Maklercourtage

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 23. September 2022
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Die Beauftragung von Makler:innen ist immer mit Kosten verbunden. Den Lohn, den die Makler:innen erhalten, nennt man auch Maklercourtage. Gerade im Immobilienbereich kommt es oft dazu, dass die Käufe und Verkäufe mit teilweise hohen Maklerkosten verbunden sind.

Bei Vermietungen kommt es ebenfalls vor, dass Makler:innen eine Courtage erhalten. Als Maklercourtage wird immer ein bestimmter Prozentsatz festgelegt. Wie hoch die Maklercourtage am Ende wirklich wird, richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie oder nach der Höhe des vereinbarten Mietzinses. Was die Maklercourtage genau ist, wer diese Kosten zahlen muss und wie hoch diese ausfallen können, erklären wir in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Höhe der Provision kann von Bundesland zu Bundesland variieren.
  • Die Höhe der Provision kann verhandelt werden.
  • Im Bereich der Vermietung gilt das Bestellerprinzip im Hinblick auf die Maklerkosten.
  • Es kann vorkommen, dass Makler:innen und Vermieter:innen versuchen, die gesetzlichen Vorschriften zu umgehen.

Was ist die Maklercourtage bzw. Maklerprovision?

Einfach ausgedrückt ist die Maklercourtage das erfolgsabhängige Honorar für die Maklertätigkeiten. Immobilieninteressent:innen nutzen oft die Dienstleistungen von Makler:innen, um schneller und einfacher zu ihrer Wunschimmobilie zu gelangen. Makler:innen helfen bei der Vermittlung von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen und sogar von Mieter:innen. Meistens arbeiten Makler:innen auf selbstständiger Basis, aber es gibt ebenso Makler:innen, die bei anderen Immobilienunternehmen oder Finanzinstituten angestellt sind.

Zusammengefasst fällt die Provision für alle Maklertätigkeiten an. Die Makler:innen besichtigen das jeweilige Objekt, fertigen Exposés an, werben für das Objekt auf unterschiedlichen Kanälen, beraten die Interessent:innen, führen Besichtigungstermine durch und haben im besten Fall gute Kenntnisse über Immobilien. Die Maklerkosten gehören somit zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie, genau wie die Löschung einer Grundschuld.

Maklercourtage bei der Vermietung

Für alle, die keine Immobilie kaufen, sondern nur mieten wollen, sind Immobilienmakler:innen ebenfalls eine gute Anlaufstelle. Die Wohnungssuche wird heutzutage immer komplizierter und langatmiger. Makler:innen helfen den Suchenden dabei, die passende Wohnung in möglichst kurzer Zeit zu finden. Für diese Hilfe verlangen sie natürlich eine entsprechende Provision, die gezahlt werden muss.

Wie hoch sind die Maklerkosten?

An erster Stelle sollte hier erwähnt werden, dass die Maklercourtage von Gesetzes wegen nicht gedeckelt ist. Die Höhe der zu zahlenden Provision ist fast immer Verhandlungssache. Man sollte sich also nicht sofort mit jeder veranschlagten Provisionshöhe zufriedengeben, sondern hat die Möglichkeit zu verhandeln. Das gilt jedenfalls für solche Fälle, in denen die Vermieter:innen die Makler:innen beauftragen. Wenn die Makler:innen sich fair verhalten, berechnen sie meist eine Provision in der Höhe von 2 Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer. Ist es aber so, dass die Mieter:innen die Makler:innen beauftragen, dann darf die Provision 2 Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Es handelt sich also nicht mehr um eine Verhandlungssache, sondern es ist eine feste Grenze vorgegeben.

Wird die zu vermietende Wohnung für eine Kaltmiete in Höhe von 500 Euro vermietet, würden die Makler:innen für die Vermittlung dieser Wohnung 1.000 Euro erhalten. Zu diesen 1.000 Euro kommen noch 19 Prozent Umsatzsteuer hinzu. Die Makler:innen würden also 1.190 Euro Maklergebühren erhalten. Das mag zwar im ersten Moment ziemlich viel erscheinen, allerdings muss beachtet werden, dass dahinter oft viel Arbeit und ein hoher Zeitaufwand stecken.

Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerkosten?

Wenn es um die Zahlung der anfallenden Gebühren geht, gilt bei den Maklercourtagen das sogenannte Bestellerprinzip. Wie der Name des Prinzips bereits aussagt, muss derjenige die Makler:innen bezahlen, der sie auch beauftragt hat. Das Bestellerprinzip resultiert aus dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) vom 21.04.2015, mit dem der Gesetzgeber 2 grundlegenden Problemen begegnen wollte. Einerseits sollten mit dem Gesetz die steigenden Mieten gedämpft und andererseits das Bestellerprinzip gestärkt werden.

Hinweis Wenn du eine Maklerprovision gezahlt hast, obwohl du nicht dazu verpflichtet warst, hast du 3 Jahre Zeit, die Provision wieder zurückzufordern.

Nachdem eine Verfassungsbeschwerde gegen dieses Gesetz eingelegt wurde, entschied das Bundesverfassungsgericht, dass das MietNovG verfassungsgemäß ist. Seitdem dürfen die Wohnungssuchenden nicht mehr zur Übernahme einer Provision verpflichtet werden, wenn sie am Ende den Zuschlag für die jeweilige Wohnung bekommen.

Worauf Mieter:innen achten sollten

Entscheidest du dich als Mieter:in für eine Wohnung, die du durch Makler:innen vermittelt bekommen hast, die nicht durch dich beauftragt wurden, solltest du verschiedene Punkte beachten, um nicht in eine Kostenfalle zu geraten. Insgesamt wurden dem Deutschen Mieterbund und seinen Landesverbänden zwar nur wenig bis gar keine Verstöße gemeldet, allerdings kann dies durchaus vorkommen. Vermieter:innen versuchen manchmal, die Provisionen auf die Mieter:innen umzulegen, obwohl die Makler:innen von den Vermieter:innen bestellt wurden. Nicht nur die Vermieter:innen, sondern auch die Makler:innen selbst versuchen das ab und zu. Sie haben dafür verschiedene Vorgehensweisen.

Eigene Maklerverträge

Es gab Meldungen darüber, dass Makler:innen versuchen, die Wohnungsinteressent:innen einen eigenen Auftrag unterschreiben zu lassen. Mit dieser Unterschrift erteilen Interessent:innen den Makler:innen so gesehen einen neuen Maklerauftrag. Erst dann erhalten die Interessent:innen genauere Informationen über die Wohnung wie die Adresse und die Namen der Vermieter:innen. Um dieses Ziel zu erreichen, stellen Makler:innen oftmals Wohnungen ins Internet, die es eigentlich gar nicht gibt.

Durch diese vermeintlichen Schnäppchen erreichen sie, dass potenzielle Mieter:innen einen Suchauftrag erteilen. Dieses Vorgehen ist natürlich nicht zulässig. Mieter:innen müssen die Provision nämlich erst dann zahlen, wenn die Makler:innen wegen eines konkreten Auftrages tätig geworden sind und deshalb eine Wohnung für die Mieter:innen gesucht und an sie vermittelt haben. Weil sich die Wohnung aber schon im Bestand der Makler:innen befindet, sind sie nicht ausdrücklich für die Mieter:innen tätig geworden.

Makler:innen verlangen Reservierungsbestätigungen

Mithilfe von Reservierungsbestätigungen versuchen Makler:innen das Gesetz zu umgehen. Mietinteressent:innen sollen solche Bestätigungen unterschreiben und sich dadurch verpflichten, die Wohnung tatsächlich anzumieten. Gebunden sind die Interessent:innen meist eine Woche an diese Unterschrift. Bekommen sie einen Mietvertrag angeboten, der nicht unterschrieben wird, sollen Auslagen für die Mieter:innen fällig werden.

Die Servicegebühr

In so einem Fall bieten Makler:innen den potenziellen Mieter:innen eine Wohnung an und verlangen eine Servicegebühr, bevor ein Mietvertrag angeboten wird. Diese Servicegebühr ist schlicht eine Maklercourtage, die kurzerhand umbenannt wurde. Solche umbenannten Maklercourtagen sind ebenfalls nicht zulässig und Verbraucher:innen sind nicht zur Zahlung verpflichtet.

Besichtigungsgebühren

Selbst mit einfachen Besichtigungen versuchen Makler:innen Geld zu verdienen. Sowohl einmalige Gebühren als auch Staffelgebühren sind möglich. Solche Kosten müssen von Interessent:innen nicht gezahlt werden. Dies wurde unter anderem vom Landgericht Stuttgart in 2 Verfahren entschieden.

Bestellerprinzip für möblierte Wohnungen

In manchen Fällen kommt es vor, dass Makler:innen angeben, dass die gesetzlichen Regelungen für möblierte Wohnungen nicht gelten. Deshalb verlangen sie dann eine Provision in der Höhe von 2,38 Mieten. Das ist nicht richtig, denn das Bestellerprinzip gilt für die komplette Vermittlung von Wohnungen.

Höhere Abstandszahlungen

Vermieter:innen können versuchen, anfallende Maklerkosten durch hohe Abstandszahlungen für Teppiche, Küchen oder sonstige Gegenstände wieder hereinzuholen. Mieter:innenschützende Regelungen durch zu hohe Abstandszahlungen zu umgehen, ist bereits nach dem Gesetz verboten. Überzogene Forderungen müssen nicht gezahlt werden und können zurückverlangt werden, wenn sie bereits gezahlt wurden. Eine Ablöse gilt als zu hoch, wenn der Wert der Gegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Kaufpreis steht.

Maklerprovision beim Kauf und Verkauf

Makler:innen erhalten nicht nur bei Vermietungen eine Maklerprovision, sondern auch bei einem Immobilienverkauf. Verkäufer:innen können nämlich Makler:innen damit beauftragen, für sie potenzielle Käufer:innen zu finden. Die Beauftragung kann verschiedene Gründe haben. Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Zinsen und die Inflationsrate wieder ansteigen, achten die Menschen zunehmend auf ihr Geld und geben es weniger für Luxusgüter aus.

Banken vergeben nicht mehr ganz so einfach Kredite, sodass es sich nicht mehr jede:r einfach so leisten kann, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Steigende Zinsen beeinflussen die Vergabe eines Kredites, genau wie der Beleihungswert einer Immobilie. Nicht nur bei Vermietungen ist die Höhe der Provision Verhandlungssache, sondern auch bei Immobilienverkäufen. So sollte man darauf achten, dass solche Provisionen für Makler:innen, die lediglich eine Online-Anzeige schalten und Massenbesichtigungen durchführen, eher niedriger ausfallen müssten. Für Makler:innen hingegen, die Einzelbesichtigungen und sachkundigere Bewertungen der Immobilie vornehmen, können höhere Provisionen fällig werden.

Übliche Kosten je nach Bundesland

Sobald also Vermittler:innen beauftragt werden, können diese eine Maklerprovision verlangen. Zwar ist die Höhe der Provision verhandelbar, aber sie orientiert sich an einem marktüblichen Wert, der zwischen den einzelnen Bundesländern variieren kann, wobei Niedersachsen in Region A und B aufgeteilt wird.

  • Baden-Württemberg: 7,14 Prozent
  • Berlin: 7,14 Prozent
  • Bayern: 7,14 Prozent
  • Brandenburg: 7,14 Prozent
  • Bremen: 5,95 Prozent
  • Hessen: 5,95 Prozent
  • Hamburg: 6,25 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 Prozent
  • Niedersachsen Region A: 7,14 Prozent
  • Niedersachsen Region B: 4,76 bis 5,95 Prozent
  • Nordrhein-Westfalen: 7,14 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 7,14 Prozent
  • Saarland: 7,14 Prozent
  • Sachsen: 7,14 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 7,14 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 7,14 Prozent
  • Thüringen: 7,14 Prozent
Hinweis An den Richtwert, der ortsüblich ist, sollte man sich grundsätzlich halten. Der BGH urteilte bereits, dass eine Provision von 11 Prozent an einem Ort, an dem 7 Prozent üblich sind, nicht erlaubt ist.

Die Spanne der Prozentsätze reicht also von ca. 5 Prozent bis zu 7,14 Prozent. Käufer:innen sollten die anfallende Summe bei einem Immobilienkauf berücksichtigen. Es kommt oft vor, dass nur eine Person die Makler:innen beauftragt. In den meisten Fällen sind das die Eigentümer:innen der Immobilie. Finden die Vermittler:innen mit der Zeit passende Käufer:innen, wird die ausgehandelte Provision, von dem / der Vertragspartner:in fällig. Die Erwerber:innen müssen gemäß § 656d BGB erst einen Anteil der Provision zahlen, wenn durch die Verkäufer:innen mindestens die Hälfte der Provision beglichen wurde.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Auch im Bereich der Immobilienkäufe gilt seit Dezember 2020 das genannte Bestellerprinzip und daneben die geteilte Maklerprovision. Das bedeutet, dass hier diejenigen die Makler:innen bezahlen, die sie beauftragt haben und dass die Makler:innen maximal die halbe Provision auf die Käufer:innen abwälzen dürfen. Im Grunde gibt es 3 verschiedene Möglichkeiten, wie die Zahlung der Provision geregelt wird.

Vereinbarung einer Provision mit nur einer Vertragspartei

Die erste Möglichkeit ist die, dass Makler:innen die Zahlung der Provision mit nur einer Partei ausmachen. Das sind im Normalfall die Personen, die die Makler:innen beauftragt haben – meistens sind das bei einem Immobilienverkauf die Verkäufer:innen. Wenn die Vertragspartner diese Vereinbarung vertraglich festhalten, kann sie nicht mehr geändert werden. Die Vertragspartner dürfen die Zahlung auch nicht mehr auf die Käufer:innen umlegen.

Vereinbarte Doppelprovision

Andererseits können Makler:innen eine sogenannte Doppelprovision vereinbaren. Von einer Doppelprovision spricht man, wenn die Makler:innen beide Parteien beim Kauf der Immobilie vertreten. Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, dürfen die Makler:innen die Provision zu gleichen Teilen abrechnen. Wenn die Makler:innen den Verkäufer:innen 3 Prozent Provision in Rechnung stellen, können sie auch von den Käufer:innen nicht mehr als 3 Prozent verlangen.

Die gesetzliche Regelung nach § 656d BGB oder § 656c BGB

Wurde der Vertrag der Makler:innen nur mit einer Vertragspartei geschlossen, können die Makler:innen 50 Prozent der Provision auf die andere Partei umlegen. Die Voraussetzung dafür ist aber, dass die Auftraggeber:innen auch mindestens 50 Prozent der Maklercourtage übernehmen. Soweit beide Parteien mit diesem Vorgehen einverstanden sind, ist das schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten. Diese Regelung folgt aus § 656d BGB.

§ 656c BGB hingegen regelt den Fall, wenn Makler:innen für beide Parteien tätig werden. Lassen sich die Makler:innen nämlich von beiden Parteien des Kaufvertrages einen Maklerlohn versprechen, kann das nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Die Makler:innen können demnach nicht von einer Vertragspartei 2 Prozent und von der anderen Partei 5 Prozent verlangen.

Wie hoch fallen die Maklerkosten aus?

Wie hoch die Kosten für die Makler:innen am Ende wirklich ausfallen, hängt natürlich vom jeweiligen Bundesland und vom Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien ab. Wohnt man zum Beispiel in Bayern, möchte man sich dort eine Immobilie kaufen und orientieren sich die Makler:innen an dem marktüblichen Wert, liegt die Provision bei 7,14 Prozent.

Wenn die Makler:innen also 7,14 Prozent Provision des Kaufpreises verlangen, käme bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro eine Maklerprovision in Höhe von 17.850 Euro zustande. Unter der Voraussetzung, dass die Makler:innen einen Vertrag mit beiden Parteien abgeschlossen haben, müsste jede 8.925 Euro zahlen. Das folgt aus § 656c BGB. Sobald die Makler:innen für eine Partei kostenlos tätig werden, muss die andere Partei für die Vermittlung auch nichts zahlen.

Reform der Maklervergütung 2020

Im Jahr 2020 wurde die Maklervergütung reformiert. Das Gesetz wurde am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat nach der 6-monatigen Übergangsfrist am 23.12.2020 in Kraft. Aus der Reformierung folgten neue Regelungen, die von Makler:innen zu beachten sind. Vor der Reform war nicht eindeutig geklärt, wer wann die Courtage zu zahlen hat. Es gab die Verkäufer- und die Käuferprovision. In manchen Bundesländern war es auch schon vor der Reformierung üblich, dass sich Verkäufer:innen und Käufer:innen die Provision teilten.

Hinweis Das Gesetz gilt aber nur für Käufer:innen, die als Verbraucher:innen im Sinne des § 13 BGB handeln.

Seit der Gesetzesänderung teilen sich beide Parteien die Maklercourtage, wenn die Makler:innen für beide Seiten tätig werden und sie jeweils einen Maklervertrag abschließen. In selteneren Fällen kann es vorkommen, dass die Makler:innen nur für eine der beiden Parteien tätig sind. Dann ist diese Partei alleine provisionspflichtig und muss die Provision zahlen. Um dennoch Kosten zu sparen, kann die provisionspflichtige Partei mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage vereinbaren. Die Erstattung darf dabei nicht mehr als 50 Prozent der ganzen Provision betragen. Eine weitere Regelung, die aus der Reform folgt, ist, dass Maklerverträge das Textformerfordernis erfüllen müssen. Vor der Reform war der Abschluss von Maklerverträgen ganz einfach durch konkludentes Handeln möglich.

Wann genau fällt die Maklerprovision an?

Nicht in jedem Fall muss die Maklerprovision auch wirklich gezahlt werden. Gemäß § 652 BGB wird die Courtage nur dann fällig, wenn die Makler:innen den jeweiligen Auftrag erfolgreich abgeschlossen haben. Erfolgreich abgeschlossen ist der Auftrag erst dann, wenn der Pacht-, Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben wurde. Neben dieser Voraussetzung muss die Tätigkeit der Makler:innen ursächlich für das Zustandekommen des entsprechenden Vertrages gewesen sein.

Die Tätigkeit der Makler:innen ist ursächlich für den Abschluss des Vertrages, wenn die Kaufinteressent:innen erst durch die Makler:innen von dem Objekt erfahren oder wenn etwaige Verhandlungen über das Objekt über die Makler:innen laufen. Je nach Situation kann bereits die einfache Wissensweitergabe an die Käufer:innen oder Verkäufer:innen für eine anfallende Provision ausschlaggebend sein. Wenn es dazu kommt, dass Käufer:innen alleine eine Immobilie finden, ohne dass die Makler:innen dazu beigetragen haben, sind die Käufer:innen nicht provisionspflichtig. Man spricht insoweit von einem erfolgsabhängigen Honorar.

Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision

Wenn man sich über die Maklerprovision informiert, liest man des Öfteren etwas von der Innen- und der Außenprovision. Provisionen, die von den Verkäufer:innen getragen werden, nennt man Innenprovision. Die Provisionen, die aber von den Käufer:innen getragen werden, nennt man Außenprovisionen. Die Außenprovisionen werden außerdem im Immobilienexposé angegeben, sodass die Höhe der Provision direkt für die Käufer:innen ersichtlich wird. Diese berechnet sich in Form eines prozentualen Anteils am Kaufpreis. Nach mehreren Rechtsauffassungen muss die Innenprovision den Käufer:innen nicht mitgeteilt werden.

Fazit

Die Maklercourtage ist kein fester Wert und nicht gesetzlich auf eine bestimmte Höhe begrenzt. Vielmehr liegt es an den Vertragsparteien, zu verhandeln und somit die Höhe der Provision zu bestimmen. Gutes Verhandlungsgeschick spielt eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich muss derjenige die Maklerkosten zahlen, der die Makler:innen beauftragt hat – dies wird als Bestellerprinzip bezeichnet.

Im Bereich der Vermietung müssen Mieter:innen darauf achten, dass die Makler:innen nicht die gesetzlichen Bestimmungen unterlaufen und die anfallenden Kosten so den Mieter:innen auferlegen. Die Provision selbst wird erst dann fällig, wenn der Vertrag unterschrieben ist und diese Unterschrift auf der Tätigkeit der Makler:innen beruht. Sie wird also nicht in jedem Fall automatisch fällig. Ob die Provision geteilt wird oder nicht, hängt auch von den Abmachungen und den bestehenden Verträgen zwischen den einzelnen Parteien ab. Achten beide Parteien auf alle wichtigen Aspekte und wissen zum Beispiel, dass die Höhe der Provision Verhandlungssache ist, können immens hohe Courtagen unter Umständen vermieden und so Kosten eingespart werden.

FAQ: Fragen und Antworten zur Maklercourtage

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Die Maklerprovision ist verhandelbar. Die angegebenen Prozentsätze sind lediglich Richtwerte und können entweder unter- oder überschritten werden.

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip legt fest, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der die Makler:innen beauftragt hat.

Wann wird die Provision beim Immobilienkauf geteilt?

Sobald die Makler:innen sich von beiden Parteien des Kaufvertrages einen Maklerlohn versprechen.

Ab wann besteht der Provisionsanspruch?

Der Provisionsanspruch besteht, wenn der Vertrag unterschrieben wurde und die Tätigkeit der Makler:innen ursächlich für den Abschluss des Vertrages war.

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Feda Mecan

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Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.