Wer Wohneigentum in einer Wohnanlage erwirbt, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Innerhalb der Gemeinschaft gelten Regeln, die ein Eigentümer:in einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses kennen und beachten sollte. In unserem Beitrag betrachten wir die Eigentümergemeinschaft und die Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder:innen. Wir sagen dir auch, welche Schwierigkeiten in einer Eigentümergemeinschaft auftreten.
Das Wichtigste in Kürze
Eine Eigentümergemeinschaft, auch Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG), bilden alle Eigentümer:innen einer Wohnanlage. Eine typische Eigentümergemeinschaft bilden alle Eigentümer:innen von Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses. Eine WEG kann in einem Reihenhaus, welches auf einem nicht geteilten Grundstück errichtet wurde, aus zwei Eigentümer:innen bestehen.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses geht automatisch die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft einher. Mit dem Kauf der Wohnung bzw. von Wohneigentum in einer Wohnanlage ist die Inbesitznahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verbunden.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer:in einen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie. Dessen Umfang ergibt sich aus der Größe der Wohnung bezogen auf das Wohnobjekt. Gemeinschaftseigentum wie die Fassade kann ein Eigentümer:in nicht nach seinen Belieben instand halten.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Eigentümergemeinschaft. Alle Eigentümer:innen tragen entsprechend Verantwortung. Die Wohneigentümergemeinschaft (kurz WEG) ist zuständig für alle Beschlüsse und die damit verbundenen Kosten. Die Grundlage der Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz.
Die Verwaltung der Immobilie einer Eigentümergemeinschaft ist durch das Gesetz zwingend vorgeschrieben. Sie kann ein professioneller Verwalter übernehmen, wobei auch die Eigenverwaltung durch Mitglieder:innen der Gemeinschaft erlaubt ist.
Die rechtliche Grundlage einer Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1951. Im Weiteren gelten die 2020 in Kraft getretenen neuen Regelungen nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes („Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ vom 01.12.2020).
Die Grundlage einer Eigentümergemeinschaft bildet die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum (§ 3 WEG). Alternativ kann eine Begründung der WEG im Rahmen einer Teilungserklärung erfolgen (§ 8 WEG).
Im WEG (§§ 13 ff. Abschnitt II WEG) sind die Rechte und Pflichten der Mitglieder:innen einer Eigentümergemeinschaft sowie die Hausverwaltung durch die Eigentümer:innen (§§ 23 ff. Abschnitt II WEG) geregelt.
Im Paragraph 29 WEG werden die Aufgaben des Verwaltungsbeirats erfasst. Der Beirat wird aus dem Kreis der Eigentümer:innen gewählt und übernimmt die Überwachung und Unterstützung der Hausverwalter.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erlangst du Miteigentum an einer Immobilie und wirst automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Deine Wohnung stellt Sondereigentum dar. Das Gemeinschaftseigentum ist im Besitz aller Miteigentümer:innen. Miteigentumsanteile bilden die Grundlage von Regelungen zur Aufteilung der gemeinschaftlich entstehenden Kosten.
Erfolgt die Begründung der Eigentümergemeinschaft durch eine Teilungserklärung gibt es einige Besonderheiten.
Die Teilungserklärung muss Angaben zum Sonder- oder Teileigentum innerhalb einer Wohnimmobilie enthalten, für das zusätzlich eine notarielle Beglaubigung erforderlich ist. Dokumentiert wird das jeweilige Eigentum (Wohnung, Alleineigentum an Sondernutzungsbereichen) durch einen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. In der Gemeinschaftsordnung sind die Regeln für die Eigentümergemeinschaft (Stimmrecht, Kostenaufteilung, etc.) festgelegt.
Die Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentumserwerb in einer Wohnanlage (Eigentumswohnung, Reihenhaus, etc.) einhergehen, ergeben sich aus Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung, Hausordnung und Gemeinschaftsordnung. Zusätzlich Regelungen entstehen durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Liegt keine spezielle Gemeinschaftsordnung vor, gelten die allgemeinen Bestimmungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Der Eigentümergemeinschaft obliegt es, gemeinsam die entstehenden Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu zahlen. Die Gemeinschaft aller Eigentümer:innen kommt beispielsweise für Kosten für die Sanierung von Fassaden oder Dächern oder das Betreiben eines Aufzugs auf.
Der Umfang der Kostenbeteiligung wird häufig anteilsweise, bezogen auf das im Grundbuch eingetragene Miteigentum berechnet.
Die Eigentümergemeinschaft ist zur Verwaltung der Wohnimmobilie verpflichtet. Diese kann ein professioneller Verwalter übernehmen oder durch einen Eigentümer:in erfolgen.
Einmal pro Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden. Einzelne Eigentümer:innen können eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.
Ein Zweck der Eigentümerversammlung ist es, über Anträge des Verwalters zur Instandhaltung der Immobilie zu entscheiden bzw. Beschlüsse beispielsweise über eine Fassadensanierung zu fassen.
Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, erfordern die Zustimmung der Miteigentümer:innen.
Die Eigentümerversammlung trifft Entscheidungen über alle Punkte, die ihr durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung oder das WEG-Gesetz zugewiesen wird:
Sondereigentum sind praktisch alle Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses. Grundsätzlich umfasst das Eigentum an einer Eigentumswohnung neben dem Sondereigentum einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Vereinfacht gesagt: Sondereigentum gehört nur einem Eigentümer:in, während das Gemeinschaftseigentum sich im Besitz aller Eigentümer:innen befindet.
Das Sondereigentum bezieht sich zunächst auf eine Eigentumswohnung, die Wohnzwecken dient. Sondereigentum kann gewerblich und sonstig genutzte Räume umfassen. Darunter fallen Werkstätten, Tiefgaragenstellplätze, Lagerräume usw.). Dieses Art von Sondereigentum wird als Teileigentum bezeichnet. Teileigentum ist rechtlich dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz vom Dezember 2020 sieht vor, dass Freiflächen als Sondereigentum ausgewiesen werden dürfen. Zu den sondereigentumsfähigen Freiflächen zählen Gartenflächen, Terrassen oder Fahrzeugstellplätze.
Teile einer Wohnanlage können nicht unter das Sondereigentum eines Eigentümers oder einer Eigentümerin fallen. Trotzdem unterliegen sie der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers oder einer Eigentümerin. Ein Sondernutzungsrecht stellt ein bestimmtes Recht eines Eigentümers oder einer Eigentümerin am Gemeinschaftseigentum dar. Ein Eigentümer:in nutzt gemeinschaftliche Flächen alleine, ohne dass sie sein Eigentum darstellen. Entsprechende Rechte sind Bestandteil der Teilungserklärung, weil es sonst zu Auseinandersetzungen in der Eigentümergemeinschaft kommen kann.
Die Kosten der Eigentümergemeinschaft werden durch § 16 Abs. 2 WEG geregelt. Jeder Wohnungseigentümer:in trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie anfallende Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Die Basis bildet sein Miteigentumsanteil. Davon abweichende Regelungen kann die Gemeinschaftsordnung enthalten.
Eine Abänderung der gesetzlichen Vorgabe ist durch die Gemeinschaftsordnung nach Zustimmung aller Eigentümer:innen möglich. Kosten können ebenso nach Wohnfläche zuzüglich der Nutzfläche von Teileigentum verteilt werden.
Vorauszahlungen von Kosten erfolgen über das Hausgeld. Zu den typischen Hausgeldkosten gehören:
Die Höhe des monatlichen Hausgeldes liegt durchschnittlich bei 2,50 Euro bis 4 Euro je Quadratmeterfläche und Monat. Bei einer 100 Quadratmeter Wohnung müsstest du als Wohnungseigentümer:in jeden Monat ungefähr 250 bis 400 Euro zahlen.
Ein häufiger Grund für Auseinandersetzungen in Eigentümergemeinschaften ist die Verteilung der Kosten, die in unterschiedlichem Umfang für Eigentümer:innen anfallen.
Stell dir vor, du wohnst in einer Erdgeschosswohnung und nutzt daher den Fahrstuhl im Haus nicht. Gleichwohl wirst du an den Fahrstuhlkosten proportional beteiligt. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch vor, dass die Miteigentumsanteile den Umfang der Kostenbeteiligung bestimmen und alle Eigentümer:innen ausgehend vom Solidarprinzip die Lasten tragen. Besser wäre für dich wäre eine Regelung in der Teilungserklärung, dass du nicht an den Kosten beteiligt wirst, weil du diese Aufzuganlage nie nutzt.
Wohnst du in einem Haus, wo bezogen auf die Anzahl die Wohnungen mehr Tiefgaragenstellplätze vorhanden sind, sollte die Abrechnung entsprechend der Stellplatznutzung bzw. auf Basis der Teilungserklärung erfolgen.
Probleme bereitet häufig die Kostenverteilung für Grünflächenpflege und Bewirtschaftung von Gärten in der Wohneigentumsanlage. Hast du als Wohnungseigentümer:in ein Sondernutzungsrecht für Gartenanteile, musst du für alle im Garten anfallenden Kosten (Pflanzungen, Rasenpflege oder notwendige Baumfällung) aufkommen.
Zahlreiche Auseinandersetzungen zwischen Eigentümer:innen gibt es hinsichtlich der Notwendigkeit von Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen. Während ein Eigentümer:in beispielsweise vorhandenes Geld in eine neue Fassade einsetzen möchte, halten Miteigentümer:innen die Sanierung zu diesem Zeitpunkt für nicht notwendig.
Wenn die Kosten der vorgesehenen Sanierungsmaßnahme die angesparte Instandhaltungsrücklage übersteigen, ist Streit unter den Mitglieder:innen der Eigentümergemeinschaft vorprogrammiert.
Es kommt vor, dass die Sonderumlage von Miteigentümer:innen nicht aufgebracht werden kann oder will. Das verhindert das Umsetzen einer gemeinsam beschlossenen Sanierungsmaßnahme. Es ist schwierig, derartige Probleme in der Gemeinschaft für alle zufriedenstellend zu lösen.
Eigentümergemeinschaft zur Verwaltung einer Wohnanlage mit Rechten und Pflichten
Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind für die Instandhaltung ihres Sondereigentums zuständig. Zusätzlich obliegt ihnen im Rahmen der Eigentümergemeinschaft die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das schließt die Übernahme entsprechender Kosten mit ein.
Alle wesentlichen Regelungen zur Eigentümergemeinschaft und zu den Rechten und Pflichten der Mitglieder findest du im Wohnungseigentumsgesetz, in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einer jeweiligen Eigentümergemeinschaft.
Als potentieller Wohnungskäufer:in solltest du dir die Aufzeichnungen über die letzten Eigentümerversammlungen vorlegen lassen. Wurden Sanierungsmaßnahmen beschlossen, gehen die damit verbundenen finanziellen Anforderungen mit dem Verkaufen der Wohnung auf den neuen Eigentümer:in über. In den Versammlungsprotokollen wirst du Informationen zum Umgang der Eigentümer:innen untereinander erhalten.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Wird eine Immobilie im Rahmen einer Teilungserklärung in mehrere Einheiten unterteilt, die unterschiedlichen Eigentümer:innen gehören, liegt eine Eigentümergemeinschaft vor. Mitglieder:innen der Gemeinschaft haben bestimmte Rechte und Pflichten.
In der Regel wird der Verwalter der Eigentumsgemeinschaft zur Eigentümerversammlung einladen. Fehlt dieser übernimmt die Einberufung der Beirat. Gemeinschaftsmitglieder:innen haben das Recht eine außerordentliche Eigentümerversammlung (über den Verwalter) einzuberufen.
Im Wohnungseigentumsgesetz wird die Einstimmigkeit bei der Beschlussfassung nicht gefordert. Die Eigentümergemeinschaft kann Vereinbarungen treffen, dass bestimmte Maßnahmen der Einstimmigkeit bedürfen. Grundsätzlich liegt ein einstimmiger Beschluss vor, wenn alle Anwesenden einer Eigentümerversammlung den Beschluss zugestimmt haben. Die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen ist nicht notwendig.
Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen haben das Recht, einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus Gründen von Rechtswidrigkeit innerhalb einer Frist von einem Monat anzufechten. Nichtige Beschlüsse können jederzeit aufgehoben werden.
Alle Eigentümer:innen eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage bilden von Gesetzes wegen eine Eigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung werden Mehrheitsbeschlüsse beispielsweise zu den Lasten des Gemeinschaftseigentums oder zur Dachsanierung gefasst. Die Stimmrechtsverteilung erfolgt häufig nach dem Wertprinzip. Weitere Möglichkeiten sind Kopfprinzip und Objektprinzip.
Die Eigentümergemeinschaft ist für Wohnanlagen mit Eigentümer:innen von Sondereigentum per Gesetz vorgeschrieben, ebenso wie deren Verwaltung. Sie besteht unabhängig davon, ob Wohneigentum selbst genutzt oder vermietet wird.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aller Wohnungseigentümer:innen ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 18 Abs. 1 WEG). Verwalter kann sowohl eine professionelle Hausverwaltung als auch ein Eigentümer:in sein.
Wohnungseigentümer:innen teilen sich die Kosten und Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Die Berechnungsgrundlage bildet der jeweilige im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil. Das von Eigentümer:innen zu zahlende Hausgeld, inklusive einer Instandhaltungsrücklage, dient der Unterhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Über eine zusätzliche Sonderumlage entscheidet die Eigentümerversammlung.
