Immobilienverkauf

Feda Mecan
| Anzahl Artikel: 362
Geschäftsführer und Investment-Experte Letzte Überarbeitung am 14. September 2022
Warum uns vertrauen?
Als Onlinebanken.com möchten wir dir dabei helfen, die für dich beste finanzielle Entscheidung zu treffen und gleichzeitig auch zu wissen, warum du sie getroffen hast. Deswegen findest du bei uns Ratgeberartikel und Testberichte. Unsere Testberichte schreiben wir und schauen dann im Anschluss erst, ob wir eine Provision erhalten können. Deswegen bewerten wir auch Anbieter mit guten Noten, die uns keine Provision auszahlen.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der stellt sich zwangsläufig die Frage, wann ein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist und ob er diesen selbst oder über einen Makler abwickeln sollte. Antworten auf diese Fragen findest du in unserem ausführlichen Artikel. Dabei gehen wir vor allem auf den Ablauf des Verkaufsprozesses ein. Zudem erklären wir dir, welche 5 Fehler du unbedingt vermeiden solltest, wenn du die Immobilie selbst verkaufen willst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienverkauf lohnt sich vor allem dann, wenn die Preise sich gerade auf einem Hoch befinden.
  • Viele Immobilienbesitzer unterschätzen den Aufwand, der beim Verkauf einer Immobilie entsteht. Wer wenig Zeit hat, sollte einen Makler beauftragen.
  • Einen guten Makler erkennst du unter anderem an positiven Referenzen und daran, dass dieser mit Alleinaufträgen arbeitet.
  • Ein Exposé ist besonders wichtig beim Immobilienverkauf, da hier sowohl Fotos als auch wichtige Kennzahlen und Informationen über die Immobilie enthalten sind.
  • Die Vermarktung einer Immobilie erfolgt in der Regel über Immobilienportale, allerdings entstehen hierdurch recht hohe Kosten.

Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?

Wer eine Immobilie im eigenen Besitz hat, der wird sich früher oder später aller Voraussicht nach die Frage stellen, wann sich ein Verkauf lohnen könnte. Dabei lohnt sich ein Verkauf der Immobilie vor allem dann, wenn die Immobilienpreise gerade besonders hoch stehen. Wenn sich der Immobilienmarkt und die Preise gerade auf einem Tief befinden, dann sollte mit dem Verkauf noch abgewartet werden, sofern dies möglich ist. Ein Verkauf kann sich auch dann besonders lohnen, wenn man ein sehr gutes Angebot für die eigene Wohnung oder das eigene Haus erhalten hat, welches sich deutlich über dem Marktwert befindet.

Privater Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf gibt es 2 Möglichkeiten, um die Immobilie zu veräußern. Bei der ersten handelt es sich um den privaten Immobilienverkauf. Dabei ist der Name selbsterklärend, hier verkauft die Privatperson ihre Immobilie nämlich einfach selbst. Der große Vorteil beim privaten Immobilienverkauf besteht darin, dass du dir die Maklergebühren sparen kannst. Wer seine Immobilie eigenständig verkaufen möchte, der sollte sich im Vorfeld bereits intensiv mit der aktuellen Marktsituation auseinandersetzen und die Preise kennen. Denn so weißt du, welchen Preis du für deine Immobilie verlangen kannst.

Hierbei entstehen neben der preislichen Bewertung der Immobilie allerdings weitere Herausforderungen für den Laien. So muss der genaue Verkaufspreis eigenständig verhandelt werden und auch der Kaufvertrag muss rechtlich korrekt aufgesetzt werden. Dabei ist es in der Regel zwingend erforderlich, dass man selbst oder eine Vertrauensperson vor Ort ist, damit Besichtigungen des Objektes durchgeführt werden können. Möglicherweise auftretende Marketing-Kosten müssen zudem selbst getragen werden. Hierzu kann beispielsweise eine Anzeige in der Zeitung oder die Listung in einem Immobilienportal zählen.

Hinweis Wer seine Immobilie ohne einen Makler verkaufen möchte, der sollte nicht nur dauerhaft für potenzielle Kaufinteressenten erreichbar sein, sondern auch deren Fragen beantworten können.

Immobilienverkauf über Makler

Die zweite Möglichkeit eine Immobilie zu veräußern, besteht darin, die Dienstleistungen eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Hierdurch kannst du dir einiges an Aufwand sparen, da der Makler die Abwicklung des Verkaufs übernimmt. Dieser macht das beruflich, weshalb ein Makler sich viel besser in diesem Bereich auskennt. Dies erhöht deine Chancen auf einen schnellen Verkauf. Weiterhin ist der Makler nicht emotional an die Immobilie gebunden und kann daher bei Verkaufsgesprächen sehr sachlich auftreten. In der Regel verfügen Makler über ein besseres Verhandlungsgeschick und können so einen besseren Preis herausholen.

Hinweis Wer also wenig Zeit hat und sich nicht gut mit dem Prozess auskennt, der sollte besser auf einen Makler setzen.

Wie erkenne ich einen guten Makler?

Der Maklerauswahl kommt eine wichtige Bedeutung zu, hier solltest du nicht den erstbesten nehmen. Grundsätzlich gilt, dass der Makler, welcher den höchsten Preis verspricht, nicht zwingend auch der Beste ist. Einen guten Immobilienmakler kannst du daran erkennen, dass dieser ausschließlich mit Alleinaufträgen arbeitet. Wenn mehrere Parteien versuchen, eine Immobilie zu verkaufen, dann kann dies Interessenten verunsichern. Denn oftmals werden in einem solchen Fall unterschiedliche Preise aufgerufen.

Ein guter Makler ist zudem kompetent und kennt sich sehr gut in diesem Bereich aus, sodass er dich entsprechend beraten kann. Er wird alle nötigen Unterlagen für den Verkauf der Immobilie anfragen. Außerdem wird ein guter Makler den korrekten Verkaufspreis der Immobilie ermitteln. Er wird dich davon abhalten, einen viel zu hohen Preis für das Objekt aufzurufen, da es sich sonst nicht verkaufen wird. Einen guten Makler kannst du ebenfalls daran erkennen, dass dieser über positive Referenzen verfügt.

Ablauf vom Immobilienverkauf

Im ersten Moment klingt es eventuell leicht, eine Immobilie zu veräußern. Allerdings ist der Aufwand in der Regel trotzdem ziemlich hoch. Dabei läuft ein Immobilienverkauf grundsätzlich immer gleich ab. Daher möchten wir dir in den folgenden Abschnitten im Detail erklären, auf welche Schritte dieses Prozesses du besonders achten solltest. Dann weißt du genau Bescheid, mit welchen Schritten du beim Verkauf rechnen musst. Zudem kannst du dann viel besser einschätzen, ob es sich lohnt, einen Makler einzuschalten oder den Prozess selbst zu durchlaufen.

Wenn du die Immobilie über eine Baufinanzierung erworben hast, dann kannst du diese bei einem Verkauf in der Regel kündigen. Die restlichen Schulden können durch die Einnahmen aus dem Immobilienverkauf beglichen werden. Das bedeutet, dass du deine Immobilie auch dann verkaufen kannst, wenn diese noch durch eine Grundschuld belastet ist.

Wertermittlung

Der Immobilienverkauf beginnt immer mit der Wertermittlung des Objekts. Schließlich musst du wissen, für wie viel Geld du die Immobilie veräußern kannst. Du möchtest weder einen zu geringen noch einen zu hohen Preis verlangen. Denn im ersten Fall machst du einen unnötigen Verlust, während du im zweiten Fall das Objekt nicht verkauft bekommst. Hierfür kannst du dich an den erzielten Verkaufspreisen bei Verkäufen von ähnlichen Immobilien in deiner Umgebung orientieren. Du solltest hierbei allerdings auch die Ausstattung der bereits verkauften Objekte mit deiner Immobilie vergleichen, da diese einen großen Einfluss auf den Preis nehmen kann.

Exposé und Unterlagen vorbereiten

Im nächsten Schritt solltest du das Exposé und die erforderlichen Unterlagen vorbereiten. Dabei handelt es sich beim sogenannten Exposé um eine Beschreibung des zu verkaufenden Objekts. Hierin enthalten sind sowohl wichtige Informationen über die Immobilie hinsichtlich Zustand, Lage und Ausstattung als auch aussagekräftige Fotos. Weitere wichtige Unterlagen sind der Grundbuchauszug, Baupläne sowie Baubeschreibung, ein Auszug des Baulastenverzeichnisses, die Berechnung der Wohnfläche sowie Nutzfläche, ein Lageplan der Immobilie mit Flurkartenauszug und ein Energieausweis.

Hinweis Während ein Grundbuchauszug lediglich Kosten in Höhe von 10 bis 20 Euro verursacht, kann ein Energieausweis je nach Gebäude zwischen 80 und 500 Euro kosten.

Vermarktung

Bei der Vermarktung spielt das Exposé eine große Rolle. Denn dieses enthält sowohl die relevanten Kennzahlen und Daten der Immobilie als auch Fotos des Objekts. Interessenten bekommen so schnell einen guten Eindruck von der Immobilie. Vorteilhaft ist dabei aber nicht nur die Informationsvermittlung für potenzielle Käufer:innen, sondern auch, dass dieses eine gewisse Seriosität ausstrahlt.

Als Vermarktungskanal werden häufig große Immobilienportale genutzt. Vorteilhaft ist hierbei, dass sich potenzielle Interessenten bereits im Vorfeld ein Bild der Immobilie machen können. Dies kann zu einer großen Zeitersparnis führen, da es so zu keinen unnötigen Besichtigungen kommt. Ein großer Nachteil ist allerdings, dass Immobilienportale hierfür in der Regel ziemlich viel Geld verlangen. Eine Anzeige in der Zeitung kann ebenfalls geschaltet werden, allerdings werden hierdurch auch viele Menschen erreicht, die kein Interesse an der Immobilie haben.

Besichtigungstermine

Sofern Kaufinteressenten über ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie verfügen, werden sie um einen Besichtigungstermin bitten. Dabei spielt deine Erreichbarkeit eine sehr große Rolle. Denn du solltest dazu in der Lage sein, schnell auf eine solche Anfrage, sei es per E-Mail oder Telefon, zu reagieren. Dies ist nötig, um den Interessenten nicht zu verlieren. Zudem solltest du dafür sorgen, dass sich die Immobilie während der Besichtigung in einem ordentlichen und sauberen Zustand befindet. Denn die Präsentation des Objektes, spielt eine sehr große Rolle bei der Kaufentscheidung.

Kaufpreisverhandlung

Gefällt einem der Kaufinteressenten die Immobilie, dann kommt es zu einer Verhandlung des Kaufpreises. Diese ist sowohl für Verkäufer als auch für den Käufer besonders wichtig. Denn ersterer kann so mehr Geld erhalten. Letzterer dagegen kann durch eine gute Verhandlung den Kaufpreis senken und entsprechend Geld sparen. Daher solltest du dich gut auf die Kaufpreisverhandlung vorbereiten. Überlege dir bereits im Vorfeld also, welchen Preis du mindestens erzielen möchtest und denke über Argumente nach, die deine Verhandlungsposition stärken.

Kaufvertrag und Notartermin

Für den Fall, dass ihr euch einig geworden seid, muss ein Kaufvertrag geschlossen werden, um die Übertragung der Immobilie rechtlich bindend zu machen. Dabei handelt es sich um ein Verfahren, welches in Deutschland per Gesetz geregelt ist. Es muss ein Termin beim Notar ausgemacht werden, zu dem beide Parteien erscheinen müssen. Sofern beide Parteien mit dem Inhalt des Kaufvertrags einverstanden sind, kann der Vertrag unterzeichnet und der Kaufpreis plus die anfallenden Kaufnebenkosten hinterlegt werden. Anschließend wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und der Verkäufer erhält sein Geld.

Hinweis Nur dann, wenn es zur Unterschrift eines notariellen Kaufvertrags kommt, ist der Immobilienverkauf auch rechtlich bindend.

Übergabe

Im letzten Schritt erfolgt noch die Übergabe der Immobilie. Denn es ist zwingend erforderlich, dass der neue Eigentümer die Schlüssel vom Verkäufer erhält. In der Regel werden die Schlüssel dann übergeben, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde.

Steuern vor Immobilienverkauf beachten

Unbedingt beachten solltest du, dass bei einem Immobilienverkauf jedes Mal Steuern anfallen. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland bei zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises liegt. Diese wird in der Regel vom Käufer gezahlt und geht an das zuständige Finanzamt. Es kann im Kaufvertrag allerdings auch so geregelt werden, dass diese vom Verkäufer übernommen wird. Je nach Situation können allerdings noch weitere Steuern anfallen.

Eigenheim

Wer ein Eigenheim verkauft, der verfügt über einen steuerlichen Vorteil. Denn in diesem Fall wird die Spekulationssteuer nicht erhoben. Dies gilt selbst dann, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend verkauft wird.

Vermietete Immobilien

Verkaufst du eine vermietete Immobilie, dann musst du unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Diese muss immer dann gezahlt werden, wenn eine Immobilie innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach dem Kauf mit einem Gewinn veräußert wird. Hierbei gilt der Zeitpunkt, welcher im Kaufvertrag steht. Ausnahme hiervon ist, wenn die Immobilie zumindest im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.

5 Fehler beim Immobilienverkauf von privat

Insbesondere diejenigen, die nicht auf die Hilfe eines Maklers setzen und ihre Immobilie selbst verkaufen möchten, machen sehr häufig große Fehler. Damit du einige der größten Fehler beim Verkauf einer Immobilie vermeiden kannst, werden wir dir in den nächsten Abschnitten 5 große Fehler beim privaten Immobilienverkauf vorstellen.

Den Aufwand unterschätzen

Viele private Immobilienverkäufer machen den Fehler, dass sie den mit dem Immobilienverkauf zusammenhängenden Aufwand unterschätzen. Denn der Hausverkauf geht sowohl mit zeitlichen als auch finanziellen Aufwendungen einher. Die nötigen Unterlagen zu sammeln, verursacht Gebühren und kostet Zeit. Zudem muss sich der Laie zuerst einmal intensiv mit dem gesamten Prozess auseinandersetzen und herausfinden, wie dieser genau funktioniert. Insbesondere die Herrichtung des Objektes für Besichtigungen sowie die Durchführung dieser kann sehr viel Zeit in Anspruch nehmen.

Falsche Bewertung der Immobilie und des zu erzielenden Preises

Ein weiterer großer Fehler besteht darin, die Immobilie falsch zu bewerten und somit einen Preis zu verlangen, welcher entweder zu niedrig oder zu hoch angesetzt ist. Wird ein zu niedriger Preis verlangt, dann freut sich zwar der Käufer, allerdings verschenkst du dadurch bares Geld. Legst du den Preis dagegen zu hoch an, dann wirst du deine Immobilie nicht verkaufen können, sodass du Zeit und Ressourcen verschwendest.

Erstellung eines schlechten Exposés

Ein schlechtes und wenig aussagekräftiges Exposé zu erstellen, gehört ebenfalls zu den großen Fehlern bei Verkäufen von privat. Denn ein schlechtes Exposé wirkt unprofessionell und kann so Käufer:innen davon abhalten, sich näher mit der Immobilie zu beschäftigen und eventuell eine Besichtigung durchzuführen. Zudem sollte unbedingt beachtet werden, dass du für die hier angegebenen Daten persönlich haftest. Die im Exposé angegebenen Daten sollten daher der Wahrheit entsprechen.

Schlechte Erreichbarkeit

Auch eine schlechte Erreichbarkeit gehört zu den häufig gemachten Fehlern von privaten Verkäufern. Denn, wenn potenzielle Interessenten lange Zeit keine Antwort erhalten, dann werden sich diese woanders nach einer geeigneten Immobilie umsehen. Zudem wirkt es unprofessionell. Daher solltest du dafür sorgen, dass du über die üblichen Kanäle wie E-Mail und Telefon gut zu erreichen bist. Wer das nicht gewährleisten kann, der sollte besser einen Makler mit dem Verkauf beauftragen.

Immobilie nicht für Besichtigungen herrichten

Ein sehr großer Fehler ist es, die Immobilie nicht für Besichtigungen herzurichten. Denn der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist immer auch von Emotionen geprägt. Der Käufer wird schließlich einen Großteil seiner Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen und möchte sich dort daher wohl fühlen. Wenn dieser also ein dreckiges und unordentliches Objekt vorfindet, dann sinken die Chancen auf einen Verkauf deutlich. Daher sollte die Immobilie in einem aufgeräumten und sauberen Zustand präsentiert werden.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie ist in den meisten Fällen mit deutlich mehr Aufwand verbunden als angenommen wird. Es gilt daher bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, wenn man die Immobilie selbst verkaufen will. Hierzu gehört zum Beispiel eine gute Erreichbarkeit. Zudem solltest du über ausreichend Zeit verfügen, um den Prozess eigenständig durchzuführen. Wer nicht über genügend Zeit verfügt, der sollte lieber auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen. Während die Grunderwerbsteuer bei jedem Verkauf greift, muss die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Eigenheims nicht gezahlt werden.

FAQ: Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf

Wie bestimme ich den Wert meiner Immobilie?

Den Wert einer Immobilie kannst du ermitteln, indem du dir die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Umgebung ansiehst. Berücksichtige dabei aber unbedingt die Ausstattung der jeweiligen Immobilie, da diese Einfluss auf den Preis nimmt.

Benötige ich beim Verkauf einen Energieausweis?

Ja, du benötigst beim Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis. Dieser kostet je nach Objekt zwischen 80 und 500 Euro.

Wie funktionieren Besichtigungen und die Preisverhandlung am besten?

Besichtigungen und Preisverhandlungen funktionieren dann am besten, wenn du dich gut darauf vorbereitest. Die Immobilie sollte ordentlich und sauber sein.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Zu den benötigten Unterlagen zählen Grundbuchauszug, Energieausweis, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Baupläne sowie Baubeschreibung, ein Auszug des Baulastenverzeichnisses und ein Lageplan der Immobilie mit Flurkartenauszug.

Weitere Wissensartikel für dich:

Feda Mecan

Veröffentlicht von

Ich investiere seit mehreren Jahren in internationale Start-ups und habe 2015 OnlineBanken.com gegründet, um ein transparentes und unabhängiges Finanzportal in Deutschland zu etablieren.