Unerlaubte Untervermietung Erlaubte Untervermietung Ablehnug der Genehmigung Fallstricke Kündigungsfristen Rechte Räumungsklage Fazit FAQ

Untermiete

Feda Mecan | Anzahl Artikel: 422

Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 29. November 2022

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Alle, die in einer Wohnung leben, welche nicht im eigenen Eigentum steht, sondern gemietet ist, hatten bestimmt schon einmal den Gedanken, ein freies Zimmer oder die ganze Wohnung an eine beliebige dritte Person unterzuvermieten. Immerhin kann man so etwas Geld sparen und eine fremde Person greift einem unter die Arme. Die Untermiete ist nicht unbedingt in jedem Fall rechtlich irrelevant. Es gibt Konstellationen, in denen Vermieter:innen das Recht dazu haben, Mieter:innen teilweise fristlos zu kündigen, wenn die Wohnung durch sie untervermietet wurde. Welche Situationen das sind, worauf geachtet werden muss und wie man sich in einem rechtlich erlaubten Rahmen bewegt, erklären wir im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze:

Mieter:innen haben grundsätzlich einen Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung.
Die Erteilung der Erlaubnis kann von der Zustimmung zur Erhebung eines Untermietzuschlags abhängig gemacht werden.
Wird ohne Erlaubnis untervermietet, riskieren Mieter:innen eine fristlose Kündigung.
Untermieter:innen stehen die gleichen Rechte wie normalen Mieter:innen zu.
Hauptmieter:innen sollten bei der Untervermietung ein eventuell geltendes Zweckentfremdungsverbot beachten.

Untermiete ohne Erlaubnis

Schon ein Blick in das Gesetz zeigt, dass Mieter:innen für die Untervermietung die Erlaubnis der Vermieter:innen benötigen. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB sagt dazu: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Aus dem zweiten Satz geht allerdings hervor, dass Vermieter:innen die Erlaubnis nicht ohne Grund verweigern dürfen, da den Mieter:innen dann ein Kündigungsrecht zusteht.

Der Grundsatz lautet, dass stets eine Erlaubnis der Vermieter:innen notwendig ist. Allerdings gibt es Situationen, die es erlauben, Personen in die Wohnung einziehen zu lassen, ohne dass eine Erlaubnis eingeholt werden muss. In den meisten Fällen handelt es sich dann nicht tatsächlich um eine Untervermietung an sich, sondern um ein Zuziehen von dritten Personen. Das Tatbestandsmerkmal des § 540 Abs. 1 BGB „[…] Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen […]“ ist dennoch erfüllt, da es nach dem Wortlaut keiner tatsächlichen Untervermietung bedarf.

Ehegatte oder Ehegattin

Ist man beispielsweise frisch verheiratet und beide leben noch in ihren eigenen Wohnungen, kommt es oft zu der Entscheidung, gemeinsam in einer der beiden Wohnungen zu leben. In diesem Fall bedarf es keiner gesonderten Erlaubnis der Vermieter:innen. Nicht nur Ehegatten und Ehegattinnen, sondern auch eingetragene Lebensparter:innen können ohne Erlaubnis zusammenziehen.

Enge Familienangehörige

Auch die engen Familienangehörigen dürfen ohne Erlaubnis in die Wohnung der Mieter:innen einziehen. Bei den engen Familienangehörigen handelt es sich zum Beispiel um die Kinder der Mieter:innen (auch volljährige Kinder und Adoptivkinder). Zwar ist keine Erlaubnis erforderlich, dennoch sollten die Vermieter:innen über den bevorstehenden Einzug informiert werden. Ziehen die Eltern in die Wohnung ein, ist ebenfalls keine Erlaubnis einzuholen, die Informierung der Vermieter:innen ist aber empfehlenswert. Ein Bruder oder eine Schwester hingegen dürfen nicht ohne Erlaubnis in die Wohnung ziehen.

Angehörige des Haushalts

Bestimmte Personen, die nicht zu den engen Familienangehörigen zählen, dürfen in manchen Situationen ebenfalls ohne Erlaubnis in die Wohnung ziehen. Sind die Mieter:innen zum Beispiel stark pflegebedürftig, kann der Haushalt so organisiert werden, dass die jeweilige Pflegekraft mit in die Wohnung einzieht. Sie gehört sodann zum Hausstand, welchen die Vermieter:innen akzeptieren müssen.

Erlaubte Untervermietung mit Genehmigungspflicht

Neben den bereits genannten Möglichkeiten, jemanden in seine Wohnung einziehen zu lassen, gibt es Situationen, in denen die Untervermietung erlaubt ist, aber eine Genehmigung der Vermieter:innen eingeholt werden muss.

Die Mieter:innen brauchen in solch einem Fall ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, das geht aus § 553 Abs. 1 BGB hervor. Was ein berechtigtes Interesse ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Das berechtigte Interesse ist nachzuweisen, bevor Untermieter:innen aufgenommen werden.

Arbeitslosigkeit der Hauptmieter:innen

Werden die Hauptmieter:innen aus welchem Grund auch immer plötzlich arbeitslos, brechen die Einnahmen weg und die Wohnung kann eventuell nicht mehr bezahlt werden, wenn es versäumt wurde, Geld zur Seite zu legen. In diesen Fällen kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bestehen, dem die Vermieter:innen zuzustimmen haben.

Mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt

Nach einem Urteil durch den BGH vom 11.06.2014 (Az.: VIII ZR 349/13) begründet ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt der Mieter:innen die Untervermietung an Dritte, wenn dadurch die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringert werden sollen.

Auszug von Partner:innen

Ziehen eingetragene Lebenspartner:innen oder Ehegatt:innen aus und wird die Miete für die in der Wohnung Verbliebenen zu teuer, kann dies ein Grund für ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an Dritte darstellen.

Aufnahme eines Erwachsenen mit Kind

Selbst der Fall, dass Mieter:innen eine erwachsene Person mit Kind in die Wohnung mit aufnehmen möchten, um gestiegene Wohnkosten zu senken und die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern, stellt unter Umständen ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB dar.

Was passiert, wenn Vermieter:innen die Genehmigung ablehnen?

Nun gibt es aber auch Konstellationen, in denen Vermieter:innen durchaus dazu berechtigt sind, die Erlaubnis für eine Untervermietung zu verwehren. An dieser Stelle muss zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung und der Untervermietung der ganzen Wohnung unterschieden werden. § 553 BGB regelt ausdrücklich nur die Vermietung eines Teils der Wohnung. Soll die komplette Wohnung untervermietet werden, muss ein Nein der Vermieter:innen grundsätzlich erst einmal akzeptiert werden.

Hinweis Die Vermieter:innen können frei entscheiden, ob die komplette Wohnung vermietet werden darf. Einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung der kompletten Wohnung gibt es nicht (so zum Beispiel LG Berlin, Az.: 64 T 65/19).

Anders sieht das bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung aus.
Ablehnen dürfen Vermieter:innen die Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder den Vermieter:innen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten liegt vor, wenn der oder die Dritte beispielsweise den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigen könnte. Dafür müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen und es darf nicht pauschalisiert werden. Vermieter:innen sollten in so einem Fall immer auf die gesetzlichen Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) achten.

Hinweis Das AGG verbietet es somit durch seine Regelungen, Mieter:innen aufgrund der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität abzulehnen.

Auf die Solvenz des oder der Dritten kommt es nicht an, da die Hauptmieter:innen für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften.

Es darf auch keine Überbelegung durch das Hinzuziehen entstehen. Dies gilt ausnahmslos und sogar dann, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird. Für die Feststellung einer Überbelegung gibt es keine festen Kriterien. Als Faustregel kann man festhalten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je 2 Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 Quadratmetern fällt. Jedoch muss dies meist in jedem Einzelfall gesondert entschieden werden.

Ein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit kann gegeben sein, wenn Vermieter:innen durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte in vergleichbarer Weise unzumutbar belastet würden. So zum Beispiel wenn Mieter:innen die Wohnung untervermieten wollen, obwohl das Mietverhältnis bald endet. Dadurch werden Vermieter:innen unzumutbar entlastet, wenn die Untermieter:innen Besitz an der Wohnung erlangen und in Bezug auf den Rückgabeanspruch ein Räumungstitel notwendig wird.

Sonderkündigungsrecht

Sollten Vermieter:innen jedoch ohne ersichtlichen Grund eine Erlaubnis verweigern, steht Mieter:innen ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Mieter:innen können das Mietverhältnis dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person der oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Fallstricke bei der Untervermietung

Kommt es schlussendlich zu einer Untervermietung und wurde mit den Vermieter:innen alles Wichtige geklärt, müssen einige Punkte beachtet werden, damit es hinterher nicht zu rechtlichen Problemen oder Missverständnissen zwischen den einzelnen Parteien kommt.

Untermietvertrag

An erster Stelle ist es empfehlenswert, einen schriftlichen Vertrag mit den Untermieter:innen abzuschließen. Grundsätzlich ist ein schriftlicher Vertrag nicht zwingend vorgeschrieben, für Beweiszwecke aber durchaus nützlich.

Untermieter:innen haben im Verhältnis zu den Untervermieter:innen die gleichen Rechte und Pflichten wie die Hauptmieter:innen zu den Hauptvermieter:innen. Daher ist ein schriftlicher Vertrag immens wichtig.

Folgende Punkte sollte ein Untermietvertrag unbedingt enthalten:

Namen der Parteien
detaillierte Bezeichnung der Wohnung
Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie der Kaution
eine Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, vor allem auf die Regelung zu anstehenden Schönheitsreparaturen
Zeitpunkt des Beginns und des Endes des Vertrages
Unterschriften der Parteien

Vermietung als Ferienwohnung und Zweckentfremdungsverbot

Selbst wenn Vermieter:innen die Untervermietung erlauben, darf die Wohnung nicht automatisch als eine Art Ferienwohnung vermietet werden. Das Anbieten auf Plattformen wie Airbnb ist ebenfalls nicht direkt erlaubt. In diesen Fällen riskieren Mieter:innen eine fristlose Kündigung, wobei Vermieter:innen die Mieter:innen erst einmal abmahnen müssen. Bieten Mieter:innen die Wohnung trotz Abmahnung weiter auf diesen Portalen an, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

Nicht nur privatrechtliche, sondern auch öffentlich-rechtliche Folgen können eintreten, wenn das Zweckentfremdungsverbot missachtet wird. Beispielsweise gibt es das Verbot der Zweckentfremdung in Berlin. Nur mit einer Genehmigung der Behörde darf der Wohnraum für andere Zwecke als zum Wohnen genutzt werden. Wird der Wohnraum gewerblich vermietet, was bei wiederholter entgeltlicher und nach Tagen bzw. Wochen bemessener Vermietung anzunehmen ist, kann das Konsequenzen wie Bußgelder oder ähnliche Strafen nach sich ziehen.

Hinweis Zweckentfremdungen können in Berlin mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden (vgl. § 7 ZwVbG).

Allein schon aus diesem Grund sollten Untervermieter:innen darauf achten, dass Wohnungen zumindest nicht öfter in kürzeren zeitlichen Abständen, sondern eher über mehrere Monate vermietet werden.

Untermietzuschlag

Nach § 553 Abs. 2 BGB können Vermieter:innen einen angemessenen Mietzuschlag fordern, wenn die Überlassung nur durch eine solche Erhöhung zuzumuten ist. Zwar müssen die Mieter:innen sich dazu einverstanden erklären, aber die Vermieter:innen können die Erteilung der Erlaubnis eben von diesem Einverständnis abhängig machen.

Sind die Mieter:innen also nicht einverstanden, dürfen sie auch nicht untervermieten. In den meisten Fällen wird eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der Untermiete oder bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für eine angemessene Erhöhung gehalten.

Kündigungsfristen bei der Untervermietung

Sollen Untermietverträge gekündigt werden, gelten für diese Verträge die gleichen Kündigungsfristen wie für jeden anderen Mietvertrag. Nach § 573c Abs. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist bei ordentlichen Kündigungen 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren Mietzeit jeweils um 3 weitere Monate.
Wird die Kündigung durch die Hauptmieter:innen ohne berechtigtes Interesse ausgesprochen, verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Bis zu 5 Jahren Mietzeit beträgt sie also 6 und nicht 3 Monate.

Geht es um die Kündigung eines möblierten Zimmers, liegt die Frist bei nur 2 Wochen. Die Kündigung eines möblierten Zimmers muss bis zum 15. eines Monats der jeweils anderen Partei zugehen, damit das Mietverhältnis wirksam zum Monatsende beendet wird.

Rechte als Untermieter:in

Den Untermieter:innen stehen im Untermietverhältnis die gleichen Rechte zu wie den Hauptmieter:innen im Hauptmietverhältnis. Nur dass diese Rechte gegenüber den Hauptmieter:innen geltend zu machen sind. Zum Beispiel können die Untermieter:innen die Miete mindern, sollten Mängel auftreten. Genauso verhält es sich mit den Kündigungsfristen, die durch die Hauptmieter:innen einzuhalten sind. Werden die Hauptmieter:innen aber wirksam gekündigt, müssen die Untermieter:innen die Wohnung zeitgleich räumen.

Räumungsklage als Untermieter:in

Leben in der Wohnung Untermieter:innen, ist eine Räumung erst einmal nicht möglich. Gerichstvollzieher:innen dürfen die Räumung nicht betreiben, wenn in der Mietsache nur die Untermieter:innen angetroffen werden. Da die Untermieter:innen in den Unterlagen des Gerichts nicht auftauchen, ist ein Räumungstitel gegen die Untermieter:innen unzulässig. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dass die Untermieter:innen nur in die Wohnung eingezogen sind, um die Räumung zu vereiteln.

Fazit

Die Untervermietung ist ein heikles Thema mit nicht immer einfach zu durchschauenden Regelungen. Auch wenn in manchen Fällen keine Erlaubnis von den Vermieter:innen für die Untervermietung notwendig ist, empfiehlt es sich immer, die Vermieter:innen darüber zu informieren.

Wurde die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt und ziehen Untermieter:innen ein, gilt es zu beachten, dass ein ordnungsgemäßer Untermietvertrag geschlossen wird, sodass Rechtssicherheit gegeben ist.
Zudem sollten die Hauptmieter:innen beachten, dass die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung eines Untermietzuschlags abhängig gemacht werden kann und dass stets ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung notwendig ist.

Beherzigen Mieter:innen all diese Punkte, kann sich eine Untervermietung trotzdem insgesamt lohnen.

FAQ: Fragen und Antworten zur Untermiete

Dürfen Vermieter:innen bei unerlaubter Untervermietung kündigen?

Ja, dürfen sie. In solch einem Fall steht Vermieter:innen das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu. Vorher müssen Mieter:innen aber abgemahnt worden sein.

Wann ist die Untervermietung genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich ist eine Untervermietung immer von einer Erlaubnis durch die Vermieter:innen abhängig zu machen. Allerdings haben die Mieter:innen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn dem nichts entgegensteht.