung oder auch Erweiterung der Wohn- oder Nutzfläche erreicht wurde.
Die Kostenobergrenze je Einzelmaßnahme beträgt 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer).
Das Finanzamt wird bei den im Antrag aufgeführten Maßnahmen darauf schauen, dass das Gebäude vor dem Beginn der Maßnahme endgültig fertig gestellt und nutzbar war.
Solange eine Nutzung des Hauses nicht gegeben ist, wird die Maßnahme den Herstellungskosten zugerechnet.
Eigentümer:innen selbst genutzter Immobilien sind im Wesentlichen von Steuervorteilen, wie sie Eigentümer:innen vermieteter Immobilien beanspruchen können, ausgenommen.
Kosten rund um die selbstgenutzte Wohnung oder Haus, die eine Sanierung oder Modernisierung mit sich bringen, müssen Eigentümer:innen bis auf Ausnahmen selbst tragen. Ein Erhaltungsaufwand ist bei Selbstnutzung steuerlich nicht abzugsfähig.
Handwerkerkosten können bis 1.200 Euro pro Jahr (begrenzt auf 20 Prozent von höchstens 6.000 Euro) steuerlich geltend gemacht werden. Das betrifft Kosten für die Tätigkeit des Handwerkers (Parkettverlegung, Renovierungen in der Wohnung, Wartung der Heizungsanlage, Austausch von Fenstern und Türen, Gebühren für Schornsteinreinigung). Die Materialkosten gehen zu Lasten der jeweiligen Selbstnutzer:innen.
Anspruch auf Steuerermäßigung haben sie für bestimmte haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen.
Zu letzteren gehören beispielsweise Wohnungsreinigung und Gartenpflege. Helfer unterliegen entweder Sozialversicherungspflicht oder sind selbstständig tätig. Geltend gemacht werden können 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, begrenzt auf 4.000 Euro pro Jahr.
Steuerlich anerkannt werden besondere Belastungen bei Denkmalschutz. Kosten können im Rahmen der Abschreibung über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Auch Sturmschäden bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung, die nicht von der Versicherung übernommen wurden, lassen sich steuerlich absetzen.
Der Begriff Erhaltungsaufwand steht in Verbindung mit Aufwendungen, die im Zuge der Instandhaltung, Instandsetzung oder zeitgemäße Modernisierung bestehender Gebäude auftreten. Dazu gehören ebenso Pflege- und Wartungskosten.
Erhaltungsaufwendungen können bei Vermietung sofort durch den Eigentümer:in als Werbungskosten im Jahr ihrer Abrechnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine Rolle in diesem Zusammenhang spielt die Abgrenzung von den Herstellungskosten, die über die Abschreibung berücksichtigt werden.
Privatinvestor:innen und Vermieter:innen sollten die 15-Prozent-Grenze und die Vereinfachungsregelung nach R 21.1 EstR beim Erhaltungsaufwand hinsichtlich der steuerlichen Geltendmachung im Blick behalten.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Zu Erhaltungsaufwendungen gehören Maßnahme wie Erneuerung von Fenstern und Türen, Dachsanierung, Modernisierung der Heizungsanlage, neuer Fußbodenbelag, Fahrstuhlreparatur oder die Renovierung des Badezimmers.
Kosten, die als Erhaltungsaufwand zu bewerten sind, entstehen im Rahmen der Instandsetzung, Instandhaltung oder Modernisierung eines bereits Bestehenden. Es handelt sich um Reparaturaufwendungen, Pflege- und Wartungskosten.
Als Erhaltungsaufwand bei Vermietung gelten in der Regel Maßnahmen, die sich auf bereits bestehende Substanz oder vorhandene Anlagen beziehen, um deren einwandfreies Funktionieren zu gewährleisten.
Aufwendungen, die zu einer Wertsteigerung eines Gebäudes führen, gehören nicht zum Erhaltungsaufwand. Die Kosten für einen Dachgeschossausbau oder einen Balkonanbau fallen unter die Herstellungskosten. Sie können nicht wie Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Eine Badsanierung kann aus steuerlicher Sicht entweder als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten berücksichtigt werden. Werden im Bad vorhandene Einrichtungen und Anlagen im Zuge der Sanierung erneuert, fallen die Kosten unter Erhaltungsaufwand.
Eine Verteilung des Erhaltungsaufwandes auf zwei bis fünf Jahre kann sinnvoll sein, wenn die zu erwartende Einkommensteuerzahlung höher ausfallen wird. zu rechnen ist. Die Kosten für den Erhaltungsaufwand dürfen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilien nicht höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten sein.
Vermieter:innen können die entstandenen Kosten unmittelbar als Werbungskosten ansetzen, wodurch sich das zu versteuerndes Einkommen vermindert.
