Mieterhöhung

Alle Mieter:innen kennen das Problem: Ein Brief liegt im Briefkasten, in dem die Vermieter:innen eine Mieterhöhung ankündigen. Für viele ist das erst einmal ein kleiner Schock, denn nun muss noch tiefer in den Geldbeutel gegriffen werden. Damit Mieter:innen einschätzen können, ob die Mieterhöhung erlaubt ist, wie bei einer Erhöhung vorzugehen ist und was noch alles beachtet werden muss, erläutern wir alles rund um das Thema Mieterhöhung in diesem Beitrag.

Wann ist eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig?

Wird von einer Mieterhöhung gesprochen, liest man auch immer wieder etwas von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ortsüblich ist die Miete, die Mieter:innen für vergleichbare Wohnungen innerhalb des Wohnortes durchschnittlich zahlen. Vermieter:innen können bereits von Gesetzeswegen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Geregelt ist die Mieterhöhung in § 558 BGB. Das Wort „bis“ stellt klar, dass eine Erhöhung über die Vergleichsmiete nicht erlaubt bzw. möglich ist. Laut § 558 Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung auf Verlangen von Vermieter:innen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur möglich, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Grundsätzlich haben Vermieter:innen verschiedene Möglichkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Zu den Möglichkeiten gehört die Ermittlung mithilfe des Mietspiegels, die Ermittlung durch Vergleichswohnungen und durch die Vorlage eines Sachverständigengutachtens.

Mietspiegel

Wie das Wort bereits aussagt, spiegelt der Mietspiegel die unterschiedlichen Mieten wider. In Städten, die mindestens 20.000 Einwohner haben, wird Vermieter:innen die Argumentation bei einer Mieterhöhung durch den Mietspiegel vereinfacht. Statt eines aufwendigen Vergleichs, können mithilfe des Mietspiegels die ortsüblichen Mieten für ähnliche Wohnungen einfach abgelesen werden.

Gemäß § 558d BGB wird den sogenannten qualifizierten Mietspiegeln eine gewisse Beweiskraft zugesprochen. Qualifizierte Mietspiegel unterliegen klaren Regelungen und sie werden von den zuständigen Interessenvertretern, wie Vermieterverbänden und Mietvereinen, anerkannt. Der einfache Mietspiegel ist zwar durchaus für die Benennung von Vergleichswohnungen geeignet, kann die Angemessenheit einer Erhöhung aber nicht beweisen. In der Rechtsprechung unterschiedlicher Oberlandesgerichte wurde entschieden, dass auch ältere Ausgaben von Mietspiegeln oder Mietspiegel aus Nachbargemeinden zu der Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden können. Kommt es zu einem Streit vor Gericht, reichen alte Mietspiegel oder die Mietspiegel aus Nachbargemeinden wohl eher nicht mehr als Beweismittel aus. Verliert ein Mietspiegel einmal seine Qualifikation, fehlt die Bindungswirkung und somit wird er als alleiniges Beweismittel unwirksam.

Als Beispiel übernimmt in Köln die Rheinische Immobilienbörse e.V. die Erstellung des Mietspiegels. Der Verein arbeitet dazu mit Haus- und Grundbesitzervereinen, den Vertretern der Städte, mit Mietvereinen und Wohnungsgesellschaften zusammen. Im Zweijahresrhythmus wird der Wohnungsmietspiegel von Städten und Gemeinden veröffentlicht.

Vermieter:innen können sich also sehr gut an den Mietspiegeln orientieren und so eine Menge Arbeitszeit sparen. Gleichzeitig sorgt das auch für mehr Sicherheit bei Mieter:innen. Denn auch sie können die Erhöhung der Vermieter:innen gegenprüfen.

Vergleichswohnungen

Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Vergleichswohnungen herangezogen werden. Vermieter:innen müssen mindestens drei Vergleichswohnungen aufführen. Punkte, an denen die Vergleichbarkeit gemessen wird, sind die Wohnungsgröße (Abweichungen von bis zu 25 Prozent sind möglich, aber bereits etwas problematisch), die Anzahl der Räume, das Baualter, die Lage der jeweiligen Wohnung und allgemein die Ausstattung der Wohnungen (Heizungsart, Badausstattung, Fensterisolierungen, Bodenbeläge usw.).

Ungenügend ist es, wenn Vermieter:innen sich auf die Vergleichswohnungen berufen, ohne dass diese näher identifiziert werden können. Es muss den Mieter:innen möglich sein, die Vergleichswohnungen zu finden und die Angaben der Vermieter:innen zu überprüfen. Im Schreiben der Mieterhöhung müssen die Straße, Hausnummer und Geschoss der Wohnungen angegeben werden. Sind drei Wohnungen aufgefunden worden, dürfen Vermieter:innen die Miete bis zu der niedrigsten Miete der drei Wohnungen anheben.

Gutachten

Schließlich haben Vermieter:innen die Möglichkeit einen Sachverständigen einzuschalten, der die mögliche Mieterhöhung bestimmt. In den meisten Fällen werden bei der Begutachtung, durch Sachverständige, ebenfalls Vergleichswohnungen herangezogen. Die Situation ist hier allerdings etwas anders. Im Gegensatz zu den Vergleichswohnungen von Vermieter:innen, muss den Mieter:innen hier nicht die genaue Lage der Wohnungen aus dem Gutachten mitgeteilt werden.

Berufen sich Vermieter:innen auf ein Sachverständigengutachten, ist dieses Gutachten in Kopie den Mieter:innen zum Mieterhöhungsschreiben beizulegen. Mieter:innen selber sind zu der Überprüfung berechtigt. Wird der Entschluss gefällt, der Mieterhöhung zumindest teilweise nicht zuzustimmen, muss das Verhalten grundsätzlich nicht einmal begründet werden.

Weitere Arten von Mieterhöhungen

Neben der Mieterhöhung auf die ortsüblichen Vergleichsmieten, gibt es weitere Möglichkeiten für Vermieter:innen die Miete zu erhöhen. Alle Möglichkeiten sind im BGB geregelt, sodass alles eine gesetzliche Grundlage hat. Neben der einvernehmlichen Mieterhöhung gibt es Staffelmietverträge, Indexmietverträge, die Erhöhung wegen einer Modernisierung und die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung.

Mieterhöhung bei Staffelmietverträgen

In einem Staffelmietvertrag ist bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, wann sich die Miete um wie viel Euro erhöht. Über einen bestimmten Zeitraum hinweg erhöht sich die Miete also von allein gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag. Für Vermieter:innen ist diese Vertragsart besonders interessant, weil die Kappungsgrenze und die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht beachtet werden müssen.

Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete im § 557a BGB. Neben der Schriftform und der Mindeststaffel von einem Jahr bedarf es eines festgelegten Geldbetrages zur Wirksamkeit der Staffelmiete. Es muss immer ein tatsächlicher Euro-Betrag angegeben werden. Prozentuale Angaben oder eine Erhöhung des Preises pro Quadratmeter sind nicht zulässig. Gilt am Wohnort die Mietpreisbremse, muss diese bei der Festlegung der Beträge beachtet werden. Eine zeitliche Obergrenze gibt es nicht. Theoretisch können Vermieter:innen die Staffelmiete demnach für die nächsten 15-20 Jahre festlegen.

Mieterhöhung bei Indexmietverträgen

Die Indexmiete ist eine weitere Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Geregelt ist sie in § 557b BGB. Der Mietpreis orientiert sich am Verbraucherpreisindex und steigt mit ihm. Die maximale Höhe der Steigerung richtet sich immer nach der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Nur die Kaltmiete darf hierbei verändert werden. Vermieter:innen dürfen die Miete innerhalb eines Jahres nur einmal erhöhen – zwischen zwei Erhöhungen müssen also zwölf Monate liegen. Soll die Miete erhöht werden, müssen Vermieter:innen die Mieter:innen darüber informieren und die Berechnung der neuen Höhe erklären.

Eine Erlaubnis benötigen sie allerdings nicht, da die Erhöhung bereits vertraglich festgehalten wurde. Auch hier muss die Vereinbarung zu ihrer Wirksamkeit schriftlich erfolgen. Als Berechnungsgrundlage dient stets der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Sollte der Verbraucherpreisindex nach zwölf Monaten unveränderter Miete wieder sinken, haben Mieter:innen einen Anspruch auf Senkung der Miete. Eine Klausel, die dieses Recht ausschließt, ist rechtlich gesehen unwirksam und hat grundsätzlich keinen Bestand.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Kommt es dazu, dass Vermieter:innen eine Wohnung modernisieren, ist es ihnen erlaubt, einen Teil der Kosten auf die Mieter:innen umzulegen. Allerdings ist das nicht grenzenlos, sodass Vermieter:innen bestimmte Regeln beachten müssen. Der wichtigste Punkt ist, dass zwar Modernisierungen, nicht aber Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen umgelegt werden können. Maßnahmen, die als Modernisierungsmaßnahmen gelten können, sind solche die zum Beispiel Primär- oder Endenergie sparen, die Wasser sparen, die den Gebrauchswert oder die Wohnqualität steigern (zum Beispiel den Anbau eines Balkons), die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen durchgeführt wurden oder solche, die mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands für eine Neubauwohnung entsprechen. Dazu zählen nicht die Erhaltungsmaßnahmen. Zusätzlich muss die Wohnung für den letzten Punkt in den wesentlichen Bereichen der Qualität eines Neubaus entsprechen. (Urteil vom BGH: VIII ZR 369/18). Instandhaltungsmaßnahmen hingegen sind solche, die aufgrund von Witterungseinflüssen, Abnutzung und Einwirkungen Dritter und zur Herstellung des vertragsmäßigen Gebrauchs durchgeführt werden müssen.

Vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme müssen Vermieter:innen die Mieter:innen spätestens drei Monate zuvor schriftlich darüber informieren. Art und Umfang, Beginn und Dauer und der Betrag, um den die Miete erhöht wird, müssen in der Ankündigung enthalten sein, wobei sich der Betrag am Ende noch verändern kann. Ist die Modernisierungsmaßnahme beendet worden, können Vermieter:innen acht Prozent der angefallenen Kosten dauerhaft auf die Miete pro Jahr umlegen. Überstiegen die Kosten pro Wohneinheit den Betrag von 10.000 Euro nicht, können Vermieter:innen ein vereinfachtes Verfahren nutzen, sodass pauschal 30 Prozent der Investitionskosten abziehbar sind. Aufgrund der Kappungsgrenze, darf die Miete bei kostspieligen Modernisierungen nicht ins unermessliche Maß steigen. Innerhalb eines Sechsjahreszeitraums darf sie nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Betrug die Ausgangsmiete mehr als sieben Euro pro Quadratmeter, sind maximal zwei Euro als Erhöhung möglich.

Einvernehmliche Mieterhöhung

Der wohl einfachste und stressfreieste Weg für beide Seiten ist wahrscheinlich die einvernehmliche Mieterhöhung. Durch einen einfachen Nachtrag im Mietvertrag haben Vermieter:innen und Mieter:innen die Möglichkeit, die Miete einvernehmlich zu erhöhen. Im Gegensatz zu den anderen Möglichkeiten, bedarf es hier keiner ausführlichen Begründung, die zum Beispiel durch Vergleichswohnungen untermauert werden muss. Im Grunde ist diese einvernehmliche Mieterhöhung nichts anderes als eine Vereinbarung einer neuen Kaltmiete. Stimmen die Mieter:innen der Erhöhung zu, gilt diese als vereinbart.

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Schlussendlich kann es vorkommen, dass die Summe der Betriebskosten und somit die Betriebskostenvorauszahlung steigt. Oftmals kommt mit der Betriebskostenabrechnung nicht nur die Nachzahlung dazu, sondern auch eine Erhöhung der Vorauszahlung. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist es möglich, die Beträge der Vorauszahlungen anzuheben, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde, aus der das Ergebnis der Notwendigkeit dieser Erhöhung hervorgeht. Dazu muss die Betriebskostenabrechnung natürlich rechtlich wirksam sein – also formell und inhaltlich korrekt.

Voraussetzungen zur Mieterhöhung

Wie beinahe in jeder rechtlichen Situation müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein, damit verschiedene Vorhaben wirklich durchgesetzt werden können. Genauso ist es auch bei Mieterhöhungen. Damit Vermieter:innen die Miete erfolgreich erhöhen können, müssen sie Voraussetzungen erfüllen.

Fristen

In Bezug auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete findet sich in § 558 BGB eine Regelung, die die Frist regelt, ab wann eine solche Erhöhung vorgenommen werden darf. Möchten Vermieter:innen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, darf das Erhöhungsverlangen frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung – oder nach dem Beginn des Mietverhältnisses – gegenüber den Mieter:innen angekündigt werden. Hinzu kommt, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Veränderung eintreten soll, mindestens seit 15 Monaten unverändert sein muss. Sollten neue Mieter:innen, beispielsweise bei einer WG, in die Wohnung einziehen, beginnt die Wartefrist mit dem Eintritt neuer Mieter:innen in das Mietverhältnis.

Schrift- bzw. Textform

Soll eine Mieterhöhung durchgeführt werden, müssen Vermieter:innen dies den Mieter:innen immer schriftlich mitteilen. An diesem Punkt muss zwischen der Text- und der Schriftform rechtlich unterschieden werden. Während bei einem Schriftformerfordernis eine Unterschrift notwendig ist, ist dies beim Textformerfordernis nicht der Fall. Im Falle einer Mieterhöhung ist keine eigenhändige Unterschrift von Vermieter:innen notwendig. Es reicht also ein einfacher Computerausdruck aus, soweit der/die Absender:in identifizierbar ist. Sollten Mieter:innen damit einverstanden sein, kann die Ankündigung einer Erhöhung sogar per E-Mail oder per Fax erfolgen.

Wohnfläche

Im Falle der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete spielt die Wohnfläche bzw. die Wohnungsgröße eine immense Rolle, denn sie gehört zu den Merkmalen, die herangezogen werden, um Wohnungen miteinander zu vergleichen und so den Mietzins zu bestimmen. Sollte eine Wohnung tatsächlich größer oder sogar kleiner sein, als es im Mietvertrag angegeben ist, gilt bei der Ermittlung einer Vergleichsmiete nur die tatsächliche Größe dieser Wohnung. In § 558 Abs. 2 BGB wird bestimmt, dass die Wohnfläche ein Wohnwertmerkmal ist.

Bei den Mieterhöhungen gilt demnach nicht, dass eine Differenz der Wohnfläche von mehr als zehn Prozent wesentlich wäre. Ein Sachmangel, der in die entgegengesetzte Richtung (Mietminderung) wirkt, liegt dann nicht vor.

Gesetzliche Grenzen von Mieterhöhungen

Viele Menschen dürften sich gerade in den heutigen Zeiten fragen, ob die Mieten in unermessliche Höhe steigen, wodurch sich bald nicht mehr jeder das Wohnen leisten kann. Gesetzlich gibt es natürlich einige Regelungen, die ein solch starkes Ansteigen der Mieten verhindern soll.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind zwei der Möglichkeiten, das Ansteigen der Mieten etwas zu bremsen. Die Kappungsgrenze gilt für bereits bestehende Mietverhältnisse und die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietungen.

Die Kappungsgrenze wird in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB gesetzlich normiert und sie bezeichnet das obere Limit, bis zu dem die bisherige Miete an die Vergleichsmiete heranführbar ist. Da diese Grenze bei 20 Prozent liegt, bedeutet dies, dass Mieten in einem Zeitraum von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden dürfen. Das gilt auch, wenn die Vergleichsmiete nicht erreicht wird. In Gebieten, in denen die Mietwohnungen besonders knapp sind, ist es möglich, die Grenze auf 15 Prozent festzulegen. Die Bestimmung, dass ein Gebiet als Wohnungsmangelgebiet gilt, ist auf fünf Jahre begrenzt.

Die Mietpreisbremse hingegen ermöglicht es den Bundesländern Gebiete auszuweisen, die einen angespannten Wohnungsmarkt haben. In diesen Gebieten darf die Miete – bei einer Neuvermietung von bestehendem Wohnraum – die Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Auch hier gilt diese Festlegung maximal für fünf Jahre. Gesetzliche Normierungen lassen sich in den §§ 556d ff. BGB finden. Neubauten und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer großen Modernisierung, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.

Mietwucher

Der Begriff des Wuchers dürfte vielen geläufig sein. Allgemein wird von Wucher gesprochen, wenn ein bestimmtes Angebot zu einem stark überhöhten Preis angeboten und die nachteilige Situation des Vertragspartners ausgenutzt wird. So gibt es natürlich einen Mietwucher, welcher sogar strafrechtlich verfolgt werden kann. Ganz genau ist der Mietwucher in § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB unter Strafe gestellt. Nach der Vorschrift liegt ein Mietwucher vor, wenn die Miete in einem starken Missverhältnis zu dem zur Verfügung gestellten Wohnraum steht.

Hinzukommen muss zusätzlich, dass die Unerfahrenheit, die Zwangslage oder ein Mangel des Urteilvermögens durch den/die Vermieter:in ausgenutzt wird. Von Mietwucher ist die Rede, sobald die Miete um mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und eine Zwangslage von dem/der Mieter:in gegeben ist, die ausgenutzt wird. Geht es um Mietwucher bei Gewerberäumen, liegt ein solcher vor, wenn die Miete 100 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Bei Gewerberäumen ist ebenfalls eine ausgenutzte Zwangslage nötig, damit Mietwucher gegeben ist.

Gescheiterter Mietendeckel in Berlin

In Berlin wurde versucht, einen Mietendeckel per Gesetz vorzuschreiben. Der Staat legte Obergrenzen fest, über die die Mieten nicht steigen durften – und das galt für die Wohnkosten von Anfang an. Das Bundesverfassungsgericht kippte das Gesetz schlussendlich und kam zu dem Schluss, dass allein der Bund das Sagen bei Mietpreisen hat. Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts sei neben den Regelungen bzgl. der Mietpreisbremsen kein Platz mehr für landeseigene Regelungen. So sei ein einzelnes Bundesland nicht dazu berechtigt gewesen, Mietobergrenzen auf eigene Faust festzulegen. Für Mieter:innen war dies ziemlich problematisch, denn nun kamen Nachzahlungen anstatt gesenkter Mieten auf sie zu.

Zustimmungsverfahren einer Mieterhöhung

Im Gesetzestext liest es sich relativ einfach, denn wenn die Voraussetzungen vorliegen, können Vermieter:innen von den Mieter:innen die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen, soweit das vorgeschriebene Verfahren eingehalten wird. Wurde das Zustimmungsverfahren nach den §§ 558 BGB durchgeführt und wurden alle Vorschriften eingehalten, haben Vermieter:innen einen Anspruch auf die Zustimmung von Mieter:innen.

• Wartefrist: Die Wartefrist beträgt insgesamt zwölf Monate. Vor Ablauf der zwölf Monate dürfen Mieter:innen kein Mieterhöhungsverlangen zugehen.
• Festschreibungsfrist: Die Festschreibungsfrist beträgt 15 Monate. Damit eine Mieterhöhung überhaupt wirksam werden kann, müssen 15 Monate zwischen dem Mietbeginn bzw. der letzten Erhöhung und dem Tag der (neuen) Mieterhöhung liegen.
• Überlegungsfrist: Sobald den Mieter:innen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, haben sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, die Zustimmung zur Mieterhöhung abzugeben.
• Klagefrist: Wenn es dazu kommt, dass Mieter:innen nicht zustimmen oder sich gar nicht erst zurückmelden, haben Vermieter:innen die Möglichkeit Klage auf Zustimmung einzureichen. Die Klage kann bis zum Ablauf des fünften Monats, nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens, erhoben werden.
• Wirksamwerdung: Die neue, erhöhte Miete muss erstmalig mit Beginn des dritten Monats gezahlt werden, welcher auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Sonderkündigungsrecht

In § 561 BGB lassen sich Regelungen zum Sonderkündigungsrecht der Mieter:innen finden, sobald die Miete erhöht wurde. Demnach können Mieter:innen das Mietverhältnis kündigen, sobald die Miete gem. § 558 BGB erhöht wird. Das Mietverhältnis kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung bzgl. der Erhöhung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats durch die Mieter:innen gekündigt werden.

Mieterhöhung bei Neuvermietung

Die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung ist nicht allzu problematisch. Findet ein Wechsel der Mieter:innen statt, können Vermieter:innen die Miete für neue Mieter:innen anheben. Sie müssen dennoch beachten, dass die Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen darf. Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze müssen Vermieter:innen also auch bei Neuvermietung – sprich bei Mieterwechsel – beachten.

Beratung bei Mieterhöhungen

Sobald Mieter:innen die Ankündigung für eine Mieterhöhung erhalten haben, steht ihnen natürlich die Möglichkeit offen jemanden zu kontaktieren, der ihnen hilft. Mietvereine, Anwälte und andere Organisationen sind durchaus dazu in der Lage eine Einschätzung abgeben zu können und notfalls tatkräftig den Mieter:innen zur Seite zu stehen. Es kann überprüft werden, ob gesetzliche Grenzen und Vorgaben eingehalten wurden und ob die Erhöhung an sich überhaupt rechtmäßig war.

Fazit

FAQ: Fragen und Antworten zur Mieterhöhung

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